Kyaneos Pierre : vos avis sur cette SCPI (Kyaneos AM)

Sauf erreur de ma part (et en lisant le BTI T4/2020), il me semble que le capital social maximum est déjà de 100 M€ (et à  fin 2020 les parts émises représentaient déjà un capital nominal d’un peu plus de 44 M€)…

Avez-vous un lien vers le texte de ces "résolutions proposées à l’Assemblée Générale Extraordinaire" ?

Bonjour,

Je prépare un investissement en SCPI et je pense que Kyaneos fera partie du mix.
Elle n’a aucun intérêt pour un investisseur qui fait déjà du locatif en direct, et je comprends que celui-ci préfère se diversifier avec des bureaux/commerces. Mais comme je ne suis pas très motivé pour du locatif en direct, elle semble adaptée pour moi.

Certes, le rendement devrait baisser assez rapidement, car il est plus difficile de générer de la valeur dans le temps (vacances locatives, dégradations) que par des travaux après acquisition.
Cependant, si elle baisse à 4 %, il est probable que les bureaux ne seront pas plus rentable. Une pression à la baisse sur les loyers de bureaux/commerces me semble inéluctable car les besoins vont baisser : une dose de télétravail, le e-commerce, la population active qui n’augmente pas. Dans le résidentiel je ne vois pas de baisse : augmentation du nombre de ménages avec la décohabitation et le vieillissement, déficit structurel de logements… dans l’idéal certains bureaux devraient être reconvertis en logements, mais c’est coûteux.

Concernant la logistique et la santé : trop à la mode, trop d’afflux de liquidités, actifs achetés à n’importe quel prix, cela va aussi diluer la performance.

J’ai donc le choix entre des SCPI qui passeront toutes sous les 4% dans mon scénario, et Kyaneos qui pourrait baisser au même niveau, sauf si la société de gestion fait du bon travail pour fidéliser/renouveler ses locataires. Il est vrai que le rendement et la valorisation de Kyaneos sous-performe le locatif dans les secteurs investis. Un particulier qui y passe du temps peut donc faire mieux, mais je suis sceptique quant à ce que des SCPI de bureaux fassent mieux…

RadioInvest a écrit :

Cette thématique pourrait tout de même se heurter à des évolutions législatives défavorables et difficiles à pricer à ce jour ; encadrement des loyers dans des villes de plus en plus nombreuses (potentiellement celles dans lesquelles Kyanéos investit).

Bonjour,
Kyaneos a pour le moment investi dans des villes petites et moyennes du sud-est (Cavaillon, Béziers, Nîmes), et commence à faire la même chose dans le sud-ouest et dans le Bassin parisien hors IdF. Ce ne sont pas les endroits où les loyers sont les plus élevés : des mesures de plafonnement affecteraient probablement davantage les SCPI tournées vers les grandes villes, comme Primofamily.
Le rendement peut toutefois baisser fortement, on n’est jamais à l’abri d’une mauvaise gestion (mais dans le cas d’un investissement locatif direct, je doute de ma capacité à être bon gestionnaire…)

Moi qui suit en recherche d’un bien suite à la vente de ma residence principale, cela me semble une mauvaise chose ces scpi residentielles.

Elles assechent le marché, font monter les prix.

Par contre en tant qu’investisseur elle semblait plutot attirante mais comme dit ici si les fonds deviennent trop importants, le marché des biens à renover à bon prix est tout de même limité.

Et elle est sa propre ennemie en pesant sur la demande.

Pour qu’une jeune scpi refuse des souscriptions c’est vraiment qu’ils se sont apercu que ca ne suivra pas.

Curieux de suivre l’evolution.

Distribution T4/2021 : 15.00€ (vs 16.00€ pour T1, T2, T3/2021, et T4/2020).

Bonsoir,

dans l’objectif de diversifier mon portefeuille de SCPI, je suis en train d’étudier l’opportunité d’investir dans de la nue-propriété de parts de la SCPI Kyaneos Pierre, sur une durée de démembrement de 7 à 10 ans. Je ne vais pas ici m’étendre sur les raisons du choix d’investir en nue-propriété - disons très rapidement que je n’ai aucun besoin de revenus complémentaires, j’ai des liquidité à investir, des investissements plus liquides par ailleurs et des raisons de ne pas placer l’achat à crédit en 1ier choix, et que je peux supporter la quasi illiquidité pendant la période de démembrement - ni de la SCPI Kyaneos Pierre - je dirai simplement que les clefs proposées au nu-propriétaire sont intéressantes, et qu’il s’agit d’une diversification que je qualifierais de ’résidentiel haut rendement’ (il est clair que c’est de l’immobilier TRES provincial… aucun jugement péjoratif, j’habite moi-même dans une petite ville provinciale dans laquelle cette SCPI a d’ailleurs investi) -.

