Appartement dans une ferme divisée sans copropriété : quelles conséquences ?

gLpy · #1

Bonjour,

Je suis sur un projet d’achat d’un appartement dans une ferme qui a été divisée par la propriétaire actuelle. La ferme est disposée en U avec une cour au milieu, la division comprend la RP de la propriétaire et 4 lots qu’elles louées, elle en garde 1 et en revend 3.

Elle a effectué la division mais sans copropriété, elle m’a expliqué que chacun aura sa propriété avec des servitudes de passage.. La cour de la ferme est une partie commune pour accéder aux logements, vu qu’il n’y a pas de copropriété, quid de l’entretien des communs de la ferme (la cour, l’entrée, la devanture, …), elle m’a dit qu’elle s’occupera de l’entretien de la partie commune lorsque tout sera vendu etc ..

Je ne connaissais pas la division sans copropriété, cela n’est pas une affaire à problème ? Si l’entretien (karcher sur les pavés, jardinage, etc) n’est pas fait je n’aurais aucun pouvoir sur les parties communes..

Et pour information, est-ce envisageable dans une copro servitude d’engager un jardinier par exemple avec les autres propriétaires ? Comment cela se passe sans syndic etc .. je suis un peu perdu

J’ai fais mes recherches sur ce type de division, je pense que l’on appelle ça division foncière/division volume ?

Merci

Mots-clés : corpopriété, division, servitude

Canyonneur75 · #2

Le cas appelle les commentaires suivants :

1 - Si la division est verticale (c’est à dire que chacun des lots correspond à une tranche de la ferme initiale), on peut envisager une division de la parcelle initiale en 5 parcelles, les 4 lots et la cour. Dans ce cas la cour sera en indivision (à un pourcentage à définir) entre les 4 propriétaires des 4 lots.

2 - Il conviendra alors de définir les mitoyennetés (interfaces entre les différentes tranches) et les modalités de gestion de la cour (via une convention d’indivision). En tout état de cause, il sera difficile dans ce schéma d’imposer à un des propriétaires des travaux sur son propre lot (ravalement, toiture) ce qui peut entraîner des préjudices pour les autres propriétaires. Chaque propriétaire devra assurer sa propriété.

2 bis - Les réseaux (eau/électricité/gaz) sont ils indépendants (un abonnement par lot) ?

3 - Je vous recommande de faire intervenir votre notaire afin de vérifier si le montage proposé par la venderesse est solide….

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/02/2021 12h10)

perecastor · #3

@Cannyonneur : dans le cas que vous décrivez, la cour ne sera pas nécessairement en indivision. La venderesse parlant de servitudes, j’imagine plutôt qu’elle se garde la propriété de la cour (et éventuellement sa jouissance privative) avec mise en place de servitudes de passage et de tréfonds au profit des futures acquéreurs des lots (personnes, véhicules et réseaux).

Auquel cas l’entretien futur sera à la charge exclusive du propriétaire, en l’occurrence la venderesse.

En l’occurrence une telle situation serait préférable à une indivision de la cour, ou pire une copro horizontale de l’ensemble de l’unité foncière, avec tout ce que cela impliquerait en termes de lourdeurs administratives.

gLpy · #4

Oui chaque lot à son compteur électrique et compteur d’eau individuel..

Oui je pense qu’elle se garde la propriété de la cour et mise en place des servitudes pour les autres propriétaires.. J’ai l’impression qu’elle a tout fait pour éviter la copro mais je pense que cela aurait été plus simple, en tout cas pour moi en termes d’organisation.

Je verrais bien avec le notaire si nous allons jusqu’à ce niveau, j’attends son retour de mon offre.

Lamazo · #5

Bonjour,
Nous avons déjà créé une copropriété.
Le géomètre nous avait alors indiqué qu’une copropriété était obligatoire si les logements n’étaient pas séparés entre eux par des murs porteurs. Est-ce le cas pour l’appartement que vous cherchez à acheter?

perecastor · #6

Pour le coup ce n’est pas une mauvaise idée d’éviter copro et indivision autant que possible.

Si c’est un corps de ferme où chacun aura une aile du bâtiment (aucune partie commune à part la cour d’accès, pas de lot l’un au dessus de l’autre), au lieu de faire une copro horizontale qui n’arrangera personne (imaginez-vous devoir réclamer la permission et un prorata du coût de votre toiture ou votre façade, aux autres copropriétaires réunis en AG, lorsqu’il sera nécessaire de la remplacer), la solution retenue par la venderesse me semble pertinente.

Le pire serait, si les appartements sont au moins partiellement les uns au dessus des autres, qu’elle ait fait faire une division en volume pour éviter la mise en copro. Si ce n’est pas interdit, de moins en moins de professionnels la pratiquent car c’est un cauchemar à gérer en cas de souci (dégâts des eaux etc…)

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