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#126 31/10/2020 15h50

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ISTP

Le BT du 3e trimestre est dispo

J’y ai noté :

- les demandes de retraits ont représenté 44% des souscriptions. c’est un chiffre très haut pour cette SCPI. dans le détail, les demandes de retraits brutes n’ont pas beaucoup augmenté mais ce sont les souscriptions qui sont très faibles.

- le commentaire de gestion parle de 24000m2 reloués ce qui ne correspond pas aux tableaux de la page 2.

- un investissement dans un hôtel. pourquoi pas profiter des opportunités mais à nouveau, cela semble fait à un prix pré-Covid. bien dommage

- un immeuble dans Paris acquis 6,8ME est revendu à 22,5ME, belle plus-value en perspective pour les actionnaires

- un supermarché acquis 2,8ME est revendu 1,4ME

- l’endettement représente 21% du patrimoine contre 17% un an plus tôt

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#127 03/12/2020 09h37

Membre (2016)
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Bonjour aux forumeurs et forumeuses,

La société de gestion LA FRANCAISE a annoncé le lancement, le 27 novembre 2020, d’un service optionnel appelé Agil’immo.

Au programme : montant libre de souscription sous réserve d’un minimum défini par SCPI, versements programmés périodiques avec engagement d’un an minimum, réinvestissement de tout ou partie des acomptes trimestriels.

Les sociétés de gestion "disruptives", type CORUM AM, font apparemment évoluer les mastodontes de la gestion des SCPI.

A quand le choix, pour les porteurs de part EPARGNE FONCIERE, d’opter pour des acomptes mensuels ?
Il y a d’ailleurs un précédent à la modification de la périodicité des versements des acomptes (source : note d’information et statuts EPARGNE FONCIERE (page 7)). 

Note d’information et Statuts EPARGNE FONCIERE a écrit :

Néanmoins et afin de permettre à la SCPI de réaliser ses premiers investissements, les revenus potentiels soumis à décision de l’assemblée générale seront versés annuellement, au premier trimestre 2016 au titre de l’année 2015, semestriellement en 2016, puis trimestriellement les années suivantes.

Et mensuellement, un jour ?

Pour la société de gestion : cela faciliterait sans doute la collecte et donnerait un signal clair aux autres acteurs solidement implantés dans le domaine de la gestion de SCPI.

Pour les porteurs de part (dont je fais partie) :
- cela faciliterait le remboursement des éventuels crédits immobiliers contractés pour l’acquisition des parts,
- la périodicité des revenus fonciers d’EPARGNE FONCIERE serait alignée avec d’autres sources de revenus : pensions, salaires, autres revenus fonciers, etc.

Si un acteur important comme LA FRANCAISE proposait les acomptes mensuels, cela pourrait faire évoluer toutes les sociétés de gestion de SCPI qui restent encore sur le modèle historique des acomptes trimestriels.

Qu’en pensent les porteurs de part actuels ? Une périodicité de versements mensuels des revenus fonciers serait-elle susceptible d’attirer de nouveaux investisseurs ou d’inciter les porteurs de part actuels à réinvestir ?


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#128 03/12/2020 11h14

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Pour ma part, étant associé, je serais contre un versement mensuel. Tout d’abord car ça m’importe peu d’être payé mensuellement ou trimestriellement, je m’organise en conséquent (ça relève du gadget à mon sens). Ensuite si cela est susceptible d’attirer (encore) davantage de collecte, raison de plus pour s’y opposer, les SCPI - dont Epargne Foncière - collectant trop depuis trop longtemps.


