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#26 25/04/2021 18h51

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Donc comme pour les chasseurs, y a le bon professionnel et le mauvais professionnel.

Hi ! Hi ! Hi ! C’est là que le Graal arrive. wink

Mon expérience de ces derniers mois m’a montré qu’il y a à boire et à manger chez les agences et la question que je me la pose, surtout en ce moment, c’est comment repérer un bon professionnel. Je suis devenu circonspect.

Cela ne veut pas dire bien sûr qu’ils sont tous pourris mais quand même. J’en ais vu un petit paquet et aucun ne m’a inspiré confiance et c’est pour cela que je pose des questions à ce sujet. Comment en repérer un ?

@Orhoas

Merci pour le tip. C’est en cours. wink

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#27 25/04/2021 18h57

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En fait, le plus simple, c’est de discuter.
Quand la personne sait de quoi elle parle, ça se voit.

Un des 2 agents touristiques se disaient savoir car avaient vendu 1 immeuble dans la ville.
Donc pas très très proche du marché!

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#28 26/04/2021 14h20

Membre (2021)
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@Gunday

Un des 2 agents touristiques se disaient savoir car avaient vendu 1 immeuble dans la ville.
Donc pas très très proche du marché!

Prés de chez moi . wink

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[+3]    #29 26/04/2021 23h00

Membre (2018)
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Orhoas, le 25/04/2021 a écrit :

cantopermamia a écrit :

Exclusivité ou pas ?

Pour avoir côtoyer un peu le secteur de l’immobilier, la question ne se pose pas, prenez l’exclusivité. Cela augmentera sensiblement vos chances de vendre, à condition bien sûr de vendre au bon prix.

Bonjour,

  Dans un monde parfait, donner l’exclusivité à un agent immobilier dans le cadre d’une vente pourrait sembler etre une bonne idée: en effet on pourrait se dire par exemple qu’avec l’exclusivité, l’agent immobilier se sentirait plus investi, plus motivé pour s’occuper du client attitré que vous etes devenu.

  En réalité il n’en est rien: une fois le mandat exclusif signé, vous etes lié à l’agent sans pouvoir faire quoi que ce soit.
  Certains mandats prévoient bien que vous puissiez vendre par vous même, mais dans ce cas vous devrez verser une commission malgré tout à l’agent exclusif.
  Par exemple, pour Square habitat, il aurait fallu leur verser la moitié de ce qu’ils auraient du toucher s’ils avaient vendu eux-mêmes. Je leur ai dit d’aller se …

  En général l’opération est bien rodée: ils font une estimation bien haute par rapport à leurs concurrents, pour flatter le vendeur et l’inciter à signer leur mandat exclusif.
  Puis une fois qu’ils vous ont sous le coude, pieds et poings liés, ils vous travaillent au corps pour vous faire baisser peu a peu le prix de vente, et au final vous vous retrouvez, au bout de quelques semaines/mois (selon le dynamisme du marché local), au niveau du "vrai prix" du marché.

  Ainsi vous avez perdu un temps précieux, et fait travailler un agent aux pratiques moralement douteuses (si toutefois il arrive à vendre, ce qui n’est pas toujours le cas).

  Me concernant: NE JAMAIS signer de mandat exclusif , mais mettre le bien dans 2 agences maximum pour qu’ils se tirent la bourre entre eux (pas plus de 2 agences car sinon ils sont découragés et ça fait mauvaise impression pour les acheteurs qui se demandent s’il n’y a pas un problème avec le bien en vente).

  Et également mettre en vente "en direct", car certains acheteurs se refusent absolument à passer via une agence pour acheter, et ce serait dommage de se priver de ces acheteurs potentiels: quand on veut parvenir à un résultat, autant mettre toutes les chances de son coté, et ratisser large.

  Un dernier conseil, pour savoir s’ils proposent vraiment votre bien à la vente, en guise de test, pensez bien à faire appeler l’agence par des connaissances se faisant passer pour des personnes intéressées, vous serez surpris du résultat wink.

  Bon voilà, je m’excuse d’avoir encore écrit un pavé pour rien…

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#30 27/04/2021 01h50

Membre (2021)
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@Antesite

Un grand merci pour ce mémorandum qui confirme mes craintes (et celles d’autres vendeurs) qui relance la question "C’est quoi un bon professionnel ?" et je rajouterais "Comment le trouver ?"

