Viagénérations : vos avis sur cette SCI (Turgot AM)

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#76 16/04/2021 19h16

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#90 23/04/2021 18h49

#91 23/04/2021 19h14

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#93 03/08/2021 10h04

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#95 03/08/2021 13h44

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Canyonneur75, le 30/03/2021 a écrit :

Surin, le 30/03/2021 a écrit :

Canyonneur75, le 30/03/2021 a écrit :

spot, le 22/04/2021 a écrit :

spot, le 22/04/2021 a écrit :

NicolasV a écrit :

spot a écrit :

"NicolasV" a écrit :

NicolasV, le 23/04/2021 a écrit :

kiwijuice a écrit :

FCP · #76

C’est quoi les codes couleurs dans le tableau des biens ?

Massachusetts · #77

J’aurais souhaité avoir des informations supplémentaires sur l’effet technique auquel il est fait référence dans les messages précédents. Sans cet effet technique, je comprends que la performance de Viageneration aurait été de 0,6% et non 6,7%.
Plus tout à fait le même résultat.

Je souhaite donc comprendre si l’effet technique est une plus-value upfront, qui ne se matérialise que l’année d’investissement ou si elle se matérialise chaque année.

J’avoue ne pas comprendre le concept d’une plus value upfront qui ne serait pas amortie sur la durée attendue de la nue propriété.

NicolasV · #78

Canyonneur75, le 30/03/2021 a écrit :
Si ma compréhension est correcte, ce gain est enregistré après chaque acquisition, la nouvelle valeur étant celle calculée selon les tables "maison".

Surin, le 30/03/2021 a écrit :
Donc le gérant a tout loisir de choisir sa performance, en fonction de tables qu’il aurait à justifier de façon réaliste. Le manque d’indépendance me gène (mon métier de contrôleur technique sûrement).

Je crois que vous inversez les choses. Difficile de dire que le gérant choisit sa performance, sauf à considérer qu’il choisit son prix d’achat, puisque la valorisation au bilan de la SCI se fait à partir de la table INSEE (et non la table maison) qui est à priori imposée par l’AMF.

Canyonneur75, le 30/03/2021 a écrit :
Il se réduira au fil du temps si le rapport acquisition / actif net diminue, si l’écart entre les tables disparaît, au en l’absence de nouvelle acquisition.

Oui tout à fait, paradoxalement la collecte participe à ce gain mais diminue également son impact dans le futur. Et si demain les biens devaient être valorisés à la table maison, alors il serait même négatif. Enfin si l’espérance de vie s’avérerait être celle de la table maison, alors ce gain ne viendrait que compenser les années où il n’y aurait plus de NP à revaloriser. (La performance de la sci dépendra évidemment de l’espérance de vie constatée vs estimée, contrairement à ce qui est parfois dit).

Massachusetts : Le gain technique est effectivement one shot, tout comme vous je pense qu’il aurait été préférable de le lisser au moins sur quelques années, mais est-ce au choix de la sci ? Le risque que l’on entrevoit déjà, c’est que la surperformance crée une collecte très forte, sur un marché étroit, entraînant donc une diminution de la décote à l’achat. Par ailleurs cela peut instaurer des attentes déraisonnables sur la performance future de la sci (qui n’est pas tenable à 6+ toutes choses égales par ailleurs), avec un risque de décollecte dans le futur. Or devoir revendre des biens sur lesquels il existe un DUH se ferait à mon avis difficilement et/ou à prix cassé.

Dernière modification par NicolasV (20/04/2021 18h28)

skywalker31 · #79

Cette notion de "gain technique" prête à réflexion, …même si j’ai pris quelques parts pour diversifier.
Je comprends mal pourquoi l’AMF privilégie un calcul actuariel en chambre sur table INSEE plus élevé qu’une fair value basée sur la transaction réelle récente intervenue entre la SCI et les personnes âgées, conduisant à une réévaluation purement comptable et actuarielle.
Ou alors il y a un réel "pricing power" spécifique à la SCI, qui ne peut que s’amenuiser dans le temps par l’émergence de concurrents (cf autres fonds comparables se développant).

ps : cela dit des frais d’acquisition de 2% et un risque éventuel de baisse de valeur de 6% restent toujours au pire équivalents aux frais d’entrée certains dans les SCPI (rarement inférieurs à 8% à ma connaissance).

Dernière modification par skywalker31 (20/04/2021 20h52)

Asn540 · #80

Partons d’un constat simple :
- quasiment aucun des biens achetés en viager n’a été revendu (quasiment pas de décès)
- les prix de l’immobilier n’ont pas augmenté de 6% en un an.

Donc quand cette UC affiche un gain de 6%, ce gain ne peut être "technique", autre mot pour dire "virtuel".

