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[+3]    #276 19/01/2021 17h01

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Je suis surpris par ce "comparatif" Larbinator qui - sur le principe est une excellente idée - mais en fin de compte n’est qu’un avis bien personnel, je dirais même sans vraiment d’objectivité, de votre vision de l’investissement en fonds immobilier.

Je m’explique :
Vous balayez les SCPI d’un revers de main en en listant uniquement les défauts (j’en déduis qu’elles n’auraient aucun avantage) mais faites un plaidoyer pour les SIIC, je vous invite à convaincre la myriade d’investisseurs rincés ces dernières années par certains investissements s’étant montrés bien hasardeux.
De la liquidité mais à quel prix => en vendant à 30% du prix acheté ? A ce compte là je vous informe que les SCPI sont tout aussi liquides.
Je ne parlerai pas des OPCI qui sont à mes yeux un gadget n’ayant aucun intérêt. Il faudrait qu’ils donnent accès à un patrimoine qualitatif qui ne serait pas disponible via d’autres fonds mais ce n’est pas le cas.
Vous concluez en conseillant (pardon, en proposant) l’achat d’un tracker immobilier, à l’encours ridicule, sans plus d’explications.

Je suis désolé de ce message qui n’est pas très sympathique alors que je suis persuadé que votre démarche est bienveillante et totalement désintéressée mais en fin de compte, je reste sur ma faim.
Je vous invite à développer certains points smile

Dernière modification par Surin (19/01/2021 17h04)


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#277 19/01/2021 17h18

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Larbinator vous conviendrez avec moi que si je devais vendre mes KLEPIERRE aujourd’hui, saisi d’un urgent besoin de liquidités, le fait de constater une "Forte décote actuellement sur l’ANR" ne me serait pas d’un grand secours, même intellectuel.

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Favoris 9    #278 19/01/2021 17h48

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Pour ma part, j’ai opté pour les REITs qui présentent de nombreux avantages, donc une liquidité importantes, des rendements attractifs et une fiscalité favorable.

Voici mes REITs, mREITs et CLO du moment. Ce portfolio m’assure un dividende annuel de $14935 soit environ $1244 par mois. La capital engagé est de $183,517 pour une valorisation à ce jour de $206,486. La rentabilité sur le capital engagé est donc de 8.13% et la rentabilité sur la valorisation actuelle est de 7.23%.

AGNC
AWP
BRT
CLNC
ECC
ESS
EQR
FRT
GEO
HTA
IRM
MAC
MPW
NLY
NNN
OHI
OXLC
SPG
STAG
VTR
WPC

Ce portfolio a été constitué progressivement sur l’année 2020 en profitant de très bonnes opportunités. Je pense que les REITs sont encore sous-évalués et que le gain en capital à venir est substantiel.

Quelques remarques:
- A noter que les REITs profitent d’une fiscalité favorable aux US depuis le new Tax Act de Donald J. Trump, mais cela ne risque de ne pas durer car Joseph Biden va sans doute dêmolire ces baisses d’impôts.
- Le COVID risque de changer la donne sur le REITs au-delà de la pandémie, c’est pourquoi je fais progressivement évoluer le portefeuille vers des foncières qui se focalisent sur appartements (BRT, ESS, EQR), medical offices & hospitals (MPW, HTA). Pour les Malls, que du premium (SPG, MAC) qui devrait fortement rebondir et profiter de la fermetures des malls de class B et C. J’ai aussi des prisons (GEO), paradoxalement (ou pas) les prisons ont souvent très fortement progressées sous les administrations démocrates.
- Les mREITs et CLO permettent sous reserve d’accepter un peu de risque d’augmenter le rendement du portefeuille.

Au plaisir de lire vos choix de REITs!

Dernière modification par TyrionLannister (19/01/2021 17h51)


A Lannister always pays his debt.

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#279 19/01/2021 18h42

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Tant que les gens ne ferons pas l’effort de comprendre réellement les différences entre les différents vecteurs "immobiliers", et seront seulement à la recherche du meilleur sur 1 ou 2 critères (toujours discutables) … pour trouver le meilleur placement, la discussion sur ce sujet ne progressera pas.