Bien sûr, je n’attends pas la réponse car la seule que j’entrevois est, plutôt que faire la chasse aux immobiliers, intéressons-nous plutôt à leurs clients pour savoir si ils sont satisfaits ou non.

Un jour, j’ai dialogué avec un agent et lui ai dit, bien naïvement vous allez dire…

- Ce que j’attends d’un agent immobilier, c’est qu’il engage une recherche active pour trouver un client qui s’intéresse à un bien dans le genre du mien.

Il m’a jeté un regard courroucé et je ne l’ai jamais revu. Lol !

Non Antesite, vous n’avez pas écris un pavé pour rien car si les contributeurs habitués de ces forums savent à quoi s’en tenir, les "débutants" se posent ces questions comme je l’ai fais moi-même en ayant déjà plus ou moins la réponse mais cherchant à savoir si ma piteuse expérience ne me jouait pas des tours.

En tout cas, comme la mise en application des conseils qui j’ai pu recevoir ici, sur les agence j’ai eu réflexion et vais m’intéresser davantage à la réputation de ces professionnels plutôt que d’écouter leurs boniments qui comme vous le susurrez me laisser flatter par eux.

Un petit test.

Au prochain qui passe, je vais annoncer pratiquement le double de mon prix et si il dit "oui", je le fiche à la porte. wink

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Favoris 1   [+1]    #31 27/04/2021 09h14

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@Antésite : je n’ai pas la même approche que vous. Et le fait d’avoir été commercial dans un domaine différent mais au fonctionnement très similaire me donne de bonnes indications sur la meilleure manière de motiver l’agent avec qui vous travaillez.

Je vous rejoins sur le fait que l’agent immobilier est avant tout un commercial. Etant payé uniquement à la commission, on s’attend à ce qu’il mette toute son énergie pour travailler ses mandats et "sortir" ses produits. Or lui est plutôt focalisé sur la rentrée de mandats via un travail de prospection incessant. Une fois l’exclusivité signée, il va (ainsi que ses collègues si grosse agence) certes engager un peu de ressources pour trouver un acquéreur (publier l’annonce, rappeler quelques acquéreurs potentiels dans sa base de données). Mais si ces premières recherches n’aboutissent pas, il va avoir tendance à délaisser le produit en espérant que la vente va se faire "toute seule", au gré des contacts acquéreurs à venir. Ce n’est que lorsque la fin du mandat arrive que le produit va redevenir sa priorité, et qu’il va le travailler activement de nouveau.

Le fait de mettre l’agent en concurrence avec un autre est selon moi à double tranchant. Elle est source de motivation car tout (bon) commercial aime les challenges et battre ses concurrents. Mais il va hésiter à engager trop de ressources sur votre mandat car il se dit qu’il risque de travailler pour rien si la vente n’aboutit pas.

L’astuce consiste selon moi à donner un mandat exclusif, sans possibilité pour vous de pouvoir trouver un acquéreur en direct, mais valable sur une durée très courte (par ex. 3 semaines) et non renouvelable. Cela laisse à l’agent le juste temps nécessaire pour faire venir un photographe pro, publier une belle annonce, récupérer les éventuelles infos manquantes (diagnostics, devis d’artisans…), présenter le produit à ses collègues à la prochaine réunion d’équipe, écumer sa base de données d’acquéreurs potentiels, organiser des visites et faire son travail de négociateur. Si le bien est au prix du marché, votre agent sera certain de sortir le produit et toucher sa commission, donc il va se battre pour sortir le produit. Sinon à l’issue de mandat vous ne renouvelez surtout pas, vous contactez une autre agence et recommencez un nouveau cycle de vente avec eux sur le même principe, jusqu’à ce que vous ayez vendu.

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#32 27/04/2021 10h07

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@perecastor

Excellente contribution l’ami. A nous d’en tirer profit. wink

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#33 27/04/2021 10h31

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@perecastor, ce que vous décrivez fonctionne chez les bons commerciaux.

L’immeuble que je souhaitais vendre est par exemple disponible en annonce à 2 tiers du prix chez un agent immobilier qui n’a JAMAIS eut de mandat sur ce bien et que j’ai viré car incompétent sur le bien dont il avait le mandat (du genre à oublier d’annuler un RDV…)

@cantopermamia, avez vous essayé de vendre en direct ?
Avec une annonce sérieuse et professionnelle ?
Ca vous donnera une vision de ce que subisse les agents immobiliers, des attentes clients, etc.

