PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

[+1]    #1 10/10/2020 19h58

Membre (2019)
Réputation :   3  

Bonjour,
j’ouvre sur ce sujet pour discuter d’un nouveau fonds immobilier basé sur le viager : la SCI Silver Avenir.
Elle est lancée par Arkea et elle est disponible dans les contrats d’assurances vie Suravenir .
Son but est sans doute de concurrencer la SCI Viagénérations.

l’annexe complémentaire de présentation du fonds

une vidéo de présentation

la fiche de présentation Linxea

un article concernant le lancement de la SCI

Mots-clés : assurance-vie, sci, viager

Hors ligne Hors ligne

 

#2 12/10/2020 12h39

Membre (2020)
Réputation :   26  

Bonjour,

Ce fonds a été créé au mois de30/06/2020 et a déjà une performance de 1.80% depuis sa création.

Les gérantes étaient les gérantes du fonds VIA GENERATION.

Mon CGP me propose un contrat de capitalisation pour personne morale pour un montant de 50 k avec 2 SCI
•    La SCI CAPIMMO pour 25 k
•    La SCI SILVER GENERATON pour 25 k

J’ai déjà souscrit sur mon contrat d’AV pour un montant de 25 k à la SCI SILVER GENERATION

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1    #3 19/12/2020 09h49

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Au 15/12/2020, la valeur liquidative ressort à 105,08€, soit plus de 5% de performance depuis le 1er août (date à laquelle commencent les reportings), donc en moins de 5 mois.

Le dernier reporting en ligne date pour l’instant du 16 novembre 2020. Il n’y avait alors que 25 % de poche immobilière (la SCI étant nouvelle il lui faut évidemment du temps pour conclure ses premières acquisitions).

La performance en 1 mois (+1,69 par part) signifie qu’un nombre certain d’acquisitions ont été réalisées. En effet, par effet technique, chaque acquisition génère de la performance dès signature.

Voilà pourquoi j’ai investi le plus tôt possible, ayant conscience que la poche de liquidité non investie (forcément importante en début de vie de la SCI) est une réserve de performance.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 07/01/2021 09h23

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Au 30/12/2020, la valeur liquidative ressort à 107,40 euros, soit plus de 7 % de performance depuis août 2020.
(désolé, je n’ai pas de source pour l’instant car le site de la société de gestion n’est pas encore à jour, mais la valeur liquidative l’est sur mon AV)

Très satisfait d’être entré sur cette UC le 1er décembre. J’ai eu de la chance sur le timing, en 1 mois mes parts ont progressé de quasiment 4% (+ value de 1,91 % ce jour, compte tenu des frais d’entrée de 2%).

Dernière modification par BrisePif (07/01/2021 09h24)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 07/01/2021 18h35

Membre (2019)
Réputation :   6  

Bonsoir

Connaissez vous la différence de performance par rapport à la Sci concurrente viagénérations?

Hors ligne Hors ligne

 

#6 08/01/2021 09h46

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

frtronel : la performance de la SCI Viagénérations semble être de 6,81 % en 2020
Viagénérations
Belles performances pour la SCI ViaGénérations - Profession CGP
Si cela se confirme c’est encore une meilleure performance que les autres années smile

On ne peut comparer les deux car la performance de la SCI Silver avenir en 2020 est sur la moitié de l’année seulement et dans le cadre d’une montée en puissance des fonds investis.

A terme, je pense que la performance des deux SCI sera semblable, car elles ont le même fonctionnement, la même stratégie et la même (ex)gestionnaire… (Charlotte EVANGUELIDIS a quitté Viagénérations pour Silver avenir)

Dernière modification par BrisePif (08/01/2021 09h47)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 18/02/2021 18h33

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

La performance de la SCI Silver Avenir est déjà de 4,7 % en 2021 (valeur liquidative de 112,46 euros au 15 février 2021, source : mon AV Linxea Avenir).
Je suis très étonné de cette performance hors du commun !

