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Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 21/04/2021 10h34

Membre (2019)
Réputation :   40  

Bonjour à tous,

Cette étude est pour mes parents.

Contexte :
En vrais Français, mes parents se sont toujours méfiés de la bourse et se sont focalisés sur les investissements immobiliers. Ils ont eu une stratégie fondée sur la recherche de plus-value future : ils achetaient des appartements "primes", situés en hypercentres de grandes villes dynamiques, en-dessous de la valeur moyenne du marché, en se serrant la ceinture avec les emprunts les plus courts possibles. Ils n’ont jamais fait de gros travaux / SCI / LMNP / montage fiscal, et louaient en nu à des particuliers ; avec un Pinel (ou équivalent) de temps en temps.
Purs produits de la méritocratie, ils ont travaillé durs toute leur vie, ce qui leur a permis de souscrire à de nombreux emprunts bancaires en partant de rien.
Aujourd’hui, ils ont une petite soixantaine, sont retraités, et détiennent un patrimoine immobilier de 3-4 millions d’euros, avec un rendement ras du plancher mais des plus-values latentes impressionnantes qui continuent de monter.

Les apparts & les chiffres :
Souhaitant investir dans un nouveau Pinel, mes parents sont tombés sous le charme de deux apparts sur plan, qui correspondent à leur cible habituelle (emplacement qui prendra de la valeur, prix en-dessous du marché, … et rendement minime) :
Appart A : 250 k€, loyer potentiel environ 650€
Appart B : 385 k€, loyer potentiel environ 850€
Ils ont réservé les deux apparts, et vu leurs deux banques qui sont prêtes à les suivre ; emprunt sur 15 ans, apport de 10% max, taux tout compris d’environ 2%.
Comme le Pinel est limité à 300 k€, seul l’appart B aurait ce statut.

Les objectifs :
L’idée est que mes parents payeraient les apports, et les emprunts (avec l’aide des loyers) pendant 15 ans, en bénéficiant du Pinel. Après les 15 ans, ils profiteraient des loyers.
Nous (3 enfants) ne participerions pas financièrement. A leur décès, nous récupèrerions les biens en limitant au maximum les frais de succession (nous utilisons déjà les 100k tous les 15 ans pour les autres appartements), et les revendrions probablement.

Important :
J’ai déjà proposé à mes parents des investissements alternatifs. Ils ne veulent pas de SCPI car ils considèrent que l’important c’est un "vrai" appart avec un emplacement prime qui prenne en plus-value ; considèrent que la bourse (ETF compris) "ça monte et ça descend" et que les fonds euros "ça ne rapporte rien" ; et refusent que nous contribuions financièrement "si on fait ça c’est pour vous".
Certes à leur place j’aurai peut-être fait différemment mais je respecte leur stratégie (qui leur a en prime réussi), c’est leur argent et leur choix, donc mon but est simplement de les aider à choisir le montage le plus adapté pour ces deux appartements - qui seront très probablement leurs derniers investissements immos.

Ils n’ont donc pas pour l’instant d’expert-comptable, et ont rdv ce vendredi avec un notaire en espérant qu’il soit bon (leur notaire habituel est parti à la retraite). N’ayant moi-même que du LMNP, je me suis auto-formée ces derniers jours (notamment sur le forum) pour les aider à "défraîchir", en envisageant différentes hypothèses.
Je suis preneuse de tout retour, notamment en cas d’erreur ou si j’oublie une solution intéressante smile

Hypothèse 1 : Appart A et/ou B en SCI à l’IS
Mes parents créeraient une SCI IS à leurs deux noms, souscriraient à l’emprunt, puis nous feraient donation de la quasi totalité de la SCI en nue-propriété, en se réservant l’usufruit. Comme en SCI la valeur du bien est diminuée du montant de l’emprunt, le montant correspondant à l’usufruit serait très faible, donc frais de donation quasi nuls. Mes parents verseraient l’apport puis chaque mois pendant 15 ans la différence entre les loyers et le remboursement de l’emprunt ; la SCI accumulerait donc une dette très conséquente envers eux. Au bout des 15 ans, les loyers seraient imposés uniquement des 15% d’impôt IS ; mes parents pourraient les sortir de la SCI dans la foulée sans payer les 30% d’impôts supplémentaires en remboursement de dette.
Avantage également de l’amortissement permettant de ne pas payer d’impôt sur le bénéfice les premières années.
Inconvénient : ces appartements ont été choisis car leur valeur va beaucoup monter dans les années à venir (certes, personne ne prédit le futur, mais la probabilité est *très* forte). Or, avec la SCI IS, pas d’exonération sur la plus-value, et avec l’amortissement la PV correspondrait quasiment à la valeur totale du bien. C’est éliminatoire pour mes parents.
(En prime, l’appart B n’aurait pas pu être en Pinel.)