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#34 27/04/2021 11h10

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…Avez vous essayé de vendre en direct ?

Oh que oui Gunday que j’ai essayé !

J’imagine tout à fait ce qu’endurent les agences qui d’ailleurs prennent leurs précautions, quand elles sont sérieuses, de qualifier les clients afin de tenir à l’écart ce que vous appelez sur ces forums "les touristes".

Mais justement, c’est leur boulot et si nous faisons appel à elles, souvent avec des commissions exorbitantes, c’est pour s’éviter ces tourments mais il faut qu’en retour elles s’occupent vraiment de nos affaire.

Je ne suis pas contre payer mon écot mais à condition toutefois qu’elles ne me mènent pas en bateau et, avec celles que j’ai "essayé", je n’ai jamais reçu le rapport d’activité mensuel qu’elles m’avaient promise.

Comme dit plus haut, je pense qu’il est de notre responsabilité de bien les choisir et de ne pas croire ou signer n’importe quoi.

Pour les prochaines que je solliciterai, je ferai maintenant attention en préservant des garanties un peu comme celle soufflée par Antésite et il sera plus facile de discerner si elles racontent des blagues ou pas.

Ps: Bigre, mais je suis en train de devenir pro moi !  big_smile

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#35 27/04/2021 12h34

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Au risque de passer pour un rabat joie, le fait que vous n’arriviez pas à vendre un bien immobilier à moins de 100k est très inquiétant…

On est dans un marché de vendeurs actuellement où (presque) tout se vend. J’ai vu des daubasses dans des coins paumés soit être vendus en off market, soit être vendus dans la semaine…

A moins de 100k, (presque) tous les acheteurs (investisseur ou pas) peuvent se positionner…

Il faudrait sûrement rendre le bien attractifs : soit avec quelques travaux ( a minima de relooking) soit, à défaut, faire des devis d’artisans pour résoudre votre "souci".

Peut être pourriez vous mettre quelques photos pour que les forumers vous donnent des idées/des avis?

Bien à vous,


"Money is a tool to buy Time"

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#36 27/04/2021 13h51

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Vous parlez l’évangile Pierrot31. wink

En fait,j’ai eu jusqu’ici du mal à concrétiser car la toiture de la grange accolée à la maison était en mauvais état et chez nous, il faut compter dans les 25 K Euro pour la refaire.

Les visiteurs flippaient à mort et, déjà que les murs sont plus ou moins penchés et ne donnent pas trop confiance, le refrain était toujours le même.

C’est pour cela que j’ai viré cette charpente moi-même (enfin, un artisan) et on n’a plus une maison avec beaucoup de travaux mais une maison avec jardin ce qui dans mon coin est très appréciable.

Pour les photos, je joint un fichier qui est un résumé d’un courrier que je compte envoyer (après méditation et corrections)  aux gens qui répondent à mon annonce du moment que je repasserai quand j’aurai réglé mon histoire de pilier et d’arrêt de péril.

Avec évidement les nouveaux éléments que j’ai appris ici depuis quelques jours.

A la fin du document, j’ai rajouté quelques photos en directions des amis qui suivent ce fil.

Ps : J’espère que le fichier va passer. wink

L’URL du fichier :https://www.investisseurs-heureux.fr/uploads2/25688_resume-forum.pdf

Dernière modification par cantopermamia (27/04/2021 13h55)

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#37 27/04/2021 15h17

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Document a écrit :

Dans son état actuel, tout est à refaire pour mettre aux normes l’électricité, la plomberie,
l’isolation et le reste.
La toiture est en bon état mais la couverture en ardoise sera refaire à terme quoi qu’un n’y ait pas
d’urgence. La charpente est OK.

