Lilacwine1985 : étude de cas immobilier (les pièges du Pinel ancien)

Lilacwine1985 · #1

Bonjour à tous,

Lecteur de long cours du forum, je regrette de jouer le cliché de demander un avis dès mon second post, mais je suis assez surpris de voir assez peu de discussions autour du pinel ancien.

Je suis d’une frilosité extrême envers l’immobilier : mon histoire personnelle me pousse toujours à provisionner des risques (hope for the best, prepare for the worst) et il est assez rare que une fois ce filtre appliqué, une affaire dans ma ville en reste une.

A 34 ans, il serait néanmoins raisonnable que je m’expose un peu, et n’ayant pas de volonté d’acheter ma RP d’ici 5-6 ans (mobilité pro moi et ma compagne), je suis à la recherche d’un investissement locatif à vocation patrimoniale. Autant vous dire que c’est pas gagné …

J’ai pourtant trouvé un appartement à 300m de chez moi, dans un quartier très charmant, très sur, un appartement qui sera totalement à rénover et qui, si mon plan de "réhabilitation PINEL + déficit foncier" réussissait, serait pertinent.

J’ai fait passer un expert agrémenté qui a constaté que 4/15 des critères de décence et 6/12 des critères techniques n’étaient pas atteints. J’ai également fait des devis (60k€ + 20% de marge rajoutée à titre personnel) qui me permettraient après rénovation de finir dans les clous sur ces critères.

Tout le monde me dit qu’il n’y a pas de loup, et que si j’ai terminé ma rénovation et mis en location l’appartement au 31 Décembre 2022, c’est gagné ! Mais étant vraiment d’une nature méfiante, je me dis qu’il y a un truc quelque part !

L’obtention du label HPE 2009 ou BBC Rénovation 2009 est-elle le fameux problème ? Est-ce que quelqu’un a un retour d’expérience pour l’obtention de ce label après une rénovation ?

VOTRE PROFIL

- 34 ans, Salari&, TMI 40% et revenus 95 k€ net avant impôts

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables & Fiscales : Excellentes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Bricoleur, je ferais faire.
- Sociales : Bonnes
- Temps disponible : Beaucoup et habitant à 300m du bien à rénover

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T3 de 65m2
- Année de construction : 1950
- 1er étage sur 2, exposition Sud-Est, pas d’ascenseur
- Inhabité
- Syndic bénévole
- Chauffage au gaz qui sera supprimé au profit de l’électrique
- Compteurs individuels
- Copropriété récemment formée (8 copropriétaires, clean, deux commerces au RDC).

LOCALISATION DU BIEN

- Grande ville du sud de la France
- L’appartement + rénovation sera au prix du marché. Le quartier est un des quartiers valorisés.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 193 k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 800€ (pinel)
- Taux de vacance envisagé : 4% (non meublé, T3 rares dans le secteur)

- Travaux immédiats : 72 k€
- Coût des travaux à 5 ans :
- Coût des travaux à 10 ans : 10 k€ (façade)

- Taxe foncière hors TEOM : 1200€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 500€

- Rentabilité brute : 3.6% avant impact fiscal (PINEL ancien + déficit foncier)

FINANCEMENT DU BIEN

- 20 ans sur 250 k€ avec apport 15 k€
- Epargne de précaution 60 k€
- PINEL ancien + déficit foncier : 8 k€ crédits & réduction par 9 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue

CASH FLOW

- Cashflow -250€ sur les 9 premières années après avantage fiscaux
- Situation à 9 ans : Cashflow (-800€), Valeur Appartement (260 k€ au marché 2020), Capital Restant (-152 k€)

Dernière modification par Lilacwine1985 (22/04/2021 22h42)

Mots-clés : immobilier, pinel ancien, renovation, énergétique

gunday · #2

Quelques remarques rapidement : le loyer est estimé par qui ?
Vous ou le vendeur ?
Si par le vendeur, est il réaliste par rapport à ce qu’il se pratique ?
Est il charges incluses ou hors charges?

Au passage, je ne vois pas les charges de copropriété.

Donc, rendement brut du bien : 3,6%
Rendement net du bien avant imposition : 3% (avec Tf et pno, mais sans charge de copro)

Pour l’imposition, je ne suis pas un fin connaisseur de Pinel, mais l’affaire semble dés le départ peu rentable.

A mon sens, il faudrait faire une sérieuse comparaison globale entre votre possibilité de Pinel et d’autre investissement possible, comme un basique investissement immo sans contrainte Pinel.
Voir un bien avec travaux et déficit foncier important (vu votre TMI, ça devrait être plus efficace que Pinel)

Lilacwine1985 · #3

Bonjour,

Oui, absolument. Le Loyer est net et correspond au plafond pinel, et est en deça de ce qui se pratique dans le secteur en loyer libre.

Effectivement, hors avantage fiscal, l’investissement n’a pas beaucoup d’intérêt. On est vraiment dans un bien type de type patrimonial, et selon les hypothèses plus ou moins optimistes que je mets dans mon tableur Excel, le rendement brut est typiquement de 3 à 4%. Hors avantage fiscal.

