PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

[+1]    #51 06/02/2021 11h36

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Rodin, le 05/02/2021 a écrit :

Je vois qu’il y a deux tendances qui se dégagent, entre :

- contacter directement le président du conseil syndical

Pierrot31 a écrit :

prenez attache avec le président du conseil syndical pour prendre la température

ou

Bernard2K a écrit :

un locataire n’est pas censé s’adresser à la copropriété, au syndic, ou à des copropriétaires.

- me cantonner au formalisme requis.

Ce n’est pas contradictoire. Formellement, à l’écrit, il faut rester sobre. C’est pour ça que l’affiche dans le hall et les courriers dans les BAL, je pense que c’est contre productif.

De façon informelle, à l’oral, c’est sûr que si vous pouvez discuter avec le président du conseil syndical pour plaider votre cause en racontant l’histoire du jeune cadre qui aime le quartier et son immeuble et veut donc devenir copropriétaire, ça sera probablement une bonne idée. J’ai déjà raconté l’histoire du marchand de biens qui a demandé l’accord de la copropriété pour étendre sur les combles l’appartement qu’il avait acheté, "parce que ma fille vient faire ses études dans la ville l’année prochaine et que je veux lui aménager un joli logement". L’année d’après, l’appartement était revendu, et la fille, on ne l’a jamais vue. Les gens aiment le storytelling, c’est un outil marketing bien connu.

Par ailleurs, dites-vous bien une chose : le meilleur storytelling, c’est quand quelqu’un le fait en votre faveur. Quand vous dites à tout le monde : "je suis trop bien, trop sérieux, trop méritant", ça manque d’humilité. Si un allié dit de vous aux autres copropriétaires "il est trop bien, trop sérieux, trop méritant, ce petit jeune, ça serait bien de lui permettre d’acheter son logement", là c’est bon. Et si cet allié est le président du syndicat, alors là vous gagnez beaucoup de points. Mais c’est difficile de donner des conseils sur ces sujets car ça se "sent" en fonction du contexte, de l’historique, du caractère des personnes en présence, etc.

Dernière modification par Bernard2K (06/02/2021 11h38)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#52 15/02/2021 15h47

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Visite express du diagnostiqueur DPE ce jour : 5 minutes chrono. Superficie, HSP, contenance chaudière, double vitrage/PVC, consommation fournisseur. Terminé. Si c’était juste ça j’aurais pu lui fournir ces infos…
Un acte manqué : j’ai oublié de lui demander "en off" son estimation à vue de nez… Pour moi c’est du E voire F. J’attends donc le rapport écrit avant tout sursaut. Je lis également sur différentes files, que d’un diagnostiqueur à l’autre on peut avoir jusqu’à deux lettres de différences, pas super rassurant….

En définitive, si on est sur du E, cela signifie que le prix sera conforme au marché. J’imagine une décote sérieuse pour du F/G, puisque pour rappel à partir de F les logements ne pourront plus être loués d’ici 2025
Classes énergie F et G au DPE : des notes qui interdiront la mise en location en 2028 ? | Meilleurdiag.com

1/
Est-ce que je lâche l’affaire si on me transmet un F ou G ?

2/
J’ai par ailleurs un autre agent immobilier (ex notaire, 30 années de profession) qui me dit franchement de ne pas lésiner sur 10k lors de la première offre d’achat. Donc plutôt qu’un 150k (par exemple), ne pas hésiter à mettre la main à la poche et lâcher 10k de plus. Pour lui, c’est un risque de se voir refuser l’offre par le conseil syndical et donc de repartir sur un an de loyer supplémentaire "perdus". Je ne sais pas trop quoi penser.

Dernière modification par Rodin (15/02/2021 15h50)

Hors ligne Hors ligne

 

#53 17/02/2021 13h07

Membre (2020)
Réputation :   19  

Bonjour Rodin!