Cela s’explique certainement par le fait que la SCI est en phase d’acquisitions massives. D’ailleurs la collecte est déjà de plus de 100 M€ (source), ce qui est sans commune mesure avec la vitesse de collecte dont avait bénéficié la SCI Viagénérations, la pionnière en ce domaine.

A la même date, la SCI Viagénérations (actif net 176 M€) affiche une performance très honorable depuis le début de l’année de 1,83 % (source).

Dernière modification par BrisePif (18/02/2021 18h34)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 18/02/2021 22h00

Membre (2017)
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   103  

ISTP

Rappelons que ces performances sont o combien théoriques. Ils ont acheté des apparts en viager et en recalculent la valeur théorique en appliquant une hausse moyenne du prix au m2 et un discount sur la durée d’usufruit en fonction de la table de mortalité

Dit autrement si chaque associé demandait un remboursement ils ne pourraient pas payer plus de 40% des sommes dues…

Dernière modification par Asn540 (18/02/2021 22h01)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 08/03/2021 18h03

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Ça va sûrement faire quelques heureux : Silver avenir est désormais disponible sur Fortuneo Vie

Hors ligne Hors ligne

 

#10 15/03/2021 13h48

Membre (2019)
Réputation :   -1  

Bonjour,

Y a t’il une différence entre la SCI Silver Avenir et l’OPCI Silver Avenir ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #11 15/03/2021 14h27

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Bonjour,
Aucun rapport entre les deux. Ce sont deux véhicules d’investissement distincts dans leur objet et leur structure, lancés par des sociétés de gestion distinctes.
La SCI Silver Avenir est une sci de viagers (qui acquière donc la nue-propriété de biens résidentiels).
L’OPCI "Silver génération" (et non avenir) est un OPCI qui investit majoritairement, directement ou indirectement, dans des biens immobiliers ayant une destination de résidences services pour seniors non médicalisées.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 15/03/2021 16h40

Membre (2019)
Réputation :   -1  

Ah oui, effectivement ce n’est même pas le même nom…

Hors ligne Hors ligne

 

#13 31/03/2021 17h17

Membre (2019)
Réputation :   3  

Bonjour,
pour ceux que ça intéresse il y a un webinaire sur la SCI Silver Avenir le mercredi 7 Avril a 18h :
Webinaire SCI Silver Avenir

Hors ligne Hors ligne

 

#14 20/04/2021 12h06

Membre (2016)
Réputation :   1  

Bonjour, voilà je suis monté dans la barque via mon AV Fortuneo.

Ça n’est pas la moins cher au niveau des frais sur UC, cependant elle est bientôt à maturité fiscale, donc vu le delta de différence avec les frais d’une AV chez MPL par exemple (0,15% de delta), je préfère payer à peine plus de frais et avoir la possibilité d’éventuellement sortir plus avantageusement.

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+3]    #15 03/05/2021 14h44

Membre (2013)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

Bonjour,

Le rapport trimestriel du T1 a été publié. Il y a un commentaire sur la décote qui passe de 39% fin 2020 à 35% fin mars 21. La SdG indique que cela s’explique par une baisse de l’espérance de vie moyenne de 0,2 points. Mais si je regarde les rapports mensuels on a :
- au 19/01 : décote 39%, EV 13,67 ans
- au 15/04 : décote 29%, EV 13,76 ans

Soit une légère augmentation de l’EV et une décote qui baisse encore davantage. Et j’ai du mal à comprendre comment l’acquisition de 4 biens supplémentaires sur 55 (fin mars à mi-avril) pourrait faire chuter de 6 points la décote moyenne (changement de méthode de calcul ?)

