L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ?

boumboum26 · #101

Bonjour,
Il y aune erreur dans votre tableau, la part a 16 ans = celle de 20 ans. Après vérif c’est 59% (et non 56%).

Si votre graph intègre cette erreur..

deuxenun · #102

En effet, voici ce que donne le graphique après correction. On remarque toujours un pic, plus modeste cette fois à 15 ans.

Il reste une question en suspens : pourquoi le taux de rendement annuel diminue-t-il avec le nombre d’années de démembrement ? L’épargne étant bloquée plus longtemps, n’est-on pas en droit d’attendre un rendement annuel supérieur ? Dans ce cadre, quel est l’intérêt d’un démembrement de 20 ans par exemple ?

GoodbyLenine · #103

Votre formule de calcul suppose un délai de jouissance nul, alors qu’il est de 4 à 5 mois. Remplacez le "3" de votre formule (pour la NP 3 ans) par "3.4", et ca sera plus réaliste.

Le marché anticipe peut-être une augmentation du prix de la part plus élevée que vos scénarios ….. ou une augmentation plus importante dans 5-10-15 ans que dans les toutes prochaines années.

Le marché est sans doute plus guidé par le rendement attendu par l’usufruitier, qui lui, si calculé avec une distribution stable en €uros dans le futur, doit légèrement croître avec le nombre d’années de démembrement.
Le nu-propriétaire recherche sans doute naturellement un horizon lointain (il ne va pas revendre à la fin pour racheter de la NP…, ni revendre l’US car c’est fiscalement pénalisant), donc pas évident qu’il faille le rémunérer plus pour un engagement plus long…

Vos rentabilités sont net d’impôts sur les revenus fonciers, mais pas sur les plus-values (lesquelles seront moins taxées sur longues durées). Ca peut aussi inciter l’investisseur en NP à accepter de payer un peu plus cher une NP sur une durée plus longue (d’autant plus qu’il envisage plus de plus-values)

KingFlan · #104

Bonjour,

Dans le cas d’une détention en nue propriété, comment se passe l’affection des charges de gros travaux ou rénovations ?
En dehors de l’entretien ’normal’’, je dirais que ces charges incombent au nu-propriétaire. Pour une SCPI comme pfo2, cela pourrait inclure les travaux de rénovation énergétique conséquents par ex. - et faire un peu de déficit foncier.
Est ce que quelqu’un aurait un IFU en NP pour confirmer et donner un ordre d’idée ?

Merci

GoodbyLenine · #105

A mon avis toutes les charges sont affectées à l’US dans le cas d’une SCPI.
L’IFU de PFO2, comme des autres SCPI, que je reçois comme US me semble prendre en compte les mêmes charges que celui que recevrait un PP.
Je n’ai que des IFU de PP ou US de SCPI, je pense que les NP ne reçoivent pas d’IFU.

Pour qu’il en soit autrement, il faudrait à minima que ça figure dans la convention de démembrement (laquelle précise en général explicitement que l’US supporte tous les impôts, sauf ceux sur les plus-values immobilières lorsque la convention stipule que c’est le NP qui bénéficie de ces plus-values), ou dans les statuts de la SCPI (qui parfois définissent certaines règles de répartition des droits entre NP et US, utiles par exemple pour les démembrements viagers résultant de successions).

KingFlan · #106

J’ai téléphoné à Perial pour leur poser la question et le service client va dans le même sens que vous.
Les charges de travaux même ’gros’ ne sont pas relayés au nu-propriétaire. Cela ne serait le cas que des SCPI explicitement fiscales et ’de déficit foncier’.

C’est donc un peu différent de l’immobilier en direct. Dommage.

Dernière modification par KingFlan (28/04/2021 12h43)

spot · #107

cela est logique, c’est la SCPI qui est propriétaire des biens en pleine propriété.
Le démembrement porte sur les parts et non pas sur les biens.

AaronBen · #108

Bonjour,

Que pensez-vous des clés proposées par Iroko ? Celles-ci me semblent particulièrement intéressantes.

voir ici

Message édité par l’équipe de modération (24/08/2021 17h50) :
- ajout de balises Url/Société/Quote/Livre

salaze · #109

L’AMF estime que dans le cadre des démembrements de parts de SCPI, les clients ne sont pas suffisamment informés de tout ce que cela implique:
L’AMF met en garde contre de «nombreuses insuffisances» dans des placements immobiliers

Une évolution des pratiques actuelles est donc peut-être à prévoir….

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