Comme je vous l’avais dit, je pense que le pire serait de ne rien faire.

Est ce que vous avez pu contacter le conseil syndicale pour un premier contact pour prendre la température? Est ce que vous avez pu avoir accès aux documents que vous vouliez?

Je suis curieux d’imaginer un courriel type à envoyer dans ce genre de situation.

Manille


Petit à petit l'oiseau fait son nid.

Hors ligne Hors ligne

 

#54 17/02/2021 17h02

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Manille a écrit :

Est ce que vous avez pu contacter le conseil syndicale pour un premier contact pour prendre la température? Est ce que vous avez pu avoir accès aux documents que vous vouliez?

Bonjour Manille et merci de l’intérêt porté à mon cas d’étude.

Le document qui me manque pour faire ma première offre est le DPE. La personne en charge du diagnostic est passé en début de semaine, je n’ai pas encore de retour à ce sujet. Je me rends compte que j’aurais pu lui demander à chaud son estimation et éventuellement lui demander de me rappeler.

Je peux acheter en ligne 2 des trois documents de copro nécessaire (EDD et RCP), les PV d’AG ne me seront jamais donnés.

Du coup, je n’ai pas encore contacté le président du conseil syndical. Connaissant la personne, je ne pense pas qu’il m’invitera prendre le café, ce sera une discussion cordiale de quelques minutes tout au plus (il habite 2 étages au dessus). Et c’est très bien comme ça. Je préfère néanmoins avoir en tête le chiffre rond exact que je veux proposer avant d’être face à lui, plutôt que d’arriver la fleur au fusil devant son pallier.

Dernière modification par Rodin (17/02/2021 17h04)

Hors ligne Hors ligne

 

#55 17/02/2021 17h23

Membre (2019)
Réputation :   17  

Faudrait savoir ce que vous comptez en faire. Si c’est faire une affaire, ça semble assez mal parti.

Si vous comptez habiter 10 ans dans cet appartement, c’est sans doute financièrement intéressant de l’acheter plutôt que de louer.

Si c’est pour du locatif, il y a sans doute mieux à faire faute de faire une affaire.

(vous ne nous avez toujours pas dit combien de temps il restait à votre bail).

Personnellement, en l’état, j’ai l’impression que vous allez surpayer ce bien. En partie aussi parce que vous surcotez ce coin qui pour moi n’est vraiment pas terrible et cumule à peu près toutes les nuisances possibles, a fortiori pour un rez de chaussée. J’ai même vu une attaque au couteau en terrasse du bar juste en face de chez vous il y a qq mois. Allez leur demander.


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

Hors ligne Hors ligne

 

#56 18/02/2021 15h48

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Concernant mes objectifs, je vous renvoie à mon message plus long du 5 février

Rodin, le 05/02/2021 a écrit :

Je pense que plusieurs d’entre vous qui suivent mes échanges commencent à voir ce qui pourrait clocher dans cette situation personnelle : le manque de goût de l’effort, vs une solution "toute cuite" qui est là devant moi. Puisqu’il s’agit de ma RP actuelle, sans concurrence directe. Alors bien évidemment, j’ai des lettres à envoyer, des professionnels à contacter, probablement des banques à contacter ultérieurement…. mais pour le moment je fais tout ça de chez moi, sans bouger.

Qu’on soit clair, je suis conscient que j’ai peut être 1% de chance que le bien soit à moi dans les 8 mois 1 an à venir, mais je le tente quand même car ça ne me coûte rien et me fais de l’expérience depuis ma chaise.
Il s’agit à mes yeux de la solution la plus convenable et qui demandera le moins d’effort par rapport à ma situation initiale.

