LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

Antesite, le 21/12/2020 a écrit :

On s’attendait que l’état rabote de plus en plus cette "niche fiscale" qu’est la location meublée, ça se concrétise peu à peu, l’étau se resserre.

Apres avoir survolé le sujet, je ne vois pas en quoi l’état est "responsable" de ce changement qui a été initié suite à la question 2017-689 QPC posée par un certain Gabriel S.

Je ne sais pas si ce monsieur avait conscience que sa question (suppression d’une condition au statut de lmp) allait avoir tant de conséquences sur le lmnp.

En prenant un peu de recul, il me semble que cela fait 3 ans que l’on en parle et que la sentence se dessinait au fil du temps.

De plus, il faut rappeler que cela touche   les bailleurs qui ont des recettes supérieures à leurs revenus (salaires), ce qui n’est pas une situation "normale" pour une activité NON professionnelle.

Et n’oublions pas que le statut lmp ouvre droit à quelques avantages non négligeables. Ceux qui "basculent" en lmp doivent revoir leur stratégie pour profiter de ces avantages.

Petit récapitulatif de la situation :
I) Suite à une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), le Conseil Constitutionnel a invalidé la condition d’inscription au RCS qui était l’une des trois conditions pour être LMP. Réf : décision publiée le 8-2-2018 n° 2017-689 QPC.
La décision du CC relève notamment :

l’article L. 123-1 du code de commerce prévoit que seules peuvent être inscrites au registre du commerce et des sociétés les personnes physiques "ayant la qualité de commerçant", laquelle est, en vertu de l’article L. 121-1 du même code, conférée à "ceux qui exercent des actes de commerce…". Dès lors, en subordonnant le bénéfice de l’exonération à une condition spécifique aux commerçants, alors même que l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du même code, le législateur ne s’est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé.
Par conséquent, les dispositions contestées méconnaissent le principe d’égalité devant les charges publiques.

On voit que, au passage, le conseil constitutionnel confirme la nature civile de l’activité de location meublée ; cette activité étant néanmoins imposée comme une activité commerciale, du fait de l’"indépendance du droit fiscal".

II) Il a fallu ensuite presque deux ans pour que la loi fiscale soit mise en cohérence. La décision du CC visait le VII de l’article 151 septies du CGI, mais celui-ci était abrogé depuis longtemps. Celui qui restait incohérent avec cette décision, c’est l’article 155 du CGI qui définit les conditions du LMP, et plus particulièrement le fameux 1° du 2 du IV de l’article 155 :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel

Il a été abrogé au 1er janvier 2020 par la loi 2019-1479 du 28/12/19. A l’issue de cette correction, ce 2 du IV de l’article 155 se présente ainsi :

2. L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

1° (Abrogé)

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

III) Restait le problème de l’incohérence du 6° de l’article 611-1 du code de la sécurité sociale, qui liste les personnes concernées par le régime des travailleurs indépendants, et qui renvoyait vers le 1° du 2 du IV de l’article 155 alors que ce dernier est abrogé comme on l’a vu précédemment.
C’est désormais corrigé suite à la loi de financement pour la sécurité sociale n°202-1576 du 14/12/20. Cet article ressort ainsi :

6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 5° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ;

Autrement dit :
- si location meublée de courte durée, vous cotisez au régime social des indépendants dès 23000 € de recettes
- si location meublée à l’année, vous cotisez si vous remplissez les conditions du LMP (recettes > 23000 € et > autres revenus d’activité du foyer fiscal).
(Entrée en vigueur : 01/01/2021.)

De plus, un décret est attendu qui devrait préciser que :
-  lorsque le bien immobilier est détenu par plusieurs personnes, les revenus sont répartis au pro-rata de leurs parts
-  lorsque le bien appartient à une personne morale et notamment une SCI, il n’y a pas d’obligation d’affiliation (cela dit, vu que la SCI ne peut faire de location meublée au-delà de 10 % de son chiffre d’affaires sauf à être à l’IS, et vu qu’à l’IS c’est la société qui est imposée, et donc l’associé ne risque évidemment pas de voir les revenus être répercutés vers lui sous forme de BIC… de toute évidence l’associé d’une SCI IS pratiquant la location meublée n’est pas concerné par ces dispositions).

IV) Dernier point : Les loueurs de meublés de courte durée qui se retrouvent ainsi à cotiser peuvent opter, lors de leur affiliation, au régime général, à condition de ne pas dépasser 72600 € de recettes annuelles. Cette possibilité est mentionnée au 6° de l’article 611-1 du CSS, suscité, et au 35° de l’article 311-3 du CSS. Ce nouveau seuil, en légère baisse par rapport aux seuils précédents, découle de cette loi du 14/12 (c’est désormais le seuil du premier alinéa du 1 de l’article 102 ter du CGI). Entrée en vigueur : 01/01/2021.
Il semblerait que cette possibilité d’option n’est ouverte qu’aux loueurs de courte durée ; relisez le 6° du 611-1 : l’option n’est citée que pour les locations de courte durée.

Sources : les différentes lois et textes cités + petite aide du feuillet rapide fiscal social 52/20 des Editions Francis Lefebvre consacré à la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021.

Dernière modification par Bernard2K (22/12/2020 14h03)

Bonjour,

Comme nombre d’entre nous ici j’étudie les différentes pistes qui me permettraient d’échapper au statut LMP. L’une d’elle est l’arbitrage de l’un de mes biens.

Ma question est la suivante: l’exonération d’impôt sur la plus value en cas de réemplois des fonds dans les 2 ans pour l’achat d’une RP s’applique-t-elle à un bien loué en LMP? (RFPI - Plus-values immobilières - Exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale | bofip.impots.gouv.fr)

Dans la mesure où le patrimoine lié à une location LMP ne fait par exemple pas partie de la base IFI je m’interroge…

Bonjour à tous, je suis en limite de bascule LMNP vers LMP comme beaucoup d’autres… La solution serait de vendre un de mes biens mais je souhaite les conserver car ils ont un potentiel de plus-value et ils sont près de chez moi, donc plus faciles à gérer.
Je me posais la question de créer une sci à l’is pour m’en racheter un puis peut-être deux. Ça me permettrait de dégager de la trésorerie, de conserver le bien et de mettre en place une stratégie de succession pour mon enfant unique. Et donc de rester LMNP pour le reste. Qu’en pensez-vous ? Est-ce que quelqu’un à déjà fait ce type de choix? Ou équivalent ? Je reste ouvert à toutes suggestions..
Si c’est faisable Est-ce possible de garder les locataires en place? Y-a-t-il des pièges à éviter, des choses à prévoir ?
Merci pour vos réponses

Dernière modification par Zepoulp (04/01/2021 05h49)