Ne jamais oublier la règle immobilière : si c’est à rafraichir : il faut refaire tout l’intérerieur, si travaux à prévoir, il faut tout reprendre.
Donc en annonçant qu’il faut tout refaire, vous annoncez que vous vendez une ruine…

Ensuite, pourquoi parler de murs biscornus ?
C’est juste des murs à l’ancienne, qui ont travaillé et avec probablement des fondations légères.
En gros, vous dites c’est ancien, mais attention les murs ont des défauts majeurs.
Si c’est des murs à l’ancienne (avec tout ce qui trainait alentour), ben oui, ça a tendance à bouger, plus ou moins selon le sérieux du constructeur et le besoin (là pour une écurie, on allait pas se prendre la tête)

un expert spécialisé ?
Vous parlez de l’expertise de péril ?
vous êtes sûr de vouloir dire dés le début à un acheteur que la maison a failli être mis en arrêté de péril ?

Quelques remarques sur les photos (pas très grande, donc selon ce que je crois voir) : c’est assez chargé, la mode étant plutôt aux espaces dégagés (et beaucoup de gens ne se projettent pas);
Ensuite, les photos des travaux réalisés n’intéresse personne, ce que veulent les gens c’est le bien en l’état ou il l’achète.

Dernière modification par gunday (27/04/2021 15h17)

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[+2]    #38 27/04/2021 16h19

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J’ai bien peur qu’il n’y ait que des pros pour vendre des biens de ce type. Comme tous les métiers, il y a des mauvais, des moyens et des bons.

Un de mes amis possède un maison qui pour moi est une ruine. Il essaie de vendre depuis 4 ou 5 ans sans succès et n’entend rien des conseils donnés. Il bricole depuis des années pour que ça ait l’air de quelque chose mais ça n’a pas d’air autre que bricolé.
Il voit un potentiel énorme qu’il n’a pas les moyens d’atteindre, n’a pas confiance dans les pros, veut être présent lors des visites et il fout la trouille aux acheteurs (un peu anar, un peu anti tout, la terre entière lui en veut).
Les pros se sont découragés, il est de plus en plus enragé : pour moi il est (s’est) grillé.

La seule solution à un certain stade : prendre conscience de la dure réalité, vider, nettoyer, aérer et aller prendre l’air quand il y a des visites plutôt que vouloir expliquer comme cet endroit est génial.
S’il l’était, ça se bousculerait.
Bonne chance.

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#39 27/04/2021 16h19

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Yes gunday, Ce document n’est qu’un brouillon que j’ai écrit cette nuit etj’ai rajouté des photos à l’arrache pour vous.

Ne jamais oublier la règle immobilière : si c’est à rafraîchir : il faut refaire tout l’intérieur, si travaux à prévoir, il faut tout reprendre.
Donc en annonçant qu’il faut tout refaire, vous annoncez que vous vendez une ruine…

C’est un peu ça et la formule diplomatique est "reconstruction partielle". Lol !

Je parle de murs biscornus parce que c’est à peu prés ça pour préparer les consciences  au pire.

En fait, il suffirait de refaire le mur de façade sur disons deux mètres de hauteur en profitant du chantier pour changer les fenêtres et portes fenêtres du local et on aurait une maison qui repart pour 200 ans.

C’est moche mais solide  et un gars du métier ou qui a déjà construit une maison saurait quoi faire. Ce n’est finalement pas si compliqué que cela.

Oui, je parles de l’expertise de péril qui, si elle mentionne les ardoises de la défunte grange qui filaient chez le voisin, ne dit pas que l’ensemble va se casser la gue**e (s’écrouler au dire du voisin qui voulait m’acheter le terrain = maison) et cette histoire m’a plus rendu service qu’autre chose. C’est pour cela que le le prends cool wink

Ce rapport est visible pour ceux d’entre-vous qui me demandent le lien en privé.

Non, je ne suis pas sûr, du moins pour le premier contact, de raconter l’histoire du péril mais cela ne me tracasse pas car il va être de toutes façons levé.

Je vais contacter le maire (qui est venu chez moi papoter) pour lui demander des nouvelles car il semble que ça traîne un peu et il n’y a pas de raison.