Aujourd’hui, j’ai deux parts de mes dépenses salariales qui sont perdues :
- les impôts : je n’ai pas vraiment de marge de manœuvre intéressante dessus, sage décision d’oublier Pinel et tout le reste si je n’étudie pas de près les environs
- le loyer, part qui est perdue puisque non capitalisée comparé à un crédit RP.
- je ne compte pas la consommation, je l’ai de toute façon déjà réduite à un niveau assez faible : banque en ligne, forfaits à 5€, courses avec tickets resto, récupération d’objets gratuit, achats de seconde main, etc

Si j’arrive à acquérir ce bien, non seulement je n’ai pas à changer de logement, je remplacerai mon loyer par de la capitalisation, sur un bien qui me paraît super liquide, et dont je peux espérer une plus-value malgré un cash-flow moindre si je le mets en location. Et puis, on oublie un facteur non négligeable de personne conditionnée à un milieu populaire : l’ascension sociale des quartiers défavorables de Marseille à l’accession à la propriété à Paris. Certains d’entre vous l’ont vécu ou à minima comprennent, rendez-vous donc compte de ce que ça peut être. Déjà rien que le fait d’être résident à Paris, assumer ma propre charge, épargner beaucoup, ça me paraît un superbe début dans la vie…. Je ne vous dis pas si ma famille savait que je discute d’égal à égal avec des (futurs) millionnaires sur des sujets de qualité comme cela, et que j’adore ça.

Si j’en reviens au titre de ce site, mon rêve, comme celui de tout le monde, c’est d’avoir tout sans rien faire, mais ça n’est pas possible ni ce que m’inculque ce forum. Par contre, je pense pouvoir espérer générer à terme des revenus complémentaires grâce à ce que je mets en place actuellement. Ainsi, dans le futur travailler ne sera plus une obligation mais un plaisir (ou pas).

Lu plus haut, on me dit qu’avec une telle opération et l’idée globale du prix que cela demanderait pour accéder, je ne serais apparemment pas assez ambitieux. C’est drôle, un autre forumeur (qui avait sûrement raison) a pourtant calmé mes ardeurs lorsque je commençais à parler d’immeuble sur ma file (échange sur 4 messages Portefeuille d’actions de Rodin).
Il me semblait alors que partir sur un logement que je connais mieux, dans un quartier dans lequel je vis depuis 1 an, dont je connais les principaux écueils et ce qu’il faut en faire, paraissait plus sage et un bon point pour débuter dans l’immobilier. Peut-être que l’envie, la passion, ou l’appât du gain me prendront pour réaliser des investissements ultérieurs, peut-être pas, mais ça me semble une intéressante opportunité.

On dit souvent que l’immobilier n’est pas forcément fait pour tout le monde, et que c’est quand même mieux quand on est quelqu’un qui aime bricoler, avoir les mains dans le cambouis, aller au bout des choses, à la virgule près, au centime près.
Malheureusement, quand je lis cette description, ce n’est pas moi, c’est tout l’opposé en fait, ou du moins pas le moi de 24 ans actuel : un lazy (team CW8 en bourse) qui aimerait faire mieux à son rythme si cela ne demande pas trop d’effort. Le seul moyen de me bouger un peu, c’est d’enclencher la machine et être dedans, mais tant que c’est théorique je n’arrive pas à me projeter sur la qualité de mon investissement ou non.

Pour le reste, j’ai emménagé il n’y a pas moins d’un an, donc généralement ce sont des périodes de trois années reconductibles.
Concernant le coin… j’avoue ne pas connaître les 20 arrondissements de Paris sur le bout des doigts mais je trouve le quartier, l’arrondissement en général, très intéressant et bon pour y vivre. Après, il y a pas mal de sdf aux alentours, un camp de migrant juste à côté (bien qu’il ait été dégagé par les FDO on dirait), cela ne me dérange pas.