SCPI, OPCI, club deal ou SCI, SIIC côté en bourse, immobilier physique, ETF, … sont tous trés différents par nature et par essence. Et plutôt que de chercher à comparer, il faudrait réaliser qu’ils sont tous différents et ne s’opposent pas mais chacun d’eux peut trouver sa place et sa justification dans la constitution d’un patrimoine diversifié et équilibré.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#280 19/01/2021 21h01

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ISTP

Larbinator a écrit :

→ Faible liquidité surtout en période de krach

Avoir de la liquidité pour vendre à -60% (c’est le cas sur URW), je ne vois pas trop l’intérêt. D’ailleurs si je publiais ici un message pour vendre certaines parts de SCPI de gré à gré à -60% je suis sûr que je trouverais de la liquidité

Larbinator a écrit :

→ Pas de décote sur l’ANR (Actif Net Réévalué)

C’est plutôt bien quand vous voulez vendre vos parts non ?

Larbinator a écrit :

→ Fiscalité désavantageuse :

Il y a plein de moyens de l’optimiser. Certains ici ont des SCI très bien optimisées, d’autres ont de l’AV qui leur permet de réinvestir 100% des loyers dont ils n’ont pas besoin à date et qu’ils retireront avec une fiscalité plus douce lors de leur retraite etc etc.

Je n’ai pas l’impression que vous ayez fait un comparatif mais un plaidoyer…

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#281 19/01/2021 21h15

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Larbinator a écrit :

Je vous déconseille les SCPI pour plusieurs raisons
(…)
Les Foncières cotées en bourse, SIIC en France ou REIT dans les pays anglo-saxons, présentent de multiples avantages.

Votre message est instructif, et résume bien les différents avantages et inconvénients des supports, mais vos conclusions me semblent un peu trop générales.

Même si je pense qu’investir en ce moment dans les SCPI est en général une très mauvaise idée, l’investissement en soit en SCPI n’est pas forcément un mauvais calcul: tout dépend de beaucoup de facteurs, du support d’investissement (SCI familiale, statut fiscal, TMI, etc…), le choix du support d’investissement doit avant tout se faire globalement et selon une approche patrimoniale.

Ceci dit, à mon sens, c’est en ce moment la période pour faire des arbitrages entre ces supports. Personnellement je diminue mon exposition aux SCPI qui me paraissent sur-évaluées (j’ai la "chance" d’en détenir dans une AV, donc liquide) pour me recentrer sur les foncières. Quelque-soit l’évolution de l’immobilier dans le futur, cela me paraît gagnant.

Dernière modification par Flouzamax (19/01/2021 21h17)

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Favoris 1   [+3]    #282 27/05/2021 10h41

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bajb, le 09/02/2019 a écrit :

Mon expérience

Je fus conquis par les SCPI pour plusieurs raisons
- information plus facilement disponible (Bulletin Trimestriel dans le courrier) qui induit une illusion de maîtrise de l’information
- prix relativement stable qui induit illusion de la sécurité
- rendement assez élevé et stable
Je me disais que les 10% de frais n’étaient pas si importants dans une optique de très long terme.

Je souscris il y a environ une dizaine d’année en nue propriété n’ayant alors pas besoin de revenus. Je trouvais les foncières cotées trop typées "actions" avec des variations par trop exagérées.

Quant en est-il maintenant que le besoin de revenus approche ?

Je n’ai globalement pas perdu (ni vraiment gagné) d’argent car j’ai diversifié à outrance (environ 15 SCPI) mais sur certaines j’ai perdu (Atlantique Pierre), aurait pu perdre plus (Capiforce) et sur d’autres je ne sais pas comment cela va se dénouer (Crédit Mutuel Pierre)…
Ce qui est très perturbant c’est d’être coincé et de rester sans réelle information de la part de sociétés de gestion. Et je ne parle pas de l’obscurité de certains marchés secondaires (dont Surin parle dans un file).

Et clairement la fiscalité n’était pas et n’est toujours pas très favorable, c’est le moins que l’on puisse dire.