En lisant attentivement les documents relatifs à cette SCPI, je suis tombé sur un détail qui m’a fait tiquer et sur lequel je souhaiterais respectueusement avoir l’avis des experts de ce forum - avec l’espoir que mes interrogations documentées pourront servir à d’autres Investisseurs Heureux (ou qui essaient de l’être) -. Il concerne l’endettement de cette SCPI.

En page 12 du rapport annuel 2021, on peut lire ceci:



Et effectivement, on trouve page 35 le détail de l’endettement:



En résumé, sur les 35M€ d’endettement au 31/12/2021, 23M€ sont constitués de crédits amortissables  et 12M€ de crédits in fine, très majoritairement (9M€) à échéance supérieure à 5 ans. Mais surtout, la proportion de crédits in fine augmente très rapidement.

Et c’est là qu’en tant que potentiel futur nu-propriétaire à 7 ou 10 ans, je me pose des questions: ces crédits in fine, il va bien falloir les rembourser. Pour l’instant la SCPI ne rembourse que les intérêts - ce qui lui permet d’afficher un bel effet de levier -, mais lorsqu’il faudra rembourser le principal, c’est à dire à peu près lorsque j’acquerrai la pleine propriété de mes parts et que je commencerai à toucher les loyers, j’ai peur que la SCPI ne soit obligée de revendre des lots, ce qui impactera négativement la distribution. Ou bien alors repartir sur des crédits amortissables, mais personne ne peut garantir aujourd’hui dans quelles conditions (de taux notamment).

Bref, je me dis que le crédit in fine est pratique pour booster la distribution immédiate, mais que cela introduit de l’incertitude à plus long terme pour le nu-propriétaire. En y réfléchissant bien, c’est peut-être une des raisons aux clefs de démembrement assez favorables au nu-propriétaire (avec la distribution plutôt élevée, bien sûr).

Après, on parle de 12M€ de crédits in fine sur une valeur de patrimoine à dire d’expert de 160M€. Ce n’est pas colossal. Mais il ne faudrait pas que cette proportion augmente trop…

Les avis des membres de ce forum me seraient précieux pour éclairer ma réflexion (et peut-être celle d’autres IHiens) sur la pertinence de cet investissement. Je vous en remercie par avance.

Normalement, la SCPI va rembourser ses crédit (amortissable comme in fine), soit en faisant rouler la dette (avec d’autres emprunts), soit en utilisant la collecte nouvelle (qui ne sera pas investie), soit en vendant certains biens (ceux "arrivés à maturité"), soit en utilisant une partie des loyers.

Il n’y a guère de raison de considérer que la SCPI sera à terme avec un niveau d’endettement nul. En tout cas, ce n’est pas ce qui constitue son objectif. Tout remboursement fera baisser son levier d’endettement. Et tout nouvel emprunt le fera augmenter

L’endettement de la SCPI devrait en permanence booster le rendement et la distribution  (si les investissements rapportent plus que les emprunts ne coutent). Il n’y a guère de raison pour que ce soit moins le cas dans 10 ou 15 ans que maintenant (à taux d’endettement constant, et écart constant entre le coût des emprunts et le rendement du patrimoine).

Si vous considérez que le concept est bon, et que la société de gestion sera capable de tenir la montée en puissance, en conservant les mêmes niveaux de rentabilité, en trouvant suffisamment de biens, en continuer à susciter une collecte conséquente, en gérant les travaux, en gérant les relations avec les locataires (qui seront bien plus nombreux par M€ investi que pour la plupart des autres SCPI, et avec des baux d’habitation, différent des baux commerciaux de la plupart des autres SCPI), etc. alors il n’y a guère de raison de craindre un mur de dettes à la fin des crédits in-fine.  Autrement dit, ce n’est pas vraiment  au niveau des échéances des emprunts in-fine que se situent les principaux risques et challenges de cette SCPI.