Par ailleurs, je n’ai pas d’intérêt personnel à vivre dans Paris si je mets toujours autant de temps pour aller d’un bout à l’autre, donc exit le bout du 15ème, 16ème, 18ème nord, 20ème, etc

Message édité par l’équipe de modération (18/02/2021 21h29) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

Dernière modification par Rodin (18/02/2021 16h12)

Hors ligne Hors ligne

 

#57 24/02/2021 19h09

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Bernard2K, le 02/02/2021 a écrit :

En tant que candidat à l’achat, vous devriez avoir accès aux documents de copro.
- Soit vous tentez le coup de force pour les obtenir. Par exemple, vous prenez un notaire, et ce notaire appelle le syndic ou lui envoie un courrier en leur disant qu’il est effaré que ce syndic ose demander à un acquéreur potentiel de faire une offre écrite sur un bien sans avoir accès aux documents de la copropriété qui constituent pourtant des caractéristiques essentielles de la chose ; et qu’ils y remédient au plus vite.
- Soit vous faites une offre sans voir les documents, sachant que cette offre ne vous lie pas vraiment (car un acheteur a la possibilité de se désister), et qu’elle vous lie d’autant moins qu’on vous empêche d’accéder aux caractéristiques essentielles de la chose.

Dans tous les cas, vous y aurez accès au plus tard au moment du compromis.

Je prévois de faire cette démarche de récupération de documents via mon notaire. Pourraient-ils l’envoyer bouler en rétorquant qu’à l’origine ils ne sont pas vendeurs ?

Hors ligne Hors ligne

 

#58 25/02/2021 07h57

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

J’ai l’impression que vous procrastinez un peu wink
Posez-vous moins de questions et agissez.
Dans la vraie vie on s’adresse en vrai à de vrai gens qui, vous verrez, sont la plupart du temps bien plus sympathiques et ouverts à la transmission d’informations que ce que vous semblez imaginer.
Vous avez normalement déjà accès au règlement de copropriété et au décompte de charges annuel puisque ce dernier vous est fourni lors de la régularisation.
Les infos sur les travaux, décisions d’AG, problématiques techniques ou d’impayés : ça se prend en quelques minutes au téléphone une fois le contact établi.
En tout cas lorsqu’une info me manque c’est ainsi que je fais et avec succès. Les interlocuteurs que vous toucherez dans les syndics sont des gens normaux, contents que l’on s’intéresse à eux autrement que pour les engueuler.

Hors ligne Hors ligne

 

#59 25/02/2021 08h51

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Le règlement :
Piste 1) en tant que locataire, vous auriez dû recevoir au moment du bail les "extraits" du RC concernant :
"La destination de l’immeuble.
La jouissance et l’usage des parties privatives et communes.
La quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges."
Certains bailleurs oublient carrément de le faire ; d’autres envoient le RC complet.
Piste 2) Cannyonneur a expliqué comment le recevoir de la publicité foncière.
Piste 3) si le RC a bien été enregistré chez un notaire (ça dépend de son ancienneté), votre notaire pourrait l’obtenir de notaire à notaire. Cela a un coût et il va donc logiquement vous le facturer.
Piste 4) L’obtenir de n’importe quel copropriétaire.

Votre notaire peut certes le demander à votre place. Il risque de passer par les pistes 2 ou 3, les plus officielles, et vous le facturer.

Les 3 derniers CR d’AG :
Là, c’est plus délicat. Il n’y a que le syndic et les copropriétaires qui y ont accès. Peut-être un copropriétaire, après avoir fait connaissance, en lui demandant gentiment. Je ne sais pas si votre notaire peut les obtenir, ça dépend de la réaction du syndic, qui pourrait se braquer.

Les appels de charge :
normalement, ils auraient dû vous être fournis à l’appui de vos charges locatives… sauf que vous ne payez pas de charges locatives, d’après ce que vous avez dit, donc vous ne les avez sans doute pas. Là aussi, il pourrait être intéressant d’appliquer "Peut-être un copropriétaire, après avoir fait connaissance, en lui demandant gentiment." : le niveau de charges qu’il paie sur son lot vous renseignera sur ce que vous risquez de payer si jamais votre lot redevenait soumis à charges comme les autres.

