Fiscalité des charges locatives encaissées dans une maison sans copropriété ?

gunday, le 27/03/2021 a écrit :

Je ne comprends plus.
Vous gardez de manière illégale des trop perçus de provision pour charge.
Et vous vous demandez comment vous mettre en règle avec le trésor public sur des sommes que vous ne devriez pas avoir ? Pour être honnête, je ne comprends pas trop la question.
Pour moi les charges c’est une non question, car le solde doit arriver à 0 à la fin du bail.
C’est tellement normé pour moi que mon abaque de restitution de caution comprend le détail des charges.

Vous ne comprenez plus, mais je vais vous expliquer. On parle seulement de théorie. D’un cas de figure peu courant. Si cela vous mets mal à l’aise de parler de "théorie", je ne souhaite forcer personne à lire ou répondre.

gunday a écrit :

En fait de ce que je comprends, vous proposez de soutirer de l’argent à vos locataires sans passer par la case imposition.

Non ce n’est pas le but, mais dans le cas exceptionnel ou cela se produit, c’est à dire 1an après que votre locataire soit parti, s’il y ’a 20€ de trop perçu, et qu’il a changé de coordonnées, comment allez vous faire pour les lui rembourser ? Vous vous enfoncez dans la bigoterie.
Quand j’ai donné mon exemple avec des chiffres important c’était pour souligné l’exemple. On a rarement vu des charges de 400€ sur un loyer de 800€ …

gunday a écrit :

Marrant, après, le français moyen a une mauvaise image du bailleur…

Avez-vous un tract de Mélenchon dans votre poche ?
Le Français moyen, à de base, une mauvaise image de tout ce qui se rapporte à l’argent. Quand vous êtes propriétaire de votre RP, passe encore, mais quand vous êtes propriétaire de biens que vous mettez en location pour tirer des profits, vous êtes un "salaud" de propriétaire bailleur, et ce, malgré toutes les charges et les risques qui repose sur vos épaules, malgré que vous faites travailler des entrepreneurs, les magasins de bricolage, les notaires, les comptables, les syndics, les vendeurs de meubles, les impôts, les assureurs, Malgré la réglementation qui est en faveur du locataire. Et même si votre bien a été squatté et saccagé, vous serez considéré comme un "exploiteur". Enfin, regardez dans tous les autres pays… ça n’a rien à voir, en tout cas pas à ce point.

Range19 a écrit :

Je reprends un point de vos propos : lorsqu’un locataire vous demande une régularisation de charges sur 10 ans vous lui balancez à la figure 10 ans d’augmentations de loyer non faites.
C’est à la fois non règlementaire et signe d’une intention qui n’est pas des plus clean. Si votre locataire vous a laissé faire il a eu tort.

C’est hors sujet, mais je ne peux pas vous laissez travestir mes propos.
C’est limité à 5 ans. Comme la demande de régule de charges du locataires. Pour une fois il y a une réciprocité. Comme expliqué plus haut, (puisqu’on en est sur les jugement personnels et qu’il faut se justifier de tout), je vous invite à relire le précédent post. Je ne me fais par remboursé la TOM, Je ne pratique pas d’augmentation de loyers, ni régule de charges, et je suis bien souvent perdant, mais j’économise du temps et je pense peut-être à tort fidéliser le locataire.
Une fois, une locataire, a souhaité procéder à la régule des provisions pour charges, et pour le coup et c’est rare, il y avait un trop perçu. J’ai donc appliqué la LOI, dans les 2 sens, et demandé la régule des augmentation de loyers et de TOM.

En revanche, j’aimerai vous lire me féliciter quand j’offre la TOM et ne pratique pas les augmentations de loyer au profit du locataire et de son budget. Mais cela n’arrivera jamais, car quand on prends la peine d’écrire c’est pour critiquer, rarement l’inverse.

Bernard2K a écrit :

En résumé, une fois de plus, vous préconisez sur ce forum public une fraude, sans même comprendre ce que vous faites. Je rappelle que dans vos précédentes contributions au forum vous préconisiez :
- une division sauvage d’immeuble
- de nommer un homme de paille à la gérance d’une société pour éviter de payer le SSI

Cette préconisation m’a été faite par le Fiscaliste Paul Duvaux, expert des meublés, à la suite d’une consultation.
Je suis venu chercher des réponses, je n’invite personne à faire quoi que ce soit. Chacun est responsable de ses actes. Maintenant, avec votre raisonnement, pas étonnant que tout le monde se déresponsabilise et se positionnement en victime de sa situation et de ses actes, en accusant toujours autrui d’en être le responsable.