A moins que son expert qui est venu l’autre jour vérifier que les tuiles ne représentaient plus de danger ne lui parle du pilier mais il n’est même pas monté à l’étage. Cela devrait aller. smile

@Range19

Il me ressemble cet homme. :-D

Images des murs penchés

murs-biscornus.pdf

Dernière modification par cantopermamia (27/04/2021 16h21)

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#40 27/04/2021 16h28

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Vous n’avez pas tellement profité des conseils :
- on n’envoie pas un courrier aux acquéreurs potentiels ! On fait une annonce claire mais concise, avec des photos explicites, qui doit suffire. Après, c’est visite sur place.
- c’est 10 fois trop long, et pourtant vous dites que c’est seulement le "résumé" du futur courrier !
- l’acheteur veut juste savoir "maison tant de pièces telle surface sur terrain telle surface, telle localisation, travaux à prévoir". Or, je ne vois pas le nombre de pièces ni la surface du terrain et, même si elles y étaient, ces informations seraient perdues au milieu de tant d’informations superflues.
- je répète : l’importance des travaux à venir, ce ne sont pas vos oignons. Votre boulot, en tant que particulier vendeur, est de présenter le bien tel qu’il est, sans cacher de défaut. Ne pas oublier que pour qu’il y ait vice caché, il faut qu’il soit caché. Or : murs pas droits, ça se voit. Maison ancienne, ça se voit. Pilier soutenu par une poutre, ça se voit. Donc vous n’avez pas besoin de recenser par écrit tous les défauts de la maison, puisqu’ils se voient. Vous écrivez "travaux à prévoir" et basta. Si l’acquéreur potentiel veut en savoir plus, il reviendra visiter avec un maçon ou un architecte et il se fera sa propre idée avec ses propres "experts".
- Vous n’avez pas non plus besoin de faire des tartines sur ses avantages. Quand on a écrit "la maison est en hypercentre mais au calme, non mitoyenne, et entourée de jardins", on en a suffisamment dit sur les avantages de la localisation.

Comme Range19, j’ai peur que vous n’arriviez pas à avoir le détachement nécessaire. Un agent immobilier pourrait servir à "dépersonnaliser" l’annonce puis la visite.

Dernière modification par Bernard2K (27/04/2021 16h37)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#41 27/04/2021 16h38

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Oui Bernard2K, vous parlez comme ma sœur et avez raison. Je suis bien trop bavard donc j’éradique cette idée de séduire mes futurs clients  en parlant du bon et du mauvais. Je vais m’en tenir à ce que vous dites.

Comme Range19, j’ai peur que vous n’arriviez pas à avoir le détachement nécessaire.

+1  sad

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#42 27/04/2021 21h52

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Comme Range19 et B2k, je pense que vous êtes votre pire ennemie : passez la main à un AI!

Et surtout, ne lui dites rien de négatif, ne gardez que les aspects positifs : localisation, calme, tout à l’égout, énorme potentiel. Les gens adorent se croire malin et voir (ou croire voir) ce que personne n’a vu…

Un AI sait très bien ne pas répondre aux questions gênantes des prospects sur les travaux, les DPE etc… C’est son métier! Et vous serez, sans doute, surpris de la concision de l’annonce qu’il mettra en ligne. Il ne manquera pas de revenir vers vous avec les défauts soulevés par les prospects pour faire baisser le prix. Rien de méchant : c’est son rôle de rapprocher les 2 parties.

Pour rebondir sur le choix de l’AI, j’ai vu que c’est un sujet qui vous intéresse, je trouve l’approche de perecastor intéressante…

Je n’ai été vendeur qu’une fois et j’avais choisi l’exclusivité : j’ai été satisfait. Mais, le fait de donner un temps court est une bonne idée pour motiver et reprendre la main facilement…

Bien à vous,


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#43 27/04/2021 22h40

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Pour rebondir sur le choix de l’AI, j’ai vu que c’est un sujet qui vous intéresse, je trouve l’approche de perecastor intéressante…

Je trouve la vôtre Pierro31 aussi intéressante et effectivement je me tâte concernant les AI pour toutes les raisons que vous savez longuement débattues sur terre et sur Net d’autant plus qu’il y a quelque mois j’ai assez mal vécu le comportement de ces gens quand il y a eu le malaise avec la mairie.

Que l’on le croit ou pas, c’était une esbroufe (non, ce n’est pas une idée fixe) car à ce moment là, j’avais un cllient très très sérieux justement emmené par une agence immobilière.

Le but, je l’ai déjà évoqué était d’empêcher cette vente en mettant l’immeuble en péril pour quelques ardoises vagabondes alors que de mon coté les travaux étaient programmés (ils ont eu lieu dans les temps) et que mon client achetait pour pour démolir et reconstruire à neuf.