Dernière piste : si un appartement est vendu dans l’immeuble, et si l’annonce est conforme aux obligations légales, vous pouvez déjà apprendre des choses en lisant l’annonce. L’étape suivante serait de vous faire passer pour un acheteur potentiel, et notamment de demander à ce titre les 3 derniers CR d’AG. Mais attention, le vendeur est forcément l’un des futurs votants à l’AG qui examinera votre demande, et il n’appréciera pas d’avoir été mené en bateau…. Sauf s’il a vendu d’ici là et que c’est son acquéreur qui vote à la place. Néanmoins, il pourrait parler de vous négativement aux autres copropriétaires, donc attention avec ce genre de ruse.

Pour ce qui est d’obtenir les documents du syndic en demandant gentiment comme dit Range : c’est vrai qu’on obtient beaucoup de choses en demandant gentiment, mais pas toujours. Notamment parce que les salariés des syndic ont généralement la consigne "on ne répond pas aux locataires, on leur dit de voir avec leur propriétaire et c’est le propriétaire qui nous contacte". Certes, le cas est particulier puisque son propriétaire est le syndicat, mais quand même, le contexte est celui d’une réticence systématique des syndics à répondre aux locataires.

Pour finir : j’ai l’impression d’avoir déjà bien assez participé à votre projet. Je ne peux pas vous tenir la main indéfiniment. Bon courage et bonne chance.

Dernière modification par Bernard2K (25/02/2021 09h04)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#60 25/02/2021 10h29

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Range19 a écrit :

J’ai l’impression que vous procrastinez un peu wink

Je vais pas mentir ni vous cacher que c’est dans ma tendance. Mais à ma décharge, pour le coup, je n’ai pas encore reçu le rapport du DPE et aurai un retour seulement mardi prochain. D’abord, si c’est F ou G je ne le prendrai pas. Et de manière générale les commentaires peuvent influencer le montant de mon offre.

@B2K
Mon notaire m’a déconseillé d’utiliser la 2, il connaît déjà, car au risque qu’il y ait plusieurs avenant à un même document de publicité foncière, la note peut augmenter vite et il me confirme que c’est au proprio vendeur de fournir ces informations à un acheteur.

Je pense qu’effectivement, comme ça commence à traîner, je vais me cantonner au résultat du DPE et à l’appel de charge que je vais tenter auprès d’un copropriétaire que je connais. Je vais éviter au maximum de m’adresser au syndic, je suis de plus en plus persuadé de leur mépris auprès des locataires.

Je me fixe de contacter le président du conseil syndical d’ici ce week-end, je vous tiens au courant.

Dernière modification par Rodin (25/02/2021 10h29)

Hors ligne Hors ligne

 

#61 25/02/2021 12h13

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Bernard2K a écrit :

Pour ce qui est d’obtenir les documents du syndic en demandant gentiment comme dit Range : c’est vrai qu’on obtient beaucoup de choses en demandant gentiment, mais pas toujours. Notamment parce que les salariés des syndic ont généralement la consigne "on ne répond pas aux locataires, on leur dit de voir avec leur propriétaire et c’est le propriétaire qui nous contacte". Certes, le cas est particulier puisque son propriétaire est le syndicat, mais quand même, le contexte est celui d’une réticence systématique des syndics à répondre aux locataires.

Très juste, mais je me suis toujours présenté comme acquéreur potentiel. Disons aussi qu’avec le temps on connaît des noms, le mien raisonne peut-être un peu aux oreilles de mes interlocuteurs ; dans une ville moyenne c’est certainement plus facile.
Il n’en reste pas moins vrai qu’en principe, si on n’essaye pas on ne sait pas.