Hypothèse 2 : Appart A et/ou B en indivision en nom propre
Mes parents achèteraient les appartements en nom propre, puis nous feraient donation de la quasi totalité de la SCI en nue-propriété, en se réservant l’usufruit et en remboursant mensuellement l’emprunt.
Inconvénient : la valeur du bien n’est pas diminuée du montant de l’emprunt quand on achète en nom propre ; on éviterait donc les frais de succession, … pour payer des frais de donation à la place. Et en prime, la banque peut refuser la donation de la NP si l’emprunt est toujours en cours. Eliminé.

Hypothèse 3 : Apparts A et B au sein d’une même SCI à l’IR
Mes parents créeraient une SCI IR à leurs deux noms, souscriraient à l’emprunt, puis nous feraient donation de la quasi totalité de la SCI en nue-propriété, en se réservant l’usufruit. Comme en SCI la valeur du bien est diminuée du montant de l’emprunt, le montant correspondant à l’usufruit serait très faible, donc frais de donation quasi nuls. Mes parents verseraient chaque mois pendant 15 ans la différence entre les loyers et le remboursement de l’emprunt. Comme ils possèdent l’usufruit, ils bénéficieraient des loyers, et du Pinel de l’appart B.
A leur décès, nous hériterions de la pleine propriété de la SCI. Exonération d’impôt sur la plus-value à partir de 22 ans.

Hypothèse 4 : Appart A en nom propre LMNP, appart B en SCI à l’IR
Appart B : même chose que le paragraphe précédent.
Appart A : mes parents l’achèterait en nom propre, pour faire du LMNP (l’appart se louerait facilement en meublé également). Le bénéfice supplémentaire grâce à l’amortissement + au loyer plus élevé, permettrait de payer des frais de donation pour que mes parents nous fassent un don de l’usufruit.
(pas possible de louer en meublé en SCI à l’IR)
A leur décès, nous hériterions de la pleine propriété de la SCI ; il est considéré pour la plus-value que nous sommes propriétaires depuis la donation de NP.

Nous partirions donc a priori soit sur la solution 3, soit sur la solution 4.
Mais étant débutante sur ces thématiques (notamment sur la SCI à l’IR…) j’espère une confirmation qu’on ne fait pas fausse route avant de nous lancer dans la création de SCI à l’IR … ! smile

Bonne journée.

Mots-clés : immobilier, plus-value, transmission

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#2 21/04/2021 12h14

Membre (2014)
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Il y a des incohérences dans vos données d’entrée :
- à moins de mettre un gros apport,  les cashflow seront très négatif vu la très faible rentabilité. Ce serait bien de la calculer appartement par appartement sur les 15 ans, indépendamment du montage fiscal
- comme à priori les donations de 100k€ ont déjà été faites, il ne faut plus compter dessus pour ces appartements.
- vous louez meublé ou nu? Si meublé > la sci sera IS forcément.
- vos frères/sœurs sont aussi intéressés par les placements immobiliers?
- il y a peu de chance qu’un pinel prenne beaucoup de valeur sur 15 ans

Dernière modification par lachignolecorse (21/04/2021 12h33)


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#3 21/04/2021 12h50

Membre (2019)
Réputation :   40  

Merci pour votre retour.

J’ai du ne pas être claire dans mon message initial, je reprends vos points :

- à moins de mettre un gros apport,  les cashflow seront très négatif vu la très faible rentabilité.
> C’est bien le cas, les cashflows seront très négatifs : mes parents ont toujours procédé ainsi sur leurs investissements.
Ce sont mes parents qui payeront ce cashflow négatif pendant les 15 ans, ils ont fait leurs calculs et cela leur convient (un précédent crédit à cashflow très négatif vient de se terminer), les banques suivent également.
Une fois les 15 ans terminés, et donc l’emprunt remboursé, mes parents profiteront des loyers en complément de revenu.

