SCI familiale, SCI de location, SCI d'attribution, SCI de construction-vente : différences ?

@Cyr

C’est le projet qui guide la structure de la société civile. Pour partie le type de SCI est "une astuce" pour simplifier la gestion des statuts, mais c’est aussi un moyen pour ségmenter la destination des différentes sociétés civiles immobilières, et donc cadrer la discussion du projet. Bref de s’interroger soit même sur la destination de la société civile pour peaufiner les statuts en fonction.

Mais il y a quand même, en gros, 3 grandes familles …

La SCCV est une société de construction/vente. Comme son nom l’indique, elle est concue autour du concept achat /mise en commun d’un terrain / immeuble, construction, vente. En conséquence, elle va inclure des clauses pour gérer la phase de gestion d’une construction (financement, gestion, prise de décisions, délégation de pouvoirs, comptabilité, appels de fonds, compensation des surfinancements), et "imposer" la vente in fine. C’est d’ailleurs une exception précise puisque la construction/vente est par essence une activité commerciale et non civile, permise pourtant via une société civile dans ce cas spécifique.

De fait, la SCCV est par principe temporaire : son objet est de construire et "de vendre" le produit de la construction. Je mets les guillemets, parce que la vente peut être, in fine, l’attribution de lots en paiement des droits d’un associé.

Par défaut, une SCCV fonctionne comme une société classique, c’est à dire que les parts représentent une portion du capital en lien avec les apports.

La SCA, qui souvent est une société de construction / attribution, mais peut aussi être une société d’attribution pure (les seules SCA que j’ai croisée sont des ovnis des années 70 et 80), diffère ici. Chaque part représente "une part physique du tout". Plus simplement 1 part = 1 lot. Corollaire immédiat : la valeur de la part représente aussi le lot, et la part "place de parking" n’a pas la même valeur que la part "attique de 7 pièces + toit/terrasse". Idem pour les dépenses imputables aux associés, et aux responsabilités, fonctions des parts, donc des lots finaux …

Dans une SCA, posséder une part équivaut à posséder le bien représenté, avec les droits et devoirs attachés au bien physique. On parle de sociétés totalement transparentes, et pas uniquement fiscalement transparentes.

Personnellement, j’ai croisé des SCA plus vieilles que moi, constituée surtout pour contourner les règles de mutation (on vend des parts sociales de société civile, pas de l’immobilier), mais depuis qu’il est impératif d’avoir un gérant, des comptes, etc … c’est plus une structure désuète, me semble-t-il, ou temporaire (SCCA) qu’une structure de possession à long terme.

Vous imaginez bien que le fonction de ce type de société n’a rien à voir avec une SCI classique. La valeur est individualisée, et non proportionnelle à la valeur du tout (un studio vaut plus au m qu’un t4), les obligations sont proportionnelles aux statuts initiaux (tantièmes en gros) ou aux liens des obligations avec certaines parts (ex : un lot ayant un droit privatif à un jardin devra assumer d’entretenir le jardin pour que la résidence conserve son apparence), la jouissance des parts est de facto personnel et à ce titre le titulaire est bien plus libre de faire ce qu’il veut de ses parts que dans une SCI classique (comme par exemple … revendre ses parts)

Enfin, la grosse famille des SCI classiques de gestion patrimoniale, qu’on va découper en sous familles selon les idées des uns et des autres, y compris de nos chers parlementaires qui ajoutent des rustines correctives à des lois bien-pensantes aux effets largement prévisibles mais non prévus (la SCI familiale, par exemple, justifiée par la récupération d’un logement pour ses vieux jours ou les études du petit dernier, et in fine qui ajoutent 50 cas particuliers) …

Bref, en gros, les SCI classiques sont constitués pour générer du patrimoine / des revenus, ou pour gérer un bien utilisé en direct. Et le mix des deux dans une seule, c’est le mal absolu.

Les premières sont en général produit d’une réflexion investissement, avec un peu de prise en compte de la gestion courante et financière. Et pourtant … Les secondes sont souvent le produit d’une succession / donation, d’un achat en concubinage ou "entre copains". Et là, 8 fois sur 10, voire plus, c’est fait à la va-vite, sans réflexion poussé, truffé de soucis juridiques, et rarement géré au millimètre dans la durée …

Alors que cette grande famille, c’est celle des SCI à vocation 20, 30, 50 ans et plus … Vous n’êtes pas obligé de penser à vos arrières petits enfants lors de la constitution de la SCI. Mais au moins à votre propre décès, à vos enfants nés ou à naitre, et peut être à votre mariage / divorce selon la situation.

Et comme ces questions sont plus durables, pour répondre à Ernest, rappeler la loi peut clarifier l’état du droit à la signature des statuts, voire pousser la réflexion ou figer un fonctionnement en dépit d’évolutions légales futures.

EDIT : corrections fautes de frappe … et il doit en rester

Dernière modification par xazh (10/05/2021 21h52)