Europe Invest : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Europe Invest : avis sur cette SCPI (Sofidy)

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1 [+4] #1 08/06/2021 17h39

#2 08/06/2021 18h54

#3 08/06/2021 20h43

[+1] #4 09/06/2021 10h53

#5 09/06/2021 16h53

#6 18/06/2021 07h33

#7 19/06/2021 08h46

[+1] #8 27/06/2021 12h14

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#11 07/07/2021 01h31

[+2] #12 09/07/2021 13h08

#13 09/07/2021 20h03

[+2] #14 10/08/2021 21h44

#15 11/08/2021 09h28

#16 11/08/2021 10h48

#17 11/08/2021 10h51

#18 11/08/2021 22h10

[+2] #19 12/08/2021 13h30

[+1] #20 27/10/2021 17h01

[+2] #21 27/10/2021 17h37

#22 27/10/2021 17h45

1 #23 27/10/2021 17h56

#24 27/10/2021 18h19

#25 27/10/2021 18h42

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BrisePif a écrit :

Drystan, le 08/06/2021 a écrit :

BrisePif, le 18/06/2021 a écrit :

Gismo a écrit :

Drystan a écrit :

BrisePif · #1

Sofidy lance une nouvelle SCPI "européenne".

Les trois courtiers proposant une souscription me semblent être limités à :
- Patrimea
- mes-placements
- myscpi

Selon les courtiers, l’investissement minimal n’est pas identique. Pour mes-placements c’est 22 500 € par exemple alors que chez myscpi c’est beaucoup moins (information téléphonique donc honnêtement je ne sais plus exactement mais je crois que c’était 5000 €), ainsi que chez patrimea (10 parts visiblement donc 2 232,50 €).

Les premiers souscripteurs bénéficient de frais de souscription de 5 % au lieu de 9 % (prix de souscription de 223,25 € au lieu de 235 €).
Selon la notice d’information, le montant de 20 millions d’euros à prix "bonifié" devra être souscrit notamment par des investisseurs identifiés dans un délai maximum de 45 jours à compter de la date d’ouverture de la collecte aux membres « sponsors ».
Je ne connais pas la date exacte d’ouverture de la collecte mais visiblement cela date au maximum de la semaine dernière (j’ai eu un contact téléphonique avec deux des courtiers). Selon ce site, la date de fin est au 12 juillet précisément.

Les parts sponsors sont bloquées pendant une période de 3 ans.

Je vous partage les adresses des documents intéressants, ce qui vous évitera de demander une documentation :
- statuts
- note d’information
- plaquette de présentation
- DICI

Vous pouvez également en savoir plus grâce à deux vidéos d’interview du DG de Sofidy : une video de 5mn et une seconde de 18mn qui vous apprendra que le premier actif acquis sera un bien à Aix-la-Chapelle affichant un rendement acte en main de 4,5 % (mais 6 % grâce à l’utilisation du levier de la dette).

L’objectif de rendement est de 5 % nets de frais de gestion et de fiscalité étrangère. La commission de gestion annuelle est de 12 % HT.

Estimant que Sofidy est une société de gestion sérieuse, qui a fait ses preuves, je vais investir dans cette SCPI dès son lancement (via myscpi avec qui j’ai eu un bon contact).
Le timing de lancement d’une SCPI diversifiée me paraît adéquate.

Dernière modification par BrisePif (08/06/2021 17h41)

Mots-clés : scpi, sofidy, étrangère

Drystan · #2

Je note
- Une éligibilité assurance-vie mais "en unité de compte dans le cadre de votre Assurance Vie :
à ce jour SOFIDY EUROPE INVEST n’est pas disponible à l’Assurance Vie."
- Un délai de jouissance au 1er jour du quatrième mois suivant
- Patrimoine "pas plus de 20 % en France"
- Biens immobiliers en devise autre que l’euro "sans que l’exposition résiduelle en devises étrangères ne puisse dépasser 20 % de la valeur totale des actifs de la SCPI"
- Pour l’offre à frais d’entrée réduit ce n’est pas très clair quel est le montant minimal, à voir en contactant les courtiers directement

Pour le premier point je n’ai pas l’expérience pour savoir si annoncer une éligibilité assurance vie préfigure automatiquement une future mise à disposition dans des contrats ou non et si oui à quelle échéance.

En terme de positionnement ce n’est pas sans rappeler Europimmo chez la Française (15-20% du patrimoine en France) mais avec une volonté de diversifier plus forte (Europimmo est très concentré bureaux (80%) et Allemagne (57%)), reste à voir dans les actes

Dernière modification par Drystan (08/06/2021 18h56)

Asn540 · #3

BrisePif a écrit :
qui vous apprendra que le premier actif acquis sera un bien à Aix-la-Chapelle affichant un rendement acte en main de 4,5 % (mais 6 % grâce à l’utilisation du levier de la dette).