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #62 17/03/2021 19h51

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

[MISE A JOUR]

Merci à tous.
Grâce aux conseils et à la motivation de chacun, j’ai pris mon courage à deux mains pour aller contacter les membres du conseil syndical il y a de ça deux semaines.
C’est vrai que lorsque l’on fait les choses, les opportunités viennent à nous. Je souhaitais toquer chez le président, je suis tombé en chemin sur d’autres membres du conseil, très sympathiques et avenants, qui sont favorables à la vente. Agréablement surpris par leur attitude, très loin de l’image condescendante des propriétaires véreux.

Plusieurs jours plus tard, j’ai pu également croiser le président. Lui aussi est plutôt favorable à la vente. Je me suis présenté comme jeune cadre etc etc.
Parmi les arguments pour, les fonds récoltés pourraient servir au financement du futur ascenseur.

Les arguments contre, eh bien c’est que j’aurai besoin d’un 67% des voix d’AG, et tout le conseil syndical, aussi constructif soit-il ne détient pas toutes ces voix.

J’ai donc fait parvenir une offre au syndic, à 156k€ net vendeur (je rappelle, petit studio dans Paris). Quelques conseils plus haut m’ont amené à ne pas donner un chiffre tout rond, 12% en dessous de l’estimation agent, voilà qui est fait. J’avoue avoir été petit joueur, pendant longtemps j’étais parti sur un -20%, puis au moment d’imprimer l’offre, le fameux biais : Paris, pas vendeur, unanimité copro, si je l’ai pas cette année je rempile un an de loyer, tout ça tout ça….

Cette offre a été transmise au président, qui n’a pas spécialement tiqué ou fait de commentaire lorsque je l’ai revu tout à l’heure et ai re-mentionné cette offre d’achat.
Il n’y a rien à conclure de tout ça bien évidemment, mais au moins je peux à mon avis avancer que je ne suis pas dans les choux ou blacklisté à cause d’une offre trop basse.

L’AG, par vote par correspondance, devrait se tenir le mois prochain, je suis donc dans les temps pour que mon acquisition soit inscrite à l’ordre du jour.

Ma prochaine étape, c’est aller prendre la température auprès d’autres copropriétaires. J’ai en particulier identifié l’un d’eux qui possède beaucoup de parts dans l’immeuble. Il se pourrait que celui-ci soit moins favorable à la vente, mais je dois essayer.

Le mot de fin de post, c’est que je ne m’emballe pas, ni plus ni moins qu’avant, je suis toujours convaincu que j’ai très peu de chances d’arriver au bout de l’acquisition. Toutefois, je dirais que de 1% de chance, je suis passé à 5%….

Dernière modification par Rodin (17/03/2021 20h07)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #63 17/03/2021 20h56

Membre (2018)
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   315  

1 - La loi de 1965 relative à la copropriété a été récemment modifiée les conditions de majorité allégées.

L’article 26 prévoit :

"Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale."


L’article 29 de l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 a introduit un article 26-1 qui prévoit :

"lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote."

Ces nouvelles dispositions, entrées en vigueur le 1er juin 2020, peuvent donc permettre la vente avec une majorité de 50% des tantièmes.

2 - Par ailleurs, préalablement à la vente, l’état descriptif de division devra être modifié pour créer le nouveau lot et les tantièmes de copropriété associés. L’intervention d’un géomètre est obligatoire.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (18/03/2021 08h10)

Hors ligne Hors ligne

 

#64 18/03/2021 08h30

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Canyonneur75, le 17/03/2021 a écrit :

Préalablement à la vente, l’état descriptif de division devra être modifié pour créer le nouveau lot et les tantièmes de copropriété associés. L’intervention d’un géomètre est obligatoire.

À qui la charge incombe, le vendeur ou l’acquéreur ?
Si tel est le cas je dois me dépêcher car l’AG a lieu bientôt. Mais en même temps, pourquoi je le prendrais en charge si je ne suis même pas certain de pouvoir l’acquérir.

