SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention !

Désolé pour ma réponse rapide , tout content d’avoir trouvé une réponse à mes interrogations je n’ai bêtement pas lu les posts suivants qui affirmaient le contraire .

Une dernière petite question :
En cas d’achat d’usufruit de Scpi étrangère au comptant, la rentabilité est donc bien dvm + gain d’is grâce à l’amortissement.
Soit pour 300000 euros d’achat d’usufruit sur 10 ans au comptant  :
4,5 pctt de dvm de la pleine propriété (soit 940000 euros de pleine propriété ) :
Donc 42300 euros par an de revenu foncier  + 30000 euros de déficit reportable sur les autres revenus pour un gain d’is si tranche à 28 pctt de 8400 euros .
Soit 50700 euros de gain annuel.
Donc un total de 507000 euros au bout de 10 ans ( en considérant que les gains annuels ne sont pas réinvestit), si pas de changement du montant du dvm au cours des 10 ans.

Ça me parait beaucoup, quelquechose m’echappe sûrement désolé si mon calcul est complètement faux.

Dernière modification par Doc94 (13/08/2018 21h37)

Parfait c’est bien ce que j’avais compris , 6,9 pctt par an sans compter d’eventuels réinvestissements annuels des bénéfices.
Je trouve ça vraiment très interressant.

GoodbyLenine a écrit :

Transformer (avec vos hypotheses) 300ke en 507ke en 10 ans représente un taux de 5.39% annuel ((507/300)^(1/10)=1.0539). Rien d’extraordinaire comme rendement sur fonds propres d’une entreprise…

L’IS sera bientôt à 25% max en France, donc ce sera moins que 507ke après 10 ans.

Merci pour ces précisions, ce n’est peut être pas extraordinaire mais largement plus intéressant que les recommandations  de mon Expert comptable et de mon banquier .
Si on peux en plus utiliser l’effet de levier du crédit et qu’on réinvestit les bénéfices annuels , ça mérite quand même de s’y attarder .

Petit hors Sujet et je laisse tranquille ce fil :Quels sont pour vous les autres placement d’entreprise à même niveau de risque qui vous semble equivalents ou  « un peu plus extraordinaires » ?

Dernière modification par Doc94 (13/08/2018 22h48)

Je pense que doc94 parlait du placement de trésorerie, et non d’investissement sur fonds propres quand il demandait quel placement aurait un rendement supérieur aux scpi.

Je me permets de relancer cette file pour traiter la deuxième "fausse bonne idée" évoquée par stéphane et non abordée dans cette discussion (Financer un projet d’acquisition de parts de SCPI au travers d’une société civile à l’impôt sur les sociétés en utilisant un prêt « in fine »)

Dans la cas où la banque imposerait pour un financement de SCPI à crédit en SCI une contrepartie à 100% en assurance-vie y compris pour un prêt amortissable, le crédit in fine ne trouverait-il pas alors un intérêt, en permettant le réinvestissement et la capitalisation des revenus générés dans la SCI ?
Par contre, cela limiterait par ailleurs les apports en compte courant d’associé liés au remboursement du capital d’un prêt amortissable.

Merci pour vos avis,

Dernière modification par Animah (21/02/2021 20h16)

Voici (un rappel) des informations sur le calcul de l’imposition pour les SCPIs investis à l’étranger, dans le cas très particulier d’une personne avec un apport, et pas de revenus :

- si la personne physique achète ces parts, elle devra déclarer sa quote-part des revenus fonciers de ses SCPI, et, pour les revenus issus de biens situés à l’étranger, il y aura un mécanisme évitant une double-imposition (la SCPI ayant déjà payé de l’impôt à l’étranger), selon l’un des 2 régimes (8TK ou  8TI), comme expliqué maintes fois sur le forum, voir https://www.google.fr/search?q=site:www … eux.fr+8tk . La plupart des SCPI concernées fournissent, avec l’IFU annuel, un mode d’emploi détaillé.

- si la personne physique verse son apport (comme capital, ou en compte courant d’associé) à une société à l’IS, et que c’est cette société qui acquiert les parts de SCPI, la quote-part de revenus fonciers issus de biens situés à l’étranger sera retiré du bénéfice comptable de la société pour calculer le bénéfice fiscal, sur lequel la société paiera l’IS. La société pourra distribuer en dividende le montant de son bénéfice comptable, et la personne physique paiera l’impôt et les prélèvements sociaux (ou le PFU de 30%) sur le dividende quelle percevra (la plupart du temps, la société devra retenir le PFU à la source, et le déclarer et le verser directement au trésor public le mois suivant).

A mon sens, le taux de rendement interne d’une acquisition en usufruit dépend :
- des distributions durant la durée de l’usufruit
- de la clef de répartition US/NP
- du délai de jouissance (qui rallonge la durée de l’opération) donc diminue le TRI.

Le montant des frais de souscription est primordial pour le nu-propriétaire car il viendra directement impacter le TRI de l’opération en cas de revente après l’extinction de l’usufruit… En revanche, c’est neutre pour l’usufruitier, le rendement étant calculé par rapport au prix de souscription. Je ne comprends donc pas la justification de votre choix de SCPI.

Par ailleurs, cette SCPI est récente. Le toux de distribution est en baisse (6% sur la base des distributions du 2ème trimestre 2022), ce qui est souvent le cas en phase de lancement, l’utilisation du crédit et l’anticipation des investissements permettant de gonfler les rendements… Il y a donc un facteur de risque complémentaire par rapport à d’autres SCPI.

Avez vous fait des simulations comparatives du TRI avec d’autres SCPI ?

Canyonneur

Edit : modification du rendement suite à la remarque de Loicd

Dernière modification par Canyonneur75 (11/08/2022 13h38)

Merci Canyonneur75 et Loicd vos réponses sont très utiles, en effet, j’avais oublié cet élément des frais de commission sur l’usufruit.
Pour une souscription en usufruit, est il plus intéressant de passer par un intermédiaire (Linxea…) ou directement via la société de gestion ? Cela ne semble pas si simple à première vue de trouver une contrepartie en NP.
Les meilleures clés de répartition pour un usufruit à 3 ans sont la SCPI Selectipierre 2 (8%) et LF Europimmo (9,5%), rendement assez faible (environ 4%) et délai de jouissance de 5 mois. Je vais regarder ailleurs.