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#526 18/02/2021 16h18

Membre (2013)
Réputation :   14  

Je viens de lire et relire l’ ensemble des messages de cette file et il y a un point sur lequel je me pose une question.
Dans le cas « NARD » message 1, il y est indiqué le départ de l’ amortissement de l’ usufruit après la période de capitalisation (20 ans dans la cas mentionné), les parts concernées par l’ usufruit sont la propriété de la SCI à IS, seul la nue-propriété sort de la SCI par différentes possibilités
L’ une de ces possibilités est la donation aux enfants NARD. Gestion patrimoniale donc pas de soucis.
L’ autre possibilité c’ est la récupération de la nue-propriété par les époux NARD.
C’ est cette possibilité qui me questionne, n’ y a-t-il pas là un abus de droit ?

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#527 24/02/2021 21h21

Membre (2017)
Réputation :   3  

Bonsoir,
Je suis confronté au problème de l’œuf et de la poule.

Je voudrais créer une SCI IS pour faire l’achat à crédit de parts de SCPI en PP et d’US cash. Vaut-il mieux créer la SCI d’abord puis aller voir les banques ensuite pour obtenir un financement ? Mon dossier a-t-il une chance d’être crédible si j’explique que la SCI n’a pas encore été constituée, mais qu’elle le sera si je parviens à trouver un financement ?

Merci

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[+1]    #528 24/02/2021 21h43

Membre (2020)
Réputation :   15  

Bonsoir,
Pour ma part, j’ai d’abord créée la SCI, ce qui prend un peu de temps (rédaction des statuts, enregistrement au Tribunal de commerce…).
J’ai eu besoin des statuts et du Kbis pour la souscription des parts de SCPI, pour ouvrir un compte courant au nom de la société et pour l’obtention du prêt.

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#529 25/02/2021 11h04

Membre (2011)
Top 5 SCPI/OPCI
Réputation :   130  

Dans un 1er temps, si vous souhaitez avancer avec les banques sans pour autant créer la SCI, présentez leur un projet de statuts.
Il faudra ensuite les statuts définitifs (ceux enregistrés au greffe), kbis etc… pour éditer des offres de prêts, mais cela pourra être remis dans un second temps.


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[+1]    #530 25/02/2021 11h16

Membre (2017)
Réputation :   34  

J’ai d’abord obtenu les accords sur les prêts avant de créer la SCI. Une fois le Kbis / statuts obtenus la banque a sorti les offres de prêts. Je ne voulais pas créer de SCI sans un accord de la banque sur le montage et ca n’a pas posé de problème.

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#531 25/02/2021 15h24

Membre (2019)
Réputation :   25  

INTJ

Bonjour à tous,
J’envisage d’investir dans des SCPI via une SCI à l’IS.
Pourquoi à l’IS?
Pour me fournir un revenu de gérant pour cotisation retraite, je compte ne pas reprendre une activité à la fin de ma période de chômage en juillet 2021 et donc utiliser cette solution pour avoir une protection sociale et retraite, il me reste 12 ans de cotisations.
Pour avoir le minimum comme indique par maxicool ici :
Salaire minimal d’un gérant de SCI avec validation de trimestres pour la retraite ?

Je pense investir 200000€ en SCPI.
100000€ en fond personnel et 100000€ via un crédit.
J’ai deux propositions de ma banque:
Un in fine sur 10 ans 94.66€ par mois coût total 12162€.
Coût annuel 1136€
Nantissement d’une AV.

Amortissable sur 20 ans 500€ par mois coût total 22551€Coût Coût annuel 6000€

La dernière option étant mes fonds propres en totalité 100000€ à la création en juin 2021 et 100000€ issus d’une vente prévu en octobre 2021.

De ce que je voie c’est le crédit amortissable me "ponctionne " 6000€ par an pour 8000€ de "rentrée espérée" pour mon objectif de salariat c’est pas bon.