En parallèle, la collecte continue de s’accélérer (50M€ rien qu’en avril !) et la SCI a collecté au T1 ce qui avait été envisagé pour tout 2021 (source : interview). Le niveau de liquidités atteint les 66% au 15/04. La SdG semble néanmoins confiante et indique que le nombre de biens dans son sourcing a augmenté de 36% au T1 et devrait encore monter. Le décalage entre sourcing et collecte semble néanmoins indiquer que la SCI ne va plus pouvoir être aussi sélective. Je crains aussi que l’investissement à marche forcée de la collecte se fasse au détriment des phases d’expertise et de négociation.

Compte tenu de ce contexte, je suis assez surpris d’apprendre que la SCI va être référencée chez d’autres assureurs "très prochainement". (Je pensais en plus que Suravenir aurait souhaité conserver l’exclusivité de ce support maison)

Dernière modification par NicolasV (03/05/2021 18h29)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #16 27/07/2021 16h14

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Le rapport trimestriel du 2nd trimestre 2021 est disponible

Au-delà de l’envolé des souscriptions, qui nécessite de procéder à des recrutements, je note deux points particuliers :
- L’équipe de gestion travaille à investir à Monaco et en Suisse (personnellement j’accueille cette diversification géographique très favorablement)
- L’équipe de gestion a choisi d’optimiser le rendement de ses liquidités en investissant dans des actifs immobiliers indirects, le temps pour Silver Avenir d’acter les biens de qualité sélectionnés.

Sur ce dernier point, on relève dans le dernier reporting mensuel que, au 16 juillet 2021, les liquidités/valeurs mobilières représentent 76 % de l’actif de la SCI (!). Elle est donc clairement "victime" de son succès. D’où l’idée, semble-t-il, d’optimiser le rendement en investissant dans des "actifs immobiliers indirects".
Cette décision me pose tout de même question. Il n’est nullement précisé dans le rapport trimestriel de quel type de supports immobiliers il est question, alors que les supports mobiliers sont, eux, clairement mentionnés page 6. De quoi s’agit-il ? SCPI, OPCI, SCI, autres supports maison ?

Hors ligne Hors ligne

 

#17 27/07/2021 18h09

Membre (2019)
Réputation :   77  

Finalement est-ce qu’il y a véritablement un premium sur cette sci viager comparé à acheter une scpi en NP ? Est-ce que la formule de valorisation de l’usufruit viager est plus favorable que les clefs de répartition de l’usufruit temporaire ?
Il y a aussi davantage de scpi pour choisir un gestionnaire/secteur qui performe, le marché du sous jacent viager est restreint - donc on peux supposer moins efficient.


I create nothing, I own. -Gordon Gecko

Hors ligne Hors ligne

 

#18 28/07/2021 14h24

Membre (2019)
Réputation :   3  

Bonjour,
l’investissement maximum par contrat AV est récemment passé de 50% a 30% de l’encours, sans doute pour freiner la collecte.
SCI SILVER AVENIR - LINXEA

Hors ligne Hors ligne

 

#19 28/07/2021 14h59

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

KingFlan, le 27/07/2021 a écrit :

Finalement est-ce qu’il y a véritablement un premium sur cette sci viager comparé à acheter une scpi en NP ? Est-ce que la formule de valorisation de l’usufruit viager est plus favorable que les clefs de répartition de l’usufruit temporaire ?
Il y a aussi davantage de scpi pour choisir un gestionnaire/secteur qui performe, le marché du sous jacent viager est restreint - donc on peux supposer moins efficient.

@KingFlan
C’est une excellente question.
Je ne sais pas répondre en règle générale. Par contre, si l’on prend le dernier reporting de la SCI Viagénérations (qui me paraît plus fiable car davantage de biens), on a une décote moyenne de 38 % pour une espérance de vie de 10,8 ans.
A comparer avec les clés de démembrement actuellement en vigueur des SCPI (source Linxea par exemple) : sur 11 ans les clés sont moins favorables en moyenne (entre 31 et 35 %), sauf exceptions pour les SCPI Corum Origin, Kyaneos Pierre et Vendrome Régions (38-39 %).

