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#1 28/11/2020 15h48

Membre (2020)
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Bonjour,

nous sommes sur le point de signer un compromis (offre déjà accepté) pour un appartement sur la commune d’Aubervilliers dans le 93, dans le but de louer les chambres en colocation meublée.

Il y a quelques jours, je vois passer un article sur la candidature de Plaine Commune dont fait partie Aubervilliers pour rejoindre l’expérimentation en place à Paris, et appliquer un encadrement des loyers.

C’est donc la douche froide pour nous.
Déjà parce qu’en regardant les loyers de marché sur le site Clameur, ils sont relativement faible sur cette commune pour les grandes surfaces, et donc que cela laisse penser que ce montant (11,5 €/m²) sera la base de l’encadrement.
D’autres parts car il est très difficile de savoir à quel montant sera fixé le loyer de référence. Pourrait-il être supérieur à 11,5 € / m² ?

Alors même en se mettant au loyer majoré (+ 20 %), en ajoutant les 10 % pour location meublée, en gonflant le prix du parking ainsi que en ajoutant des compléments de loyer pour la présence d’une terrasse, de meubles de qualité et de l’électroménager, on est sera loin du compte : 1900 € au mieux contre 2 500 € espéré avec des mensualités de 1850 €.

Une question est alors apparue, qui pourrait éventuellement nous permettre d’échapper dans les premières années à l’encadrement.

En cas de bail unique, et en procédant donc par avenants successifs au fil des départs et arrivées des colocataires, et dans la mesure où le bail initial aura été signé avant la mise en place de l’encadrement, échappe-t-on de façon "permanente" à l’encadrement ?
Ou bien est-ce qu’un avenant au bail pour changement de locataire fait automatiquement basculer le bail sous l’encadrement ?

Vous remerciant pour vos conseils.

Jbgag11

Mots-clés : colocation, encadrement des loyers, investissement

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#2 30/11/2020 12h36

Membre (2020)
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Bonjour,

Jbgag11 a écrit :

Déjà parce qu’en regardant les loyers de marché sur le site Clameur, ils sont relativement faibles sur cette commune pour les grandes surfaces, et donc que cela laisse penser que ce montant (11,5 €/m²) sera la base de l’encadrement.

Pouvez-vous préciser un peu plus la localisation de votre logement ?

En regardant sur SeLoger, j’ai l’impression que les loyers sont quand même a moins de l’ordre de 14 €/m²


Jbgag11 a écrit :

D’autres parts car il est très difficile de savoir à quel montant sera fixé le loyer de référence. Pourrait-il être supérieur à 11,5 € / m² ?

Pour donner un ordre de grandeur, à Paris les loyers de référence pour les locations de grandes surfaces (T4 ou plus), sont 15% plus faibles que pour des studios.
Si on prend l’exemple du loyer moyen de 18 €/m² (cf SeLoger) cela donne un loyer de 18*0,85 =15 €/m² pour un T4 ou plus.

Jbgag11 a écrit :

en ajoutant des compléments de loyer pour la présence d’une terrasse, de meubles de qualité et de l’électroménager.

Pour la terasse, le critère retenu classiquement par la jurisprudence, est de la valoriser à la moitié de la valeur du m² du logement.
Concernant les meubles, autant la présence d’un lave linge peut faire l’objet d’un complément de loyer, autant je ne crois pas que la notion de qualité rentre réellement en compte.

Jbgag11 a écrit :

En cas de bail unique, et en procédant donc par avenants successifs au fil des départs et arrivées des colocataires, et dans la mesure où le bail initial aura été signé avant la mise en place de l’encadrement, échappe-t-on de façon "permanente" à l’encadrement ?
Ou bien est-ce qu’un avenant au bail pour changement de locataire fait automatiquement basculer le bail sous l’encadrement ?

C’est une bonne question, en tout cas je pense qu’il suffit qu’un des locataires conteste le loyer pour le faire baisser et ne plus pouvoir le remonter par la suite.
Si quelqu’un à la réponse, je suis également très intéressé !
A priori, le bail signé avant la mise en place de l’encadrement des loyers est valide qu’une année mais je ne suis pas certain que la reconduction tacite permette de garder un loyer au déjà de la référence.

Dernière modification par PierreF (01/12/2020 09h55)


Co-fondateur  Vestalis.io

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#3 01/12/2020 14h28

Membre (2020)
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Bonjour Pierre

merci pour votre réponse.

Voici des précisions.

L’appartement est situé près du canal à Aubervilliers, en limite de Saint-Denis, vers la rue du Landy.
C’est un quartier neuf, celui du métro Front Populaire, qui est encore en construction mais dont le développement arrive à la fin.
L’immeuble a 10 ans environ.

Je ne connais pas la fiabilité des données de loyer seloger. Mais je pense qu’ils s’appuient sur les données de Clameur.fr. C’est un site fiable que j’utilise à titre professionnel.
Sur se loger ils ne donnent pas le détail par typologie contrairement à Clameur.



