Immorente : vos avis sur cette SCPI (Sofidy)

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#301 26/04/2021 17h22

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#322 27/10/2021 15h51

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[+1] #324 29/10/2021 16h53

#325 29/10/2021 17h19

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GoodbyLenine · #301

Vous parlez non pas de "revenus", mais de "dividende par part" (même si ce sont vos revenus).

Pour suivre les "revenus" (la valeur créée par l’exploitation), il faut regarder le résultat par part (dans un tableau du Rapport Annuel, qui indique aussi les revenus locatifs par part, et les divers types de charge par part). Ca permet d’échapper aux effets cosmétiques du RAN et des distributions de plus-value (qui impactent la valeur de la part).

Le résultat par part, comme le dividende, a effectivement tendance à diminuer un peu, et pas que pour cette SCPI (relire ceci), tandis que la valeur des parts à (plus ou moins, selon la SCPI) augmenté depuis 15 ans (grâce à la baisse des taux, qui est sans doute finie).

pariswilfried · #302

J’entends ce que vous dites GBL, vous avez tout à fait raison mais je l’ai ignoré pour immorente car il s’agit, de ce que j’ai pu observer, d’une SCPI qui n’abuse pas trop des artifices de l’usage du RAN pour masquer certaines réalités cruelles.
Je ne nie pas l’impact mais je souhaitais sans trop rentrer dans le détail parler d’une tendance globale générale.

Vous avez raison, cette SCPI n’est pas une exception, personnellement j’ai pu apercevoir la même chose peu ou prou sur Efimmo et Foncia Pierre Rendement devenue Aestiam.

GoodbyLenine · #303

A noter (source : Rapport Annuel 2020) qu’un renouvellement de baux (avec allongement de la durée ferme) sur 24 sites avec l’enseigne Casino (qui renégocie beaucoup -pas que ses loyers- en ce moment… cf Page ou ressource introuvable ! et est le 2nd plus gros locataire d’Immorente, représentant 2.44% de ses loyers) explique une baisse de 400k€/an des loyers, soit le total de la baisse des loyers constatée (la hausse sur les relocations compensant la baisse des autres renouvellements, venant surtout de locaux au Benelux ayant en moyenne 7% de baisse de valeur locative de marché).

Le Rapport Annuel 2020 nous apprend aussi que :
- les revenus (locatifs) par part ont bien baissés en 2020 (18.03€ vs 19.04€) (et 1.39€ vs 3.43€ pour ceux des participations non contrôlées, a mettre en regard de charges financières de 0.71€ vs 2.39€);
- le résultat courant (avant fiscalité étrangère) par part passe de 15.75€ (2019) à 14.42€;
- la légère diminution de l’endettement (319M€ vs 347M€), sans doute le timing (tardif) des investissements (dont 92% d’acquisitions indirectes, vs 56% en 2019) et leur rendement, ainsi que la baisse du TOF (93.4% vs 94.8%) doivent expliquer ces baisses de revenus et résultat par part, bien plus que les évolutions des loyers;
- les détentions indirectes représentent 16.3% du patrimoine (9.0% pour les sociétés contrôlées, 7.3% pour les non contrôlées);
- les expertises indiquent une faible variation (-0.16%) de la valeur du patrimoine à périmètre constant;

Le BTI T1 2021 indique une prévision de dividende 2021 entre 14.50€ et 15.25€, et une collecte nette T1 de 42 M€ (à comparer à 97, 21, 22, 32M€ en T1 à T4 2020, et pas loin de 100M€ par T en 2019)

Sisco2117 · #304

Le versement du dividende est tombé:
3.4188€/part vs 3.4312€ au T1 2021 vs 3.2965€ au T2 2020

PS: Pour une PP à l’IR

GBL (23/07/2021 19h33) : En réalité, c’est 3.51€, moins les prélèvements à la source sur les revenus financiers (pour ceux qui n’en sont pas dispensés). Un associé à l’IS a reçu 3.51€.

Rodin · #305

A l’IR on est donc en dessous de la moyenne SCPI puisqu’on est à 4% annualisé, quelqu’un a-t-il des explications tangibles?