C’est un bâtiment comprenant un hôtel B&B et un commerce (je ne sais pas de quel type).

Ca donne moyen envie compte tenu de la conjoncture.

Et l’utilisation de la dette dès le début ça veut dire que la SCPI va partir avec déjà une grosse dette qu’il ne sera pas possible de faire monter mais qu’il faudra bien rembourser…

investirpat · #4

Drystan, le 08/06/2021 a écrit :
Je note
- Une éligibilité assurance-vie mais "en unité de compte dans le cadre de votre Assurance Vie :
à ce jour SOFIDY EUROPE INVEST n’est pas disponible à l’Assurance Vie."
- Un délai de jouissance au 1er jour du quatrième mois suivant
- Patrimoine "pas plus de 20 % en France"
- Biens immobiliers en devise autre que l’euro "sans que l’exposition résiduelle en devises étrangères ne puisse dépasser 20 % de la valeur totale des actifs de la SCPI"
- Pour l’offre à frais d’entrée réduit ce n’est pas très clair quel est le montant minimal, à voir en contactant les courtiers directement

Pour le premier point je n’ai pas l’expérience pour savoir si annoncer une éligibilité assurance vie préfigure automatiquement une future mise à disposition dans des contrats ou non et si oui à quelle échéance.

En terme de positionnement ce n’est pas sans rappeler Europimmo chez la Française (15-20% du patrimoine en France) mais avec une volonté de diversifier plus forte (Europimmo est très concentré bureaux (80%) et Allemagne (57%)), reste à voir dans les actes

Bonjour
en règle générale pour être accepté par les assureurs au sein des contrats d’assurance-vie, la SCPI doit atteindre un minimum de 100 Millions de capitalisation.
Elle passe ensuite devant un comité.

Guitofeu · #5

Bonjour,

Disponible chez Touslesplacements.com

Courrier reçu hier pour ma part et en parlant de part, 10 parts mini ici.

BrisePif · #6

Ayant validé le dossier de souscription je confirme que le nombre de parts minimum est bien de 10, statutairement, même pour les parts sponsors (bien que les courtiers puissent fixer leur limite de commercialisation autrement).

Autre point que je voulais signaler, présent dans le bulletin de souscription sponsor : il est mentionné que le premier dividende pourrait être versé en janvier 2022 pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2022. Pas de versement en 2021 donc, même en étant parmi les plus diligents à souscrire en juin.

Édit : si un modérateur passe par là, peut-il changer le titre en remplaçant "Europ" par "Europe". C’est une erreur due aux premiers articles à ce sujet, mais le nom statutaire de la SCPI est bien "Europe Invest"

Dernière modification par BrisePif (18/06/2021 07h40)

Asn540 · #7

BrisePif, le 18/06/2021 a écrit :
Pas de versement en 2021 donc, même en étant parmi les plus diligents à souscrire en juin.

Le délai de jouissance étant fixé au 1er jour du 4e mois suivant la souscription, les « plus diligents à souscrire en juin » entreront en jouissance en octobre et ne seront donc pas éligibles à un versement de dividende pour le 3e trimestre (juillet-septembte), que celui-ci soit versé ou non…

cedREIM · #8

Renseignement pris cette semaine. La possibilité de souscrire à prix décoté de -5% m’a paru être intéressante, et j’ai réalisé une souscription de 50 parts (en direct à titre perso)
Les souscriptions en démembrement ne sont pas encore possibles sauf si les 2 contreparties, nue-pro et usufruit sont identifiées. Démembrement viager, ou si vous avez les 2 contreparties.

Le projet semble avoir été bien préparé par Sofidy.

La période de souscription sponsor a pour but de collecter rapidement 20 millions d’euros, lesquels serviront à acheter les 1er actifs au cours de l’été. Pour une souscription en Juin, la jouissance est au 1er octobre, délais assez court quand on regarde les nouvelles SCPI récemment sorties.
La SCPI devrait donc être en mesure de distribuer un dividende pour le T4 et l’amorçage de la SCPI être rapide. C’est tout le but de cette période sponsor et l’on devrait plus être dans un scénario PF Hospitalité Europe (qui avait aussi fait une période de souscription sponsor) que Novapierre Europe Centrale ou il a fallut presque 1 an et demi avant de percevoir les 1ers dividendes.
7 à 8 dossiers d’investissement sont à l’étude à des stades plus ou moins avancés. Les investissements suivront donc probablement de près la collecte puisque Sofidy pourra s’engager sur des actifs rapidement, en fonction du rythme de collecte sachant qu’elle pourra se permettre, faute de collecte, d’investir dans les deals identifiés avec Immorente (20% du patrimoine à l’étranger) ou Efimmo (16%).