Le déficit foncier vient effectivement rendre l’investissement plus pertinent dans ma situation (on est déjà à 27% de travaux dans mon montage, et je suis trouve que je flirte avec mon seuil de tolérance ^^).

Mais c’est la possibilité de Pinel Ancien qui fait basculer. Par contre, à la différences des pièges classiques du pinel neuf, l’appartement rénové est au prix du marché et l’avantage fiscal rend dans ma situation l’investissement très pertinent : elle a beaucoup été calculée.

Par contre, le risque fort est l’échec à obtenir cette déduction fiscale dans l’ancien et sans passer par un promoteur, expliquant ma question.

Bernard2K · #4

Pour moi, le problème tient en 4 points :
- achat d’un appartement à rénover entièrement à 3000 €/m². C’est très cher ; à comparer bien sûr aux prix du quartier, mais enfin…
- Réhabilitation à 1100 €/m². C’est cher mais réaliste si on fait tout aux petits oignons par des pros ; ça peut même déraper vers le haut.
- coût de revient à 265 k€, à comparer à une valeur de marché de 260 k€, dites-vous. Je ne vois pas l’intérêt de s’embêter avec un chantier si c’est pour payer un peu au-dessus du prix du marché. Si le coût de la rénovation dérape, vous aurez même payé nettement plus cher que le prix du marché.
- votre appartement sera certes rénové au top, mais il restera dans de l’ancien. Une voiture d’occasion, même "refaite à neuf", reste une voiture d’occasion. Cela a un impact négatif sur la valeur du bien, à la location comme à la vente. Et quand vous revendrez, la rénovation datera de 10 ou 12 ans et aura commencé à vieillir visiblement, donc l’effet waouh n’y sera plus.

En gros, c’est juste trop cher.

Par ailleurs "PINEL ancien + déficit foncier" : j’espère que vous êtes conscient que les travaux qui entrent dans l’assiette du Pinel ne sont pas déductibles en charges du revenu foncier.

Pour répondre à la question de votre titre : le piège du Pinel ancien est le même que le piège du Pinel neuf : payer trop cher.

A qui ça profite vraiment ?
- Au vendeur. J’imagine que ce type de bien se vendrait au moins 500 € de moins au m² s’il n’y avait pas le Pinel ancien, le Denormandie, les aides ANAH… Puisque les travaux sont aidés, l’acquéreur peut se permettre de payer l’appartement plus cher à l’achat, d’un montant à peu près égal au montant global de la subvention. L’acquéreur fait ses calculs pour que ça soit "juste rentable". Si ce n’était pas subventionné, le "juste rentable" serait obtenu pour un prix nettement moins cher à l’achat. En gros, l’Etat subventionne le vendeur : la subvention se retrouve en bonus sur le prix de vente.
- le locataire, qui va passer une dizaine d’années dans un appartement refait à neuf et loué nettement sous le prix du marché.

Dernière modification par Bernard2K (23/04/2021 08h47)

Caratheodory · #5

Il n’y a peut être pas de loup mais il y a un petit cochon. C’est votre tirelire. Les artisans ont un excellent odorat quand il s’agit de flairer ce genre de petits cochons.

Y a t’il moyen de négocier le bien? La décote pour travaux est généralement nettement plus faible que les coûts des travaux si on passe par les artisans, parce que les gens qui pratiquent sont soit artisans eux-mêmes soit font faire au black (du moins c’est ce que m’a dit l’agent immobilier à qui j’ai posé la question).

Dernière modification par Caratheodory (23/04/2021 09h12)

gunday · #6

Je rajouterais à aucun moment vous ne comparez avec de la location dans l’ancien classique.

Si vous achetez votre bien à 193k€, vous mettez 7k€ en rafraichissement simple.
Et vous le louez à 1200€.
Est ce possible ?
Quel serait le plus rentable ?

Et si en prime vous achetez un bien moins joli mais plus adapté au locatif, ne serait ce pas encore plus rentable ?

Range19 · #7

J’ajoute un bénéficiaire au message de Bernard2K : le propriétaire ; si l’immeuble a des qualités propres de nature à faire perdurer sa qualité patrimoniale, le propriétaire a pu contre un effort financier s’offrir un appartement de qualité à moindre coût.

Je ne crois pas que de l’ancien très bien rénové redevienne systématiquement très vite de l’ancien… sauf traitement négligé des parties communes.
Par contre, je me demande comment on peut faire une pépite dans un immeuble qui n’est pas entièrement/globalement rénové (gaines techniques propres, vmc etc).

Bernard2K · #8

Range19 a écrit :
Par contre, je me demande comment on peut faire une pépite dans un immeuble qui n’est pas entièrement/globalement rénové (gaines techniques propres, vmc etc).

Précisément… Ici, notre ami ne nous dit pas que la copropriété ait particulièrement rénovée. On est donc très probablement dans une copro "normale" de copropriétaires économes.. qui font le minimum nécessaire. Les parties communes avoueront toujours leur âge.

