Malop75 [95] : étude de cas immobilier (premier investissement LMNP)

malop75 · #1

Bonjour à tous,

je viens vous faire part de mon projet d’investissement (le premier). JE suis preneur de tous conseil susceptible de m’aider pour bien réussir et ne pas faire d’erreurs. On parle bien d’un projet qui n’est pas encore fixe, pas d’achat effectué pour le moment.

VOTRE PROFIL

- Jeune salarié CDI 25 ans, 33000/mois, 30% (TMI)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptable : Moyenne
- Fiscales : Moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : avancé
- Sociales : Avancé
- Temps disponible : Moyen

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Résidentiel, appartement (T2), Immeuble
- Année de construction: 1970
- Immeuble de 3 étages, 40m², ascenseur
- Inhabité
- Syndic professionnel
- Chauffage collectif
- Volets isolants
- Compteurs d’eau et d’électricité commun
- Décoration: moderne

LOCALISATION DU BIEN

- 95, Cergy
- Centre-ville, RER A, Commerce, Port…
- Beaucoup d’emploi et surtout pourquoi d’université
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Peut être car la ville est en constante évolution

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire: 140 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: Location meublé, T2, (Je ne trouve pas vraiment de loyer HC en meublé pour me basé, je dirais 650 € ?)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation= Pas de délégation

- Travaux immédiats = Rafraichissement (3/4k€ max)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.= RAS
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) = RAS
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) = RAS
- Meuble : 5000€(Raisonnable ?)

- Taxe foncière hors TEOM : 1 000 €

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
600x12/150000= 4.68%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
=3.38%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport = Uniquement Notaire / dossier = environ 10 000€
- Type de crédit : amortissable, in fine
- Taux du crédit avec assurance : 1.5
- Durée du crédit 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée (BIC réel LMNP)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI:
2.3%
- Cash flow positif ou négatif ? Positif (légèrement)

Concernant ce projet, peut être que des chiffres ne sont pas juste, je vous laisse me guider aussi.

Merci par avance

Mots-clés : immobilier, investir, location

Range19 · #2

Bonjour,
Ce type d’immeuble a un inconvénient majeur : la période de construction ; la plupart sont des passoires thermiques et il y a des travaux de maintenance quasi permanents.
Il faut surveiller de près le DPE et les charges réelles qui peuvent impacter fortement le niveau des loyers nettes.
Détaillez aussi les niveaux de consommations eau chaude eau froide et le prix du m3. Il m’est arrivé de manquer d’attention en achetant sur succession. La consommation d’eau était de 0 sur 3 ans. En ajoutant l’eau on augmentait les charges de près de 500 euros par an.

amoilyon · #3

malop75 a écrit :
- Jeune salarié CDI 25 ans, 33000/mois, 30% (TMI)

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
=3.38%

Joli salaire 😉

Pour une rentabilité si faible, avec beaucoup de "peut etre" dans votre presentation (loyer, potentiel de plus value à la revente…), je ne suis pas convaincue.

Qu’est-ce qui vous attire dans ce projet ?

Vous indiquez avoir un niveau avancé dans les travaux et vous choisissez un bien sans travaux.
Pourquoi ne pas miser sur vos points forts pour augmenter la rentabilité de votre premier investissement ?

Niouniours · #4

Bonjour malop75,

J’ai peu d’expérience en investissement immobilier, mais le seul projet que j’ai réalisé jusqu’à maintenant étant similaire au vôtre, je me permets ce quelques remarques:

- Le rendement attendu me parait trop faible pour que l’affaire soit vraiment intéressante. Je vous conseillerai de passer plus de temps à éplucher la bonne affaire, ou bien négocier celle-ci.

- Le loyer de 650€ pour un T2 refait à neuf près du RER et en centre-ville me parait sous-estimé (ce qui est un bon réflexe pour éviter de se planter, mais ça peut effrayer les forumeurs qui viennent donner leur avis). Après 2 minutes de recherches sur SeLoger, 750HC me paraitrait une attendre raisonnable tout en étant moins pessimiste.

- 5000€ pour les meubles me parait raisonnable. Une bonne façon d’affiner ce budget : sortez la liste des meubles obligatoire, allez sur le site d’une grand enseigne suédoise et faites un panier. Cela dépend aussi si vous souhaitez faire du "tout confort", mais personnellement je préfère mettre le minimum, et laisser le locataire compléter selon ses envies.

- Vous n’indiquez aucun travaux à 10 ans pour un immeuble de 1970, cela a très peu chance d’arriver, prévoyez quelque chose…

Pour information, ma seule expérience (que je considère comme très chanceuse) est un studio de 20m² dans le 92, acheté 100 000 et loué 750HC. Alors forcément, quand je vois vos chiffres, je me dis que vous pouvez trouver quelque chose qui tirera la rentabilité un peu plus haut.

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