Pour mieux se le représenter, pensons à un associé qui a acheté 100 de Viagénérations il y a deux ans et qui se retrouve avec 112 aujourd’huI. S’il revend, qui paie la différence entre 112 et 100 ? Sachant qu’il n’y a pas eu de vente de bien donc de plus value réelle ?

Hé bien c’est un autre associé qui va payer la plus value de l’associé qui sort. On verra plus tard si le nouvel associé aura sa plus value car personne ne peut dire aujourd’hui à quelle valeur sera vendu le patrimoine lorsque le nouvel associé voudra sortir, ni même si ce patrimoine sera vendu et donc liquide.

Comme toutes les UC immobilières, cette UC souffre d’un problème de liquidité. Mais dans ce cas précis, ce problème est décuplé. Une SCPI qui a des bureaux peut essayer de les vendre (à quel prix et dans quel délai, mystère). Mais cette SCI ne peut même pas essayer de vendre ses biens pour se procurer de la liquidité car tant que l’usufruiter est vivant, la vente du bien est quasi impossible. Donc le patrimoine est hautement illiquide.

spot · #81

Je me permets de réagir car je vois que le moteur de performance de l’UC n’est pas bien compris.
Premier point, oui l’UC offre une liquidité, c’était la condition à laquelle les assureurs ont accepté de l’intégrer dans leurs contrats. Le ratio de 30% de cash (statutaire) a donc été imposé au gérant. Donc pas trop d’inquiétude à ce niveau là.
En ce qui concerne l’évaluation du fonds, et bien oui au fil du temps la valeur de la pleine propriété augmente mécaniquement (je ne vais pas rappeler les règles d’évaluation d’un usufruit économique viager, mais en gros sa valeur tend vers zéro), sachant que le discount moyen à fin 2020 était de 38%.
Ce n’est donc pas une progression virtuelle du prix mais des règles de mathématiques financières.

A cela s’ajoute plusieurs autres facteurs dont l’évolution du marché résidentiel (à hauteur de 1%, sachant que l’essentiel du patrimoine est détenu à Paris/PACA) avec un ticket moyen d’investissement de 1M€ (en pleine PP).

Si on ne veut pas d’exposition au marché résidentiel, il faut passer son chemin, le viager ne venant qu’en soutien de valorisation dan un marché immobilier stable.

C’est donc pas un schéma de valorisation artificiel où le nouvel associé "paye" l’ancien.

Massachusetts · #82

Bonjour Spot
Merci pour ces précisions. Une performance basée sur la reconstitution de la nue propriété est effectivement ce qui est attendu (mais pas forcément ce qui apparaît dans ce fil ou dans celui de la scpi concurrente silver avenir). Cela dissipe un peu mes doutes (en tant que détenteur de la sci)
Puis je vous demander la source de votre graphique? S’agit-il bien de Viageneration ?

Asn540 · #83

spot, le 22/04/2021 a écrit :
Premier point, oui l’UC offre une liquidité, c’était la condition à laquelle les assureurs ont accepté de l’intégrer dans leurs contrats. Le ratio de 30% de cash (statutaire) a donc été imposé au gérant. Donc pas trop d’inquiétude à ce niveau là.

Ah bon et que se passe-t-il si les demandes de retraits dépassent les 30% et donc la poche de liquidité ?

Quelle est la liquidité des actifs de la SCI ?

NicolasV · #84

spot, le 22/04/2021 a écrit :
Je me permets de réagir car je vois que le moteur de performance de l’UC n’est pas bien compris..

Je pensais votre rappel inutile mais compte tenu de la réponse de Massachusetts vous avez sans doute bien fait. La revalorisation de la NP est d’ailleurs indiquée dans le graphique de la perf 2019 (cf page précédente)

Cependant votre post me paraît incomplet et le graphique interessant mais en l’état trompeur car pour le moment la majorité de la performance de ces SCI viagères n’est PAS issue de la revalorisation de la NP mais du gain technique.

Un exemple pour mieux comprendre (valeurs arbitraires) : un bien est valorisé au bilan de la sci pour une espérance de vie de 10 ans, mais il a été acheté moins cher car les gérants prévoient une espérance de vie de 12 ans. Dès l’acquisition du bien, la SCI touche l’équivalent de 2 ans de revalorisation de NP, c’est le gain technique. Si la personne vit in fine 12 ans, ce gain aura consisté à percevoir dès l’acquisition de l’argent qui ne sera pas perçu plus tard, en effet il n’y aura plus de NP à revaloriser au bout de 10 ans.