- comme à priori les donations de 100k€ ont déjà été faites, il ne faut plus compter dessus pour ces appartements.
> Justement, nous ne comptons pas dessus ; je signalais "nous utilisons déjà les 100k tous les 15 ans pour les autres appartements" afin d’éviter que quelqu’un ne nous suggère cette possibilité.

- vous louez meublé ou nu? Si meuble > la sci sera is forcément.
> L’appart B sera en nu, Pinel.
Nous hésitons encore pour l’appart A ; d’où l’hypothèse 3 s’il est en nu (SCI IR), et hypothèse 4 s’il est en meublé (en nom propre).
Comme indiqué, nous partons sur l’hypothèse d’une forte plus-value pour ces appartements, ce qui éliminerait donc a priori la SCI IS.

- vos freres/sœurs sont aussi intéressés par les placements immobiliers?
> Pas du tout.
Evidemment on ne les exclut pas et on essaie de les inclure dans la décision, mais elles concluent "on vous fait confiance, faites ce que vous voulez".
Nous avons la chance d’être une famille très soudée ; ça ne me pose pas de problème d’être la seule enfant à y passer du temps et que ça "profite à tout le monde". C’est mes parents qui prendront la décision finale, mes sœurs ne me reprocheront pas de les avoir aidé à mieux comprendre les avantages et inconvénients des différentes solutions.

- il y a peu de chance qu’un pinel prenne beaucoup de valeur sur 15 ans
> Je sais. Mais mes parents connaissent très très bien leur marché immobilier. Tous les appartements qu’ils ont acheté ont pris beaucoup de valeur, Pinel compris.

J’ai bien conscience que cette stratégie (cashflow très négatif, rendement très faible, en visant une forte plus-value, qui plus est sur du Pinel) est à l’opposé de ce que pratiquent les investisseurs du forum. Mais c’est la stratégie choisie par mes parents, et elle leur a suffisamment réussi pour que je n’essaie plus de les changer là-dessus ; j’essaie juste de m’assurer que notre compréhension des montages financiers est correcte, et qu’on ne passe pas à côté de quelque chose de plus pertinent.

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#4 21/04/2021 13h39

Membre (2010)
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Chapeau pour les initiatives prises par vos parents !

Par simple curiosité, j’aimerais avoir quelques renseignements (pas obligé d’être très précis bien sûr)  svp :

- à quand remontent leurs débuts dans ces investissements immo ?

- et la dernière donation à 100K€ a eu lieu récemment ou vous êtes proche des 15 ans de délai ?

Dernière modification par Job (21/04/2021 13h41)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#5 21/04/2021 14h52

Membre (2019)
Réputation :   40  

- à quand remontent leurs débuts dans ces investissements immo ?
> Ils se sont lancés dès le début de leur vie pro, il y a une 30aine d’années.
C’est allé relativement vite, comme ils ont à chaque fois pris les emprunts les plus courts possibles (généralement du 12-15 ans) avec apport.
Je peux développer davantage si cela intéresse certains, mais le modèle n’est pas reproductible pour tous : mes parents avaient le statut fonctionnaire ce qui rassurait les banques, et ont eu très rapidement des salaires importants.

- et la dernière donation à 100K€ a eu lieu récemment ou vous êtes proche des 15 ans de délai ?
> Il y a 4 ans à peine !
Et pour tout dire, sans prendre en compte les 2 nouveaux apparts objet de l’étude de cas, il reste 2 millions d’immo à transmettre… donc on ne peut vraiment pas compter sur ces 100k tous les 15 ans pour les 2 nouveaux apparts.

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#6 21/04/2021 16h46

Membre (2014)
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Réputation :   492  

Je conseille à vos parents d’aller voir un fiscaliste car ils n’arriveront pas à optimiser la transmission de leur patrimoine immobilier sans quelques astuces juridiques, voire quelques arbitrages tant qu’ils le peuvent. Vu les montants, vous et vos sœurs allez vous retrouver devant des droits de succession importants à payer, à moins qu’ils aient aussi prévu cela. Et les 2 derniers appartements ne vont pas simplifier les choses, bien au contraire.


