Al2020 : étude de cas immobilier (location ou vente de ma résidence principale)

Vous pouvez la louer combien ? En général une résidence principale a un mauvais rendement locatif, il faut probablement la revendre pour racheter des appartements plus rentable, voir si vous acceptez une rentabilité un peu moins bonne, pourquoi pas des scpi.

Il faudrait poser les chiffres en ayant notamment le montant du loyer, votre TMI, les travaux à effectuer, la vancance locative estimée,…

Mais je suis convaincu à 99% que c’est un mauvais placement d’un point de vue rendement. Chez moi une maison à ce prix se loue environ 2000 euros par mois. Cela donne un rendement de 5% brut. Quand on retire la taxe foncière, les réparations, les impôts,… il faut avoir des raisons autres que financières pour être bailleur de ce type de bien (volonté de reprendre la maison en résidence principale à terme, attache sentimentale,…). Des SCPI rapportent plus, avec moins de contrainte et une meilleure disponibilité généralement.

Je dirai  meme plus , vous ne parlez de rien dans votre présentation comment voulez vous un conseil ?

ceci dit pour faire court :

Je gère plusieurs biens en location en France et j’aimerais diversifier mon patrimoine

=> vendez  l’objectif etant de diversifier pas trop le choix. 

L’autre solution serait de la vendre pour racheter d’autres appartements à louer.

ou alors vous ne souhaitez plus diversifier les actifs ?

cdt

@p0ulp3,
A priori, il s’agit aujourd’hui de sa résidence principale, donc exonéré.

Pour pouvoir vraiment prouver, il faut y avoir vraiment habité. S’il s’agit seulement de faire semblant, premièrement ce n’est pas bien car c’est une fraude fiscale, deuxièmement les impôts puis le juge sont assez tâtillons sur le fait qu’il doit y avoir un vrai faisceau de preuves montrant l’habitation effective, pas seulement quelques courriers envoyés à cette adresse.

Est-ce que cela vous paraît pertinent de devoir retourner habiter dans son ex-RP pendant tant de mois, c’est à dire de décider de consacrer presque une année de sa vie à un projet, projet qui consiste à bénéficier d’un avantage fiscal qu’on avait, à la base, mais auquel on a renoncé volontairement en la louant pour une rentabilité de misère ? Alors qu’on peut avoir tout autre chose à faire que retourner habiter à cet endroit-là, parce qu’on a d’autres intérêts personnels, familiaux, ou professionnels ?

Par ailleurs, pour pouvoir retourner y vivre (ou faire semblant de), encore faut-il que la maison n’ait pas de locataire. Donner à bail, tout en supposant que la maison sera vide pile quand on aura besoin de vendre, c’est contradictoire… Donner à bail, c’est à accepter de grever très fortement son droit de jouissance du bien, sans savoir quand on pourra en récupérer l’usage.

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2021 00h03)

Bonjour

pour la derniere question c’est la reponse que vous avez eu … " oui c’est possible si vous retournez y habiter etc "
pas facile de louer pour 6 mois au passage, il faut que le locataire decide de partir avant d’amenager.

pour le Sud ouest et la facilité de louer … je pense que vous avez pas mal de cliché …. pas forcement sur bordeaux et biarritz d’ailleurs , il y a de quoi louer ailleurs. ..

cdt

Non c’est dit assez clairement … vous devez vendre votre residence principale ( et montrer les efforts pour la vendre si c’est trop long ) pour esperer ne pas avoir de fiscalité sur la plus value.

si vous la louez entre temps , le regime " commun" s’applique ( sauf a retourner y habiter en " vraie" RP  comme mentionné mais je doute que cela compense les complications )

@Timinel

Oui merci. C’est clair qu’en terme de patrimoine et de rentabilité c’est sans doute le meilleur choix.

J’hésite après à investir en immobilier à nouveau en Région parisienne car certes la rentabilité est plus faible mais il est facile de louer avec de bons dossiers locataires.
J’ai eu une très mauvaise expérience dans le Loiret avec un petit appartement hérité mais difficile à louer du fait des dossiers: RSA, RMI…Comme je compte habiter à proximité de La Rochelle près de la mer, je ne sais pas si la zone est très favorable pour louer. Donc je prendrai mes bénéfices sur ma RP et achèterai soit à Paris soit à proximité de la Rochelle, mais ces deux zones ne sont pas les meilleurs pour la rentabilité.