Mon choix actuel est de sortir de toutes mes SCPI. Pour aller vers des foncières mais pas que (cf. mon portefeuille).
- pour avoir des revenus plus élevés et moins fiscalisés
- pour être plus vigilant sur les résultats (l’apparente stabilité des SCPI s’apparente à celle du chêne face aux roseaux "foncières" lors de la tempête… ça tient jusqu’à ce ça casse !)
- pour me donner la possibilité d’être plus agile (même les 3% de frais sur mes actions japonaises me permettent d’être plus mobile… et je peux aller chez un courtier moins cher !)
- pour me donner la possibilité de mieux diversifier mes avoirs en termes de secteurs, devises, pays…
- il me semble qu’un actionnaire est in fine mieux protégé et informé en possédant une action.
- et si l’économie se casse la g….. je ne vois pas comment les SCPI pourraient y échapper

En conclusion (par nature personnelle) je pense que la SCPI est un produit essentiellement marketing qui donne une fausse impression de sécurité de par l’apparente stabilité des indicateurs que regarde l’investisseur lambda que j’étais (prix de la part, dividende…).

Je me cite et je confirme que mon opinion n’a pas bougé d’un iota.
Après avoir subit une baisse conséquente avec Crédit Mutuel Pierre 1 pour pouvoir en sortir, me voilà coincé avec Aestiam Pierre Rendement dont le marché secondaire est totalement déséquilibré.
Avec un ordre de vente enregistré en début d’année et si le trend actuel se maintient je ne suis pas près de revoir mes fonds.
Lorsque je souscrivis à Foncia Pierre Rendement en nue-propriété c’était une des stars du moment ! Star dont j’espère être sorti avant ma dernière échéance SCPI à savoir Epargne Foncière en mai 2023…


"Il ne faut pas voir les héros de la coulisse. Quand ils coïncident un moment avec leur légende c'est déjà beaucoup."

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Favoris 1    #283 27/05/2021 10h54

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L’intérêt des SCPI vs REIT c’est le levier du crédit et l’achat d’US/NP. Le reste les risques sont les mêmes. Certes, vous êtes bloqués sur Aestiam mais les actionnaires de URW ne sont pas forcément mieux lotis. Perte importante, coupe dividende mais c’est liquide.

Si vous avez des fonds, il faut mieux prendre des REIT à mon sens ou acheter de l’US/NP. Si pas de fond, les SCPI sont parfaites car financable a crédit. Le montage en SCI PP/US est assez intéressant du coup.
Perso, ça fait 5 ans que je détiens des SCPI et je n’ai pas à m’en plaindre. Certes je râle principalement lors de la déclaration d’impôt mais sinon ça roule même avec le Covid.

PS : j’ai de la PP et de US d’Aestiam Pierre Rendement mais diversifié avec le reste du portefeuille SCPI, l’impact est moindre. Et je n’ai plus aucune REIT alors que j’ai eu O, SPG, Gecina et URW (vendu pour placer le tout en PEA). Je reviendrai sur les REIT avec le cash que je pense investir dans ma SCI.

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Favoris 2    #284 27/05/2021 11h21

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Les SCPI permettent effectivement de bénéficier du levier ce qui à mon sens justifie leur achat. Néanmoins, les conditions de financement sont parfois prohibitives selon moi.

Malgré tout le cas Nard, si finançable, justifie la.prise de risque des SCPIs.

Néanmoins, Je rejoins votre avis sur les REIT et quand je vois que l’ETF EPRA sert un dividend yield de 3,6% sans frais d’entrée (c. 10% pour les scpi) et sans frottement fiscal car automatiquement réinvestit (vs 45% pour les SCPI en direct) cela fait tout de même réfléchir avec un diversification sans comme mesure avec les SCPIs

Dernière modification par Hgmm (27/05/2021 11h27)

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[+2]    #285 27/05/2021 11h23

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Je vous trouve bien optimiste sur les SCPI. Ce n’est pas parce que tout se passe bien avec depuis 5 ans que tout va bien se passer dans le futur. Il faut analyser les tenants et les aboutissants. Le marché secondaire d’Aestiam Pierre Rendement complètement bloqué (3.5 ans de délai de vente au rythme actuel!) est un exemple qui peut se généraliser. Le problème avec les SCPI à capital variable, c’est le risque systémique d’illiquidité en cas de gros retournement de marché.

Ce qui me fait peur sur les SCPI, c’est le profil des investisseurs. La plupart n’ont pas conscience des risques qu’ils encourent: ils sont persuadés que la valeur de part ne baissera jamais, que le rendement de 4 à 5% sera toujours là, qu’utiliser un levier d’emprunt au "chausse-pied" est un investissement de bon père de famille plutôt "pépère".