Ce gain n’est pas forcément virtuel, mais cette méthode de revalorisation booste la performance en phase d’acquisition, potentiellement au détriment de la performance future. Le problème c’est que peu de monde comprend ce mécanisme et les risques qui y sont associés. Les particuliers, et vraisemblablement certains pros, pensent que la performance naturelle de la sci est supérieure à 6,5%/an.

Conséquence la collecte explose : x4 par rapport aux prévisions pour les 2 SCI viagères et Silver avenir détient aujourd’hui 66% de liquidité. Tout autre véhicule immobilier avec autant de liquidités afficherait une performance exécrable.

Dernière modification par NicolasV (23/04/2021 15h31)

spot · #85

Le graphique provient de la SDG Turgot AM

@ASN540

Si il y a des demandes de rachat concomitantes sur plus de 30% de l’actif, c’est l’assureur qui doit assurer la liquidité de l’UC. On peut supposer qu’une telle demande soit motivée par une déconfiture du fonds (forte baisse du marché immobilier résidentiel par exemple). Il faudrait alors prévoir une décote sur la valorisation du fonds.

Dernière modification par spot (23/04/2021 13h17)

NicolasV · #86

Oui je m’en doutais. Quel est le titre de ce graphique, sur quoi est-il basé ?

J’imagine qu’il s’agit d’un graphique estimatif sur la façon dont Viagenerations devrait créer sa performance en vitesse de croisière. Le graphique que j’ai cité provient également de Turgot AM et est basée sur la performance réelle de 2019.

Je constate que :
- le gain technique a généré 53,5% de la performance de 2019, versus 6 à 12% dans le graphique que vous citez. Pas vraiment les mêmes ordres de grandeurs.
- la revalorisation de la NP a généré 29% de la performance de 2019, versus 60% dans le graphique que vous citez.

Il me semble donc incorrect d’utiliser ce graphique pour expliquer la performance actuelle.

Dernière modification par NicolasV (23/04/2021 18h55)

Massachusetts · #87

Malgré les insinuations de NicolasV que je mettrais sur le compte du bizutage des nouveaux arrivants, je suis ravi de voir que mes questions ont permis de mettre en évidence les incohérences entre ces deux graphiques.
En résumé, nous disposons d’un premier graphique qui indique une performance presque intégralement drivee par un gain technique qui n’a donc pas vocation à être une performance pérenne car upfront à l’achat (6,7%). De l’autre un graphique qui présente la revalorisation de la nue propriété comme premier driver de la performance et que l’on pourrait s’attendre à retrouver de manière régulière (5% contre 0,5% pour le gain technique)

Dernière modification par Massachusetts (23/04/2021 14h13)

GoodbyLenine · #88

NicolasV a écrit :
Je constate que :
- le gain technique a généré 53,5% de la performance de 2019, versus 6 à 12% dans le graphique que vous citez. Pas vraiment les mêmes ordres de grandeurs.
- la revalorisation de la NP a généré 29% de la performance de 2019, versus 60% dans le graphique que vous citez.

Il me semble donc incorrect d’utiliser ce graphique pour expliquer la performance actuelle.

En tout cas, ça ne me semble pas incohérent (d’avoir les chiffres actuels, et d’envisager d’autres chiffres en régime de croisière, même si les premier ne peuvent directement justifier les suivants : il faudrait les moduler selon le ratio collecte/capitalisation).

Quand la collecte du fond sera (en proportion de sa capitalisation) moindre, la majorité de la performance devrait venir de la revalorisation de la NP.

Au départ, la collecte représente 100%/an ou même plus de la capitalisation d’un an avant… Le parc moyen durant l’annee n’est qu’une fraction de celui à fin d’année : logique que la revalorisation de la NP ait peu d’impact. Les achats sont une grosse fraction de la capitalisation : logique que la valeur créée lors des achats ait plus d’impact (qu’en régime de croisière)…

Les performances des premières années ne sont guère extrapolables (un peu comme pour une SCPI qui démarre, et dont une bonne partie de la performance vient de l’effet relutif (ou dilutif) d’une collecte investie avant (ou après) que les parts n’entrent en jouissance).

Asn540 · #89

spot a écrit :
Si il y a des demandes de rachat concomitantes sur plus de 30% de l’actif, c’est l’assureur qui doit assurer la liquidité de l’UC.

Pas du tout

NicolasV · #90

Oui je partage votre message et vous noterez que je n’ai jamais dit que c’était incohérent. Mais dire que le moteur de la performance de la sci est mal compris sans évoquer la source principale de performance de la sci depuis 3 ans me semble au mieux incomplet, voilà tout. Par ailleurs ce graphique sans titre méritait une explication et il me semble interessant de voir à quel point les sources de performances actuelles et à venir diffèrent.

