Défiscalisation : quels produits de défiscalisation avez-vous testé ?

Gvjp, le 12/09/2021 a écrit :

J’ai pris 67 parts de la Foncière H&H à 148€ en Janvier 21, et j’envisage de reprendre 34 parts dans l’ouverture de capital en cours.
Je précise que j’ai bien compris le risque d’illiquidité, et que, comme évoqué par GoodByLenine, cet ’investissement’ est plutôt pour moi un geste social qu’une recherche de rendement.
Néanmoins…
J’ai rentré dans un fichier excel les valeurs qui me semblent correspondre à l’opération, y compris fiscalité :
9916€ investis en janv-21(148€/part)
5066€ investis en sept-21 (149€/part)
3746€ ‘récupérés’ en sept-22 (25% de défiscalisation)
En cas de revente en Octobre 26 au prix actuel de 149€, je récupère 13817€ (après frais de mutation de 5% et imposition plus value de 12,8% sur la défiscalisation)
J’arrive à un TRI à 3,56%, que je ne trouve pas si minable que ça (à comparer à des AV en euros). Une augmentation ‘raisonnable’ du prix de la part vers 152€ fait s’approcher le TRI de 4%.
Me serais-je trompé quelque part ?

Je ne comprends pas votre calcul notamment sur la partie PV à 12,8% ?
Une fois votre PV déterminée soit prix de vente - prix d’achat déduis de l’avantage fiscal x par npart, cette PV est réintégré dans vos revenu et soumis à votre tranche d’imposition si barème progressif.
Je ne suis pas sur de votre TRI  (c.f message 120)

Dans votre exemple j’ai calculé une PV de 3762, vous oubliez les PS de 17,2 soit une flat taxe de 30%
Pouvez vous recalculez le TRI avec ces données svp ?

Dernière modification par hertell (13/09/2021 09h36)

@Pitou : Si vous faites figurer Pinel, terres agricoles et Bitcoin dans votre tableau, puis-je vous suggérer d’y ajouter les monuments historiques ? J’en ai parlé souvent sur ce forum et j’espère que je ne deviens pas répétitif, mais c’est un excellent moyen d’avoir une belle RP, de défiscaliser et de maintenir notre patrimoine en bon état - tout le monde y gagne.

Je crois que la raison pour laquelle ce dispositif reste méconnu, c’est que beaucoup de personnes imaginent tout de suite un château en ruines à restaurer avec un ABF ombrageux et tatillon qui leur impose des méthodes médiévales.

La réalité, c’est que de nombreuses maisons de ville en assez bon état sont inscrites à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, parfois sans même que leur propriétaire actuel le sache. Vous pouvez en aménager l’intérieur à peu près comme bon vous semble (dans le respect, bien sûr) : Travaux sur ou aux abords d’un monument historique - professionnels | service-public.fr - et déduire 50% des intérêts d’emprunt, des taxes foncières, des travaux de restauration, et 100% des primes d’assurances afférents au bien de votre revenu global sur votre déclaration d’impôt - et ce même si vous y logez.

Le rendement brut de mon premier immeuble ISMH en location nue est de 9,45% mais il m’a en sus déjà permis d’économiser plusieurs milliers d’euros d’impôt.

Avant de parler du tableau, une remarque : vous n’êtes pas obligé de parler de placements aux repas de famille ! Vous allez dépenser votre énergie à prêcher à des gens incrédules, qui ne feront pas ce que vous conseillez, mais qui vont surtout retenir un truc désagréable du genre "le Pitou, il se prend pour un cador des placements, mais on lui appuie sur le nez, il a encore du lait qui coule". Parler de placements à un repas de famille n’est pas à votre avantage, AMHA.