Je ne ressasse pas mais veux vous décrire la scène où l’on a vu les quelques agences et mandataires (notaire y compris) se retirer subitement ainsi que les artisans de la zone mais il faut dire que nous sommes dans une petite ville.

Le coup était réussi mais j’ai déposé une plainte contre la municipalité (les plus éminents du conseil municipal étant présents chez moi quand ils ont fait leur bêtise),  et cela ne se renouvellera pas parce outre le plainte, j’ai médiatisé l’affaire sur un site internet et le préfet de région, conseil général, régional et autres huiles ont été informés par le petit peuple du coin qui criait au scandale.

Site internet qui est toujours en ligne pour leur faire comprendre que ce n’est pas parce qu’on est fauché qu’on ne sait pas se défendre.

La mairie s’est bien gardée de crier à la diffamation et notre nouveau édile est venu prendre le café à la maison. Pour la petite histoire, il est resté très discret et le l’ai accueilli comme tout le monde chez moi avec amour.

Tout ça parce qu’un voisin malhonnête visait le terrain en racontant des craques et que le nom d’un des coquins est homonyme de celui d’un des plus haut administrativement gradé de notre région.

Alors, même si je comprends que les professionnels sont nos partenaires, je ne suis plus très chaud pour faire confiance à ceux de ma vallée qui pètent de trouille et aux ordres et si je peux me passer d’eux, je serais bien content.

Tient, ce n’est pas moi qui ai inventé cette histoire. Elle est toute fraîche (trouvé par hasard cet après-midi) qui met en cause un agent immobilier qui a roulé ses clients.

En lisant l’article dans immobilier.lefigaro, vous verrez combien cela lui a coûté. wink

In agent immobilier comdané

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#44 27/04/2021 23h19

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cantopermamia a écrit :

Images des murs penchés

murs-biscornus.pdf

J’ai du mal à voir, mais à vu rapide, on dirait juste que vos murs sont biseautés.
Et c’est choquant parce que ?

Avec un mur en parpaing, ce serait effectivement bizarre, mais un mur en terre, ça ne me choque pas outre mesure : la base est plus large car c’est plus simple pour le monter ainsi.

Ensuite, comme Bernard2, avec votre message, j’en sait trop et pas assez :
Trop sur ce que je ne dois pas savoir et pas assez sur ce que je doit savoir.

cantopermamia a écrit :

Je ne ressasse pas mais veux vous décrire la scène où l’on a vu les quelques agences et mandataires (notaire y compris) se retirer subitement ainsi que les artisans de la zone mais il faut dire que nous sommes dans une petite ville.

Donc vous êtes choqué par le fait que des professionnels font le choix de ne plus présenté aux clients un bien invendable ?
Car il faut être honnête, un bien avec arrêté de péril, soit vous cassez le prix, soit vous le gardez.

Donc le pro fait un choix de privilégier des biens qui se vendent et donc le rémunère plutôt que de travailler en étant sûr de ne pas être rémunéré!
Alors certes, vous, vous avez agis, mais est ce bien systématiquement le cas ?

Dernière modification par gunday (27/04/2021 23h20)

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#45 28/04/2021 00h05

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Négatif.

Les négociateurs ne se sont pas retiré pour une histoire de commission mais parce que la mairie s’est foutu dans le pétrin en mettant en péril une bâtisse qui ne menaçait personne juste pour favoriser une magouille au travers de copinages insensés.

Tout le monde dans ma ville est au courant, jusqu’à Toulouse, comme en témoigne un commerçant du quartier qui m’a dit : "Vous êtes tombé dans un piège."

La mise en péril, tout ce monde s’en fiche car elle est bidon et ne peut demeurer mais cette histoire participe au fait que la maison depuis cette histoire a du mal à se vendre.

Pas seulement parce qu’elle a des murs (enfin, un mur) pas très droit, mais parce que cette histoire a fait le tour de la région et que les gens ont peur d’y être impliqués d’une façon ou d’une autre.

Je n’ai pas choisi le titre de ce fil par hasard : Maison invendable.

Pour les travaux, certes, mais aussi et surtout pour la situation ambiante et c’est pour cela que j’ai choisi sur les forums la rubrique "Étude de cas".

Sans le vouloir vraiment, j’ai déballé l’affaire et tout doit être pris en considération même si les forumeurs ne peuvent avoir de réponses pour la partie qui me concerne seul.