Drystan · #306

BT2 disponible

Par rapport à la question au-dessus

Le dividende annuel qui était estimé entre 14.50-15.25 au trimestre précédent a vu sa prévision resserrée dans la fourchette 14.70-15.25

A noter tout de même que le "gros" T4 2020 s’était fait en piochant 0.88€ dans le RAN tout de même et que cela sera difficile à reproduire sauf en vidant le RAN (qui était à 1.28€/part fin 2020) comme Epargne Foncière l’année dernière

Au globale les indicateurs sont plutôt "stables", la collecte augmente un peu par rapport aux trimestres précédents (52M€), les TOF/TOP continuent de baisser très légèrement, augmentation d’un point du taux d’endettement sans doute pour financer en partie les acquisitions qui sont majoritairement (<90%, 66/75M) 2 gros actifs à Paris et Lyon.
L’investissement dans le 3è actif à 5m€, B&B à Aix la Chapelle, est fort probablement là pour aider à lancer leur autre SCPI Europe Invest

Dernière modification par Drystan (31/07/2021 12h31)

carpediem · #307

Rumeur d’une hausse de prix de part symbolique au 1er Novembre. Pas plus d’info à donner.

Pour rappel, le changement de prix de part ne doit pas être une décision d’investissement pour un support peu liquide avec des frais significatifs destiné à être conservé à long terme.

Carpediem
Edit AMF: Distributeur de la SCPI citée

Vol714pourSydney · #308

Secret de polichinelle la rumeur raconte 1% au 1/11

Sisco2117 · #309

Quel intérêt d’augmenter le prix de part (337€) alors que celle-ci est supérieur à la valeur de reconstitution (335€) ?
A part freiner les achats de parts par les futurs associés….

Asn540 · #310

Peut être car le gestionnaire anticipe une hausse de la valeur de reconstitution. Celle-ci est grandement basée sur les flux locatifs. A fin octobre ils sont connus pour l’année hors impayés. Le gestionnaire peut donc anticiper une hausse de la valeur de reconstitution qui se concrétisera en fin d’année et du coup afficher un beau bilan pour l’année avec un dividence confortable et une augmentation de la valeur de part classant la SCPI en haut d’un futur classement de TRI 2021 et suscitant donc l’intérêt des acheteurs qui, c’est bien connu, achètent plus souvent la performance passée que la performance à venir.

Bien entendu c’est le scénario rose. On pourrait aussi évoquer le noir en inversant quasiment les arguments.

Dechandelet · #311

Sofidy réalise sa première acquisition d’un actif immobilier de bureaux en Irlande. L’immeuble est situé à Dublin au 76-78 Harcourt Street.

Sofidy : première acquisition en Irlande - Boursorama

Dernière modification par Dechandelet (17/10/2021 08h50)

HHub · #312

Pour ce platezu de 317m2, je ne comprends pas qui est l’acheteur.

Sofidy a écrit :
Cette opération a été réalisée pour le compte des épargnants des SCPI Sofidy Europe Invest, Immorente, Efimmo 1 et de l’OPCI Sofidy Pierre Europe qui a également participé à l’acquisition.

Sur autre info, on parle de 21Me !
=> c’est cher du m2 ou la communication est mauvaise.

Dernière modification par HHub (17/10/2021 12h32)

DDtee · #313

HHub a écrit :
=> c’est cher du m2 ou la communication est mauvaise.

Ce qui est certain c’est que cet article est pour le moins approximatif :
"Restructuré en 1982, l’actif immobilier de style géorgien s’étend sur une surface de 317 mètres carrés, à usage de bureaux, répartie entre un rez-de-chaussée et cinq étages supérieurs. "

10’’ de recherche sur Google street permettent de vérifier que tous les immeubles de la rue sont en R+3

https://www.google.com/maps/place/Depar … -6.2630379

Surin · #314

~~Pour ma part je lis 317m² sur 6 niveaux soit 1902m². 21M€/1902=11041€/m²~~
C’est donc 2317m², Boursorama n’est pas fichu de recopier correctement un article.

