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#1 15/02/2021 16h24

Membre (2018)
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ISTP

Bonjour,

J’ai un projet d’achat de RP et d’investissement locatif avec ma compagne. Cela s’inclut dans un projet global dans lequel je me mettrai à mi-temps (800 euros/mois) pour faire les travaux pour économiser (rénovation, aménagement) dans un premier temps puis gérer ensuite les locations. Le but serait de se loger et  de dégager 1k net de loyer par mois (d’ici 2 ans max) pour compenser mon mi-temps.

Nous pouvons investir 400k maximum (200k chacun). L’investissement serait un prêt de 130k chacun + apport de 70k pour une mensualité d’environ 650 euros chacun.

Dans ma région une maison coute environ 250k, une maison de village 150k, une grosse maison avec terrain 350 à 400k.

Je suis en train d’étudier la faisabilité du projet et les différentes possibilités

1/ Acheter 2 apparts/maison de village (100k x2), les rénover successivement puis acheter la RP (250k)
Acheter une maison de village à rénover avec un crédit (100 à 120k), la rénover puis la louer (500euros environ) à l’année. Le crédit serait remboursé par la location et permettrait de ré-emprunter pour acheter un second bien à rénover pour espérer dégager un autre loyer de 500 euros. Quand les crédits seraient "théoriquement" compensés, pouvoir acheter la RP.
Problèmes identifiés : demande locative, l’accumulation de charges (taxes foncières, copro éventuelles…) et surtout la longueur du projet avec une double rénovation et le fait d’encore habiter dans un bien provisoire (maison en rénovation ou location à coté si inhabitable).

2/ Acheter la RP (250k) puis ensuite 2 apparts/maison de village à rénover(100k x2)

Acheter la RP (250k --> emprunt 80 à 100%) et faire une emprunt pour acheter ensuite 2 maisons de village ou appart à louer à l’année ou saisonnier(150k chacun --> apport plus emprunt pour rassurer la banque).
Problèmes identifiés : A la fois assurer la rénovation de la RP et de chaque appart, pouvoir convaincre la banque de faire 3 emprunts, pas de rentré locative avant d’avoir rénover la RP puis le 1er appart lourdeur d’une location saisonnière les biens n’étant pas avec la RP.

3/ Acheter une grande RP (400k) comprenant habitation principale + 2 apparts.
Acheter une grande RP (350 à 400k) avec possibilité de faire 2 apparts ou mobil home. Le crédit serait global pour la maison et les 2 biens locatifs. Moins de taxe foncière, logement immédiat et sur place, Location saisonnière avec gestion sur place.
Problèmes identifiés : Gros achat dans un seul bien, pas d’échelonnement des investissements, fiscalité et complexité location saisonnière, réglementation location saisonnière et mobil home. Cela me parait le plus simple à mettre en oeuvre, le plus rentable et moins contraignant par rapport à mon couple.

- Que pensez vous de ce projet mi-temps, rénovation, location ?
- Me conseilleriez vous une possibilité en particulier ?
- Quelle fiscalité et type de location serait la plus rentable au regard de mon faible salaire si j’ai la possibilité de déclarer les gains de locations à mon seul nom.
- Quelles seraient les possibilités de locations saisonnières (appart dans la maison, mobil home, autres ) ?
- Y a t’il un mode d’acquisition à privilégier (SCI, LMNP…) ?

Dernière modification par gandolfi (16/02/2021 09h45)

Mots-clés : crédit, location saisonniere, location à l'année


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#2 16/02/2021 12h32

Membre (2018)
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ISTP

Il faut peut etre que je bascule mon message dans la discussion plutot que l’étude de cas non ?


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#3 16/02/2021 14h46

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En fait, ça fait un moment que la question m’intéresse, mais je sais pas trop par quel bout commencer la réponse!

Déjà avant tout, vous parlez de vous et de votre compagne, mais vous ne parlez pas de capacité d’emprunt commune.
Donc difficile d’aborder l’ordre d’exécution par le biais de l’emprunt.

Ensuite, vous parlez de travaux, en parallèle ou successivement.
Mais vous estimez combien de temps de travaux pour une maison ou pour votre RP ?
Car entre 3 semaines de rafraichissement et 3 ans de rénovation totale, l’approche est un peu différentes!

Sinon, vous ne parlez pas de votre loyer actuel.
Si vous pouvez gagner 500€/mois en investissement 150k€, et économisez 750€/mois en achetant le RP à 250k€ (donc sans fiscalité et sans problème de locataire), la question se pose vraiment de la priorité!

Sinon, le 3 ne me branche pas, mélanger vie perso est investissement, ça me dérange, peut être lié à mon expérience de la location.

En espérant vous avoir un peu aidé!

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#4 16/02/2021 15h17

Membre (2018)
Réputation :   97  

ISTP

Bonjour, effectivement ce n’est pas évident d’exposer le projet car il y a beaucoup d’éléments variables…

- Personnellement, je ne veux plus exercer à 100% car mon métier me devient trop pénible (enseignant). Je souhaiterai donc me mettre à mi-temps et j’essaye de voir comment compenser le manque à gagner (1k/mois). Je cherche du coté du levier de l’emprunt immobilier.
Soit je peux compenser cette perte de salaire par mon travail de rénovation mais encore faut il que le bien en ai besoin et que cela apporte une réelle plus value, soit avec un projet locatif.

- Notre capacité d’emprunt maximale serait de 130k chacun (260k) et nous pourrions rajouter jusqu’à 75k d’économie chacun (150k).

- Pour les travaux cela serait successivement car c’est moi qui les ferait. J’estimerai les travaux entre 6 à 12 mois pour chaque bien. On peut se dire 9 mois.

- Le loyer actuel est de 650 euros/mois dans une petite maison de village dans laquelle nous sommes trop à l’étroit.

- Pas de bol car la 3/ me parait etre la solution qui me permettrait à la fois d’habiter dans un joli bien, me permettrait de travailler à mi-temps en étant sur place, d’économiser sur le prix d’achat (Grande RP à 400k plutot que RP 250k + 2 apparts à 100k) et les taxes (foncières et habitation).

Mais je n’ai pas d’experience de la location saisonnière ni le recul pour connaitre les conséquences sur ma vie privé.

Je ne sais pas si ce type de projet pourrai convenir à la compensation d’un mi temps ou bien si je dois chercher autre chose.


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