De toutes façons, pour moi l’affaire avec la mairie est terminée sauf au cas bien sûr où ils remettent le couvert mais je ne crois pas qu’ils s’y risqueraient.

Dans ce cas là, les dommages et intérêts couvriraient la baisse du prix de vente et je récupérerai quand même mes 80.000 Euros.

Bon Dieu que je suis féroce. big_smile

J’ai du mal à voir, mais à vu rapide, on dirait juste que vos murs sont biseautés.
Et c’est choquant parce que ?

Parce que ça fait mauvais effet.

Ensuite, comme Bernard2, avec votre message, j’en sait trop et pas assez :
Trop sur ce que je ne dois pas savoir et pas assez sur ce que je doit savoir.

Ben j’ai essayé de pas trop m’étaler mais n’y ai pas vraiment réussi. On parle, on parle…

Vous avez remarqué que je joue la transparence. Si il y a des questions, j’y répondrai. wink

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#46 28/04/2021 01h12

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cantopermamia a écrit :

De toutes façons, pour moi l’affaire avec la mairie est terminée sauf au cas bien sûr où ils remettent le couvert mais je ne crois pas qu’ils s’y risqueraient.

Temps que l’arrêté de péril n’est pas levé, je ne dirais pas que l’affaire est terminé.

Vu que la nouvelle mairie semble plus à l’écoute, pourquoi ne pas les inciter à clore le dossier et à passer à autre chose ?

L’histoire de l’arrêté de péril peu refroidir, pas forcément besoin de l’annoncer au 1er contact (perso, ça pourrait me dissuader de m’intéresser à un bien moyen - c’est à dire dans les prix du marché).

cantopermamia a écrit :

Parce que ça fait mauvais effet.

Ca fait mauvais effet pour qui ?
Vous ?
Vous vous foutez, vous vendez.
Et pour l’acheteur ?
Ben en droit y a le neuf qui en général est droit.

Dans l’ancien, rien n’est droit, les côtes ne sont pas standard, y a des trucs qui ne se font plus depuis plusieurs décennies, et en plus, les pros qui connaissent les techniques pour l’ancien sont rares!

Ceci dit, rien n’est invendable.
C’est juste que vous n’êtes pas d’accord pour vendre à bas prix.

Donc pour vendre plus cher :
- mettez le bien en règle : faites lever l’arrêté
- faites un coup de propre : pelouse tondue, haies taillées, quelques fleurs qui poussent, intérieur nettoyé, rangé, etc
- dépersonnalisé et décharger les lieux : éviter l’effet sanctuaire avec 8m² de photo, si vous avez beaucoup de meuble, en supprimer agrandi l’espace (pareil pour les annexes, un abri de jardin de 2m² encombre c’est petit, le même abri avec les outils bien rangé, c’est grand)

En résumé, la mise en vente en général, et la visite d’un acheteur c’est un "home speed dating", donc faut que la maison soit sexy et qu’elle match avec l’acheteur! wink

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#47 28/04/2021 02h09

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Sexy, sexy, je vais remplacer mes tableaux par des photos de pin-up et le tour sera joué.  wink

Justement, j’ai deux visites à venir et elles vont donner leur avis sur la nouvelle mouture c’est à dire sans la grange et on verra bien ce qu’ils vont dire.

Pour la mairie, il s’agit de la nouvelle équipe (dernières élections municipales) et le maire est un homme sensé qui a déjà entrepris beaucoup pour la ville je le respecte et c’est déjà ça.

Ils rachètent des bâtiments pour les transformer en lieux culturel mais il dit ne pas être intéressé par le mien quand je lui ai proposé. Dommage.

Je vais le contacter  cette semaine pour lui demander où il en est avec la levée du péril et je n’en parlerai à mes présumés clients que si ils sont vraiment intéressés.

Pour le prix, je vais voir la réaction des deux prochaines visites car la donne a changée depuis qu’il n’y a plus de toiture à démolir et que nous avons un jardin d’où sortent déjà des fleurs, du muguet, des fraisiers et autre plantes. Ce matin encore j’ai semé une dizaine de graine.

Pour la suite, cela va être simple.