Les 20% d’investissement en France figurent dans la documentation mais ce n’est pas l’objectif d’en acheter, le but étant 100% à l’étranger. Ils figurent dans la documentation au cas ou un deal de vente de portefeuille d’actif serait à saisir avec des actifs à l’étranger et un en France par exemple. Cela évite d’éliminer un deal pour cette raison.

Les points qui m’ont semblés positifs :
- Société de gestion sérieuse et expérimentée
- Le discount de 5% évidemment
- stratégie européenne, pas de prélèvement sociaux et fiscalité plus faible.
- amorçage rapide de la SCPI

Du coté des inconvénients :
- inaliénabilité des parts pendant 3 ans (pas trop un souci dans mes stratégies SCPI)
- les risques classiques de l’investissement SCPI

Le délais est assez court pour avoir les parts à 223,25€, mais il est possible de souscrire en ligne sur Myscpi.com ce qui fait gagner beaucoup de temps.
Souscrire en ligne SOFIDY EUROPE INVEST
J’ai réalisé le virement hier et les fonds devraient être sur le compte de la SCPI en Juin.

A suivre, c’est la 1ère fois que je souscris sur une nouvelle SCPI, d’ordinaire, j’aime bien attendre 1 an ou 2 le temps de voir les 1ers rapports annuels et de vérifier sur pièce la cohérence entre le discours et les faits.

JJbob · #9

Merci à tous ceux qui ont fait une remontée d’info! C’est crucial lorsque rien n’existe sur une nouvelle SCPI pour permettre aux petits porteurs d’être rassurés et de franchir le pas.

Afin de compléter ce qui a déjà été dit, voici deux infos que j’ai trouvées intéressantes :
1) SOFIDY est aussi actionnaire de sa nouvelle SCPI et pourra faire des avances sur compte courant, non rémunéré. C’est-à-dire que Europe Invest va pouvoir accéder à l’effet de levier du crédit gratuitement pour se lancer.

2) A vendredi dernier il y avait 8 millions de parts souscrites: suffisant pour lever la garantie bancaire. Celle-ci, approuvée par l’AMF, est destinée à faire face au remboursement des associés fondateurs en cas de dissolution de la société (comme tristement utilisé pour Novapierre Italie). Donc Europe Invest économise en ne la payant plus au bout de 2mois, au lieu d’1 an autorisé.

Le rythme des souscriptions s’accélère car pour le début ça fonctionne beaucoup par bouche à oreille (comme sur ce forum) et certains doivent avoir le temps de faire des arbitrages si nécessaires pour libérer de la trésorerie pour investir.

SOFIDY fait bien le taf et c’est notamment grâce à leur track record et les partages d’infos de ce forum que j’ai souscrit à 45 parts.

BrisePif · #10

Nouvelle vidéo d’interview de Jean-Marc Peter à propos du lancement de cette SCPI.
Sur le fond on y apprend pas grand chose hormis un objectif de rendement (net de fiscalité étrangère) compris entre 4 et 5%.
Cela diverge des 5% annoncés sans équivoque jusqu’alors dans les précédentes vidéos, information reprise par les différents cgp/courtier sur les pages de présentation de la SCPI.
Certes, en tout état de cause, les promesses n’engagent que ceux qui y croient, mais on peut faire mieux en termes de cohérence de communication à quelques semaines d’intervalle.

propriétaire de 100 parts de cette SCPI

Gismo · #11

Je découvre cette SCPI un peu tardivement - en tout cas par rapport à la deadline pour être associé sponsor.

Comme d’autres, je suis généralement réticent à souscrire à une nouvelle SCPI (je ne l’ai jamais fait), néanmoins la réduction de 5% m’a incité à creuser le sujet car j’étais à la recherche d’une SCPI européenne supplémentaire pour mon portefeuile.
J’ai notamment suivi pendant un moment Novapierre Italie et Interpierre Europe Centrale, mais au final sans y souscrire (et heureusement, dans le cas de Novapierre Italie.. Pour Interpierre Europe Centrale, pour l’instant je continue à suivre)

Je suis en train de souscrire à 130 parts même si j’ai quelques réserves sur le premier actif à Aix-la-Chapelle à cause de sa typologie (B&B et commerce) et de son rendement (4.5%) qui a besoin d’être boosté par du levier ce qui ne me paraît pas être une stratégie pérenne pour une SCPI et me fait questionner l’objectif de rendement.
Je me dis que cet actif n’est peut-être pas représentatif du reste de la pipeline, mais impossible de le savoir à ce stade.