Je ne veux pas être un prophète de malheur, mais on n’est pas à l’abri d’un retournement de tendance dans les prochaines années. Le scénario, simpliste, est le suivant: COVID ⇒ télétravail ⇒ taux de vacance en hausse ⇒ loyers en baisse ⇒ rendements et valorisation des parts en baisse ⇒ décollecte nette (forcée via le levier d’emprunt ou par peur) ⇒ blocage marché secondaire ⇒ vente à la découpe ⇒ marché en baisse ⇒ …

Une fois enclenché, un cercle vicieux de défiance généralisé envers les SCPI en cas de baisse des rendements et de blocages du marché secondaire s’auto-entretien: le marché secondaire fonctionne grâce aux nouvelles collectes, qui peuvent s’assécher très rapidement en cas de défiance. Si on commence à voir apparaître des articles négatifs sur les SCPI dans la presse "main-stream", l’investisseur lambda risque de s’en détourner très rapidement (ce qui est déjà le cas depuis un an quand on analyse le carnet d’ordre des SCPI).

Personnellement, depuis un an j’ai lâché un gros lest sur mes parts de SCPI (quand c’est possible) pour racheter des foncières. Quand le vent aura bien tourné, je ne m’interdit pas de faire l’inverse. Mais j’estime à titre personnel qu’il y a beaucoup d’inconnues potentiellement dangereuses sur les SCPI dans les prochaines années.

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[+1]    #286 27/05/2021 12h07

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Kabal a écrit :

L’intérêt des SCPI vs REIT c’est le levier du crédit et l’achat d’US/NP. Le reste les risques sont les mêmes. Certes, vous êtes bloqués sur Aestiam mais les actionnaires de URW ne sont pas forcément mieux lotis.

Le levier du crédit ne doit pas faire oublier la nature même du véhicule utilisé. Et ce n’est pas parce qu’on emprunte à 1% que ca en fait par définition un bon investissement.
D’un autre côté, je vois passer sur le forum des taux d’emprunt de 2.5 ou 2.75% pour investir sur des Scpi, je suis circonspect.

Peut être qu’en ce moment, beaucoup de particuliers sont leurrés par les taux très bas et placent sans analyser le sous-jacent car l’argent est gratuit.

Les actionnaires d’URW qui ont accepté de prendre leurs pertes sont passés à autre chose et poursuivent leurs investissements. Ceux qui ont un capital bloqué en Scpi par un carnet d’ordre en leur défaveur subissent un coût d’opportunité et se retrouvent piégés et à la merci de la SDG (cela ne doit pas être psychologiquement agréable à vivre).


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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#287 27/05/2021 13h16

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Vous mettez le doigt où cela fait mal.

Avec URW on peut vendre (avoir vendu) à tout moment et pas forcément au plus bas… pour les SCPI en NP c’est un tunnel de plusieurs années, avec un rendement intéressant à terme "toutes choses étant égales par ailleurs"… sauf que depuis quelques années le "toutes choses…" est mis à mal !
Cela ne fonctionne pas à tous les coups !

J’ai commis une erreur fatale que je peux résumer ainsi : "j’ai échangé une dépense certaine contre des recettes à 10/15 ans… par essence incertaines".
Un investissement en action a en plus une fonctionnalité "escape" bien utile smile

Ceci dit si des aficionados des SCPI et en particulier de Aestiam France Rendement veulent mettre en pratique leurs convictions et ont envie d’acquérir 20 parts en Pleine Propriété cela peut se discuter smile


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#288 27/05/2021 14h00

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Vous sombrez dans la caricature, c’est dommage d’occulter les simples faits.
Un investissement en NP ne peut bien évidemment pas se comparer à un achat d’actions.
Il me semble que, pour l’instant, ceux qui l’auraient fait ne sont pas perdants ou si peu, ils perdent les frais ou une partie qui n’a pas pu être absorbée par les nombreuses hausses de prix de part successives sur cette SCPI en particulier. Personne n’a perdu 70 à 85% de son investissement contrairement à ceux qui auraient acheté URW au mauvais moment donc bon, évitons de comparer directement ces investissements qui n’ont rien à voir entre eux.

RadioInvest a écrit :

D’un autre côté, je vois passer sur le forum des taux d’emprunt de 2.5 ou 2.75% pour investir sur des Scpi, je suis circonspect.