Le in fine semble bien car "ponctionne" que 1136€ par an.

Mais je suis à la merci de futur rendement en fond euro et en UC.

Souvent ici il est dit de jouer du levier pour investir.
Dans mon cas j’ai du mal à projeter l’avantage du fameux levier.
Qu’en pensez-vous ?
Merci.


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#532 25/02/2021 16h19

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Essayez de simuler la situation où les 100 000€ (ou 2 fois 100 000€) que vous amenez vous-même (je suppose en grande partie en CCA) sont investis en usufruit temporaire de parts de SCPI (et non en Pleine Propriété). Vous devriez constater que l’impact sur votre cash-flow (et sur le bénéfice de la SCI) est significatif (sans doute au moins le double de celui du choix de l’emprunt in-fine vs ammortissable).

En fait, plus vous augmentez le levier (il y en a plus sur de l’US que sur de la PP, il y en a plus avec un emprunt in-fine qu’en ammortissable, il y en a plus en conservant moins de "réserves" sur un fond euro,…), plus vous augmenterez le bénéfice de la SCI IS si tout se passe comme prévu, mais aussi plus vous augmenterez le risque en cas d’aléas majeur (à vous d’évaluer si vous pouvez vous le permettre, en tenant compte du reste de votre patrimoine et de votre situation)

Inutile de réinventer la roue pour ceci : il dois déjà y avoir une bonne dizaine de membres du forum qui ont fait l’exercice et ont publié leurs fichiers excell…


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#533 25/02/2021 16h30

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Bonjour,

Pourriez vous préciser vos objectifs de rémunération (1) et les conditions du crédit in fine (3) (montant à Nantir) et vos objectifs (3)?

1) La rémunération que vous pourrez vous verser est en fait le flux de liquidité de l’opération.
Or si vous souhaité valider les 4 trimestres/an, selon les calculs de Maxicool il vous faudra 10’000€/an.
Pour obtenir ce montant, à 4% de rendement et en négligeant les impôts et coûts de structure, il faut 250’000€ (sans intérêt à payer dessus).

2) Le crédit in fine sur 10ans semble être à un taux de 1.14% selon vos données (hors assurance?). Si c’est pour nantir une assurance vie qui va vous rapporter 1.3%, il n’y a aucun intérêt.

3) Votre objectif semble être de transformer un patrimoine (100k€) en flux de trésorerie (10k€/an) pour vous rémunérer.
Avez vous penser à acheter de l’usufruit de parts de SCPI dans une structure IS?

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#534 25/02/2021 16h59

Membre (2019)
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INTJ

GoodbyLenine
C’est compliqué tout cela quand vous n’êtes pas au fait de tout les rouages mais je me soigne ^^.
Je "digère votre message" et je reviendrais demander des précision s’il y a lieux.
Wounka :
1)
Dans l’idéal c’est bien ça 4 trimestres sur 12 ans, je peux éventuellement en acheter 12 via la plateforme dédié mais c’est environ 35 000€ de mémoire.
Donc au bas mots 10 000€ oui.
2)

3) trouvé la solution la moins pire pour me fournir une couverture sociale et retraite pour les 12 prochaine années.

J’ai déjà une location qui me génère des revenus, environ 16 000€ net avant impôts.
L’idéal de la solution la moins pire serait de me verser maxi 10 000 net par an pour rester au TMI DE 11%.
Pour l’usufruit j’ai vu des sujets qui aller dans ce sens pourquoi pas oui mais j’essaye de mettre les chose dans le bon ordre !


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#535 22/03/2021 11h45

Membre (2020)
Réputation :   25  

Bonjour à tous,

J’ai passé mon week-end à lire les files scpi, usufruit, achat dans une sci à is et à parcourir les montages d’autres membres, merci à Yvan, Malochat et adrien55 notamment pour leur partage des plus détaillés.

