Vente immobilière : quels risques à faire visiter son bien à un agent immobilier ?

romainp · #1

Bonjour,

Pour me concentrer sur de nouveaux projets, je vais bientôt mettre un appartement en vente - en direct - sur les plateformes type Leboncoin.

Je sais que je vais être contacté par des agents immobiliers et autres mandataires qui voudront venir voir mon logement pour le proposer à leurs acheteurs (ça c’est le discours, je pense que leurs acheteurs savent aller sur LBC aussi…)

La question est quels risques je prendrais à faire une visite avec un agent ? Même si je prends la précaution de ne rien signer avec lui.

Merci

Romain

Mots-clés : agent immobilier, vente, visite

Ernest · #2

Si vous n’avez pas l’intention de signer, pourquoi lui faire visiter ?

Cette technique commerciale du "pied dans la porte" est vieille comme le monde : vous procédez à une première estimation "sans engagement", puis par un mécanisme d’adhérence à la décision, vous vous sentez redevable envers l’agent, devenez sensible à son l’argumentaire, et finissez par lui confier votre bien.

Le risque pour vous est donc de perdre approx 5% du budget de l’acheteur en honoraires de l’agent.

En France 80% des vente se font par des agents, c’est une habitude qui persiste chez les vendeurs alors que la mise en relation est ultra simple et gratuire, et que les transactions sont sécurisés par les offices notariés.

romainp · #3

Merci, on est d’accord, le seul intérêt est lorsque l’agent a un mandat de recherche.

perecastor · #4

Il m’est déjà arrivé plusieurs fois de faire visiter des biens à des agents immobiliers, sans avoir de réelle intention de leur confier immédiatement un mandat de vente :

- estimer la valeur de marché pour des raisons patrimoniales, pour avoir une attestation de valeur de revente à présenter à une banque, ou en vue de revendre
- avoir des infos sur le marché à l’instant T, voir comment le bien correspond et à défaut comment le mettre en valeur
- d’une manière générale avoir l’avis extérieur d’un professionnel, dénué du biais qu’on peut parfois avoir en tant que propriétaire

Evidemment on privilégie de vrais professionnels avec une longue expérience du marché local, et pas des mandataires qui viennent de se lancer sans formation ni expérience ni connaissance du terrain.

L’important est d’être clair dès le départ sur l’objectif de l’estimation, et ne pas faire miroiter un mandat de vente acquis d’avance. Les estimations font partie du travail de prospection des AI, une sorte d’investissement à long terme vis-à-vis des vendeurs. Si un jour vous décidez de vendre via un AI, il est évident que vous passerez plutôt par celui qui a déjà vu le bien et vous a fait une bonne impression, que par un AI inconnu.

Timinel · #5

Bonjour ,

Tout a fait d’accord avec les points mentionnés ci dessus , mais il reste a mon avis la question initiale :

- pourquoi voulez vous le faire visiter a des AI ?

Vous avez dit que vous vendiez en direct donc j’imagine sans vouloir utiliser d’AI alors quel interet ?
vous allez vous entendre dire :
- j’ai des clients qui recherchent exactement ce genre de bien.
- Je pense que je peux le vendre un peu plus cher ( plus rare )

et donc la vous faites quoi ?

je comprendrais ( comme pere castor ) de faire passer l’AI Avant l’annonce ( pour une estimation etc ) et la a voir si c’est " fair" de ne pas lui proposer le bien en vente )
mais Apres … je ne vois pas l’interet pour vous.

cdt

gunday · #6

je rajouterais dans le cadre d’une vente, que l’agent immobilier a tendance à publier sur davantage de plateforme (je pense à seloger par exemple).
Surtout que certaines plateforme sont plus précises (par exemple, cherchez une maison avec une surface minimum de terrain sur leboncoin, ça va vite vous faire relativiser la pertinence de l’outil).

un agent immobilier me disait d’ailleurs qu’il publiait via immo diffusion (qui bombarde sur des 10aines de sites).
Et il m’avait parlé d’un site immo confidentiel (que je ne connaissais pas et que j’ai oublié) lui rapportais une vente par an.
Donc selon les habitudes des acheteurs, l’Ai n’est pas toujours à rejeter.