Je pourrais avancer la bonne foi ("regardez, laissez moi le logement, je prends en charge les frais de géomètre"), sauf que je ne crois pas aux bienfaits de cette qualité en affaires. Sûrement certains copro n’ont pas idée d’en quoi cela consiste donc impossible de les convaincre de fait.

Hors ligne Hors ligne

 

#65 18/03/2021 08h46

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Pour savoir s’il faut un géomètre pour faire une modification, il faut savoir comment est décrit ce studio dans le RC et l’EDD. Or, le syndic refuse de vous les communiquer. Peut-être que le studio est déjà parfaitement décrit et qu’il n’y a rien à modifier…


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#66 18/03/2021 08h58

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Pour le coup, une partie de l’info est décrite dans le bail de location : le lot compte pour 0 tantième généraux. Ce ne sera plus le cas s’il venait à être cédé j’imagine. Vous imaginez que de mon côté cela m’arrange fortement si cela reste comme cela 😁

Ceci étant, sans voir lesdits documents, le syndic m’avait confirmé il y a un moment qu’il faudra bien procéder à une modification par le géomètre. Qu’ils m’oublient d’ici la, mais j’y crois moyen..

Dernière modification par Rodin (18/03/2021 08h58)

Hors ligne Hors ligne

 

#67 18/03/2021 14h51

Membre (2020)
Réputation :   19  

Bonjour Rodin!

Content de voir que vous avancez votre projet. La loge de gardienne dans la copro que je viens d’intégrer va être mise en vente. voilà comment ça s’est passé (la loge était clairement pointée comme "loge de la gardienne" sur le règlement de copro et donc était compté pour 0 dans les tantièmes) :

- un mandat a été donné à un cabinet de géomètres afin d’établir le projet de modificatif au règlement de copro et de procéder au recalcul des tantièmes (inscrit à l’ordre du jour de l’AG de janvier 2021 puis voté)

- le projet a été validé et l’immeuble passe de 1000 tantièmes à 1020 tantièmes ; la loge devenant un appartement avec les 20/1020ème de la copro

Donc je pense que si les copropriétaires n’avaient pas à l’idée de vendre la loge de la gardienne, c’est fort probable qu’aucun géomètre n’ai été contacté pour établir le modificatif du règlement de copro. Si vous voulez aller vite, vous pourriez essayer de faire voter ces 2 résolutions à l’assemblée (si elles sont nécessaires):

1) Approbation du modificatif pour création du lot RODIN => étape géomètre, il reste à voir comment vous financez cela… dans notre cas le géomètre a facturé 1.800€

2) Mise en vente du lot RODIN => quelque chose qui pourrait aider selon moi, c’est d’arriver à avoir une ou deux estimations au prix que vous souhaitez proposer. Afin qu’il puisse y avoir une mise en vente à ce prix et que votre proposition soit retenue.

Ce dont j’ai peur, c’est qu’on vous court-circuite. Qu’une autre personne profite de l’occasion pour demander une estimation qui sortira à 177K comme celle que vous avez reçu…

Bon courage pour la suite smile

Manille


Petit à petit l'oiseau fait son nid.

Hors ligne Hors ligne

 

#68 22/03/2021 11h25

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

[MAJ]

Je pense qu’il sera très difficile de faire une affaire et récupérer le lot en dessous du prix d’estimation (177k).

En effet, je viens d’avoir le syndic et il me dit que lors de l’AG qui se tiendra, l’ordre du jour ne serait pas celui que j’attendais.

Je voulais : proposition d’achat du locataire Rodin au prix de 156k€ net vendeur, donnant lieu à un vote favorable vs défavorable

Ce qui sera vraisemblablement inscrit d’après ses dires : accord du syndicat pour la vente du lot,  donnant lieu au même vote.

