PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 09/06/2021 11h08

Membre (2015)
Réputation :   91  

Bonjour à tous,,

J’ai découvert par hasard l’existence de la société Eliosor, une toute nouvelle fintech immobilière dont le concept m’a paru intéressant.

Eliosor propose 2 services :

- la co-acquisition, l’entreprise achète une partie du bien que vous souhaitez acquérir, par exemple si vous ne disposez pas d’un apport ou de capacités d’emprunt suffisants;

- l’acquisition partielle d’un bien existant ; dans ce cas, Eliosor prend une participation dans un bien que vous possédez, RP ou investissement locatif (à supposer qu’il soit au moins partiellement libre de dette);

Pour le particulier, cela permet soit d’acquérir un bien qu’il n’aurait pas pu acheter autrement, soit de monétiser une partie d’un de ses actifs pour répondre à tout besoin de trésorerie. L’opération se fait devant notaire.

Pour Eliosor, l’intérêt est qu’ils achètent avec décote: s’ils vous paient 10% de votre bien, ils en détiendront en réalité 15.5%. Ils restent en revanche partenaire silencieux dans l’opération, vous continuez supporter 100% des charges relatives au logement, et percevez également 100% des loyers s’il s’agit d’un investissement locatif. Vous n’avez rien à payer jusqu’à la revente du logement.

En revanche, Eliosor intervient pour 10ans maximum, donc il faut avoir revendu le logement d’ici là ou racheter leur part dans le bien.

Les montants investis vont de €10k à  €150k, et 25% maximum d’un bien.

Le site internet pour ceux que ça intéresse : Eliosor

Au final c’est un peu assimilable à une vente à terme avec décote, avec un montant final à rembourser corrélé à la valeur du bien.

Je précise à toute fin utile que je n’ai aucun lien avec cette société, mais le service proposé bien que coûteux, me semble original et susceptible de répondre à certains cas particuliers d’ingénierie financière, notamment pour monétiser sa RP.

A noter aussi qu’il est en théorie possible d’investir dans la foncière Eliosor, les souscriptions ne semblent néanmoins pas ouvertes.

Mots-clés : financement alternatif, immobilier, monétisation


« Investing is simple. It's the financial industry that works hard to make it complex. » Robert Rolih

Hors ligne Hors ligne

 

#2 09/06/2021 16h48

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

L’argumentaire est un modèle du genre : que de belles paroles, quel bel argumentaire marketing, pour enrober une vérité bien peu reluisante : vous ne serez pas propriétaire du bien, vous aurez obéré la propriété d’une partie de votre bien immobilier, de façon encore bien pire qu’envers la banque. Passons.

En pratique, ils se financent par avance : en mettant 10, ils acquièrent 15,5. Soit un rémunération de l’argent de 55 % sur les 10 années. Soit un taux annuel de 4,48 %. C’est beaucoup, alors que les banques prêtent actuellement à 1 % environ.

Si vous revendez au bout de 5 ans, vous leur devez 15,5 aussi sur le prix de vente. Dans un tel cas, ils ont gagné 55 % en 5 ans, soit 9 % annuel. Miam miam. Donc 4,48 % est le taux minimum de rémunération de l’argent qu’ils vous prêtent ; en moyenne, avec les reventes intervenant sous 10 ans, le taux moyen devrait s’établir vers 6 ou 7 % environ.

Comme il paraît aberrant d’emprunter à 4,48 % pour de l’immobilier, ça s’adresse manifestement aux gens qui ne savent pas calculer un taux annuel ! Mais ça s’adresse aussi et surtout aux candidats au surendettement ! Puisque ce sont des gens qui n’arrivent pas à mettre d’apport ni à emprunter la totalité, ce sont probablement des gens qui, après achat, seront "au taquet de l’endettement". Pendant les dix premières années, ils vont probablement rembourser l’emprunt bancaire, sans arriver à constituer d’épargne (" Je comprends pas, mais tout est tellement cher, à la fin du mois, je suis toujours à découvert, alors constituer une épargne, c’est pas possible !"). Au bout de 10 ans, quand il faudra rembourser Eliosor, ils feront quoi ? S’ils sont solvables, prêt bancaire classique à taux bas, c’est le meilleur scénario. S’ils ne toujours pas plus riches ni plus solvables, il leur restera le choix entre soit la vente forcée, soit faire un emprunt frauduleux pour rembourser (par exemple un emprunt à la consommation en bidonnant le dossier). Ils remplaceront ce qui est de facto un emprunt à 4,48 % par un emprunt à la consommation à 10 %, quelle bonne idée ! wink

Bref, dans la plupart des cas, ça me semble une fausse bonne idée, et ça me semble un dispositif qui peut contribuer à enfoncer certaines catégories de personnes dans le surendettement.