Bernard2K a écrit :

Le présent fil montre qu’une fois de plus, vous réfléchissez à des fraudes, des fraudes même pas malines ni subtiles, sans même bien comprendre ce que vous faites, et vous venez les préconiser sur un média public (ce forum est un média public soumis aux dispositions de la loi sur la presse). Pourtant, vous vous posez en victime ("je suis une victime"), et quand on veut vous aider en pointant vos erreurs, vous vous montrez ingrat et insultant en écrivant à vos contradicteurs qu’ils sont limités intellectuellement. Pour vous paraphraser, je dirai : quand je vois votre comportement, pas de doute, on est bien en France !

Vous travestissez également mes propos, pour vous donner le rôle d’un pseudo "Chevalier Blanc".
Pour la 10ème fois, avant que vous veniez sur ce post avec vos remarques désobligeantes et m’accusez de fraude, je posais une simple question "théorique".

Cela me fait penser à ce qui se passe dans certaines universités où il n’est plus toléré de penser différemment ou de poser certaines questions sans être agressé verbalement.

Enfin, ce n’est pas parce que votre réponse fera 40 pages, qu’elle vous donnera raison sur tout, et que vous pourrez prétendre au style de Marcel Proust.
D’ailleurs, dans votre cas, je pense qu’il faut retirer le "s".

Concernant la non réévaluation du loyer, la non-demande de remboursement de la TOM, et la non-régularisation de charges, vous dites que vous êtes une victime, sous-entendu que vous êtes généreux. Non, vous n’êtes pas généreux, vous êtes négligent. Il y a des choses marquées dans le bail et dans la loi, il faut les appliquer.
En tant que locataire, j’ai eu un propriétaire qui m’adressait chaque année la régularisation des charges au centime près avec les justificatifs, et l’augmentation de loyer calculée au centime près. Ca donne une grande impression de sérieux et l’on a du respect pour un tel bailleur qui fait son boulot. Ca me semble une excellente base pour avoir de saines et bonnes relations entre le locataire et le bailleur.

Je ne partage pas votre avis, d’une part car je n’ai pas dit que j’étais une victime, c’était une hyperbole en réponse aux accusation disproportionnées, je pensais que chacun l’avait compris.
De plus, je peux vous dire que les forums de locataires sont pléthores de messages de mécontentements face à la demande des propriétaires de régularisation de ces charges. En effet, dans le sub conscient du locataire qui n’a jamais été propriétaire, ce n’est pas prévu dans leur budget.
C’est pourquoi je préfère lisser dans le loyer, afin de "préserver" le budget "loyer" prévu par le locataire. En effet, le loyer est connu à l’avance et accepté par le ce dernier, il n’y a pas de surprises, à contrario des régules. Si l’on maintient le vouvoiement, que le locataire paie son loyer tous les mois comme convenu, et que le propriétaire procède aux travaux et réparations rapidement, il y a du respect.

Si le propriétaire perçoit 800 € de loyer + 400 € de provision sur charges, et que, quand le contrôleur demande au propriétaire de prouver le niveau des charges, il trouve péniblement des papiers froissés qui attestent que c’est, calculs faits, 48,52 € par mois, le contrôleur va se frotter les mains et dire « ouh, la bonne grosse fraude fiscale ! Et vous croyiez que j’allais laisser passer cela ? ». Ce n’est pas un propriétaire négligent comme le précédent, c’est un propriétaire fraudeur.

Une fois encore, vous travestissez mes propos. Nous sommes d’accord pour dire que des revenus perçus en plus seront à déclarer en 211. Mais, vous oubliez toujours, de prendre en compte ma question de base, dans le cadre d’une personne de bonne foi, qui n’aurait pas fait la régule dans l’année, et en présence in finé d’un trop perçu donc pas déclaré en 211, le fisc ne pourrait pas à défaut de le lui reprocher, le redresser.
En effet, la loi permet de faire une régule sur 5 ans. ET la la prescription fiscale est de 3 ans. Mais ce n’est pas grave. Balayons toute possibilité d’échange "théorique", restons sur les jugements et les fraudes. Je ne suis pas Jésus pour tendre l’autre joue, mais j’ai compris qu"il était inutile d’avancer des arguments de bonne foi, face à des personnes de mauvaise fois.

Je ne devrais pas être stupéfait, de voir qu’une question purement théorique, d’un cas vraiment exceptionnel, génère autant d’attaques personnelles.

PS : Selon votre raisonnement, vous confirmez que lorsque qu’un bailleur pratique des charges au "forfait", donc non récupérable sur le locataire, le fisc le traitera de fraudeur, s’il n’a pas déclaré le trop perçu en recettes ?  Cependant, je pense que c’est autorisé uniquement dans le cadre de location meublés, sans en connaitre la raison.