Par contre, si vous ne souhaitez pas signer avec un AI, pourquoi y consacrer du temps ?
Il y a suffisamment de visite touristique pour ne pas rajouter les agents immobiliers à la liste!

JMeuret · #7

J’ai quelques doute sur l’effet bénéfique de publier sur d’autres plateformes que LBC.
Pour ma part j’ai arrêté de regarder ailleurs en constatant que les annonces étaient toutes sur LBC et que c’était là où les gens allaient, tout simplement, aussi bien en tant que vendeur, acheteur, ou locataire.

LBC a l’audience et c’est ce qui intéresse tout le monde.

Dernière modification par JBeurer (15/05/2021 23h49)

gunday · #8

@JMeuret, comme je le disais lbc c’est incomplet.

Lorsque je cherchais ma RP, je ne regardais quasiment jamais lbc.

La raison est qu’il est n’est pas possible de mettre des critères de surface de terrain.
L’outil seloger (et d’autres) est bien plus complet à ce niveau là.

Pareil, sur lbc, pas de catégorie immeuble.
Vous vendez un bien "autre", dans le même catégorie que le hangar, la ruine ou un ancien batiment administratif.

Il y a aussi la politique de mise en avant des annonces, ou sur lbc, y a parfois des annonces sans rapport avec vos critères, mais financé par le vendeur.

Au final pas mal de petit détail qui me font dire que je trouve leboncoin pas aussi incontournable que cela.

Dernière modification par gunday (16/05/2021 00h06)

Vol714pourSydney · #9

Bonjour,

Au début je pensais comme vous.

En réalité Seloger (& Bien ici) draine énormément de traffic, et plus de 40pc je crois.

En tous cas en Ile de France. Je n’avais quasi aucun appel via LBC. Seloger beaucoup plus.

Si l’interêt est d’avoir accès aux plateformes (en gros le mieux des deux systèmes entre "vendre tout seul" et "avoir un agent pour acceder aux plateformes") alors vous avez hosman.co ou welmo des agences digitales à honoraires réduites

Par contre j’ai eu affaire aux agences, très peu de "bons" pro, mais il en reste quelques uns qui savent bien travailler

Dernière modification par Vol714pourSydney (16/05/2021 00h36)

christian75 · #10

Bonjour,
"le risque" à faire visiter un pro me semble minime. Après avoir mis en vente sur pap et lbc j’ai accepté la visite de deux AI à bas coût; l’un a fait une proposition de mandat avec une estimation basse (-15 pour 100 sur mon prix affiché, c’est donc devenu mon prix bradé) et l’autre propose un mandat à mon prix.

L’argument du second est que la diffusion sur "se loger" ou "logic immo" est vue par beaucoup plus d’acquéreurs que sur pap ou lbc , et par des acquéreurs plus motivés; il dit que la majorité des ventes se font avec ces sites pro.

J’en ai conclu que pour un bien difficile à vendre, un AI peut aider; j’ai laissé son mandat de coté dans l’immédiat, je continue les visites de particuliers; ça m’a permis de patienter et me donne une alternative si je n’arrive pas à trouver un acquéreur pour mon bien de plus de 55 m2 dans l’est parisien, et un peu atypique. Mon dernier " visiteur" a fait une proposition sérieuse, hier soir…

Dernière modification par christian75 (16/05/2021 07h23)

patrick · #11

Vous ne deviez avoir guère de difficultés pour vendre un 55m2 dans l’est parisien. Tout dépend du bien évidemment, mais a titre de comparaison, j’ai hésite a mettre en vente un 46m2, aussi dans l’est parisien( métro St. Fargeau) et j’avais déjà 3 propositions de particuliers dans le même immeuble, sans avoir passe aucune annonce , ni contacter aucun AI. J’ai décide de garder le bien.
Payer des commissions de plusieurs milliers d’euros pour faire des visites d’appartements ou de maisons, a des gens dont le niveau de formation technique se limite a un baratin digne du chimpanzé est tout simplement écœurant.

lemouz · #12

Pour modérer un peu les propos :
- regardez le nombre de visites nécessaire pour faire 1 vente.
- regarder le temps passé pour chacune
- soyez conscient que ces "milliers d’euros" sont pour vous du cash dans la poche mais pour l’AI du chiffre d’affaires et donc soumis à bien + de prélévements.

du coup la réalité est moins idyllique.