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#7 23/04/2021 14h13

Membre (2019)
Réputation :   40  

Un membre du forum m’a gentiment mis en contact avec un notaire compétent et rapide ; je m’auto-réponds donc, au cas où cela serve à une autre personne plus tard dans le même cas que moi.

Lollip a écrit :

Souhaitant investir dans un nouveau Pinel, mes parents sont tombés sous le charme de deux apparts sur plan (…) L’idée est que mes parents payeraient les apports, et les emprunts (avec l’aide des loyers) pendant 15 ans, en bénéficiant du Pinel. (…) Mes parents créeraient une SCI IR à leurs deux noms, souscriraient à l’emprunt, puis nous feraient donation de la quasi totalité de la SCI en nue-propriété, en se réservant l’usufruit. Comme en SCI la valeur du bien est diminuée du montant de l’emprunt, le montant correspondant à l’usufruit serait très faible, donc frais de donation quasi nuls. Mes parents verseraient chaque mois pendant 15 ans la différence entre les loyers et le remboursement de l’emprunt. Comme ils possèdent l’usufruit, ils bénéficieraient des loyers, et du Pinel de l’appart B.

Notaire a écrit :

Si le bien est la propriété d’une SCI, les associés qui veulent bénéficier de l’avantage Pinel doivent s’engager à conserver la totalité des titres jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location. Ainsi, la cession à titre gratuit ou à titre onéreux du logement pendant la période où l’investisseur s’était engagé à louer emporte la remise en cause de l’avantage fiscal.
Il en est de même en cas de démembrement de propriété du bien ou des parts durant la période d’engagement de conservation (sauf si le démembrement résulte du décès du conjoint soumis à imposition commune). Cf. BOI-IR-RICI-360-40§20

Les parts des sociétés dont le droit de propriété est démembré elles non plus ne peuvent pas ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. Si le porteur détient à la fois des parts sociales dont le
droit de propriété est démembré et des parts en pleine propriété, il ne peut bénéficier de l’avantage fiscal que sur les titres acquis en leine propriété. BOI-IR-RICI-360-10-20 n° 10, 30-7-2013 renvoyant à
BOI-IR-RICI-230-10-20 n° 20, 18-3-2013.

En résumé : le démembrement des parts de SCI n’autorise pas l’application du dispositif Pinel, que le démembrement ait lieu avant l’engagement ou pendant la période d’engagement.

Comme le Pinel était le but premier de l’achat de mes parents, nous laissons donc tomber la SCI, et mes parents achèteront comme d’habitude en nom propre.

Lachignolecorse a écrit :

Je conseille à vos parents d’aller voir un fiscaliste car ils n’arriveront pas à optimiser la transmission de leur patrimoine immobilier sans quelques astuces juridiques, voire quelques arbitrages tant qu’ils le peuvent.

Nous avons bien déjà réfléchi à la transmission de leur patrimoine immobilier déjà existant ; l’étude portait uniquement sur ces deux nouveaux appartements.

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#8 24/04/2021 12h20

Membre (2020)
Réputation :   21  

ENTP

Bonjour Lollip,
Je me permets une remarque au sujet de la situation que vous présentez, et vous conseille de suivre le conseil de lachignolecorse, car à mon avis vos parents ont une situation qui permet des montages intéressant dans un objectif de transmission patrimoniale.
Si je vous dit ça c’est parce qu’à vous lire je comprends que vous n’avez pas consulté a ce sujet.

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#9 24/04/2021 17h52

Membre (2019)
Réputation :   40  

Bonjour,

Décidément, le patrimoine préexistant de mes parents suscite davantage de réactions que ma demande initiale smile

Concernant ce patrimoine préexistant : mes parents ont déjà consulté un professionnel, ils y ont réfléchi, fait les calculs, et ils ont choisi une stratégie qu’ils suivent. Celle-ci devrait permettre de réduire les frais de transmission au strict minimum.
Peut-être que je posterai sur le sujet un jour, mais aujourd’hui ils n’en ont ni l’envie ni le besoin.

Ma demande de conseil portait donc bien uniquement sur ces deux nouveaux appartements.

Dernière modification par Lollip (24/04/2021 18h01)

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