Dernière modification par cobra (28/03/2021 13h54)

Bernard2K a écrit :

Prenons l’image d’un patron qui a un employé payé 800 € nets par mois. Pourtant, il lui verse chaque mois 1200 € dont 400 € qui ne font bien sûr l’objet du versement d’aucune charge sociale.

Marrant, en lisant cela, je pense immédiatement aux redressements faits en masse dans les ESN sur les tickets restaurants.
Avec l’habitude prise de faire des augmentations moitié en salaire, moitié en ticket restaurant, donc avec des tickets restaurants hors norme!

Bernard2K a écrit :

Pour les propriétaires qui ne sont pas en copropriété, ils connaissent très bien, dès janvier N+1, le montant des charges locatives qu’ils ont avancé au locataire

Pour la défense de cobra, je ne suis pas aussi affirmatif.
Sur ma maison locative, la régie communale de l’eau est une fumisterie!
Déjà, ils refusent de faire payer l’occupant!
Donc eau à ma charge.
Et le relevé annuel de Juillet, je le reçois régulièrement en décembre/janvier.
Avec un record lors de la division assainissement/distribution, avec la facture d’assainissement arrivé en mars!
Donc en mars N+1, j’ai le détail de la consommation d’eau de Juillet N-1 à juillet N.
Donc non en janvier N+1, je suis incapable de connaitre précisément les charges avancés pour le locataire.
D’ailleurs, j’attends la facture d’assainissement de Juillet2019 à juillet 2020, pour clôturer les charges 2019!
Mais c’est vrai que c’est un cas assez particulier! (et particulièrement casse pied…)

QuatreFromages a écrit :

Il y a donc ici un petit flou fiscal favorable au bailleur à mon sens.

Le fisc n’a pas prévu non plus la revente de feuille de marie jeanne que je fais pousser dans le champ de maïs du voisin.
Ni d’ailleurs le produit du racket auquel se livre mon gosse à l’école.
Est ce pour autant que vous considéreriez cela comme un flou fiscal ?

QuatreFromages a écrit :

Je pense que vos conseils gagneraient encore en qualité en intégrant le pragmatisme des affaires. Nul ici ne souhaite devenir rapporteur public au Conseil d’Etat section du contentieux (sauf peut-être vous ?), tous veulent juste tailler leur route le plus efficacement possible vers le succès financier.

On est d’accord qu’on est pas toujours très clair sur tout les points.
Mais le bailleur allume automatique une petite alerte au niveau fiscal.

Donc tailler la route le plus efficacement, c’est aussi ne pas vouloir se prendre un contrôle fiscal et devoir justifier tout, voir être redressé!
Là c’est plus une route vers les ennuis potentielles que vous montrez!

Je pense que beaucoup cherche le succès financier, mais aussi et surtout la tranquillité d’esprit!

cobra a écrit :

Non ce n’est pas le but, mais dans le cas exceptionnel ou cela se produit, c’est à dire 1an après que votre locataire soit parti, s’il y ’a 20€ de trop perçu, et qu’il a changé de coordonnées, comment allez vous faire pour les lui rembourser ? Vous vous enfoncez dans la bigoterie.

Soyons réaliste, 20€, c’est probablement les régularisations de charges arrivé après coup, ou les résidus de quote mal taillé (genre une estimation de la TEOM).
A ce niveau là, j’ai effectivement, une tolérance dans les réguls.
Car la dernière TEOM ou le dernier montant exact du m3 d’eau, je ne les ai pas forcément au moment de la sortie.
Donc je fais une estimation par rapport à l’historique, qui doit avoir quelques € d’écart avec la vérité.
Ecart que je ne vérifie jamais, car j’estime le compte clos.

Mais entre un écart de moins de 10€  sur une sortie ou un écart de 400€ par mois, y a une légère différence.

cobra a écrit :

En effet, la loi permet de faire une régule sur 5 ans. ET la la prescription fiscale est de 3 ans.

Je pense que la réponse est assez simple : vous avez une dette envers votre locataire, et vous devez avoir fait diligence pour la solder.

Je dirais que ce point rejoint les loyers impayés : vous n’avez pas à les déclarer, si vous pouvez prouver que vous avez fait ce qu’il faut pour les récupérer.

Dans les 2 cas, ce sera à vous d’apporter la preuve que vous avez fait en sorte de régulariser la situation.