Dit encore autrement : on n’a jamais fini de réinventer les subprimes, sous une forme ou une autre ! Vous êtes pauvre et peu solvable : vous pouvez quand même emprunter, mais il faudra payer plus que les autres ! wink

La vraie vérité qu’il faut dire aux candidats à un dispositif de ce type, c’est : "si vous n’arrivez pas à mettre d’apport et/ou à emprunter la totalité de la somme, c’est sans doute que le bien immobilier que vous visez est trop cher pour vous ! Revoyez vos prétentions à la baisse côté achat du bien immobilier. Côté budget courant : économisez, constituez une épargne de précaution… C’est bien plus sage que de recourir à un emprunt déguisé à taux très élevé".

Dernière modification par Bernard2K (09/06/2021 16h54)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

En ligne En ligne

 

#3 09/06/2021 17h35

Membre (2020)
Réputation :   49  

Wahou j’en pense que si ce type de société arrive à trouver des clients je comprends mieux comment divers placements promettant un rendement sans risque de 9% arrivent à en trouver également.

L’idée est sympa, mais les frais sont tout simplement monstrueux.

Pour y avoir recours il faudrait parier sur une forte baisse du marché de l’immobilier dans les 10 ans, et prévoir de vendre "au creux" de la vague.

Il faudrait également voir comment est calculé la valeur du bien. Et ça ne m’étonnerait pas que toute façon il soit prévu dans les contrats une clause plancher (sans cause plafond bien sur) histoire de bien être blindé dans tous les sens.

Bref à fuir vu le taux de l’argent actuellement. On peut arriver à trouver des crédits personnels sur 10 ans qui proposeront des taux certes très élevés mais toujours plus intéressant que ce machin.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 09/06/2021 17h52

Membre (2019)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Expatriation
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Réputation :   1350  

INTJ

Bref, c’est un usurier disruptif 5.0 écoresponsable, éthique et inclusif.

@Bernard2K : en mettant 10% aujourd’hui, ils vont récupérer dans 10 ans 15,5% du prix de vente ( et non pas 15,5% de leur mise de départ ) , c’est à dire qu’ils vont aussi récupérer une partie de l’éventuelle plus-value.

Sans oublier qu’ils vous mettent en relation avec des banques, des courtiers, des notaires, des agents immobiliers … et qu’ils récupèrent des commissions au passage.

Et cerise sur le gâteau : le service Eliosor est facturé 1 900 euros.

p.s : le fondateur semble maitriser l’art de disrupter un emprunt bancaire à 1%, par un montage "carottesque" à 10%.

"Eliosor est né du fait que les banques ne voulaient pas me prêter en tant qu’entrepreneur, en ignorant le fait que j’étais propriétaire d’un bien immobilier dont l’emprunt était déjà en partie remboursé. J’ai compris que je voulais aller disrupter l’emprunt bancaire grâce au co-investissement immobilier à ce moment-là." Bruno Lussato, fondateur d’Eliosor

Dernière modification par Oblible (09/06/2021 17h57)


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic  - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations

En ligne En ligne

 

#5 09/06/2021 18h26

Membre (2019)
Réputation :   12  

Sur la même thématique la société VIRGIL (via Virgil - la nouvelle façon de devenir propriétaire) propose une offre proche ciblant les parisiens ne pouvant acquérir un logement équivalent à ce qu’ils louent (c’est du moins l’utilité que je vois).

Effectivement je rejoins les avis présentés ici la difficulté est surtout la possibilité de racheter la part de la société après 10 ans alors que justement l’endettement à été poussé au maximum.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 09/06/2021 18h57

Membre (2018)
Top 20 Année 2023
Top 10 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 5 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   520  

ESTJ

En lisant la file, j’ai trouvé le concept redoutable et assez vendeur au premier abord pour un prospect ne rentrant pas dans les critères  d’une banque.