L’immeuble ancien très bien rénové de fond en combles, qui acquiert du coup un standing remarquable, c’est encore autre chose… et ce n’est pas 1100 €/m² en travaux.

Dernière modification par Bernard2K (23/04/2021 11h55)

Lilacwine1985 · #9

Bonjour,

Je pense avoir fait l’erreur de ne pas avoir donné plus d’éléments "financiers" à mon cas. J’aurais du penser que la communauté essaierait spontanément de répondre à la question "Est-ce que cet investissement serait rentable ?" .

La question que j’essayais de poser était "Est-ce que la déduction fiscale PINEL est aussi facile que cela à obtenir dans l’ancien pour un appartement isolé dans une copropriété".

Bernard2K a écrit :
En gros, c’est juste trop cher.

Par ailleurs "PINEL ancien + déficit foncier" : j’espère que vous êtes conscient que les travaux qui entrent dans l’assiette du Pinel ne sont pas déductibles en charges du revenu foncier.

Pour répondre à la question de votre titre : le piège du Pinel ancien est le même que le piège du Pinel neuf : payer trop cher.

Oui. En fait, tout est globalement trop cher compte tenu de mon cahier des charges. Etant donné ma très forte aversion au risque immobilier, les rendements bruts des biens qui m’intéressent tournent autour de 4%. Et c’est encore plus vrai depuis le Covid.

Et Bernard2K, je crois que je partagerais beaucoup de choses dans votre analyse.

Néanmoins, ce n’est par contre pas le cas du projet que j’évalue si l’on compte l’éventuel impact fiscal. Il faudrait vraiment en parler autour d’un tableur Excel pour que cela soit explicite : l’appartement rénové est au prix actuel du marché de l’ancien, qui est je l’accorde, un peu absurde. Mais rien à voir avec les prix du pinel typique ou même du pinel ancien tel que je les ai vus commercialisés. Au premier ordre, le projet épaule à 9 ans une baisse de 15% des prix dans l’ancien.

J’ai par contre fait mes devoirs et après appel à un ami expert-comptable qui s’est déjà retrouvé empêtré un truc du genre, il y a bien un piège.

Le montage pinel ancien nécessite, au delà des critères techniques et de salubrité des critères, une exigence de performance énergétique. Ce qui ressort d’une lecture un peu désagréable des décrets, c’est que  :

- Label HPE ou BBC qui est en général obtenu dans le cadre d’une réhabilitation complète d’une copropriété (ce qui n’est pas le cas).
- 2 des 4 exigences de la performance énergétique globale en conformité avec la RT2012 sur l’isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, les fenêtres, le système de chauffage, ou le système de production d’eau chaude sanitaire.

L’obtention de l’un de ces deux points est très complexe dans le cadre d’un seul appartement réhabilité dans la copropriété.

Par conséquent, en pratique, une simple rénovation sur les critères techniques et de salubrité peut suffire à donner l’impression que l’on a droit aux avantages du pinel ancien et donc à s’adjuger les avantages fiscaux. C’est très clairement ce que me vendait l’agent immobilier. Et il y en a qui ont essayé, parfois avec succès.

Mais si quelqu’un décide d’y regarder de plus près, ça ne tient plus grand chose. Et c’est en tout cas dans mon cas un no-go franc.

En espérant que l’information soit utile.

Dernière modification par Lilacwine1985 (25/04/2021 06h33)

Bernard2K · #10

Ah pardon, je pensais que vous aviez déjà fait ces vérifications. Vu que vous avez déjà fait déplacer un expert pour vérifier le nombre de critères d’habitabilité et techniques, je pensais que vous aviez fait ces vérifications sur la faisabilité de l’opération avant de faire déplacer des gens. Je pensais aussi que, pour chiffrer les travaux, vous aviez nécessairement défini la cible à atteindre en termes d’habitabilité et de performance technique et thermique, tellement il est évident que le coût des travaux dépend des objectifs à atteindre dans ces domaines.

D’autant qu’il est de notoriété publique qu’il est difficile de valider tous les points d’un Pinel ancien et que c’est pour cela que les gens se rabattent sur le Denormandie.

Dernière modification par Bernard2K (24/04/2021 09h05)

Lilacwine1985 · #11

Oui, bien entendu, j’ai fait déplacer quelqu’un pour couvrir ce qui me semblait être le risque majeur du montage. Mais je l’ai payé, hein ^^.

Et avec deux "pros" en face de moi qui m’affirmaient la faisabilité du montage, peut-être d’ailleurs de bonne foi, je ne regrette pas.

Tant mieux si c’est de notoriété publique, mais pour avoir ma réponse j’ai vraiment du remonter à la source du code des impôts et je confirme que c’est plus complexe que ça en a l’air : au premier ordre, le logement doit être "éligible à un certain niveau de performance énergétique fixé par décret", et j’avais donc fixé une cible de classe énergétique pour chiffrer la rénovation. En réalité, c’est en fait également une obligation de "moyens" sur ces 4 points et qui ne sont pas réalisables dans mon cas.

Le Denormandie s’affranchit effectivement de ces exigences.

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