Suite message DDtee, sans objet sur la hauteur.
3 étages vu de l’extérieur mais 5 à l’intérieur ?

Dernière modification par Surin (17/10/2021 14h06)

MrZoG · #315

Les 21m € correspondent à une surface de 2317 m2, soit environ 9000 euros du m2.

Source:
Immobilier - SOFIDY annonce sa première acquisition en Irlande

Vu le faible rendement locatif attendu, il faut espérer que la hausse du prix de l’immobilier dublinois continue dans les années à venir…

DDtee · #316

Surin a écrit :
Par rapport aux photos de la rue, l’immeuble a pu être surélevé depuis

La prise de vue étant datée de juillet 21, j’en doute !
(sans parler de l’ensemble architectural du quartier complet qui -même si j’ignore le droit de l’urbanisme à Dublin- a peut de chance que pouvoir être surélevé)

AloneInKyoto · #317

Il semble y avoir un étage sur le toit qu’on ne voit pas depuis la rue, ainsi qu’un genre de sous-sol. Cela nous fait bien 6 étages au total.

Il est également possible que le bâtiment situé en arrière-plan fasse partie de l’acquisition.

Source Google Earth avec bâtiments 3D

PureLake · #318

Je suis étonné de la mention suivante :

Boursorama a écrit :
Sofidy réalise sa première acquisition d’un actif immobilier de bureaux en Irlande

En effet, sur le premier bulletin d’information trimestriel de Sofidy Invest Europe (donc le T2 2021), il était déjà question de l’acquisition de cet actif en date du 22 juillet 2021. Il semble s’agir d’information « réchauffée » par Boursorama.

Asn540 · #319

Contrairement à de nombreuses SDG, Sofidy informe en général ses associés avant d’informer la presse. Ca peut paraître déroutant à ceux qui sont habitués à apprendre les évolutions de leur patrimoine sur BFMtv…

cedREIM · #320

Sisco2117, le 11/10/2021 a écrit :
Quel intérêt d’augmenter le prix de part (337€) alors que celle-ci est supérieur à la valeur de reconstitution (335€) ?

Peux être que "avoir du respect pour ses milliers d’associés" est une bonne raison, non ?
Il ne faut oublier qu’une SCPI qui décote, "brade" le patrimoine existant, lequel est la propriété des associés actuels, pas la sienne. Pourquoi sont-ils si généreux avec les nouveaux, au détriment des anciens ?
Je ne veux pas être mauvaise langue, mais l’enchainement rendement -> collecte -> commissions de souscription y est probablement pour quelque chose (?)
L’investisseur qui entre y voit une décote opportune, ce n’est pas malsain d’y entrer pour en profiter. Mais vous profiter de quoi, si au final cette décote ne se résorbe pas, et que vous vous faite diluer année après année pendant les 10,15, 20 ans qui suivent ? Vous profiter de quoi si cette décote ne se résorbe jamais ?

Pour ma part je prends assez mal les annonces de revalorisation à l’avance, surtout sur une SCPI que je détient et qui décote car cela a pour effet de stimuler la collecte (c’est bien le but si on organise des fuites, sinon à quoi bon ?) et donc d’accélérer encore plus ma dilution !

Je trouve même assez hallucinant que sur cette file, un CGP fasse état de rumeurs, en commettant à mon sens ce qu’on appelle un délit d’initié, dans un anonymat tout relatif (si on vient "chercher des noises à l’IH", il devra donner les informations et lever sans doute cet anonymat si on le lui demande).
Le coté hallucinant, c’est que nous avons un délit d’initié, suivi d’un…. Edit AMF :

Cela me semble surprenant sur la forme et au passage hors chartre, puisqu’on parle de rumeur

Désolé pour ce coup de gueule du lundi matin, je ne souhaite incriminer personne dans le fond. Je souhaite simplement partager mes réflexions sur ce sujet des "fuites" qui ont l’apparence de bonne nouvelle mais qui dans le fond, pour moi, vous l’aurez compris, n’en sont pas.