Si j’ai bien compris, je peux placer une partie de la trésorerie de ma SASU en achetant de l’usufruit de SCPI, le tout en amortissant et en ne payant aucun IS sur la partie des dividendes provenant de l’étranger.

Exemple avec un US 5 ans de la scpi NEO cle 20% revenus étrangers à 47%, rendement 6% :

Achat 50000€.

Dividendes 5*15000
dont imposable à l’IS 25% (la future tmi de la SASU) 7950*5
soit un IS supplémentaires de 5-1987,50

Amortissement 5*10000
Soit -2500*5, 12500 d’économies d’IS. (IS 25%)

Tout ceci ferait 15512,50€ par an (dividendes + économie IS) pendant 5 années.

Soit 77562,50€ pour 5 années.

4 mois de jouissance, donc 65 mois d’investissement en visant large.

Tout ceci donne un rendement annuel de 10,02%.

Cela me semble trop beau pour être vrai.

Ai-je mal compris le fonctionnement ?
Est-ce que l’absence de frais de souscription sur NEO provoque cette situation "spéciale" ?
Faut-il réduire les 18% de frais de gestion de NEO sur les 6% de rendement annoncés ?
Si oui, même avec 4,92% de rendement pour NEO, on arrive à 5,76% de rendement (dividendes + économie IS).

Edit : Je ne suis peut être pas au bon endroit pour cette question sur la SASu, même si j’imagine que le résultat serait le même dans une SCI.

Dernière modification par sanvio (22/03/2021 11h47)

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[+1]    #536 22/03/2021 12h19

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Vos calculs semblent (au niveau des principes, car je ne les ai pas vérifié en détail) corrects, sauf celui qui abouti a 10.02% (car une partie des 77 562.50€ est disponible bien avant la fin des 65 mois, et peut donc être réinvesti…. On devrait donc obtenir bien  plus que 10%.)

Il reste le principal aléas, qui est que le montant des dividendes versés pourrait varier (diminuer) significativement.

En fait, le prix de l’usufruit 5 ans de NEO, de 20%, semble peu cohérent (trop bas) avec un rendement annuel pérenne de 6%/an. Il est probable que, soit ce prix de 20% va bouger (augmenter), soit le 6%/an va bouger (diminuer), soit il doit être très difficile d’obtenir de l’US 5ans de NEO.
Un prix de 20% pour un usufruit 5 ans serait plus cohérent avec un rendement de 4.8% ou 5%/an.

Le résultat est votre calcul alternatif ("même avec 4,92% de rendement pour NEO, on arrive à 5,76% de rendement (dividendes + économie IS)") est à mettre en regard du risque lié à l’investissement (si le rendement NEO va à 4%, on perdra même de l’argent) et à l’absence quasi totale de liquidité (très difficile de revendre de l’US).


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#537 22/03/2021 12h56

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Question subsidiaire : n’importe quelle SASu peut investir dans de l’usufruit de SCPI pour placer sa trésorerie ou faut-il un objet social particulier en rapport avec l’immobilier et/ou le placement immobilier et donc plutot se diriger vers une SCI dédiée ?

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#538 17/04/2021 12h25

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Bonjour,

D’abord pour répondre à Entérite :

Enterite, le 11/02/2021 a écrit :

2-    Eventuel loyer que la SCI nous reverserait
3-    Achat de matériel informatique (également utilisé à titre perso)
4-    Un repas trimestriel au restaurant avec mon associée + Nounou pour garder nos enfants
5-    L’une des SCPI dont je suis actionnaire vient d’acquérir un immeuble en bord de mer. Nous y partons en weekend avec ma voiture personnelle et pendant que les enfants font la sieste, je vais faire un tour dans le quartier de ce nouvelle immeuble

Votre question semble être passée inaperçue.
Je pense que ces propositions de déduction sont très "borderline".