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#129 03/12/2020 11h51

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Quelques remarques, ou réactions au message de Green :
   - le 27 novembre, c’est la date de l’annonce, et pas la date du début du service Agil’immo (annoncé pour le 1er trimestre 2021). Cette annonce n’indique nulle part qu’il sera possible de souscrire à une fraction de part (ce qui aurait de lourds impacts, à différents niveaux) (et rien n’a été voté en AG en ce sens), et donc je me demande si ce service ne consiste pas à immobiliser des fonds chaque mois/trimestre/semestre jusqu’à ce qu’ils soient suffisants pour pouvoir souscrire à une part. On en saura plus quand il y aura plus d’informations disponibles sur ce service…
    - l’extrait, que vous citez, de la p7 de la note d’information, me semble ressembler à une coquille (un morceau de texte venant d’un document d’une autre SCPI, par exemple). Certes, ce qui y est indiqué n’est pas faux (l’utilisation du verbe "pouvoir" n’oblige à rien….). Mais il semble absurde de parler de "réaliser ses premiers investissements" en 2016 pour une SCPI qui existait alors depuis plusieurs décennies, et on sait à présent que les dividendes ont bien été versés trimestriellement en 2016 (comme les années précédentes et suivantes).
   - je ne pense pas que cette SCPI versera de sitôt des dividendes mensuels. En effet, la plupart des associés (souvent de longue date, souvent d’un "certain âge", ou encore institutionnels) ne le demandent pas (et n’ont pas d’emprunt à rembourser), et ça nécessiterait des adaptations très lourdes au niveau des systèmes d’information, et de l’organisation (les CAC procèdent à des contrôles avant chaque distribution), entre autres (il y a un impact sur la trésorerie de la SCPI lors des 1ers versements mensuels).
   - si vous voulez aligner la périodicité du versement des dividendes sur celle des échéances de vos emprunts, le mieux est de négocier (dans le contrat de prêt) des échéances trimestrielles au 31/1, 30/4, 31/7, 31/10, à la place des classiques mensualités.

Je suis associé de EF et d’autres SCPI de La Française. Je n’ai pas besoin de dividendes mensuels. J’ai déjà du mal à reporter en comptabilité les versements trimestriels (Il y a un seul versement pour l’ensemble des SCPI de la Française, et il faut attendre de recevoir le bordereau détaillé pour savoir quelle partie provient de quelle SCPI. Mais comme j’ai eu l’étrange idée de souscrire à des parts par différents commercialisateurs, j’ai 3 numéros d’associés, et reçois 3 virements chaque trimestre, et 3 bordereaux. Et impossible de les regrouper…).


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#130 03/12/2020 17h21

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J’ai beau y penser dans tous les sens je ne vois pas l’intérêt pour l’associé d’une distribution mensuelle. Toute distribution implique un minimum d’administratif et de comptabilité, ce sont des coûts pour la SCPI que les associés paient. Il peut également y avoir des coûts pour les associés non personnes physiques. Croyez le ou pas, certains comptables facturent encore leur prestation "à la ligne" et 12 lignes c’est plus que 4 lignes. Bref on voit bien l’intérêt marketing d’avoir des versements mensuels mais en fait ce sont des coûts que l’on paie…

C’est un peu comme un salaire pour un employé : on se fiche bien qu’il soit versé le 1, le 5, le 15 ou le 25, à partir du moment où il est toujours versé à la même date, ensuite on s’organise. Pour les SCPI c’est identique. Si je sais que j’ai un versement trimestriel et que j’ai un emprunt à payer ou que je suis retraité et bien je ne "claque" pas mes dividendes trimestriels le jour où je les reçois. Je les sépare en 3 mois, une partie pour chaque mois à venir.

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#131 04/12/2020 11h18

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Concernant la mensualisation,
On s’aperçoit que plus la fréquence de versement est élevée plus le TRI sera élevé.

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#132 04/12/2020 12h39

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Ce qui n’est que poudre aux yeux car le TRI est purement théorique et que concrètement, l’associé qui perçoit son dividende mensuellement au lieu de trimestriellement ne le place pas immédiatement sur un support au TRI moyen de la SCPI concernée.