Quelques remarques sur le tableau :
- produits financiers sur CTO à 14 % bruts : je veux bien que vous m’indiquiez ces produits, ou au moins le fil de discussion qui en parle !
- pea-pme, parts non cotées : le rendement me semble sorti du chapeau. Ca peut être plus, mais surtout beaucoup moins.
- si prêt participatif est la francisation de "crowdfunding", on trouve actuellement de meilleurs rendements notamment sur le crowdfunding immobilier.
- immobilier : en quoi la résidence principale est-elle une enveloppe fiscale et en quoi apporte-t-elle une réduction d’impôt ? Ca fait "quelques" années qu’on ne peut plus déduire les intérêts de l’emprunt de la résidence principale.
- immobilier : manque la location nue et ses 47,2 % d’imposition.
- immobilier : LMNP et LMP ont généralement un taux d’imposition de 0% sur l’horizon de détention que vous indiquez, grâce aux amortissements. Et 4 % bruts, j’espère qu’on arrive encore à faire mieux.
- à noter que sur tout l’immobilier locatif, la différence entre le "brut" et le net n’est pas seulement le taux d’imposition : il y a les charges déductibles. C’est l’un des très rares placements qui génère des charges significatives. Si vous n’avez que le taux d’imposition comme multiplicateur entre les deux colonnes, ça signifie que la colonne brut devrait s’appeler la colonne "rendement net avant impôt".
- Attribuer un rendement de la résidence secondaire, là on est dans l’exercice de style. Je connais des gens qui ont une résidence secondaire qui leur coûte très cher (car en copropriété, genre 200 €/mois), qui y vont 2 semaines par an, et qui ne la louent pas "car je ne supporterais pas que n’importe qui dorme dans mon lit". Le rendement d’un tel investissement, par rapport à l’alternative consistant à louer un appartement deux semaines par an pour y passer leurs deux semaines de vacances, est très largement négatif.
- livret d’épargne, vous pouvez compter 0,6 % brut du livret Distingo de PSA banque qui est la meilleure offre actuellement.
- or, œuvres d’art, bitcoin : c’est vraiment caricatural de les mettre en un seul paquet et de leur donner le risque maximal et la liquidité minimale.
Il faut forcément distinguer entre les trois. En quelques mots : L’or conserve la valeur : c’est donc très peu risqué (si ce n’est le risque de cambriolage) mais ça ne rapporte rien non plus. Si vous achetez dans le système CPOR, c’est très liquide : vous le confiez au guichet de votre banque et c’est vendu le lendemain. Vous revendez de l’or plus vite que vous n’obtenez le rachat d’une AV à laquelle vous attribuez 2 de liquidité, donc il faut attribuer au moins la même note de 2.
Les bitcoins : c’est risqué car très volatile, par contre c’est très liquide. Vous revendez en quelques clics.
Les oeuvres d’art : c’est peu liquide effectivement. Risqué, ça dépend quoi. Si vous achetez un Bansky, vous risquez certes son auto-destruction. Mais comme ça vaut encore plus cher après destruction…

J’ai mis en gras les remarques dont vous n’avez pas tenu compte pour votre mise à jour.

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2021 11h21)

Concernant le bitcoin, ce n’est pas un rendement mais une plus-value.

Souvent, on n’inclut pas la plus-value dans le rendement, qui représente ce que l’actif rapporte pendant sa durée de détention. Souvent, on considère que les placements non productifs de revenus, tels que l’or, les cryptos, les œuvres d’art, mais aussi les instruments de musique rares, et tous les objets de collection (timbres, voitures anciennes, pièces de monnaie, whiskies rares, etc) ont un rendement nul.

Cela dit, votre remarque est intéressante… car si on applique la règle de ne pas intégrer la plus-value dans le rendement, il faut le faire pour tous les actifs. Or, il me semble que les chiffres de rendement annoncés pour les actions, qui sont ceux qu’on lit à droite et à gauche, sont le rendement moyen annualisé d’un placement long terme, intégrant aussi bien les dividendes que les plus-values. Pour une étude de l’AMF datant de 2013, on a bien la précision que ce rendement intègre "la somme des intérêts (ou des dividendes pour les actions, ou des loyers pour l’immobilier) et de la variation du niveau des prix de l’actif considéré", ici Les actions sont-elles le placement le plus rentable à long terme ? - La finance pour tous De même pour cet article du blog patrimoine : Le CAC40, c?est 7.76% de rendement annuel net depuis 34 ans ! Comment en profiter ?

Pitou, vous auriez donc un biais favorable aux actions, en intégrant dans leur rendement l’augmentation du prix de l’actif, alors que vous ne le faites pas pour les autres classes d’actifs. A vous de nous préciser sur votre rendement est seulement le rendement productif (= dividendes) ou s’il intègre aussi l’augmentation moyenne de valeur. Parce que si on intègre l’augmentation de valeur, l’immobilier reprend des couleurs, avec +153 % de hausse de valeur sur 20 ans soit un rendement équivalent de 4,75 % par an (sans compter les loyers !), nous dit BFM ici : https://www.bfmtv.com/immobilier/prix-i … 0322.html.

D’ailleurs, sur le Pinel (que je n’aime pourtant pas), vous n’avez pas compté l’avantage fiscal. Rien que l’avantage fiscal rapporte 2 % de l’investissement, ce que vous n’avez pas intégré puisque vos 1,8 % bruts doivent être les seuls loyers. Par contre, quelle moins-value à la revente au bout de 6 ou 9 ans, pour ces appartements souvent achetés bien trop cher ? C’est là qu’il devient important de tout prendre en compte.

Quand on compare des rendements, il faut faire très attention à ce qu’on compare : seulement le revenu, ou aussi la hausse de valeur ? Corrigé de l’inflation, ou non ? C’est ce qui rend si difficile d’établir de tels tableaux comparatifs en comparant vraiment sur un pied d’égalité.

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2021 13h52)

Par quel intermédiaire étiez vous passé par curiosité ? J’ai toujours souvent entendu que pour le girardin industriel il fallait passer par les deux gros acteurs du marché (interinvest / ecofip) pour éviter tous ces déboires.