Je dirais même qu’elles le sont trop par rapport au gain éventuel qu’elles peuvent apporter.
La box Internet : à 30 € mensuels, soit 360 € annuel. Vous allez déduire 10% de son coût, 36 € par an, en prenant un risque que ce soit refusé.
Idem pour le matériel informatique : on ne l’achète pas tous les ans, il faudra imaginer un coût amorti sur X années, tout ça pour quelques dizaines d’euros par an.

Je pense que c’est beaucoup de boulot, pour un gain minimal et un risque maximal de se faire redresser (ou d’attirer l’attention des services fiscaux vers votre société).
Ce n’est que mon avis personnel, je n’ai pas d’expérience dans le domaine, ça me parait être simplement du bon sens.

-

Sinon, à mon tour de poser une question ;-)

Avez-vous négocier les frais de fonctionnement bancaires de votre SCI IS ?
Comme une SCI IS doit forcément avoir un compte pro payant, ça chiffre assez vite.

J’ai vu à minima ces frais récurrents :

1/ frais de tenue ce compte (mensuel ou trimestriel)

2/ ou un équivalent type "offre groupée" ou "pack"

3/ commission de mouvement sur les opérations au débit (ponctuelle)
(avec parfois exclusion des opérations venant de la banque en question : emprunt…)

4/ commission d’actualisation du dossier administratif (annuelle)
 
Ca chiffre vite :

1/ 10 € / mois (minimum)
2/ un peu plus (avec l’accès en ligne)
3/ je lis souvent, selon les banques, entre 0,10 ou 0,20 %
4/ souvent entre 60 et 120 €

Seul le CMB me semble hors compétition (pas de frais de tenue de compte, pas de frais d’actualisation de donner).

Bref, pour ceux ayant traité avec d’autres banques que le CMB, avez-vous négocié ces frais dès la signature de l’emprunt ?

Merci.

Dernière modification par maxicool (17/04/2021 12h49)


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#539 30/04/2021 21h37

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Bonsoir

Je me permets d’écrire ici pour avoir vos avis

J’aimerai donc investir à crédit Pour des SCPI en PP ( mon épouse n’étant pas trop partante pour une partie en usufruit) via une SCI à l’IS

Ce sera mon premier investissement en SCPI et pour débuter je pensais partir sur 200 k sur 10 SCPI (20 k chacune )de type :

Pierval Santé
Primovie
Efimmo1
Eurovalys
PFO2
Immorente
Epargne Pierre
Corum Origin
Activimmo
Kyaneos

Je trouve que cela a une bonne répartition géographique et sectorielle

Qu’en pensez vous ?

Merci d’avance pour vos réponses

Dernière modification par Charly29200 (30/04/2021 21h38)

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#540 30/04/2021 21h49

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Si vous comptez emprunter pour cet achat, je doute que vous puissiez trouver une Banque qui accepte 10 SCPI pour des montants aussi bas.


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#541 01/05/2021 10h27

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Charly29200, le 30/04/2021 a écrit :

Bonsoir

Je me permets d’écrire ici pour avoir vos avis

J’aimerai donc investir à crédit Pour des SCPI en PP ( mon épouse n’étant pas trop partante pour une partie en usufruit) via une SCI à l’IS

Ce sera mon premier investissement en SCPI et pour débuter je pensais partir sur 200 k sur 10 SCPI (20 k chacune )de type :

Pierval Santé
Primovie
Efimmo1
Eurovalys
PFO2
Immorente
Epargne Pierre
Corum Origin
Activimmo
Kyaneos

Je trouve que cela a une bonne répartition géographique et sectorielle

Qu’en pensez vous ?

Merci d’avance pour vos réponses

Bonjour,

Je reviens sur votre idée de créer une SCI IS. Comme vous pouvez le lire sur d’autres files ( ex présentation de GBL) réfléchissez bien a cette idée. Êtes vous certain dans les années a venir de pouvoir mettre d’autres fonds, beaucoup même, dans cette SCI ?
La SCI IS est une usine a gaz, un piège mis souvent en avant par des CGP, notaires, ou avocats qui y voient en sous main leurs propre intérêt et qui ne doit être envisagé, a mon avis, qu’à partir d’un investissement d’au moins 1 millions d’euros. Un apport de 200.000 euros ne peut être envisage que  comme un seul premier apport.