Exact.
Je viens de lire dans le compte-rendu CS du RA de la SCPI Pierre Plus (page 47, non disponible en ligne) que l’objectif était d’investir à crédit dans des biens avec un différentiel de rendement "devant être d’au moins 200 points de base" soit 2%. Pour des SCPI rapportant 4% (et possiblement moins les prochaines années), il n’est pas assez avantageux de s’endetter à un taux supérieur à 1,5%.


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Favoris 1    #289 27/05/2021 14h01

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Flouzamax a écrit :

Je vous trouve bien optimiste sur les SCPI. Ce n’est pas parce que tout se passe bien avec depuis 5 ans que tout va bien se passer dans le futur. Il faut analyser les tenants et les aboutissants. Le marché secondaire d’Aestiam Pierre Rendement complètement bloqué (3.5 ans de délai de vente au rythme actuel!) est un exemple qui peut se généraliser. Le problème avec les SCPI à capital variable, c’est le risque systémique d’illiquidité en cas de gros retournement de marché.

Une fois enclenché, un cercle vicieux de défiance généralisé envers les SCPI en cas de baisse des rendements et de blocages du marché secondaire s’auto-entretien: le marché secondaire fonctionne grâce aux nouvelles collectes, qui peuvent s’assécher très rapidement en cas de défiance. Si on commence à voir apparaître des articles négatifs sur les SCPI dans la presse "main-stream", l’investisseur lambda risque de s’en détourner très rapidement (ce qui est déjà le cas depuis un an quand on analyse le carnet d’ordre des SCPI).

Je crois que celui qui connait l’avenir est déjà très riche. A part des gens comme Muddy Water qui peuvent influencer l’avenir et donc se rendre riche très rapidement, le reste du commun des mortels n’a aucune action sur le cours ni sur la tendance.

Pour les SCPI, les risques sont les mêmes que les REIT. Le cercle vicieux que vous décrivez est le même. Si on s’en tient à cela, il faut sortir du commerce et du bureau quelque soit le type d’investissement. Il reste des valeurs de logistique par exemple en SCPI ou en REIT.
Les REIT ont eu leur déconvenue et pour certaines ont ruiné leurs actionnaires. Mais les risques sont également d’être exposé avec des journées horribles. Je ne suis pas sur qu’on soit plus à l’aise lorsqu’on se réveille un matin à -70% parce qu’un mec à balancer un tweet. Genre S30 en ce moment. Donc bon, les REIT ont leur lot de nanard aussi et pas qu’un peu.

Perso, je ne connais pas l’avenir, les SCPI sont uniquement à crédit ou en US pour soutenir mon objectif qui est : ma SCI doit s’autofinancer. A part au démarrage, j’ai rien mis dans ma SCI. Depuis son ouverture, j’ai eu le Covid et les rendements continuent de remplir mon objectif.
Si j’avais du cash aujourd’hui, j’irai sans doute vers des actions mais pourquoi je me limiterai à des REIT du coup. CW8, titres vifs ou autres. Je ne suis pas "limité" à l’immobilier.
Le carnet d’ordre bloqué gêne uniquement ceux qui veulent vendre rapidement. Moi, j’ai des parts pour longtemps et elles sont destinés à rester dans ma SCI. Et si je dois alimenter ma SCI avec du cash, ce sera pour des REIT ou autres types d’actions en titres vifs.

Je ne suis pas plus aficionados des SCPI que des REIT ou autres. Je prends l’outil qui remplit mon objectif. Les SCPI remplissent l’objectif que je me suis fixé et je n’avais pas de cash à l’époque. Donc c’était ça ou rien. Et j’ai jugé que les SCPI remplissaient mon objectif mieux qu’un studio. J’y suis allé. Je suis bien chargé (500k€ en PP et 150k€ en US) mais depuis que j’ai du cash, j’ai acheté d’autres choses. Je ne fais plus que renouveler l’US avec le cash flow pour maintenir le montage.