Personnellement, je pense qu’un estimation devrait être payante, même si peu chère : tout travail mérite salaire.

Bernard2K · #13

La question "vendre avec ou sans agent" est déjà débattue, dans un autre fil il me semble ; évitons de la recommencer ici. Il y a des arguments pour et des arguments contre ; et surtout, il y a des agents de compétence et d’honnêteté extrêmement variables (c’est comme les chasseurs : il y a le bon chasseur, et le mauvais chasseur).

A propos des milliers d’euros en plus ou en moins, je signale quand même que, grâce à l’agent immobilier, la maison de mes parents s’est vendue, net vendeur, 5 % plus cher que ce que l’on aurait vendu en direct, et ça fait quelques milliers d’euros (et même un nombre à 5 chiffres). Mes frères et moi ne sommes pourtant pas stupides, et nous avions vraiment bien travaillé notre propre évaluation ; mais, dans un marché difficile à appréhender, un bon agent immobilier peut évaluer plus haut que ne le ferait le vendeur même bien renseigné ; et il peut tenir ce prix, c’est à dire qu’il prévient les visiteurs qu’il refusera les offres sous le prix, car il est sûr de son évaluation. La maison s’est vendue en 15 jours et une trentaine de visites ; mes parents ont dû choisir entre deux offres au prix. Dans un marché local très dynamique, ça confirme a posteriori qu’elle était pile au bon prix : vente possible, mais pas trop facile non plus (car 15 jours et 30 visites, c’est beaucoup dans le coin où ça part comme des petits pains). Et ça confirme que notre évaluation était trop basse. Enfin, l’agent sert aussi de négociateur diplomatique quand l’acquéreur, 2 fois sur 3, pose des problèmes divers et variés (demandes indues, retard…). C’est ce qui s’est passé pour nous. Donc, non seulement on a évité du temps et des soucis, mais on a aussi gagné de l’argent en plus !

Pour revenir au sujet du fil, la question est donc : faire visiter à des AI qui veulent visiter malgré le fait qu’on les a prévenus qu’on ne leur donnerait pas de mandat de vente. Ce qui est probable, c’est que l’AI rappelle ensuite en disant : "Ah monsieur Dupont, je suis embêté, car j’ai un acheteur qui est très intéressé par votre bien et qui voudrait visiter, comment fait-on ?". Il essaie évidemment de vous soutirer un mandat de vente, au moins un mandat simple. La bonne réponse est : "Je vous avais prévenu que je signerai pas de mandat de vente, donc vous n’aurez pas de commission par moi. Si vous voulez faire visiter tout en sécurisant votre commission, faites signer un mandat de recherche à votre acquéreur potentiel. Vous connaissez mon prix, vous y ajoutez votre commission de recherche, et cela vous donne le prix à indiquer à l’acquéreur. C’est la seule solution. Soit vous faites cela, soit vous ne visitez pas avec votre acquéreur potentiel. Fin de la discussion.".

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2021 10h47)

bajb · #14

En région parisienne "dynamique" le juste prix à un moment précis est quasiment connu.
Le recours à une AI, à tel ou tel site… doit se concevoir en termes conformité et de rapidité.
- combien me coûte une agence et qu’est-ce que j’ai en face ? Il y a d’excellents professionnels et des zozos à la créativité débordante
- combien me coûte financièrement et éventuellement en charge mentale chaque semaine de vente non réalisée ?

@patrick un mauvais professionnel est toujours trop cher, un bon n’est pas bon que par hasard. C’est comme dans tous les boulot, je paie ma baguette 5% plus cher que chez les autres boulangers du quartier mais j’adore son pain, même si je pense que je pourrais en faire un meilleur pour moins cher nominalement.

Dernière modification par bajb (17/05/2021 10h27)

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