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#542 01/05/2021 10h59

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patrick a écrit :

La SCI IS est une usine a gaz, un piège mis souvent en avant par des CGP, notaires, ou avocats qui y voient en sous main leurs propre intérêt et qui ne doit être envisagé, a mon avis, qu’à partir d’un investissement d’au moins 1 millions d’euros.

Ça se calcule (par exemple en comparant à de la fiscalité perso ou aux frais de gestion sur une AV, en sachant que dans les deux cas le montage et la liberté de choix seront potentiellement assez différents).
Le point mort est généralement bien inférieur à cela.

C’est par ailleurs un "piège" uniquement si ça ne correspond pas à vos objectifs, mais alors il faut clairement changer de Conseil.

Dernière modification par Geronimo (01/05/2021 11h04)

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#543 01/05/2021 11h39

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Bonjour,

patrick a écrit :

La SCI IS est une usine a gaz, un piège mis souvent en avant par des CGP, notaires, ou avocats qui y voient en sous main leurs propre intérêt et qui ne doit être envisagé, a mon avis, qu’à partir d’un investissement d’au moins 1 millions d’euros.

patrick c’est bien veillant de nous prévenir mais quels sont vos arguments ?


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#544 01/05/2021 11h45

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Geronimo a écrit :

Le point mort est généralement bien inférieur à cela.

Tout à fait dans mon cas des 150k euros cela faisait du sens. Aussi il faut le voir sur le long terme on peut commencer avec une première opération avec la structure qui est mise en place et abonder, plus le volume augmente et plus les couts fixes de structure sont amortis.

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#545 01/05/2021 11h58

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Pour deux raisons principales :
A) charly ( son épouse) ne souhaite pas acquerir d’usufruit : argument important pour écarter l’option IS. Quitte plus tard a opter, si on est déjà en société, si cela s’avère judicieux.
B) l’imposition a l’IR des interets sur une base de 200.000 - frais d’acquisition- intérêts - frais divers ne sera pas très élevée si l’on reste évidement sur un investissement qui n’explose pas.
Enfin, le passage en société nécessite évidement des frais de tenue comptable et juridique.
Au final, on peut bien sur discuter sur la base , a supposer qu’il y en est une, pour opter pour une SCI IS avec que des SCPI en PP. Mais, il me semble que Charly devrait s’interroger sur son potentiel d’emprunt futur après ce premier investissement de 200.000 euros.

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#546 21/07/2021 15h33

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INTJ

Bonjour,
je remonte le sujet car suite à un entretien avec un EC pour le projet de SCI IS ou SAS pour les 12 années me restant de cotisation.
il faut pour avoir les minima des quatre trimestres un investissement dans mon cas de 300 000€ dont 200000€ en in fine le reste en apport.
Voici le calcul :
investissement 300000 € rendement 3.5% donc 10500€/ an
Salaire de 7000€ cotisation de 40% donc 2800 €
Frais EC 960 €
Mensualité crédit in fine pour 200000€ c’est 200 €
Total 10 500 - 7000 -2800 -960 -2400 = -2600.
D’un ce n’est pas viable, bien qu’il me signale que le déficit est re portable et cela me fera baisser les plus values à la revente des SCPI.
De deux qui ont fait réellement le calcul; de se qu’apporte en plus 7000€ de cotisation minimale ?
Soit j’ai loupé quelque chose soit ça m’apportent plus de pertes que ce que je gagne il me semble.