@Bajb : si vous me les vendez à 1€ symbolique par part (je sais, je suis généreux !), je vous les prends sans problème. Votre problème est le même que le mien quand je prends de l’US. Vous avez pris de NP courte au mauvais moment. Il y a un risque plus élevé que ca capote et c’est le cas actuellement. Quand je prends de la US, j’essaie de me souvenir de ca aussi. Les TRI sont meilleurs à cours terme mais le risque que ca rate est plus élevé en cas de mauvaise nouvelle. Et encore vous, vous pouvez vendre la NP en attendant les 3 ans et encaissez les loyers au pire. En US, si ca capote, je suis bloqué avec l’actif.

Je ne publie pas mon portefeuille car ca n’a peu d’intérêt mais je ne suis pas un gagne gros. J’évite les coups depuis que j’ai compris que j’étais nul pour ca. Je me contente d’un rendement médiocre : CAC40 + ETF WORLD + SCPI. Passif et gagne petit. Je verrai ce que ca donne au bout du chemin.

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#290 27/05/2021 16h52

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Pour les SCPI, les risques sont les mêmes que les REIT. Le cercle vicieux que vous décrivez est le même.

Pas d’accord avec vous. La source du risque est la même, l’impact absolument pas. Une "grosse correction" sur l’immobilier a deux impacts différents:
— Sur les REIT, une correction immédiate du cours de l’action, entraînant des moins-values. L’investisseur garde les mains libres: il peut faire le dos rond en attendant des jours meilleurs (le cours de beaucoup de foncières est remonté rapidement, dans un temps assez court au final), soit revendre et se placer ailleurs (ce qui permet également de pouvoir jouer sur son imposition en prenant des MV). Le marché est transparent, on a un feedback immédiat.
— Sur les SCPI, un marché secondaire potentiellement bloqué. L’investisseur n’a pas le choix. En théorie il peut récupérer ses billes presque sans perte, en réalité il devra attendre. Combien de temps? Le problème ici c’est que l’on ne lui laisse pas le choix. Pour certains profils avec un levier d’emprunt et des situations financières délicates, cela peut-être mortifère.

Quand je vois sur ce forum des personnes qui souhaitent prendre des prêts personnels à des taux élevés, (potentiellement en mentant à leur banquier pour faire passer le dossier au forceps), tout ça pour investir dans des SCPI au même prix qu’en 2019, j’ai un peu peur du résultat. Je ne sais pas dans quelle mesure ces personnes sachent vraiment quels risques potentiels ils prennent. Comment réagiront ces investisseurs si dans les 2 ou 3 années qui viennent on a des baisses notables de rendement (impactant leur capacité de remboursement) et de prix de part (impactant le moral et le collatéral vis-à-vis de la banque)?

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#291 27/05/2021 17h13

Membre (2011)
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Vous comparez deux scénarios mais pas dans les mêmes conditions. L’une avec crédit et une sans. 
Une personne qui utilise la marge sur ces REIT va devoir faire face à l’appel de marge et ce sera délicat pour lui aussi.
Une personne qui a des SCPI sans crédit, l’attente est moins grave. D’ailleurs s’en apercevra t’il seulement vu les longues durées de détention de ces actifs. GbL disait que c’était vendu par les héritiers en général.

Je ne minimise pas les risques ni le fait que c’est moins liquide. C’est un fait. Des situations de blocage sont possibles. Une crise de l’immobilier l’est aussi.

Je ne crois pas qu’on puisse dire qu’on comprends le risque qu’on prend en investissant en action non plus. Les actionnaires de URW ne pouvait pas imaginer ce qu’il allait arriver avec le covid. Ni ceux de S30 ou ceux de Intu Properties, ni ARCP ni SEARS. Combien sont dégoûtés de la bourse après avoir voulu tenter un coup et avoir perdu (cf. Les présentations des nouveaux dont une partie ne veulent pas car bourse = casino, bourse = j’ai déjà perdu dans le passé). 

Le risque c’est tout perdre pour tous les actifs. On peut tenter de sauver les meubles mais le risque est celui llà

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#292 27/05/2021 17h15

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Bonjour, un argument en faveur des SCPI:

Que l’on achète aujourd’hui ou que l’on gère un portefeuille de SCPI acquis disons il y a 20 ans, il convient de suivre l’évolution de la société, des sociétés de gestion, de la fiscalité et de l’économie.

- En allégeant le commerce et le bureau au profit de la santé et de l’hébergement au sens large (même si ponctuellement les hôtels souffrent - mais pas les campings-).
- En utilisant la fiscalité des SCPI investissant hors de France.

