Berjer : étude de cas immobilier (louer ou revendre immédiatement ?)

Bonjour,

Petit retour après deux mois d’absence.

Finalement, j’ai décidé de vendre.

Beaucoup de visites, environ une quinzaine sur 20 jours…
Nombreux étaient les promeneurs, même en ayant filtré pas mal.

Pour l’appartement, j’ai reçu une seule offre, pratiquement au prix, que j’ai acceptée aussitôt.
110ke au lieu de 112ke.

2 Visites pour le garage, la seconde fut la bonne. Plus de négo, mais satisfait du prix.
8 ke au lieu de 10 ke.

Un poil moins que prévu, mais content d’avoir vendu.

Pour l’appartement, l’offre a été éditée, donc en attente du retour de l’acheteur et de la date de signature.

Concernant le garage, ce dernier a été acheté comptant.
Dans ce cas la, ce que je savais pas, c’est qu’on ne signe pas de compromis.
Passé le délai de rétractation de l’offre d’achat, la vente ira à son terme.

Le seul frein à ces ventes, serait désormais le droit de préemption de la mairie…

Pour le côté financier, après calculs, 12000 euros partiront pour les impôts.
Pour ma part, net de chez net, il me restera 17000 euros.

Merci.

Berger,

Le plus simple pour vous serait de prendre connaissance de la doctrine qu’applique l’administration pour qualifier une activité de MDB :

BIC - Champ d’application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables | bofip.impots.gouv.fr

Si vous avez la curiosité de lire ce contenu, vous constaterez que l’administration prend en considération deux critères : le caractère habituel des opérations (1) et l’intention spéculative (2).

(1) La doctrine administrative n’apporte pas d’information réellement précise (qui prendrait par exemple la forme d’une indication d’un nombre maximum admis d’opérations au titre d’une période donnée) sur la notion de caractère habituel. Tout est laissé à l’appréciation de chaque agent des impôts (ou du juge administratif en cas de contentieux). Dans votre cas, si l’interprétation de Bernard2K est correcte, vous avez fait il y a 5 ans un achat/revente à un an d’intervalle, ce qui de mon point de vue est tout à la fois récent et court et pourrait donc conférer un caractère habituel à vos opérations compte tenu de celle que vous venez de concrétiser. Pour vous rassurer un peu, vous pouvez néanmoins vous référer à la jurisprudence rendue en la matière pour ce qui concerne les cas où la qualification de MDB a été retenue (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4714 … 0-20120912) et ceux où elle ne l’a pas été (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4716 … 0-20120912) : je n’ai fait que survoler ces différentes décisions mais j’en retire tout de même l’impression que ceux qui se sont faits redresser ont effectué un nombre d’opérations nettement plus élevé que vous. 

(2) La doctrine me semble un peu plus précise sur la question de l’intention spéculative. J’attire votre attention sur le fait que cette intention s’apprécie à la date à laquelle l’immeuble est acquis, et non à celle où il est vendu (cf. § 50) : dans la perspective d’un éventuel contrôle, et tant que c’est encore frais pour vous, vous pourriez constituer à titre conservatoire un petit dossier dans lequel vous documenteriez qu’au moment de l’achat de votre studio, vous aviez l’intention de le donner en location, ou de l’occuper vous-même (si tant est que ce soit plausible, bien entendu). Bon, il est aussi question du fait qu’un court délai entre l’achat et la revente est susceptible de caractériser une intention spéculative (cf. § 60) : sur ce point précis, votre dossier n’est pas très solide…

Dernier point : ces deux critères (caractère habituel + intention spéculative) sont cumulatifs (cf. emploi de la conjonction de coordination "et" dans le texte, ce qui a son importance) ; si l’un d’eux ne peut pas être caractérisé, vous échapperez à la requalification fiscale de MDB.

Ah, j’oubliais : je ne connais pas votre tempérament mais comme le coup est parti, il ne sert à rien de vous morfondre puisque vous n’avez désormais plus aucune prise sur les évènements ; vous pouvez en revanche travailler à la constitution d’un dossier, avec les pièces dont vous disposez encore, pour vous défendre dans l’hypothèse où vous feriez un jour l’objet d’une vérification.