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#547 21/07/2021 15h42

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Bah, vous reversez les 7000€ (dont vous n’avez à priori pas besoin pour vivre, me semble-t-il) de "salaire" (ce n’est pas un "salaire", mais une "rémunération du gérant" : le salaire concerne un salarié, avec un contrat de travail, des cotisations au regime general des salariés, etc.) en CCA (Compte Courant d’Associé), et, oh miracle, la trésorerie de votre SCI devient largement positive !

Autres pistes pour améliorer le cashflow, et le projet de manière générale :
   - emprunter plus (si possible…);
   - choisir des SCPI qui rapportent plus que 3.5% (vous avez vraiment pris une hypothese pessimiste: chercheriez-vous "ceinture et bretelles" ?; il y en a qui dépassent 5%, et des "fond de portefeuiille" bien au dessus de 4% comme Immorente, Efimmo, ou Epargne Fonciere);
    - investissez votre apport en usufruit temporaire de parts (cashflow bien meilleur, TRI vers 7-8%, mais certes c’est plus risqué).

Sinon, rappelez à votre EC que l’assiette de cotisation est la somme de la rémunération du gérant et des cotisations versées, et que pour valider 4 trimestres en 2021, il faut que l’assiette soit au moins de 6150€. Dans votre simulation, l’assiette est d’environ 9800€, soit plus qu’il n’est nécessaire (s’il est sage de prévoir large, vu le mode de calcul des cotisations de la SSI, là, c’est vraiment trop…). Ca devrait vous laisser de la marge en plus…

Il semble aussi manquer l’IS dans vos simulations…
Par ailleurs (comme déjà écrit maintes fois), prendre 40% de cotisation est sans doute faire une erreur significative : simulez le vrai montant des cotisations (pour certaines, l’assiette minimale est bien au dessus de vos 7000 ou 9800€…), même si c’est un peu plus de travail.


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#548 21/07/2021 15h56

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Soit dit en passant : vous sous-estimez les charges de votre SCI. Même une SCI IS qui "ne fait rien" que posséder des SCPI a des frais :
- frais bancaires. Si la SCI est affublée d’un compte "pro", ça peut assez facilement atteindre 300 €/an.
- dépôt des comptes annuels. Environ 50 €.
- dès lors que vous faites un déplacement pour le compte de cette SCI, vous devriez établir une note de frais (sinon, ça veut dire que vous subventionnez votre SCI avec le budget du ménage).
- dès lors que vous faites une démarche administrative qui coûte, pour le compte de cette SCI, vous devriez obtenir une facture puis l’inscrire en compta (timbres, envoi d’une LRAR, photocopies…).


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#549 21/07/2021 16h19

Membre (2019)
Réputation :   25  

INTJ

En effet j’ai pas tout compris hélas.
Mais ce que je comprends c’est que c’est sortir un montage énorme pour ne gagner que 100 ou deux cents euros par mois de plus à la retraite dans 12 ans c’est bof.
Dans son projet c’était une SAS pardon çà me revient.

Dernière modification par debcos (21/07/2021 16h35)


https://mes-bio-objets.fr Parrainage : Corum, BoursoBank JEMA6381UK, linxea

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#550 21/07/2021 16h21

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   267  

Pour relativiser le message de B2K :
- les SCI ne déposent pas les comptes
- un compte SCI IS tourne autour de 100€/an environ (si que des SCPI)
- si que SCPI peut de frais annexe en soi. Les déplacements et autres sont extrêmement rares.
- quelques coûts annexes mais surtout à la souscription de SCPI.

Perso pour 3 emprunts en SCI auprès de 2 banques (donc 2 comptes) en 4 ans.
- 150€/an de frais bancaire
- 600€/an de compta
- un scanner a 50€
- 1 A/R TGV pour signer un emprunt
- 10€/an (maxi) de frais annexe (timbre, LRAR) qui sont passés en note de frais et intégrer au CCA.
- formalité lié à un déménagement de siège social : 250€ (de mémoire)

Dernière modification par Kabal (21/07/2021 16h26)

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