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#133 28/01/2021 13h39

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La distribution T4/2020 semble être de 12.12€/part, à confirmer (car les virements de LF sont un peu compliqués à interpréter).

(source : sommes créditées sur le compte bancaire).

Après 9.09€ en T1, 6.06€ en T2, 9.09€ en T3, le T4 compenserait la baisse (de précaution) du T2, et 2020 se finirait avec l’équivalent de 4 x 9.09€ comme prévu initialement.


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#134 28/01/2021 14h04

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Je confirme, j’ai le même montant.

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#135 28/01/2021 21h00

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Pure spéculation certes en attendant des éléments précis mais pourrait il y avoir une distribution de RAN afin de le diminuer, et ainsi faciliter sa reconstitution via la prime de fusion  dans la cadre de la fusion de SCPI (Multimmobilier2, Eurofonciere 2 et Pierre privilège) ?

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#136 29/01/2021 14h20

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Je confirme la pure spéculation.
Il s’agit au final de la distribution d’un mois non distribué au T2 2020
Source BT T4 2020 Epargne Fonciere

Message édité par l’équipe de modération (29/01/2021 15h56) :
    EDIT : Lien vers le BTI T4/2020

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#137 10/02/2021 17h54

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GoodbyLenine, le 31/07/2020 a écrit :

Au moins en ce qui concerne le "portefeuille Crossroads", qui a été acheté à URW (c’est une petite quote-part de ce que URW a vendu, pour 1.5 Mds€), la promesse était effectivement signée avant la crise du Covid-19 : elle a été annoncée le 12/02/2020 (source), et, lors de l’AG URW du 15 mai, le Président d’URW indiquait une clôture prévue en T2 2020, et disait "Nous sommes confiants que la transaction pourra bien se réaliser à la fin du trimestre comme annoncé. Nous informerions bien entendu le marché en cas de changement.")

Epargne Foncière a investi 41.3 M€ (29% de 142.442 M€) dans ces centres commerciaux (évalués 2.8 Mds€ au prix de la transaction), qui restent opérés (et détenus à 45.8%) par URW.

Pour ma part, je préférerais en détenir une petite fraction via des actions URW que via des parts d’Epargne Foncière (en tout cas, je payerais ainsi cette quote-part bien moins cher). Mais ce n’est qu’une petite fraction du patrimoine d’Epargne Foncière (et de URW).

Je reviens sur ce super investissement de Epargne Fonciere dans les centres commerciaux d’Unibail. Voila une opération qui devient de plus en plus gaguesque puisque lesdits centres font maintenant l’objet d’une fermeture administrative pour Covid. Nous voila donc nous associés, propriétaires de centres commerciaux fermés. C’est du génie… qui plus est nous les avons payés plein pot…

Dernière modification par Asn540 (10/02/2021 17h54)

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#138 29/04/2021 14h57

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Perception T1 2021 (PP en direct IR) : 8,973€ par part
Rendement en baisse équivalent à 4,3% annuel (4,4% en 2020)
En comparant T1 2020 et 2021, baisse de 1,3 % (9,09€ T1 2020)

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#139 29/04/2021 15h16

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Talondort a écrit :

Rendement en baisse équivalent à 4,3% annuel (4,4% en 2020)

4,34% et non 4,3% mais sans compter de probables revenus financiers qui ont subi un prélèvement à la source. Idem, mieux vaut attendre le bulletin avant de parler de baisse et laquelle.


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#140 29/04/2021 16h37

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Distribution T1/2021 pour un associé à l’IS: 9.09€/part    (comme en T1 et T4/2020 et Tmoyen/2020)

La différence avec 8.973€ est sans doute le prélèvement à la source sur la quote-part de revenus financiers.


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[+1]    #141 03/05/2021 11h08

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BT1 21 disponible

Premier bulletin post-fusion avec Multimmobilier 2, Eurofoncière 2 et Pierre Privilège donc.