Avez-vous une expérience d’investissement locatif dans le sud-ouest? Planifiant d’habiter au sud de la Rochelle, j’aimerais chercher de bonnes affaires à 1H de route max. Mais la région est totalement différente de l’IDF et je m’inquiète des mauvais dossiers locataires. C’est un thème qui a été peu
abordé mais louer des maisons/Appartements peut être une sinécure si l’on ne choisit pas bien la ville: trop peu de demande, mauvais dossiers locataires, fort taux de hlm, nombreux logements en défiscalisation d’où marché saturé…Il faut faire très très attention.

@Stochastic

Votre répartition semble intéressante. J’aimerais je pense conserver pour le moment la moitié de la valeur en immobilier d’investissement direct soit en RP (plus-value et peu de soucis de gestion), soit en province (plus de rendement ). Pour l’autre moitié votre solution est intéressante. Je connais peu les SCPI et il faudrait donc que je me forme. Quand au PEA, j’ai un impératif personnel à ne pas pouvoir planifier ma vie actuelle en France à long-terme donc ce support est peu intéressant pour moi. Il est vrai qu’on perd alors en terme d’imposition mais l’on peut rattraper en investissant sur des valeurs plus diversifiées à l’international…

Dernière modification par al2020 (08/05/2021 10h39)

Bonjour à toutes et à tous 

J’ai lu avec attention  la demande et les messages ci dessus.
J’y vois quelques contradictions . Nous y reviendrons éventuellement .

Je retiens :
" Diversification" "Sud Ouest"
Revenu souhaité 1600 €/mois et capital 450 000 euros.

Je suggère :
Vendre la maison car mauvais rapport locatif et source d’ennuis lorsqu’on est éloigné
Acheter plusieurs petits locaux d’activité sur une zone industrielle de Bordeaux Nord ( parce que là, je connais)
Rendement locatif brut  9% soit actes en main environ 8%  net

On emprunte 450 k€ sur 15 ans à 2%  ou moins
On achète donc des locaux de 800 k€ .,
Le loyer net sera de  72 000 euros l’an
Le remboursement annuel 35 k€

Il reste net avant impôts 37k€
Après Prélèvement Forfaitaire Unique et TMI, je vous laisse faire le calcul.

Si vous souhaitez un Cash flow supérieur tentez le financement sur 20 ans .

Dernière modification par CyberPapy (09/05/2021 10h33)

Bravo ! vous avez déjà identifié le principal risque . La vacance.

Il faut considérer que l’on perd en général :
3 mois pour frais d’agence pour trouver un locataire
3 mois de " franchise de loyer pour "aider " le locataire à s’installer
3 mois pour trouver le nouveau locataire

Soit 9 mois  de loyer à chaque changement de locataire et cela tous les 6 ans  en moyenne.
soit une perte pondérée de 9/72 = 1/8 du loyer 

Il s’agit bien sur de valeurs moyennes
Vous pouvez vous passer d’agence, refuser la franchise de loyer . ce sera un peu plus long  pour trouver le locataire.

le revers de la médaille c’est que vous n’avez pas de frais d’entretien et que TOUT est à la charge du locataire Taxe foncière , peintures intérieures , entretien divers  …TOUT

Je ne vois pas pourquoi  vous appelez ce placement "spéculatif "
Nous ne parlons pas ici de plus value à la revente comme dans le cas des locations parisiennes qui rapportent à peine 2% net  mais dont la valeur vénale flambe.

La raison de vous suggérer un emprunt était le souci de diversification.
La mise de fonds nécessaire est élevée . comme vous sembliez attaché a avoir un cash flow positif de 1600 euros, je voulais un montage qui limite les risques financiers lors du changement de locataire
Pour cela je pensais à 4 locataires au minimum
Votre cash disponible est alors insuffisant car les biens en dessous de 200 000 euros sont rares

On peut faire le calcul avec 2 biens à 210k  soit un investissement de 450 k
si on table sur une rentabilité de 9% cela fait 3150 euros par mois
si vous pouvez accepter d’avoir une année sans revenu et en payant les charges parce que vos deux locataires changent la même année, c’est jouable