Gismo · #12

Je viens d’avoir myscpi.com au téléphone (par qui je suis passé pour souscrire).

La collecte totale avait atteint 12m€ à fin Juin et s’est accélérée cette semaine.
"Quasi certain" (selon myscpi) qu’ils atteindront l’objectif de 20m€.

Au niveau de myscpi, la plupart des tickets étaient entre 10 et 22k€ (45 à 100 parts); le plus gros ticket faisait 100k€ et un certain nombre de tickets à 50/60/70 k€.

Au conseil de surveillance, plusieurs personnes auraient eu une réaction un peu mitigée par rapport au premier actif (hôtel B&B), néanmoins l’hôtel a l’air d’être bien placé.

Le second actif est un bureau à Essen, pour ~8m€
Le troisième actif est un bureau à Dublin pour ~20m€ et loué à un ministère.

Pour ce qui est du rendement cible de la SCPI, j’ai interrogé mon interlocuteur sur le fait qu’initialement le directeur de la société de gestion annonçait 5% net de fiscalité étrangère vs. une fourchette de 4 à 5% dans des communications plus récentes.

"Le rendement devrait être plutôt aux alentours de 4.5%" a été la réponse.

Je pense que quand on compare avec des SCPIs du type Corum Origin/XL qui communiquent un rendement brut de fiscalité étrangère, en supposant ~20% de de fiscalité étrangère (qui dépendra bien sûr du mix pays etc), les 4.5% net sont équivalents à ~5.6% brut (ou, dit autrement, les 6% de Corum Origin sont équivalents à ~4.8% net)

Déontologie: Propriétaire de 130 parts de cette SCPI
EDIT: Correction de fautes d’orthographe

Dernière modification par Gismo (09/07/2021 15h41)

Asn540 · #13

Gismo a écrit :
Au conseil de surveillance, plusieurs personnes auraient eu une réaction un peu mitigée par rapport au premier actif (hôtel B&B), néanmoins l’hôtel a l’air d’être bien placé.

Peut être pas une super rentabilité mais l’actif (qui a été acheté en indivision avec d’autres véhicules de Sofidy) a peut-être été acheté à bon prix, compte-tenu de la période, et pourra faire monter la valeur de reconstitution si le Covid ne détruit pas l’humanité…

PureLake · #14

Le 1er bulletin trimestriel vient d’être publié.

On y apprend notamment :
- Collecte de plus de 18 M€ à mi-juillet ;
- Acquisition de l’actif #1 pour 5 M€ (hôtel + droguerie) en Allemagne
- Acquisition de l’actif #2 pour 4,6 M€ (Bureaux loués aux Affaires étrangère irlandaises) en Irlande
- Actif #3 en cours d’acquisition en Allemagne pour 6,5 M€.

Je note que l’actif #2 est visuellement sympa et avec un locataire pour le moins solide. Concernant l’actif #1, l’emplacement semble intéressant pour l’hôtel, mais je note surtout que l’on apprend que le commerce est une chaîne de droguerie (D&M), commerce par nature plutôt résilient.

BrisePif · #15

Dommage que Sofidy ait choisi de ne pas indiquer le rendement acte en main des acquisitions.
Par ailleurs, je relève la tenue d’une AG le 21 juillet. Un peu étonné de ne pas avoir été informé alors que je possède des parts depuis le 30 juin.

JMeuret · #16

Bonjour,

la réduction des 5% est elle terminée ?

Je viens de tomber sur ce topic et j’avoue que ça aurait pu m’intéresser avec la réduction. Sans celle-ci, je crois que je vais passer mon tour.

tikitoi · #17

La réduction était jusqu’à juillet, donc c’est normalement terminé. Mais ils ont peut être prolongé si ils n’ont pas atteint leur quota.

Vol714pourSydney · #18

Elle est bien terminée (confirmée par sofidy)

Schweizer · #19

Le bulletin trimestriel (cité plus haut par PureLake) indique aussi que 18 millions ont été souscrit pendant cette période de souscription à frais préférentiel, soit 84% de l’objectif. Le délai était court et la ruée n’a pas eu lieu, surtout qu’il n’y avait que 3-4 canaux de distribution, lesquels n’ont pas pignon sur rue.