Epargne Foncière a écrit :

La valeur de reconstitution de l’ensemble fusionné s’élève ainsi à 907,94 euros par part. Le prix de souscription fixé à 827 euros par part depuis mars 2020

Epargne Foncière a écrit :

La collecte nette […] montant de près de 68 millions d’euros

Epargne Foncière a écrit :

Grâce au recours au financement bancaire à hauteur de 50 %, la SCPI a pu participer à hauteur de 135 millions d’euros à l’acquisition de deux actifs emblématiques aux portes de Paris : le Shift à Issy-les-Moulineaux (92), siège de Nestlé France et rue de Valmy à Montreuil (93), siège de l’ACOSS (l’Agence Centrale des Organismes de Sécurité Sociale).
Ce trimestre a été également marqué par la livraison du centre commercial Nice Le Ray (06) fin janvier 2021, acquis en VEFA en 2018 et principalement loué à Carrefour Market, générant d’ores et déjà des revenus pour votre SCPI.

Epargne Foncière a écrit :

les surfaces relouées ne compensant cependant pas les libérations dont celle de la rue Championnet à Paris 18e
En l’absence d’arbitrage significatif, le stock vacant augmente de 3 552 m² pour atteindre un peu plus de 80 000 m²

Epargne Foncière a écrit :

Les comptes prévisionnels de l’année 2021, hors circonstances exceptionnelles de la crise sanitaire, devraient permettre un maintien de la distribution annuelle à son niveau actuel correspondant à un acompte trimestriel par part de 9,09 euros. Compte tenu d’un bon taux d’encaissement des loyers, cet acompte aura été effectivement versé pour le 1er trimestre 2021.

Capitalisation : 4.383M (+1.182M)
TOP : 92.8% (+0.4)
TOF : 89.6% (+0.5)
Taux d’endettement : 21.50% (+0.17)

Epargne Foncière a écrit :

REVENUS DISTRIBUÉS
Exercice 2020 36,36 €
- dont distribution des réserves 13,39 %



Investissements


Pas de rendement annoncé sur ces investissements, ou alors j’ai loupé l’information.

Enfin post-fusion

Répartition géographique
Paris : 23.10% (-4.72)
IDF : 40.96% (+2.70)
Province : 26.48% (+1.27)
Zone € : 9.46% (+0.75)
Dont Allemagne : 7.19% (+0.59)
Dont Pays-Bas : 1.63% (+0.16)
Dont Irlande : 0.64% (/)

Répartition sectorielle
Bureaux : 77.90% (-0.02)
Commerces : 16.40% (+0.73)
Autres : 5.70% (-0.71)
Dont Résidences Gérés : 5.03% (-1.37)
Dont Entrepôts : 0.40% (+0.39)
Dont Activités : 0.27% (NEW)

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#142 15/05/2021 17h00

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Merci. Une valeur de reconstitution en très légère baisse (910,29 en 2019) ce qui n’est peut-être pas un mauvais résultat compte tenu du covid, de la fusion et de la distribution de réserves. Le RA 2020 permettra d’en savoir plus.

Sinon j’ai l’impression que l’investissement via des SCI est devenu quasiment la norme pour ces grosses scpi achetant de grands ensembles (2/3 des acquisitions d’EF en 2019, la totalité pour Primopierre et RAP !). Il est aussi fréquent diviser l’investissement entre les différents produits de la SdG. Mais ici cela va plus loin puisque le "Shift" a été acheté via une sci partagée entre 3 sociétés différentes dont La Française et Primonial. Est-ce fréquent ? Quel impact si demain la plupart des actifs sont détenus par plusieurs SdG différentes ?

De façon plus générale je me demande si avec le recul nous avons davantage de réponses aux questions pertinentes posées par GBL en 2017 : Investissements indirects (OPCI, fonds, SCI…) des SCPI

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#143 30/07/2021 08h37

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Bonjour,

J’ai touché 9,08€ par part sur mon compte courant hier.

