Bobo : étude de cas immobilier (prêt in fine ou amortissable)

Merci pour votre retour !

Dans le deuxième scénario le cash flow à placer est de 800€ et non 400€ mensuels car en effet je ne compte pas utiliser cet argent (Sauf travaux car je n’ai pas d’autre trésorerie disponible pour les financer)

D’ailleurs dans le premier scénario (amortissable seul) je peux demander un différé de remboursement d’un an afin d’avoir un petit matelas pour assurer les travaux.

En effet le cash flow que j’annonce tient bien compte des charges carence, menus travaux.

Pour le nantissement :
L’assurance vie nantie sera à mon nom, le contrat de capitalisation sera au nom de la sci à l’IS et restera dans la sci et oui, malheureusement, je n’ai pas oublié les frottements fiscaux en cas de dividendes….

Mon avis:
-l’amortissable me permet d’assurer, de garder mon assurance vie dispo, de disposer du cash flow. Mais…. J’en prends pour 25 ans … Mais à un taux si bas que c’est pas grave🙃

-le montage in fine me libère plus vite de mon crédit, me permet d’avoir du cash flow à utiliser pour les travaux. Mais plus je retire pour payer les travaux, moins je capitalise et donc risque de ne pas atteindre le remboursement du prêt in fine.
Mais en cas de performance de placement ça peut rapporter plus. Mais mes liquidités sont bloquées…

C’est insolvable pour moi
Merci de votre aide.

Merci Faith,

Pour ma "poche travaux" en effet je dispose de 80000€ mais cette assurance vie je ne veux pas y toucher. Elle ne doit pas servir ni aux travaux ni au remboursement du prêt in fine qui doit se rembourser par son cash flow sur le contrat de capitalisation.

Le nantissement (négocié) me permet un libre arbitrage de mes UC et les frais sont corrects (moins qu’une banque)

L’amortissable pourra, c’est vrai, être renégocié et passer sur 20 ans au lieu de 25 mais alors j’aurai encore moins de cash flow disponible à placer.

Grosso modo, je trouve le montage in fine est (beaucoup !)  plus intéressant si le placement des 800€ mensuels est bon sur 15 ans (plus de 8%) sinon, vous avez raison, le in fine est plus contraignant !

Bobo a écrit :

Pour ma "poche travaux" en effet je dispose de 80000€ mais cette assurance vie je ne veux pas y toucher.

Ne pas "vouloir" n’indique pas qu’il faut ne pas "pouvoir" y toucher.
80K€ constitue un filet de sécurité bien pratique, même sans avoir l’intention d’y toucher.
Si vous ne souhaitez pas y toucher, avez vous une autre réserve disponible ?

Par ailleurs, votre cash flow ne peut pas à la fois servir de poche travaux ET être placé de manière très risquée pour espérer obtenir 8% annuels.
Il faut faire des choix.

L’amortissable pourra, c’est vrai, être renégocié et passer sur 20 ans

Non, ce n’est pas ce que je disais.
Au bout de 20 ans (ou 10 ou 15), si vous souhaitez rembourser une partie ou la totalité du prêt, vous pouvez le faire. Il ne s’agit pas de renégocier, il s’agit d’avoir le choix de rembourser une somme d’un coup, là où le in-fine vous force à rembourser.

Commencez par réfléchir attentivement à vos projets futurs. Ca pourrait avoir une grosse influence sur vos choix possibles. Et bons investissements à vous !

Dernière modification par Faith (25/05/2021 09h12)

Bobo a écrit :

Par contre pour la capacité à investir à nouveau je ne vous rejoins pas car le prêt amortissable me laisse une épargne disponible (mon assurance vie n’étant pas nantie) et donc potentiellement un apport personnel pour un (petit) investissement supplémentaire.

Je faisais référence à votre capacité d’emprunt, calculée par rapport à vos revenus et charges.
Avec un prêt amortissable vous avez probablement un cash flow négatif ce qui réduit votre capacité d’emprunt et à terme vous bloque en vous empêchant de réemprunter.
Avec un prêt in fine chaque opération dégage a priori un cash flow positif ce qui vous permet d’emprunter encore.