S’agissant du cas de Pierre Rendement, le départ de Danièle Main-de-fer-dans-un-gant-de-velours a eu pour moi valeur de signal d’une retraite à vite mettre en œuvre.

Dernière modification par Hadrumetum (27/05/2021 17h19)

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[+1 / -1]    #293 27/05/2021 18h19

Membre (2021)
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Un REIT n’a pas à rembourser ses actions. Une SCPI doit pouvoir rembourser ses parts. En cas de rachat généralisé, cela a un impact sur la stabilité du marché et les autres investisseurs, car cela oblige la SCPI à se vendre à la découpe, potentiellement à de mauvaises conditions car au mauvais moment. Dans un REIT, le management peut au contraire récupérer les morceaux et investir quand c’est le bon moment. En cas de gros retournement de marché, je parierais plus sur la capacité des foncières à placer leurs pions (ce qu’elles font d’ailleurs en partie en ce moment).

Ce qui m’inquiète dans cette histoire, c’est la différence de perceptions des risques. Si vous demandez à n’importe quel investisseur en actions si il peut perdre de la valorisation, il va vous dire oui. Demandez la même chose à un investisseur en SCPI, beaucoup sont persuadés du contraire.

Ce comportement induit un risque systémique de "bank run" en cas de mauvaise nouvelles à suivre pendant quelques années, un scénario un peu du type de ce qu’il s’est passé dans les années 1990 (même si il faut se méfier de toute comparaison).

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#294 27/05/2021 20h47

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ISTP

Pierre Rendement a versé 3,4% en pleine année Covid et devrait verser 3,8% cette année. Vous n’avez donc pas perdu votre "rente". Celle-ci a, un peu, baissé. Les actionnaires de URW eux, n’ont pas vu de dividende et verront le prochain en actions.

Quant au prix de la part il a un peu baissé mais pas tant que ça pour qui détient des parts depuis 2016.

Est-ce si catastrophique ? Comparé au cours d’URW aujourd’hui, sans parler de celui d’URW en septembre 2020…

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#295 27/05/2021 20h53

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Flouzamax a écrit :

Une SCPI doit pouvoir rembourser ses parts.

Pas vraiment.
Où donc avez vous vu ça ?
En tout cas pas dans le Comofi (Code monétaire et financier) qui réglemente les SCPI (et donc s’impose à toutes les SCPI), et je doute que ça figure dans les statuts d’une quelconque SCPI.

La seule obligation, c’est qu’une SCPI doit proposer à l’AG une résolution pour créer un fond de remboursement s’il y a beaucoup de parts en vente (10% des parts me semble-t-il) sans acheteurs en face depuis longtemps (18 mois me semble-t-il). Mais rien n’oblige l’AG à adopter cette résolution, ni à doter généreusement le fond de remboursement (de cash qui sera issu de la trésorerie de la SCPI, venant par exemple des loyers ou du produits de cessions ou d’emprunts). Et les parts que ce fond rachètera (pour les annuler) le seront à un prix généralement bien inférieur au prix proposé pour les parts achetées par un autre acheteur de parts.

Donc on est très loin d’une obligation de remboursement : il faut un vote positif de l’AG, généralement après un délai long sans assez acheteurs de parts, et beaucoup de parts en vente, avant qu’un nombre limité de parts ne puissent être "remboursées" à un prix dégradé…
La SCPI ne va en aucun cas se retrouver "obligée de brader son patrimoine au pire moment", sauf si l’AG le décide (et d’ailleurs l’AG peut aussi décider, même en l’absence de problele de liquidité sur les parts, de liquider la SCPI, tout comme l’AG d’une REIT peut décider de liquider la REIT !).

A noter qu’un REIT peut lui aussi décider de racheter un certain nombre de ses actions pour les annuler (en particulier si le management considère que c’est une bonne manière d’utiliser sa trésorerie) !


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#296 27/05/2021 20h59

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Sauf que les actionnaires d’URW ont pu et peuvent sortir quand ils le désirent, prendre leur perte et passer à autre chose. Comparer cela avec un véhicule bloqué et à échéance inconnue ne me semble pas pertinent.

Et en prenant des références temporelles qui arrangent on peut tout prouver !)

La perte fait partie de ma culture et ce à quoi je m’attends quand j’investis. L’absence de liquidité (certes connue dès l’achat, donc je ne blâme que moi, mais sans imaginer que cela pouvait prendre ces proportions) non.