Cependant, sur le site Moniwan on me dit que je dois toucher 8,42€ net par part.

Comment expliquer cette différence entre 9,08€ et 8,42€ ?

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[+2]    #144 02/08/2021 17h31

Membre (2020)
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BT2 disponible

La réponse à la question du dessus


Le trimestre a permis de purger les parts en attente de retrait de Eurofonciere2 Multimmobilier2 et Pierre Privilège et enregistrer 66M€ due aux nouvelles souscriptions.

TOP : 92.9 (+0.1)
TOF : 90.8 (+1.2)
Taux endettement : 19.59 (-1.91)

- Le dividende du trimestre de 9.09€ (comme au T1 et sur la base des 36.36€ annuel de 2020) est donc composé de 0.66€ de plus value suite à 3 cessions d’actifs, essentiellement des bureaux dans le le 16è pour 8.2M€ (34% de vacances) et des bureaux dans le 8è avec 0% de vacances pour 3.2M€

- Acquisition de 545m² de bureaux à Montparnasse pour 4.6M€

Sur les arbitrages, le 64 rue la Boétie était une acquisition remontant à 2002 (pour 0.518M€) qui a engendré plus de 2.5M€ de plus value, le fait de céder cet actif avec 0% de vacance peut interroger, il y a peut être de bonnes raisons mais ce n’est pas évoqué.
L’autre actif 8 rue Bellini avait également été acheté en 2002 (pour <2.2M€) et a engendré plus de 6M€ de plus value.

Connaissance très superficielle de la situation mais on peut se demander si ce n’est pas un autre artifice (liquider des biens avec plus value importante) pour tenter de maintenir le TDVM à un certain niveau

Dernière modification par Drystan (02/08/2021 17h42)

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#145 08/09/2021 15h55

Banni
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Salut,

Comme NicolasV en parlait sur le post Iroko, je reviens ici demander à ceux qui sont insiders ce qu’ils pensent de epargne fonciere ?

Je l’avais écarté lors de mes selections car cela fait plusieurs années qu’elle pioche dans le RAN pour servir un rendement correct.

Mais quel est le sentiment des insiders et des autres aussi ?

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#146 08/09/2021 22h16

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J’ai une question générique suite au post de Drystan. Je suis nu-propriétaire de cette SCPI. Je croyais avoir compris que les revenus issus de plus values étaient distribuées aux nu-propriétaires et non aux usufruitiers étant donné que ce type de bénéfice est lié à la valeur des murs et non à leur exploitation, et que l’on peut considérer que si le bien n’avait pas été vendu sa valeur aurait pu faire augmenter le prix de la part.

Est-ce le cas? Car pour ma part je n’ai rien reçu…

Edit: après recherche j’ai trouvé ce fil sur le sujet:
L’usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Dernière modification par BenBBB (08/09/2021 22h37)

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Favoris 1   [+4]    #147 09/09/2021 04h19

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L’attribution des plus-values immobilière d’une SCPI, à l’usufruitier ou au nu-propriétaire, est déterminé par les documents (la convention de démembrement par exemple, ou un renvoi à un article des statuts de la SCPI, ou autre chose) que vous avez signés lors de votre acquisition (de la NP ou de l’US).

Pour Epargne Foncière, vous avez du signer le document type de La Française intitulé "Annexe au bulletin de souscription de parts", qui stipule entre autre que "Les bénéfices distribués et les distributions éventuelles de plus-values immobilières réalisées par la SCPI sont versés à l’usufruitier", ce qui est limpide.

Votre raisonnement sur le fait que "ce type de bénéfice est lié à la valeur des murs et non à leur exploitation, et que l’on peut considérer que si le bien n’avait pas été vendu sa valeur aurait pu faire augmenter le prix de la part" ne tient pas en pratique pour pas mal de SCPI, qui répartissent chaque année (de manière assez arbitraire, et sans lien avec ce que l’exploitation génère vraiment) le montant distribué entre le résultat courant, le RAN (Report à Nouveau : le résultat courant mis en réserve) et/ou la RPV (Réserve de Plus Value : la somme des plus-values immobilières mises en réserve comptablement, parfois depuis de nombreuses années et pour des montant représentant plusieurs années de dividende).