Perso, c’est ainsi que j’ai esquivé une grosse embrouilles avec les impôts.
J’avais fait des démarches en amont, dés constatation du problème.
Et au moment où ils ont réagis 6 mois plus tard, j’avais les traces de la démarche.
Donc j’ai payé ce que je devais en décalage, et depuis tout va bien!
Mais j’avais réagis dans la journée, donc il leur était difficile de m’accuser de mauvaise foi.

Chacun de vos sujets est tourné vers les abus possibles et les failles du système fiscal.

Nous avons déjà échangé sur l’un de vos sujets concernant les divisions à la sauvage, et la finalité était la même : " non non ce n’est que du théorique".

Mention spéciale d’ailleurs à @quatrefromages qui n’a peur de rien en indiquant que ce n’est pas illégal, je rigole.

Pour en revenir sur le sujet, savoir comment peut être interprété par le fisc le fait de ne pas faire de regul de charge est en soit intéressant. Après tout, beaucoup font des provisions pour charge sans regularisation pour plus de facilité, sans but autre que celui de se simplifier la vie.

Mais votre problème, c’est que vous abordez ce sujet avec l’objectif à peine voilé de savoir si on peut abuser du système pour sortir de l’imposition des revenus camouflés en charges non régulées.

C’est ce qu’on appelle de la mauvaise foi et de la malhonnêteté, et dans votre cas le doute n’est plus vraiment permi car ce n’est pas la 1ere fois que vous nous faites le coup.

Et en prime, vous manquez de respect à tous les membres du forum, de par vos commentaires suffisants.

Réponse vous à été donnée concernant votre demande, donc on va résumer tout cela pour pouvoir clôturer le sujet :
- si petit écart et pas de regul, ça peut passer en cas de contrôle.

- si gros écart (à chacun de juger ce qui est un gros écart) et pas de regul, risque certain de redressement fiscal pour fraude.
Vous pouvez tenter de la jouer procédurier en arguant que vous avez 5 ans pour faire la régularisation de charges mais j’ai quelques doutes sur la finalité de la décision.

Sur ce, la "zappatte" retourne à ses occupations.

Zappaty

Dernière modification par zappaty (28/03/2021 23h49)

cobra a écrit :

Ce n’est pas une activité occulte

Pourriez-vous étayer cette affirmation ? Il me semblait justement que l’on était en plein dedans.

Bonjour @quatrefromages,

Je me réfère surtout aux PLU qui imposent certaines règles en cas de division, créations de places de parking généralement (même si c’est en train de changer).

De même en cas de modifications de façades et/ou changement de destinations, où des permis de construire ou autorisation de changement de destinations sont à déposer.

Pour préciser ma pensée en parlant de division je vise principalement des immeubles complets ou les maisons. Je l’incluai pas la colocation qui n’est pas une division, ni le coliving et toutes les formes de divisions "hybrides", qui sont un peu borderline mais qui ne sont pas vraiment des divisions à proprement parler.

Par ailleurs, les séparations d’espaces de vie avec un salon en guise de commun est pas mal utilisé dans le cadre de locations saisonnières, moins dans le cadre d’habitation principale des occupants.

Au final, nous ne parlions pas exactement de la même chose.

Concernant votre conclusion et votre exemple avec votre propriétaire, je suis totalement d’accord avec vous, globalement le but est que tout roule, sans faire des histoires pour 100€.

Rien à ajouter à vous concernant la forme mon cher cobra, personne n’est parfait, vous ou moi. J’ai presque une pointe de tristesse quand vous m’indiquez ne pas vous souvenir de nos échanges… Je doit être trop fragile 😏

Plus sérieusement, dans le cadre d’un forfait pour charge, le fonctionnement sera le même, entre un écart de 100€/an et 3000€/an,  la perception du fisc ne sera pas la même.

Bien cordialement,

Zappaty

@Cobra,

Il faudra voir à arrêter de chercher les problèmes avec tout le monde.

Le cas décrit pas quatrefromages est différent du sujet initial.

Par ailleurs, je vous ai déjà répondu, mais vous comprendrez que je ne vais pas publier ici les 34 000 PLU des communes de France.

La division via séparation des espaces de vie comme l’explique bien quatrefromage est limite dans le cadre d’une division "bien faite" (il ne s’agit pas réellement d’un creation de logement individuel) à savoir dans le respect du PLU de votre ville, plus en fonction de ou vous vous trouvez d’un permis de diviser (cela existe depuis le 1 juillet 2020).

Je ne vais pas vous ressortir toute la littérature à ce sujet pour vous faire plaisir, puisque de toute manière vous n’en tiendrez pas compte.

Zap

Dernière modification par zappaty (29/03/2021 15h04)