Cela change radicalement les choses selon moi que la vente se fasse en deux temps, car toute volonté de faire une (petite) affaire tombe à l’eau.
En effet, même si les copros votent oui à 50-67%. Une à deux agences viendraient faire l’estimation que j’ai faite. De plus, j’imagine que la vente serait ouverte, dans le meilleur des cas aux autres copros, dans le pire des cas au marché.  De fil en aiguille, les agents, feront tout pour récupérer une mise sur cette vente, et vont donc proposer des acheteurs pleins aux as prêts à mettre 180 à 200k, ce qui n’est pas mon cas.

Venez challenger mon ressenti, mais j’ai l’impression que l’histoire ne sent plus très bon après cette nouvelle information. Je m’interroge même si c’est la peine d’aller faire du lobbying (ou du moins exposer la situation) aux autres propriétaires majoritaires, dont j’ai pu récupérer les contacts via le conseil syndical en off

Dernière modification par Rodin (22/03/2021 11h30)

Hors ligne Hors ligne

 

#69 22/03/2021 12h38

Membre (2014)
Réputation :   125  

Bonjour

Vous avez commencé a y aller au culot, continuez.

Vous pourriez vous meme apporter les AI pour l’estimation, idéalement des boites avec commission fixe… aucun interet a monter le prix.

Vous leur apportez un bien a estimer ( et votre estimation de proposition d’achat ) ainsi que l’acheteur potentiel financé.
surement 3 a 5k euros pour vous a payer en plus  mais ca reste possiblement une bonne affaire.

Je ne pense pas qu’il y ait un interet a faire du lobbying ( il verrait a juste titre que vous biaisez un peu les choses ) mais etre " proactif " sur la décision peut vous laisser une chance.

cdt

Hors ligne Hors ligne

 

#70 06/04/2021 15h36

Membre (2020)
Réputation :   2  

Bonjour,

Votre étude de cas, que j’ai suivi avec intérêt, a-t-elle avancé ?

Bonne journée

Hors ligne Hors ligne

 

#71 25/04/2021 23h08

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Gaut1985, le 06/04/2021 a écrit :

Votre étude de cas a-t-elle avancé ?

En ce moment, cela patine beaucoup.

Comme dit plus haut, comme j’ai l’impression que l’ajout à l’ordre du jour serait plutôt un "accord pour la mise en vente du lot xx" plutôt qu’un "proposition d’achat de M. Rodin", je ne crois plus du tout que je pourrais faire une affaire.

Du coup, je n’ai pas contacté le propriétaire ayant une très grande quantité de tantièmes.

En plus de cela, la tenue de l’AG traîne, en raison des conditions sanitaires. Tout le temps repoussé…

Et parallèlement, je pense bientôt déménager (et emménager) avec ma partenaire de vie dans une autre région. Donc une fois que j’aurai déménagé (disons d’ici cet été), je pense que ma proposition n’aura plus lieu d’être considérée comme telle, puisque je ne serai plus locataire.

Dernière modification par Rodin (25/04/2021 23h10)

Hors ligne Hors ligne

 

#72 14/06/2021 15h07

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Réponse du syndic : l’AG se tiendra en présentiel d’ici la rentrée 2021. Période à laquelle je ne serai plus à Paris et aurai déjà résilié le bail.

J’essaierai quand même de garder contact avec ce syndic pour espérer garder ma proposition à l’ordre du jour de l’AG. Principalement par curiosité de savoir s’ils accepteraient cette offre ou non. En effet, même au prix que j’ai fixé, je ne pense pas prendre le logement vu mon changement de situation.

Hors ligne Hors ligne

 

#73 05/01/2023 22h55

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Suite et fin : il y a quelques jours, j’ai vu en me baladant sur Internet que la loge parisienne est mise en vente depuis plusieurs mois.

J’ai fait une offre d’achat à -23% du prix demandé par l’agence.

Refus évidemment, l’agent me demande d’augmenter le prix.

J’ai dit que ce n’était pas prévu pour le moment et j’attends.

A suivre

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums