Portefeuille d'usufruit de SCPI de Politok

Politok · #1

Bonjour à tous

Suivant l’exemple d’Adrien55, je partage mon expérience de gestion d’un portefeuille de SCPI détenues exclusivement en usufruit, dans une société à l’IS.

Quelques considérations préalables :

- l’enveloppe mobilisée : 188 k€

- pas d’emprunt, seule la trésorerie de l’entreprise est mobilisée

- la nue-propriété est détenue : soit dans une SCI familiale à l’IR, soit par des tiers. Le choix est fait au cas par cas selon la qualité des produits, les quotes-parts NP/US, et … la disponibilité effective de contreparties en NP.

- deux paramètres viennent mécaniquement plomber la rentabilité des produits et privilégier une détention longue :
> le délai de jouissance, compris entre 3 et 6 mois
> les frais de souscription (entre 9 et 12% TTC)
Pour neutraliser leurs effets, j’ai choisi uniquement des durées de démembrement comprises entre 5 et 10 ans.

- le DVM a été estimé à partir des distributions réelles de 2020, dites levier car calculées par rapport au montant de l’US et non de la pleine propriété de la SCPI. C’est ce qui explique que le "DVM équivalent" est calculé à partir du levier de distribution, et non l’inverse. Cette référence prise en année covid devrait, espérons le, constituer un scénario pessimiste.

- deux titres très impactés par le covid viennent méchamment plomber la performance d’ensemble : Atream Hôtels et Cap’Hebergimmo. J’ai conservé dans les simulations des hypothèses très défavorables pour ces deux titres, y compris sur une durée de 8-9 ans. Elles seront réactualisées quand on y verra plus clair.

- les résultats sont présentés par recalcul du TRI brut sur chacun des produits, et par un calcul de TRI net tenant compte de la fiscalité (IS 15%) et de l’amortissement des titres (100% des titres sont amortissables sur la durée de détention et viennent donc réduire le bénéfice imposable).

Si le scénario se vérifie dans la durée, le portefeuille génèrera une rentabilité nette (après IS) de 4.45%.

Dernière modification par Politok (01/01/2021 15h30)

Mots-clés : démembrement, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit

Wounka · #2

Bonjour,

Quel est la différence entre total atemporel et scénario temporel?

Dans votre calcul de l’IS avez vous bien tenu compte du fait que les revenus étrangers sont déjà imposés dans les pays d’origine et génèrent un crédit d’impôt.

Politok · #3

Bonjour Wounka

Le total atemporel est une extrapolation : il est calculé comme si tous les investissements étaient déclenchés à la même date et s’intéresse à la rentabilité sur les années communes des lignes, soit 5 ans (donc le TRI des produits sur 10 ans est réutilisé à l’identique sur la durée de 5 ans).

Le total temporel tient compte de la réalité des flux financiers sur la période de 10 ans.

Considérant les crédits d’IS issus des revenus déjà imposés à l’étranger, je n’en tiens pas compte car l’information est difficilement consolidable. Mais vous avez raison, cela devrait améliorer légèrement la rentabilité globale (l’exposition étrangère du portefeuille est limitée).

GoodbyLenine · #4

Pourriez-vous décrire ce que cet investissement est devenu.

Pour ma part, je n’aurais jamais investi dans de l’usufruit de SCPI avec un tel objectif de rendement.

Quand je me suis lancé la dedans, en 2010, le TRI visé, dans l’hypothèse où la SCPI maintenait le montant de ses distributions (ce qui n’était pas réaliste pour certaines SCPI), était proche de 10%. Fin 2019, on avoisinait 8%, ce qui faisait ressortir un écart avec les taux (d’emprunt immo 10-15ans que jai obtenus "bien plus chers" alors que des emprunts pour RP, ou l’euribor de durée similaire à la durée moyenne de retour du cash soit 50-60% de la durée de l’usufruit) assez similaire à celui de 2010.

A présent, le TRI (et encore plus l’écart avec les taux) est moindre, et la visibilité (sur les perspectives des SCPI) limitée (, et l’emprunt innaccessible), au point que je ne fais presque plus d’investissement de ce type (je préfère les perspectives des foncières, assez décotées).

Politok · #5

A la vue du faible nombre de retours, je me demandais si les IH s’intéressaient à ce type d’investissement.

Où en est-on 30 mois après ? Evolution favorable, la crise du COVID a été bien absorbée par la plupart des SCPI (hormis trois qui tirent encore la langue).

Le TRI net (après IS) moyen constaté est monté au dessus de 6%.

A noter : les derniers investissements s’avèrent plus qualitatifs pour de l’usufruit, avec un fonds de portefeuille récent et un très bon taux d’occupation (et donc des loyers réguliers et soutenus).

sanvio · #6

Bonjour, utilisez-vous les formules détaillées par GBL en 2018 ?

Par exemple, pour Pierval Santé 5 ans 20%, j’obtiens un TRI de 9,83% compte tenu des conditions actuelles (rendement net à 4,60%) et en prenant en compte l’amortissement avec un IS de 25% (TRI de 7,88% avec amortissement sur un IS à 15%).

Cependant, cette estimation ne tient pas compte de la récente hausse du prix de la part, qui augmente le rendement réel en usufruit (car vous ne gagnez pas 4,60% sur 204 €, mais un montant en euros rapporté à 200 €), car c’est le montant en euros qui importe pour l’usufruitier.

Au plaisir de vous lire.

Politok · #7

Le rendement réel de la SCPI est différent de celui projeté au moment de l’achat.

Le TRI indiqué est celui effectivement constaté sur la période allant de la date d’acquisition jusqu’au 31/05/2023.

Il tient compte des délais de jouissance, des retards de paiement (ça arrive), des montants différents d’un trimestre à l’autre, des versements exceptionnels parfois versés lorsque des plus-value de cession sont versées à l’usufruitier (cela arrive aussi).

Le TRI net (6.09%) tient compte de l’IS et de l’amortissement. Le TRI brut (6.68%) n’en tient pas compte.

Dernière modification par Politok (22/06/2023 14h38)

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