Donc à priori on est à 22 € pour les studios mais plutôt autour de 11 € pour les 5 pièces (comme l’appartement que l’on vise).

Jbgag11

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#4 16/02/2021 02h19

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J’ai quelques interrogations sur une colocation sur lille (zone tendue et encadrement des loyers).

Je prends l’exemple d’une colocation de 3 personnes (3 logements de 20m2) dans une maison de 80m2 (soit 20m2 de parties communes - cuisine notamment).

Je distingue le plafonnement de l’encadrement des loyers pour davantage de clarté

Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

1. Plafonnement des loyers

Selon mes lectures, le plafonnement des loyers impose que la somme des loyers (hors charges, hors complément) ne doit pas dépasser le loyer du logement complet (toujours hors charges et hors complément). Hors pour un studio situé sur lille secteur 3, le loyer maxi plafonné est de l’ordre de 20€/m2 alors que pour une maison 4 pièces et plus, il est de 12€/m2. Ce dernier limite donc le loyer de chaque chambre louée.

Jouer sur le complément de loyer est possible dans une certaine mesure mais ne résoud pas toutes les situations si on souhaite rester raisonnable.

Question : Je me demande comment des résidences étudiantes comme studea, nemea,… arrivent à louer des meublés de 15/20 m2 pour 600€/mois (j’imagine qu’ils sont dans les clous légalement)?

2. Division du logement

Dans le texte de loi indiqué ci-dessus, il est précisé : Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement…

Hors, dans le cas cité ci-dessus, le bien est soumis à permis de diviser. J’ai téléphoné en mairie où la personne contactée m’a confirmé ce point.

Êtes-vous d’accord avec mon analyse? A priori, cela ne concerne que les créations de colocation à baux individuels créés depuis juillet 2019.

3. Encadrement des loyers à la relocation

Le Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 indique que le loyer du locataire suivant doit être identique au loyer du locataire précédent (hormis en cas de travaux)

Cela induit que le loyer n’évoluera pas dans le cas d’une colocation à bail unique si un des colocataires quitte le bien avant la date anniversaire qui permet de réévaluer le loyer grâce à l’irl.

Y-a-t-il une parade ? Par exemple, faire un avenant au bail en cas de changement de colocataire plutôt qu’un nouveau bail?

Dernière modification par lachignolecorse (16/02/2021 06h20)


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#5 16/02/2021 09h06

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INTJ

Bonjour Jbgag11,

Je connais un peu Plaine Commune puisque j’y habite (plutôt vers l’autre bout de la rue du Landy) et le plafonnement des loyers a justement pour but de "combattre" votre type de projets.

La situation actuelle est la suivante: Les étudiants en colocation sont en concurrence frontale avec les familles.
- Plusieurs étudiants et autant de garants (multiplié par deux) sont capables de mettre 2.500€ par mois.
- Une famille en est bien incapable, encore plus dans ce département et beaucoup se retrouvent coincés en location à 4 ou 5 dans des F3, car le gap F3 en 2015 -> F4 en 2021 est trop élevé. on pourrait parler d’imprévoyance mais les loyers et les prix se sont véritablement envolés au cours de dernières années.

Dans certaines résidences récentes de mon quartier, tous les 5 pièces de l’immeuble situés l’un au dessus de l’autre sont des colocations… Et les colocations sont une calamité pour les copropriétés, passage, bruit, fêtes… De même que les Airbnb à plein temps…

Le mieux c’est sûrement que vous achetiez un appartement pour en faire une colocation dans l’immeuble où vous vivez actuellement afin de pouvoir pleinement en profiter (et d’avoir aussi le "contrôle")
=> Vous risquez d’avoir le conseil syndical sur le dos car principalement constitué de propriétaires résidents .

De nombreux projets de résidences étudiantes sont  prévus sur la zone et tout autour notamment autour du Campus Condorcet, vous ne serez donc pas tout seul.
Les résidences étudiantes - Campus Condorcet

Dans votre projet, n’oubliez pas de prendre en compte, la taxe foncière qui pique un peu (moins de 2000€?), et les charges de copro.
10 ans c’est aussi le début des travaux: réfection du hall ?

J’ai de gros doutes sur la rentabilité de votre projet et je pense que vous serez en CF négatif.
Par rapport à la remarque de Lachignolecorse, vous pouvez regarder les tarifs de cette résidence qui est dans le haut de la fourchette pour vous faire une idée (Gecina):
Loyer Résidence Etudiante Paris Grande Arche | YouFirst Campus

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#6 16/02/2021 11h39

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Je ne connais que la parade de louer en résidence secondaire type coliving. Plus d’encadrement, plus d’APL.

Ou de louer en territoire non gangrené par les idéologies anti-entrepreneuriales.

Il y a aussi la méthode je m’en fout. Je viens de discuter avec un bailleur de Tourcoing qui ne connaissais pas le permis de louer, alors que son immeuble après recherche personnelle est concerné, il ne s’en portait pas plus mal.