En phase avec les réflexions précédentes, j’ai pensé pour ma part à une version 2.0 du réméré, concept dangereux en soi pour clients plutôt aux abois…

Hors ligne Hors ligne

 

#7 09/06/2021 20h15

Membre (2019)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Expatriation
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Réputation :   1350  

INTJ

Si la banque ne veut pas de vous, parce que vous êtes en CDD, intérim … elle ne voudra toujours pas de vous si vous venez avec un apport de chez la "Proptech".

Leur cible est les gens qui ont un bon dossier mais un endettement trop élevé, ils vont tabler sur une amélioration de leurs revenus d’ici 10 ans.

Et ils lancent maintenant une foncière où des particuliers financeraient les projets en question, ainsi Eliosor ne prendra plus aucun risque.

p.s : le fondateur d’Eliosor était le fondateur de Wistiki : une startup qui était valorisée à 16,5 millions d’euros en 2015 … qui a fini en liquidation judiciaire en 2020.

Wistiki ? Wikipédia


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic  - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations

En ligne En ligne

 

[+1]    #8 09/06/2021 20h51

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Oblible a écrit :

@Bernard2K : en mettant 10% aujourd’hui, ils vont récupérer dans 10 ans 15,5% du prix de vente ( et non pas 15,5% de leur mise de départ ) , c’est à dire qu’ils vont aussi récupérer une partie de l’éventuelle plus-value.

Très juste ! Je n’y avais pas pensé.

Bon, si on revend, on est sûr d’avoir le prix de vente correspondant à la nouvelle valeur, donc on peut leur verser leur 15,5 %. Mais si on veut garder le bien, on peut se retrouver à payer l’emprunt très très cher. Supposons un bien qui double de valeur en 10 ans. On a emprunté 10 % de 200 k€ (soit 20 k€), et on doit rembourser 15,5 % de 400 k€ soit 62 k€ ! Le montant de la dette a été multiplié par 3,1 soit l’équivalent d’un emprunt à 12 % par an ! Tout ça pour 20 malheureux milliers d’euros qui manquaient au départ !

On peut dire que la valeur du bien pourrait aussi baisser… Pour autant, je ne serais qu’à moitié étonné qu’ils aient inclus une clause "cliquet" disant que le montant à leur rembourser ne peut pas baisser.

p.s : le fondateur d’Eliosor était le fondateur de Wistiki : une startup qui était valorisée à 16,5 millions d’euros en 2015 … qui a fini en liquidation judiciaire en 2020.

Là aussi, je ne suis qu’à moitié étonné. J’avais eu la flemme de chercher. Entre ce passé glorieux et les 1000 € de capital social, ça inspire vraiment confiance !

La startup, le côté distruptrif, le 5.0 et le beau discours marketing, ça me fait penser inévitablement à Carotte 4.0 :

Vidéo YouTube

Dernière modification par Bernard2K (10/06/2021 09h33)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

En ligne En ligne

 

#9 09/06/2021 21h09

Membre (2019)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Expatriation
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Réputation :   1350  

INTJ

La compagne publicitaire via les articles sponsorisés bat son plein !

Immobilier : comment financer vos projets sans emprunt grâce à vos biens ?

Immobilier : comment financer vos projets sans emprunt grâce à vos biens ?

Vous manquez de liquidités pour financer vos projets ? Eliosor, qui se présente comme une alternative aux banques, peut vous aider à les réaliser, en devenant co-investisseur

Eliosor rend accessible la propriété immobilière à tous en mettant en relation primo-accédant et co-investisseurs minoritaires.

Une solution innovante pour devenir propriétaire sans apport, Actualité/Actu Immobilier

Une solution innovante pour devenir propriétaire sans apport

Eliosor invente l’immobilier autrement  |  La Gazette Nord-Pas de Calais

Eliosor invente l’immobilier autrement

Dernière modification par Oblible (09/06/2021 21h11)


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic  - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations

En ligne En ligne

 

#10 09/06/2021 21h43

Membre (2021)
Réputation :   12  

INTP

Pour ma part je connaissais la version californienne de ce montage fintech : pointDOTcom (je ne mets pas de vrai lien, le but n’est pas de leur faire de la pub).
Une fois encore je ne pense pas que la France s’inspire de la meilleure part des US…

On pourrait dire pour la défense des californiens qu’ils donnent 30 ans pour rembourser, qu’ils mettent une limite à la hausse de leur part dans la valeur du bien et pas à la baisse.

Cela dit je rejoins les intervenants précédents sur le côté usuraire du montage.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums