Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

Les recommandations du HCSF pénalisent tant les primo-accédants que les investisseurs.
Pouvez-vous nous faire part de votre retour d’expérience sur vos demandes de financement? Avez-vous reporté vos projets d’investissement au vu de ce contexte? De mon côté, j’ai comme projet d’acheter une maison (RP) et louer en meublée notre logement actuel.
@ Gunday j’ai bien noté que la relation bancaire est la clé de voûte. Néanmoins, quels étaient vos autres arguments pour convaincre votre banque

Dernière modification par Amcr (13/11/2020 22h52)

@Caribou56 : Votre checklist est intéressante, c’est exactement ce que j’essaie de faire pour mon projet de restructuration de dette.

Actuellement j’ai 3 prêts immo sur 15 ans, et 4 prêts travaux avec des échéances allant de 3 à 7 ans. Je veux profiter d’être redevenu salarié en CDI (check 1) pour faire racheter le crédit de mon ancienne RP et les 2 prêts travaux qui y sont adossés, les regrouper et rouler tout ça sur 18 ans (merci Philippe30 pour le conseil sur cette durée plus intéressante).

Cette fois-ci je joue le jeu, j’ai donné les informations de tous mes comptes bancaires et je transfère tout chez eux (check 4) : les assurances, le PEA, le PEA/PME et le CTO (check 3) avec un total de 100k€ investis (check 2).

Je ne manquerais donc pas de faire un petit retour, souhaitez-moi bonne chance

La question est aujourd’hui plutôt à mon sens : est il pertinent d’accumuler le maximum de biens ?
La déflation se met en place donc compliqué certainement dans les années à venir de réévaluer les loyers, le prix des biens immobiliers n’ augmentera pas, la taxe foncière va certainement fortement augmenter (pour palier en partie l’arrêt de la taxe d’habitation)….
A méditer en intégrant tous ces points….

Dernière modification par Oli34 (17/12/2020 13h20)

@Oli : Vous avez raison de vous poser la question, mais tort selon moi d’essayer d’y répondre

Même les plus grands économistes sont en désaccord sur ce que réserve l’avenir, s’il y aura déflation, (hyper)inflation, stagflation… donc à notre petite échelle, baser notre stratégie sur une de ces hypothèses revient à faire un pari basé sur le hasard, rien de plus.

Ceci étant dit, l’accumulation de biens immobiliers locatifs par un endettement massif et complètement décorrélé de la capacité de remboursement de l’emprunteur (hors loyers), est de moins en moins possible compte tenu des contraintes imposées par le HCSF. Et à mon avis ce n’est pas une mauvaise chose. Celui qui accumule les biens, en particulier à grosse rentabilité et donc grosse prise de risque, devient de facto un chef d’entreprise. Le niveau de risque n’a alors plus rien à avoir avec le simple investisseur immobilier qui achète quelques biens patrimoniaux en prévision de la retraite, et les banques ont bien raison d’être prudentes.

Bonjour,

Petit retour sur mon rendez vous avec ma conseillère(directrice d’agence),elle reste sur l’ancien calcul ,avec les mêmes règles qu’auparavant ,a savoir qu’elle ne retient que 70 % des loyers.

Mon "expérience " , présentation patrimoine et projet chiffré la convainc.

Plus qu’a chercher !

Ils n’assouplissent pas vraiment par rapport à la situation d’aujourd’hui.
On évoque ce sujet sur cet autre fil (4/5) Projet gouvernemental d’encadrement des crédits immobiliers

21.16% de dossier a 35% d’endettement sont acceptés en ce moment (les 33% et la part à 20% de dérogation ne sont que des recommandations pas toujours suivies).

Demain, ou plutôt été 2021, obligation de se limiter à 20% des dossiers présentant un taux d’endettement à 35%.

Dernière modification par boumboum26 (29/12/2020 09h07)

Bonjour, je vous recommande d’aller voir d’autres banques ; les banques ont en effet une marge de manœuvre permettant d’accepter 20% de dossiers ne respectant par les critères d’endettement.

PS : les 35% d’endettement maximum sont actuellement une recommandation, des sanctions en cas de non respect par les banques seront mises en place en 2022.

Merci beaucoup pour votre retour,

L’immeuble est en nom propre, il me semble qu’en 2015, les SCI ne permettaient pas de faire du LMNP, du coup on l’a fait en nom propre, peut-être que cela a changé. J’ai lu quelques articles récemment sur les SCI, m’a compréhension est que le calcul de l’endettement serait le même formule identique) et le préteur (la banque) s’assure de la solvabilité du demandeur et cela que ce soit en nom propre ou en SCI. Après il y a peut-être quelque chose que j’ai mal compris.

Je viens de relire le fil de la discussion avec ma banque, vous avez raison, je me suis trompé, les 50% sont pour la répartition entre mon ex-conjointe et moi-même, par contre je ne comprends pas pourquoi ces 50% ne sont pas appliqué sur l’emprunt également.

@Lolo56100

A mon avis votre interlocuteur a mal calculé, il semble logique que si vous avez 50% de loyers il faut compter 50% de l’emprunt.
Ou 100% et 100%.
Faites une demande a un conseiller/ directeur de l’agence pour avoir une réponse précise avant de faire une demande dans une autre banque.

Pour l’anecdote j’ai essayé plusieurs banques du réseau Crédit Mutuel, et en fonction de l’interlocuteur les règles de financement sont différentes. Et toujours le discours "chez nous les conditions c’est comme ça…" et pourtant dans la ville suivante ce n’était pas pareil pour le même groupe.

@lolo56100 : même en prenant que la moitié du crédit en charge, vous êtes au dessus des 35% (42% si je ne dis pas de bêtise).

Donc le problème ne vient même pas du calcul de votre banque.

les banques, comme dit plus haut, ont droit à déroger sur 4% des dossiers. A vous de les convaincre, avez-vous pris PNO, assurance santé , AV chez eux ?
Allez faire le tour des banques.

Perso, ma banque a dérogé pour un dossier en ma faveur, mais pas pour un 2ème.
En soldant un petit crédit et en activant la clause de 30% pour diminuer 2 autres crédits, j’ai pu passer sous les 35% et me faire finalement financé cet investissement.

lolo56100 a écrit :

Je trouve qu’il y a aucun bon sens la dedans.

Gestion du risque par les banques.

Si votre co-empruntrice ne paye plus sa moitié de prêt, 100% de la mensualité sera à votre charge.

Les banques calculent comment cela.