Comment remplir ladéclaration n°2072-S-SD (et son annexe 1) pour une SCI à l'IR ?

Immotnip · #1

Bonjour à tous,

En tant que gérant fraîchement nommé d’une SCI à l’IR créée fin 2020, je dois télé-déclarer d’ici le 19 mai au plus tard les revenus perçus au titre de l’année 2020.

Ma problématique porte principalement sur l’annexe 1 (intitulé "2072-S-A1-SD") dans laquelle il est question de renseigner un certain nombre de ligne (rappelant un peu la structure d’un compte de résultat d’entreprise).

Concrètement, je ne sais pas trop comment renseigner les charges récupérables (auprès du locataire) dans cette annexe N°1.

Le mieux est d’illustrer cela autour d’un exemple avec un local commercial en location pour lequel il est prévu au bail de pouvoir répercuter la taxe foncière auprès du locataire.

Imaginons que cette TF est de 1000 € et qu’elle soit intégrée dans les provisions de charges facturées au locataire.
Faut il inscrire ce montant à la fois en ligne 2 (Dépenses par nature déductibles incombant normalement à la société immobilière et mises par convention à la charge des
locataires) et en ligne 13 (Impositions (y compris la CRL payée au titre de l’année considérée)) ou alors ne pas saisir du tout ce montant dans cette annexe en considérant qu’il se neutralise.

NB : la TF récupérable auprès des locataires commerces est spécifique à cette typologie mais la problématique reste la même (toute typologie d’actifs confondus) avec les charges de copropriété dont il possible de répercuter tout ou partie au locataire. Dans ce cas ma question est idem avec la ligne 2 et la ligne 14

Merci par avance pour vos retours d’expérience sur ce sujet.

Mots-clés : 2072, déclaration, sci

Immotnip · #2

Bonjour,

C’est une discussion seule au final

Au cas où quelqu’un se poserait la même question que moi…
J’ai finalement opté pour inscrire (cf. mon exemple) ce montant à la fois en ligne 2 (Dépenses par nature déductibles incombant normalement à la société immobilière et mises par convention à la charge des
locataires) et en ligne 13 (Impositions (y compris la CRL payée au titre de l’année considérée)).

Et cela se neutralise naturellement.

xazh · #3

Bonjour,

La problématique de la TF "mise par convention à la charge du locataire" n’est pas du tout la même que les charges de copropriétés !

Dans un cas, c’est une charge incombant à la société, qui par convention est payée par le locataire. Le paiement du locataire est donc de fait un revenu. Ligne 2.

Si cette dépense est déductible par nature, elle est à déduire sur la ligne lui correspondant. Pour la TF, c’est effectivement la ligne 13.

Dans l’autre, c’est une dépense incombant au locataire dès le départ ! Le copropriétaire paye les charges, y compris celle qui incombent au locataire, lequel rembourse le copropriétaire du montant des charges dites récupérables sur le locataire.

Les provisions servent à provisionner ce paiement, en lissant tous les mois des charges anticipées.

Ce ne sont pas des recettes, ce n’est pas à déclarer en ligne 2, mais dans le même temps, les charges récupérables ne sont pas déductibles dans les charges du copropriétaire, puisque ne lui incombant pas … sauf si, cas exceptionnel, le locataire est parti sans payer et que le propriétaire, malgré ses démarches, n’a pas pû récupérer son dû.

Pour une copropriété, vous déduisez les charges de l’année en cours (appels de charge) en ligne 14, mais en ligne 16 vous réintégrez les charges récupérables de l’année précédente de location puisque ces charges sont indûment déduites (payée par le locataire).

Exemple :
- première année de location, vous déduisez en ligne 14 1200 euros de charges de copropriété ( attention : au prorata de la durée de location) en ligne 14, en ligne 16 : 0 (ce n’était pas loué avant)
- deuxième année, vous déclarez en ligne 14 1200 euros de charges de copropriété pour l’année pleine ou au prorata de la location
- deuxième année, en ligne 16, vous réintégrez les 800 euros de charges locatives payées par le locataire (valeur charges récupérables, et vous en profitez pour faire la régule avec le locataire), toujours proratisé selon la durée effective de la location.

Donc dans le cas d’une charge incombant au propriétaire mais payée par le locataire, vous avez :
- une recette (le paiement du locataire). C’est valable pour la TF, ca l’est aussi pour toute charge civile payée par le locataire à la place du propriétaire. Par exemple, une facture d’un artisan venu changer un robinet. Si le locataire paye à votre place (ie : vous ne l’avez pas remboursé), c’est de facto une recette.
- si la dépense est déductible, vous la déduisez.

Dans le second cas (les charges de copro), tout se passe dans la partie "déductions, frais et charges".

Notez que sans copro, les lignes 14 et 16 restent vides !

Immotnip · #4

Bonjour,

Votre explication est claire et nous sommes en phase sur le traitement de la TF.

Pour le reste, la formulation de Sevice-public.fr abonde dans votre sens :
"Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses dues par le locataire, mais initialement payées par le propriétaire. Le propriétaire se fait rembourser ces dépenses par le locataire. La liste exhaustive des charges locatives est fixée par décret. Selon la nature du bail (logement vide ou meublé), le paiement des charges au propriétaire par le locataire peut se faire soit par le versement de provisions pour charges avec régularisation annuelle, soit par forfait. "

Lorsque je reçois les appels de fond de charges du Syndic, je dispose bien de deux informations : le total à payer (qui est fonction de la quote-part en lien avec les tantièmes) et j’ai également l’équivalent d’un sous total "locatif" correspondant je suppose aux charges locatives fixées par décret (pour les logements notamment). En gros, sur le total (et sur le bien qui me concerne), 60% environ sont identifiés "locatif" dans les appels de fond de charges du Syndic.

Là où le sujet se complique c’est que je dispose (en tant que propriétaire des murs) d’un bail commercial me permettant de répercuter l’ensemble des frais (soit 100% et non plus seulement les 60% évoqués ci-avant qui comme nous le savons s’appliquent en général à du logement) figurant dans les appels de fond de charges du Syndic.

Dès lors, comment traiteriez vous cette situation ?
A priori les 40% de plus refacturés au locataire devraient suivre le même raisonnement que la TF ?

merci par avance

xazh · #5

Si le locataire pro paye l’ensemble des charges du lot, qu’elles soient locatives ou non, alors :
- soit vous ne déduisez pas les charges sur votre déclaration
- soit vous intégrez en revenus les charges non locatives que le locataire prend en charge et vous déduisez.

Pour simplifier en cas de controle, je procèderai en déclarant en revenus ces charges prises en charge par le locataire, et en déduisant normalement toutes les charges dans les lignes prévues.

En cas de controle, vous pouvez facilement justifier les charges payées par le locataire, avec vos quittances et votre courrier de régularisation, et vous pouvez tout aussi facilement justifier les lignes 14 et 16 en produisant vos régules annuelles de copro. Simple, clair, net.

La version "on recalcule la ligne 14 en déduisant ce qui a été payé par le locataire" n’est pas excessivement plus dure, mais il faudra pouvoir réexpliquer le calcul en cas de controle. Ca me parait un poil plus complexe sachant que dans les deux cas, vous avez de toute facon les quittances et la régule de charge à établir.

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