Pour le moment et pour environ 3 ans je suis titulaire d’une rente d’un PERP acquis avec 10% de frais d’entrée et sans déduction fiscale smile.
Franchement cela ne me fait pas rêver !

Dernière modification par bajb (27/05/2021 22h00)


"Il ne faut pas voir les héros de la coulisse. Quand ils coïncident un moment avec leur légende c'est déjà beaucoup."

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#297 28/05/2021 21h02

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GoodbyLenine, le 27/05/2021 a écrit :

Flouzamax a écrit :

Une SCPI doit pouvoir rembourser ses parts.

Pas vraiment. Où donc avez vous vu ça ?

Pas dans le sens où vous l’entendez. Il faut lire ici "doit pouvoir" comme une entreprise "doit pouvoir" payer des dividendes. Aucun des deux n’a d’obligation légale de le faire, je suis bien d’accord, mais si l’un des deux est dans l’impossibilité de le faire, l’investissement est caduc. Un placement avec lequel on ne peut pas récupérer ses billes n’attirera aucun investisseur! Donc oui, un investisseur doit pouvoir récupérer son investissement dans une SCPI à un moment donné, même si la collecte se tarie. Imaginez le scandale et les gros titres dans les journaux si les rachats de nombreuses SCPI sont bloqués pendant plusieurs années… L’AG fait ce qu’elle veut, mais dans une certaine limite.

Et c’est là d’ailleurs la grosse différence entre une SCPI et une foncière: si personne ne souhaite investir dans une foncière ou une entreprise classique, le cours de l’action baisse jusqu’à ce que le cours deviennent suffisamment bon marché pour attirer du monde, car le rendement va mécaniquement monter. Avec une SCPI ce mécanisme auto-stabilisateur n’existe pas, ou très en retard et progressif. En cas de retournement de marché (décollecte continue sur plusieurs années), j’ai des doutes sur la capacité des SCPI à pouvoir gérer correctement une réduction de voilure. Bloquer les rachats sur plusieurs années serait dévastateur en terme d’image pour les SCPI en général.

Pour moi les SCPI ont fait leur preuve tant que tout va bien et que la collecte est positive. On n’a jamais trop bien su comment elles pouvaient se comporter si la vapeur s’inverse (ou en fait si: dans les années 90, et on a vu le résultat: une décennie de défiance et de déconvenue pour de nombreux particuliers).

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[+4]    #298 31/05/2021 22h58

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eCi-dessous le marché des parts au 31mars 2021 des principales SCPI a capital variable.



Il n’y en a que 4 sur les 32 qui sont bloquées, mais quand le marché est grippé c’est pour longtemps!

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#299 01/06/2021 00h41

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Il vous manque Credit Mut Pierre 1, Patrimmo Commerce

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#300 01/06/2021 13h38

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Un avantage non mentionné pour les SCPI est qu’elles vous envoient des revenus visibles dans votre déclaration d’impôts, ce qui permet d’accroître la capacité d’emprunt (argument valable pour un placement comptant). Les revenus des foncières côtées sont des dividendes et ne sont pas pris en compte par les banquiers pour un crédit.

Je comprends l’opposition REIT / SCPI même si personnellement je préfère, quitte à investir en actions, choisir un ETF World. Les REIT donnent un biais de familiarité aux investisseurs avec le côté immobilier qui rassure et fait oublier que ce sont des placements purs actions avec toute la volatilité que cela engendre. Personnellement j’avais du Klépierre acheté à 33 €, je trouve que j’ai payé un peu cher la liquidité. J’avais acheté pour le côté dividende et absence de frais, je ne referais plus cette erreur.

Sinon pour les SCPI à capital variable, je me demande dans quelle mesure elles ne pourraient pas voir leur capital fermé en cas de crise longue durée sur la liquidité. Les parts s’échangeraient alors sur un marché secondaire, ce qui permettrait de revenir sur une valeur de marché assurant de la liquidité. Certes, ça ne reviendrait pas à la liquidité offerte par une cotation continue des REIT mais ça serait pas mal. Je ne suis pas aussi négatif quant à la SCPI, les avis me semblent un peu trop tranchés.

Dernière modification par Basquilest (01/06/2021 13h39)

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