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#7 16/02/2021 13h24

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Pour le point 3, je viens de voir qu’on gerait les départs/arrivée sous forme d’avenant ce qui  permet l’indexation du loyer par rapport à l’IRL. Voir ici


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Favoris 2    #8 26/02/2021 18h47

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J’ai obtenu un bail d’une des sociétés citées ci-dessus. L’entete stipule :
CONTRAT DE RÉSIDENCE À DURÉE DÉTERMINÉE DE LOCAUX D’HABITATION MEUBLÉE (NON RECONDUCTIBLE) –
CONDITIONS PARTICULIÈRES
(Exclu du champ d’application de la loi 89/462 du 06/07/1989)
Le présent contrat est régi par les dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil et des articles L632-1 et suivants du CCH.

Dernière modification par lachignolecorse (26/02/2021 18h48)


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#9 12/04/2021 12h25

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Bonjour

Je pense que l’objectif premier de La Plaine Commune est de combattre les marchands de sommeil qui louent à des travailleurs étrangers des 2 pièces de 25 m² pour six personnes où ils doivent payer 200 € chacun.

Par ailleurs vous parlez de nuisances liées aux colocations. Effectivement, nous ne sommes jamais à l’abri de locataires indélicats, et ce dans n’importe quel type de logement.
Nous souhaitons privilégier les travailleurs aux étudiants, en partie pour les raisons que vous citez.

Nous avons consulté un avocat et la mise en place d’un bail unique pour l’appartement aurait pu être une parade pour échapper à l’encadrement des loyers. Nous aurions procédé par la suite à des avenants successifs à chaque départ et arrivée de locataire.

Par ailleurs, nous aurions pu augmenter la durée du bail (10 ans par exemple), afin de ne pas tomber sous l’encadrement des loyers au premier anniversaire du bail.

De plus, concernant les obligations liées à la division de logement quand vous faites plusieurs baux, je pense qu’un bail unique est plus pertinent pour notre projet.

Concernant les résidences étudiantes, je pense qu’ils sont effectivement loués comme un type de résidence commerciale. Ce sont des locaux commerciaux et non de l’habitation, ce qui leur permet de pratiquer des loyers plus élevés.

Enfin, j’ai du mal à comprendre comment vous pouvez dire que notre projet ne sera pas rentable. Je n’ai pas cité toutes les données financières connues du projet car ma question initiale ne portait pas sur la rentabilité, mais plutôt sur l’aspect légal.

Depuis mon message initial, il y a eu des rebondissements et nous avons abandonné cet appartement.
Par ailleurs, l’encadrement des loyers entre scène à partir du 1er Juin et les loyers ont été publiés sur le site de la DRIHL.

Merci à tous pour vos réponses.

Jbgag11

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#10 13/04/2021 10h47

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Effectivement, les loyers de référence qui seront applicables sur le territoire de Plaine-Commune ont été publié.

Deux grosses tendances me semblent ressortir des règles d’encadrement :

- Les petites surfaces (studios et 2P) situées dans des immeubles anciens (<1946) ne sont pas trop pénalisées (dans une zone où j’ai un bien de ce type, le loyer de référence s’établit à 18€/m2/mois, ce qui correspond - à mon sens - au véritable loyer de marché).

- C’est en revanche un véritable jeu de massacre pour les plus grandes surfaces situées dans des résidences plus récentes et la politique d’encadrement me paraît porter un coup fatal au modèle économique de la colocation à Plaine-Commune (dans cette même zone, le loyer de référence d’un 4P meublé situé dans une résidence construite dans les années 70/80 se situe à 9,6€/m2/mois).

Il reste maintenant à voir si les règles d’encadrement vont réduire drastiquement la demande sur les logements de grande taille, et donc influer sur leurs prix… Aux tarifs actuels, je ne vois pas bien comment un investisseur pourrait se positionner sur un bien de ce type compte tenu de la nouvelle donne applicable au 1er juin prochain…

Il reste aussi à voir si ces règles n’auront pas, à terme, un effet pervers sur la qualité du parc immobilier (qui a pourtant besoin d’une sacré mise à niveau dans ce coin) car à un niveau de loyer administré à 9,6€/m2, je doute que les propriétaires-bailleurs disposent de marges de manœuvres budgétaires pour entretenir correctement leurs logements et participer à la rénovation des parties communes.

Et si l’objectif premier de Plaine-Commune, parfaitement louable au demeurant, est de combattre les marchands de sommeil, je doute que l’encadrement des loyers soit d’un quelconque effet puisque ce type de propriétaires s’inscrit de toute façon en dehors de tout cadre légal. Mieux vaudrait une police du logement efficace pour lutter contre ce phénomène.

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#11 06/02/2022 16h24

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INTJ

Bonne nouvelle pour l’application du plafonnement des loyers: l’extension de la publicité obligatoire du plafond et la justification des compléments.
L?encadrement des loyers devra être affiché sur toutes les annonces - Figaro Immobilier

En complément, à noter la mise en place sur le centre-ville du permis de louer ainsi que l’augmentation des effectifs des inspecteurs en salubrité.
Permis de louer | Ville de Saint-Denis

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