Rudybnc : étude de cas immobilier (multi-investissements locatifs)

Rudybnc · #1

Bonjour à tous.

Voila je suis un jeune investisseur et je commence à penser à l’avenir.

Je suis détenteur de:

- Un bien en LMNP (réel )
- Un futur bien en LMNP, actuellement ma RP (si possible, l’exploiter en micro avec abattement à 50%?)
- Une SCI à l’IS (immeuble de rapport )

Je vais (malheureusement) finir par hériter d’une autre location nue et d’une location saisonnière.
Il faut malheureusement penser à l’avenir…

Jusqu’ici tout va bien car je m’y retrouve, mais je suis un peu perdu quand je penses à l’avenir et me demande comment je devrais déclarer ces nouveaux bien afin d’optimiser au mieux la fiscalité?

Sachant que le jour ou j’hériterai de ces bien l’immobilier deviendra mon activité principale…

Est-ce que je peux du coup cumuler les différentes activité de location ?
(exemple; jouer sur du LMNP au réel et du LMNP avec abattement ,en même temps tout en profitant de la location nue et en créant une activité spécifique à la courte durée… Tout cela en ayant une SCI )

Aïe j’ai le cerveau en ébullition …………….

Dernière modification par Rudybnc (24/01/2021 20h00)

Mots-clés : courte durée, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière)

Ernest · #2

Il faut raisonner en terme de personne, physique ou morale, et non en terme de biens. C’est donc la PP ou la PM qui perçoit les révenus qui est tenue de les déclarer.
Sachant que pour une même personne les régimes BIC sont exclusifs, donc soit micro, soit réel.

perecastor · #3

Il faudra surtout vous poser la question, le moment venu, si cela vaut le coup de conserver et exploiter ces biens plutôt que de les vendre.

Tout l’intérêt de faire un investissement locatif, c’est de l’acheter sous le prix du marché pour dégager une PV latente dès l’achat, choisir un emplacement tel que la gestion à distance sera possible, choisir un mode de location et donc une fiscalité adaptée à votre situation et vos objectifs, démarrer l’exploitation avec un max de charges / amortissement / intérêts d’emprunts déductibles pour adoucir la fiscalité…

Bref tout l’inverse d’un bien hérité dont l’exploitation sera nécessairement sous-optimale.

lachignolecorse · #4

Dans le cas de plusieurs meublés, il vous faut choisir l’option. C’est soit réel, soit micro, mais pas les deux.

La location nue et meublée sont 2 activités séparées (l’une relève des revenus fonciers, l’autre des BIC).

Le plus important est de faire l’état des lieux et déterminer la rentabilité, une fois cela fait, vous serez en mesure de définir votre stratégie et prendre des décisions

Rudybnc · #5

Ok pour le cumul d’activité donc ce n’est pas possible.
Savez vous où je peux trouver des écrits expliquant cela?

Pèrecastor, je comprend bien que l’intérêt d’un investissement est de cumuler toutes sortes de charges (ce que je fais moi même de mon coté).

Néanmoins vous êtes bien d’accord à un bien où il n’y a pas de crédit restera toujours quoi qu’il arrive plus intéressant financièrement?! Même si il n’est pas optimisé au maximum fiscalement…

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