Outre le fait que le gain technique explique jusqu’à maintenant une grande partie de la performance, il est utile d’en parler car c’est une notion largement méconnue, et sa compréhension permet de mieux cerner les risques et le potentiel de performance futur de la sci. La revalorisation progressive de la NP est une notion plus courante et ce sera bien sûr une part majeure de performance à long terme.

Enfin je peux vous garantir que de nombreuses personnes extrapolent la performance actuelle. Après tout cela fait 3 années de suite désormais ! Mais c’est oublier l’impact des acquisitions, et le fait que la capitalisation a +/- doublé chaque année, ce qui ne pourra se reproduire éternellement.

Dernière modification par NicolasV (23/04/2021 23h03)

Massachusetts · #91

"NicolasV" a écrit :
Enfin je peux vous garantir que beaucoup de particuliers extrapolent la performance actuelle. Sans avoir conscience de l’impact des acquisitions et le fait que la sci ait +/- doublé de taille chaque année, ce qui ne pourra se reproduire éternellement.

Je vous confirme la tendance à extrapoler. Et moi le premier. Me voilà désormais averti.

spot · #92

NicolasV, le 23/04/2021 a écrit :
Oui je m’en doutais. Quel est le titre de ce graphique, sur quoi est-il basé ?

J’imagine qu’il s’agit d’un graphique estimatif sur la façon dont Viagenerations devrait créer sa performance en vitesse de croisière. Le graphique que j’ai cité provient également de Turgot AM et est basée sur la performance réelle de 2019.

Je constate que :
- le gain technique a généré 53,5% de la performance de 2019, versus 6 à 12% dans le graphique que vous citez. Pas vraiment les mêmes ordres de grandeurs.
- la revalorisation de la NP a généré 29% de la performance de 2019, versus 60% dans le graphique que vous citez.

Il me semble donc incorrect d’utiliser ce graphique pour expliquer la performance actuelle.

Il s’agit d’une attribution de performance attendue (produite début 2021).
Ce qui veut dire que si vous avez 6.5% de performance, vous êtes clairement sur une revalorisation exceptionnelle, non linéaire.

Je pense que vous n’êtes pas le seul à l’avoir compris mais ce graphique explique bien ce qu’on est en mesure d’attendre en termes de rendement.

J’espère que personne ne s’attend à voir cette performance se maintenir dans le temps, c’est mathématiquement impossible, à moins d’une très forte revalorisation du marché immobilier résidentiel (je ne reviens pas sur le principe du "gain d’acquisition"). Pour moi cela doit rester la motivation numéro 1 pour souscrire à cette SCI avec un rendement qui devrait tourner autour de 3-4% dans un marché immobilier flat.

calimero61 · #93

Bonjour,
pour information :
Generali entre au capital de la SCI ViaGénérations

FCP · #94

Il y a 400 M€ d’actifs aujourd’hui.
Si ils collectent 65 millions par mois, on va doubler la taille de la SCI en 6 mois !

Pas forcément bon pour les porteurs de parts.

Ovni · #95

La SCI VIAGENERATIONS est maintenant également dispo dans l’ASS VIE "BOURSE DIRECT VIE", en arbitrage et en souscription digitale en ligne, sans paperasse papier.

Concernant les frais d’entrée du produit dans ce contrat : 2 %.

L’encours maximum doit être de 40 % de l’encours total.

sm94 · #96

Avec une performance de 6,13% en 2021, on ne peux qu’être satisfait…
Avec 2% de frais d’entrée et cette régularité, c’est actuellement une alternative intéressante aux fonds en euros des assurances-vie.

kiwijuice · #97

Ont-ils chiffré l’impact Covid?
Y a -t-il eu surmortalité?

Cela pourrait affecter le futur rendement, lea contractants “fragiles” ayant été écrémés en 2020-2021…

sm94 · #98

Je ne peux répondre précisément à cette question, la communication de ce fond étant très limitée…
Cependant, après étude des derniers bulletins trimestriels, il ne semble pas y avoir de variation significative de l’âge moyen ni de l’espérance de vie moyenne…

Franckielestore · #99

Et avec une astuce : sur le contrat LINXEA VIE, les frais d’entrée sur cette SCI sont de 1% contre 2% ailleurs.

BrisePif · #100

kiwijuice a écrit :
Y a -t-il eu surmortalité?

La société de gestion a régulièrement communiqué à ce propos. Je cite le dernier bulletin trimestriel (3ème trimestre 2021) : "Dans la période de crise sanitaire que nous traversons, nous n’avons eu à déplorer aucun décès lié au Covid ce dont nous nous réjouissons. Cela donne encore plus de sens au “rester chez soi” et au “bien vieillir” pour les seniors, ce dont nous sommes particulièrement fiers

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