Il est aussi intéressant de se renseigner sur qui (de l’usufruitier ou du nu-propriétaire) va payer la fiscalité sur les plus-values immobilières réalisées par la SCPI. En pratique, c’est la SCPI qui paie, pour le compte de ses associés (et c’est différent selon que l’associé est imposé à l’IR ou à l’IS), pour ensuite l’imputer sur ce qui est distribué aux associés, et ces montants figurent ensuite sur l’IFU annuel de l’associé. Je vous laisse creuser cet aspect.

Une majorité de SCPI procède comme Epargne Foncière (PV pour l’usufruitier), mais certaines font autrement. Ainsi, les SCPI de Corum distribuent la PV au nu-propriétaire, et d’ailleurs le font dès que la PV est générée (et pas des années après), et ne font pas de RAN non plus. Il existe d’autres SCPI qui font du RAN, qui traînent une RPV énorme, et distribue les PV au NP, même quand la distribution de PV est principalement faite pour pouvoir annoncer un plus gros RAN (comme ça plait tant à certains associés…).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #148 09/09/2021 10h57

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Il n’empêche qu’une distribution de réserves, qu’elle soit du RAN ou de plus-value (réalisée dans l’année ou antérieurement) se fait toujours au détriment du nu-propriétaire. Dans les deux cas cela impacte à la baisse les capitaux propres, donc la valeur réelle de la part.
Autant pour le RAN j’y trouve une certaine logique, puisque ce sont à la base des loyers non distribués (faisons abstraction de l’effet que les fusions de SCPI peuvent avoir in fine sur le RAN), autant pour les plus values, qu’elles soient récentes ou anciennes, je n’y voit aucune logique économique.
D’ailleurs après avoir fait des recherches sur le sujet en son temps, les textes législatifs prévoient par défaut que les PV reviennent au NP, mais il reste possible d’y déroger, par convention ou par disposition statutaire. De ce point de vue la loi est bien faite, et respecte la logique économique.
Sur une SCPI comme Epargne Foncière, la distribution de réserve est chronique sur les dernières années, et la clé de répartition ne me semble pas prendre en compte cette particularité. Elle me parait donc assez inintéressante en NP, bien plus en usufruit (sur ce seul critère).

Note : J’ai remarqué aussi que cette SCPI a pu réaliser des "transferts" de RPV vers le RAN. J’y voyais aussi au départ une simple manœuvre destiné à "gonfler" le RAN car rares sont les analyses qui appréhendent globalement les réserves, et beaucoup se contentent de regarder simplement le RAN. J’avais toutefois obtenu des explications et des arguments qui ont une certaine logique et qui s’entendent tout à fait, au delà de l’effet d’affichage.


Parrain Fortuneo : 13042518

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#149 09/09/2021 14h45

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Eh bien, si c’est la seule plus value qui est distribuée - et non le total d’une vente - cela rentre bien dans la distinction entre revenu et capital que vous faisiez vous-même ; la logique est alors respectée, non ?

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#150 09/09/2021 14h57

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Non, pas vraiment. A mon sens, si on compare avec un bien immobilier en location: d’une part il y a le loyer (usufruit) et d’autre part l’augmentation de la valeur intrinsèque du bien (nu-propriété).

Mais comme le fait valoir GBL, d’autres facteurs entrent en compte, et visiblement, seules certaines SCPI plus jeunes appliquent cette logique. J’imagine que les SCPI plus anciennes procèdent autrement, c’est à dire avec des mise en réserve, des re-distribution etc, parce que la demande de leurs associés était/est d’avoir un placement type livret avec une certaine stabilité.

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