Soit les visiteurs font une proposition soit ils n’en font pas et je vais aviser mais dans ma tête,depuis que je discute ici, j’ai accepté le fait de concéder un effort.

Et comme ma manière d’appréhender les demandeurs change aussi, je serai moins impliqué affectivement et émotionnellement ce qui devrait porter des fruits.

Quelles bonnes dispositions ! wink

Pour le "mauvais effet", en papotant avec vous je me suis aperçu que ça le faisait effectivement surtout sur moi. Là aussi, je viens de guérir et comme le prochain postulant jeudi est du bâtiment, je n’aurai même pas à parler. Je viens aussi de réaliser qu’ils viennent visiter et pas écouter des boniments. Ce simple fait peut renverser la tendance.

En résumé, la mise en vente en général, et la visite d’un acheteur c’est un "home speed dating", donc faut que la maison soit sexy et qu’elle match avec l’acheteur!

Sexy on voit trop loin mais je suis en train de faire du ménage à coup de remorque en direction de la déchetterie.

Quand l’arrêté sera levé, le maximum sera débarrassé  et je pourrai passer une autre annonce avec les textes qui m’ont été soufflés et entre temps, je vais aussi étudier les agences pour en choisir deux sérieuses à qui j’imposerai les règles susurrés par les amis du forum qui ont participé à cet échange. Il y a presque de quoi écrire un livre. smile

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#48 08/05/2021 12h57

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Un cousin est en train d’essayer de vendre une maison un peu semblable à la votre. Une agence lui a donné comme estimation à l’oral "40 à 50 k€ net vendeur". D’autres agences, plus sérieuses, estiment à 70-80 voire 80-90 k€ net vendeur. Vous voyez l’ampleur de la différence !

Mon cousin a appris qu’il s’est vendu dans le même village une grange d’à peu près la même surface (en belle pierres et toiture saine, mais enfin, une grange !) pour 83 k€ FAI. Le propriétaire en voulait 110 k€ et elle était en vente depuis 3 ans. Il a du consentir des baisses de prix successives. Entre son prix qui a baissé et le marché qui est nettement haussier, l’offre a enfin rencontré la demande.

Donc, l’évaluation de la maison de mon cousin, à peine en meilleur état qu’une grange, quelque part entre 70 et 90 k€ net vendeur, semble assez réaliste.

Toute la difficulté sur ce type de biens atypique est de trouver un agent sérieux et de savoir s’y repérer parmi les évaluations qui peuvent être très variables.

Les agents peuvent être tentés de sous-estimer, comme celui qui a estimé à 40-50 k€. Au bout de quelques visites seulement, il aura vendu cette "rougne", et le voilà débarrassé de ce bien encombrant, et avec une commission vite gagnée. Soit c’est une sous-estimation de flemmard ; soit c’est quelqu’un qui n’a pas mis à jour son logiciel. Il y a 2 ou 3 ans, ce type de maison à retaper valait peut-être 50 k€ ; plus maintenant, comme la vente de la grange à 83 k€ le prouve.

L’agent qui accepte un mandat à 90 k€ net vendeur, fourchette haute, se prépare une vente assez longue : probablement des dizaines de visites, puis quelques contre-visites avec maçon, architecte etc pour des acquéreurs potentiels qui finissent pas jeter l’éponge, sauf un, enfin, le bon ! C’est tellement plus facile de vendre des villas qu’on peut comprendre que les agents ne sont pas très pressés de rentrer un mandat au vrai prix de marché, celui où ce n’est pas évident de vendre à ce prix, mais faisable quand même.

En ce moment, les agents immobiliers poussent comme des petits pains. Il s’agit presque toujours d’agents commerciaux indépendants qui s’inscrivent dans un réseau (c’est à dire qu’ils n’ont aucun fixe et que ça ne coûte donc rien au réseau qui se développe en exploitant ces indépendants !). Cette multitude d’acteurs, souvent inexpérimentés, ne facilite pas le choix.

Si vous devez vendre par agence, faites-en venir 7 ou 8 avant de choisir. Regardez d’abord leurs annonces sur LBC (est-ce que ces annonces vous donnent envie d’acheter ?). 3 agences comme on dit classiquement, c’est trop peu en cette période qui se caractérise 1) par cette multiplication du nombre d’agents immobiliers 2) par un marché haussier qui rend les évaluations particulièrement difficiles.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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