Personnellement j’ai trouvé la SCPI intéressante et ai donc souscrit. C’est une SCPI naissance et on prend forcément un risque, il n’y a pas beaucoup de documentation à analyser. La perspective de faire des acquisitions post-COVID (je veux dire après l’apparition du COVID, et non sa fin qui n’a pas l’air pour demain !) est un plus. La diversification géographique en Europe et en terme sectoriels est aussi intéressante.

Concernant les doutes de certains sur l’actif à Aix-la-Chapelle loué à un hôtel, il faut voir qu’on ne parle pas d’un hôtel perdu en zone industrielle en périphérie entre 2 bretelles d’autoroute, mais un actif en centre ville, proche de rues piétonnes. Je viens de faire une recherche pour la dernière semaine de septembre, toutes les chambres sont prises ! De plus le locataire B&B est une chaîne donc pourrait mieux absorber si l’hôtel en question ne tourne pas assez.
Les hôtels n’ont pas dit leur dernier mot, d’ailleurs ces derniers sont loin d’être vides cet été malgré la 4e vague…

Dernière modification par Schweizer (12/08/2021 13h34)

PureLake · #20

Le bulletin du T3 vient de paraître.

On y apprend notamment :
- Collecte sur le Trimestre de 15 M€
- Acquisition de l’actif #4 pour 6,5 M€ (bureaux) en Allemagne
- Actif #5 en cours d’acquisition pour 9,7 M€ (Bureaux) en Allemagne.

L’actif #4 est situé à Essen, et a pour locataire une caisse d’assurance maladie historique en Allemagne. L’actif #5 est situé à Bonn et est loué à des Administrations allemandes.

On note la volonté de la SdG de continuer à sélectionner des locataires solides (Administrations, Commerces résiliants). Quid par contre de la rentabilité?

Le TOF est bien évidemment à 100%, et l’Allemagne prend une place prédominante dans les actifs de la SCPI.

BrisePif · #21

Purelake, s’agissant de votre questionnement sur la rentabilité des investissements réalisés, je signale que j’ai reçu il y a 5 jours une communication de mon CGP, à propos de cette SCPI dont je suis investisseur.
Il indique dans cette communication un "Objectif de rendement (non garantie) entre 2% et 4.5% net de fiscalité étrangère".
J’ai été très étonné puisque l’objectif initial, qui n’engage décidément que ceux qui y croient, était de 5 %. Je pense qu’il n’a pas sorti cette fourchette basse de son chapeau et que l’information vient de la SdG.

Plus globalement, je suis assez excédé par les SdG qui ne communiquent pas les rendements acte en main des acquisitions. En tant que propriétaires, c’est une information qui devrait légitimement nous être donnée.

Drystan · #22

De mémoire le B&B et l’immeuble en Irlande ont des rendement AEM de 4-4.5% ou guère plus, ça plus le montant de collecte qui ne démarre pas autant qu’annoncé (le montant de collecte sponsor était censé être atteint facilement, finalement ça s’est arrêté à 75-80% il me semble) illustre bien le décalage entre les communications élogieuses de lancement et la réalité.

Cela dit on en est qu’au démarrage, dans un sens comme dans l’autre il est encore un peu tôt pour trop s’avancer, ~~mais 0.80-0.90€ de dividende annoncé pour T1-22 ce n’est pas la panacée (en annualisé on serait sur un TDVM sous les 1.5%)~~ (information incorrecte voir post Asn540 plus-bas)

Dernière modification par Drystan (27/10/2021 18h44)

maxxxime · #23

BrisePif, l’objectif de rendement m’étonne. Je suis en train d’essayer de monter un dossier d’achat à crédit et la SCPI faisait parti de la première sélection. Le CGP m’a confirmé l’objectif de 4 à 5,5 net de fiscalité étrangère.

L’avenir nous le dire … Cependant, 2% cela me semble plus que bas pour inciter la collecte…

Asn540 · #24

Drystan a écrit :
Cela dit on en est qu’au démarrage, dans un sens comme dans l’autre il est encore un peu tôt pour trop s’avancer, mais 0.80-0.90€ de dividende annoncé pour T1-22 ce n’est pas la panacée (en annualisé on serait sur un TDVM sous les 1.5%)

C’est 0,80 / 0,90 par mois de détention et par part. Soit mini 9,6 euros en annualisé. Soit 4,1% de TVDM minimum pour un prix de part de 235 euros.

Drystan · #25

Ah en effet c’est correct, communiquer sur une distribution par mois pour un dividende versé trimestriellement est assez atypique et a du me paraître absurde donc j’ai probablement instinctivement zappé ce détail, j’imagine que cette formulation est spécifique lancement et qu’ils en feront abstraction ensuite puisque je n’en vois guère l’intérêt (?)

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