Sisco2117 · #321

Résumé de la discussion (messages les plus récents en premier)
cedREIM a écrit :
Peux être que "avoir du respect pour ses milliers d’associés" est une bonne raison, non ?
Il ne faut oublier qu’une SCPI qui décote, "brade" le patrimoine existant, lequel est la propriété des associés actuels, pas la sienne. Pourquoi sont-ils si généreux avec les nouveaux, au détriment des anciens ?

Je comprends votre raisonnement. Mais avant d’être un ancien associé on a été un nouveau ;-) donc on a aussi profité de la décote que vous évoquez.

Etant associé de cette SCPI une augmentation de prix de part me va très bien mais si je posais cette question c’est plus pour l’image que cela donnerai auprès de futurs investisseurs et sur la future collecte et donc sur la performance/viabilité/évolution de la SCPI à plus long terme….
En effet, quand j’ai investi dans des SCPI un des critères que je regardais était la décôte/surcôte du prix de part…et je pense que je n’aurai pas investi dans cette SCPI avec un prix de part à 337€ et une valeur de reconstitution à 335€ (peut être que j’aurai eu tord mais avec le choix de SCPI qu’il existe j’en aurai peut être privilégié d’autres même si je ne regarde pas que ce critère….).
Mais cette SCPI ancienne à sa réputation avec un capital et un nombre de baux très élevé aussi peut être que cette décote n’aurait pas ou peu d’impact sur sa collecte future….

Pour ce qui est de la "fuite" (si ça révèle vrai au final) je partage la majorité de votre avis.

Dechandelet · #322

Le bulletin du 3ème trimestre est en ligne

https://www.sofidy.com/wp-content/uploa … _MELPS.pdf

Drystan · #323

Belle claque sur le TOF qui passe de 93.03% à 91.07% (même si le taux réel passe de 91.34 à 90.84), vraisemblablement la libération de locaux à Levallois et La Défense.
Les relocations se font globalement à la baisse ce trimestre, sauf à Paris.

Collecte d’un peu plus de 40M net, c’est moins qu’au T2 (>50M) mais beaucoup mieux qu’année dernière même époque évidemment.

2.6M€ de plus value sur les cessions du trimestre (sur des montants de vente >35% aux dernières valeurs d’expertise), engagement sur des cessions pour 123M€ et sur des investissements pour…. 123.4M€ avec le descriptif suivant

BT3 21 a écrit :
Ces investissements portent sur des thématiques de diversification comme le thème de la "silveréconomie" (l’ensemble des produits et services à destination des seniors), l’éducation, la logistique, le commerce et sur des bureaux au cœur de métropoles européennes.

La grosse acquisition du trimestre (40.1M€) est une gallerie commerciale de 11809m² dans le 77 à 15mn en voiture de Melun avec un "taux de rendement attractif"

Le patrimoine de la SCPI évolue un peu avec une légère bascule - province + Paris + RP + Europe
Augmentation du taux d’endettement également de 13.5% à 14.4%

Resserrement de la prévision annuelle de TDVM à 4.42%-4.54% (14.90-15.30) comme annoncé dans le lien plus haut

Je commence à accumuler un peu d’historique sur certains indicateurs communiqués trimestriellement, si intéressé(e)s il y a montrer l’évolution dans le temps au format graphique pourrait être utile ?

Nantes44100 · #324

BALO du 29/10/21

Nouveau prix de souscription de la part
Les parts sont émises au nouveau prix de 340 € se décomposant en :
Nominal
Prime d’émission (dont 34 € HT, soit 40,80 € TTC, soit 10 % HT (12 % TTC) au titre de la
commission de souscription)
152,00 €
188,00 €

Nouveau prix de souscription (net de tous autres frais) 340,00 €

Sisco2117 · #325

carpediem a écrit :
Rumeur d’une hausse de prix de part symbolique au 1er Novembre. Pas plus d’info à donner.

Cela confirme ce qui avait été annoncé…, cela fait une augmentation de prix de part plutôt symbolique car cela n’atteint même pas 1% (0.9%) mais c’est mieux rien naturellement.

Nantes44100 a écrit :
BALO du 29/10/21

Pour ma culture que veut dire BALO?

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