Il y a surtout une différence de nature : les SCPI résidentielles sont rares et, même lorsque c’est le cas, je ne pense pas que ce soit le même type de biens (les SCI ont l’avantage d’acquérir des biens anciens et en centre-ville principalement ou des maisons cossues).

Enfin, les frais d’entrée sont bien moindres.

PS : n’oublions pas qu’il est également possible d’acquérir des SCPI en démembrement viager…

Dernière modification par BrisePif (28/07/2021 16h44)

Hors ligne Hors ligne

 

#20 28/07/2021 16h05

Membre (2018)
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   314  

KingFlan a écrit :

Finalement est-ce qu’il y a véritablement un premium sur cette sci viager comparé à acheter une scpi en NP ? Est-ce que la formule de valorisation de l’usufruit viager est plus favorable que les clefs de répartition de l’usufruit temporaire ?
Il y a aussi davantage de scpi pour choisir un gestionnaire/secteur qui performe, le marché du sous jacent viager est restreint - donc on peux supposer moins efficient.

Ce message m’inspire les commentaires suivants :

- Il me semble que le seul équivalent à cette SCI dans la gamme des SCPI est la SCPI Novapierre Résidentiel (ex Pierre 48) qui est spécialisée dans les logements occupés avec droit de maintien du locataire dans les lieux (lois de 48 et 89) ou dans la NP temporaire de logements. Elle ne distribue pas de revenus, uniquement des plus values de cession des biens libérés. A ma connaissance, pas de démembrement (absence de revenus) et non accessible via les AV.

- Le nombre de SCPI résidentielles (hors SCPI fiscales) est faible : 4 d’après le site primalliance dont une seule dégage, à date, un revenu rendant viable le démembrement.

- Les SCPI en NP sont très illiquides durant toute la période de démembrement, à la différence de Silver Avenir (sauf mise en oeuvre de la clause de sauvegarde AV).

- Au terme du démembrement, le NP récupère la PP des SCPI et perçoit les revenus et subit la fiscalité associée, alors qu’en cas de fin du viager c’est la SCI, donc sans changement notable pour l’associé, la SCI ayant pour objectif de vendre les biens libérés et d’encaisser la PV et non de les louer.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (28/07/2021 16h09)

Hors ligne Hors ligne

 

#21 02/08/2021 23h52

Membre (2013)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

On est quand même loin des objectifs initiaux de la SCI (sci investie à 70% en viager en direct), et on s’en écarte un peu plus chaque mois jusqu’à maintenant. Une gestion dans l’intérêt des anciens "souscripteurs" aurait été de suspendre temporairement les souscriptions. Ce n’est visiblement même pas envisagé à l’heure actuelle. De toute façon, la SCI pourra probablement afficher une très belle performance en 2021, peu importe que celle-ci ait concerné qu’une minorité des souscripteurs.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #22 03/08/2021 07h33

Membre (2019)
Réputation :   9  

J’ai contacté Arkéa Investment Services au sujet des 18,57% d’immobilier indirect qui composent le fonds selon le reporting. Il m’a été simplement répondu qu’il s’agit de 3 OPCI. Je partage quelques avis précédents et malgré mon enthousiasme pour le produit depuis son lancement, je ne suis pas à l’aise avec la divergence par rapport à la stratégie initiale.

Hors ligne Hors ligne

 

#23 03/08/2021 08h07

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Meme si je suis partisan également d’une suspension de la collecte, relevons tout de même que ce type d’investissement est prévu par les statuts :

la constitution et la gestion d’un patrimoine à vocation principalement immobilière susceptible
d’être composé à la fois (i) d’immeubles, (ii) de droits immobiliers, (iii) de valeurs mobilières,
(iv) de titres de sociétés immobilières et (v) d’instruments financiers ayant un rapport avec
l’activité immobilière.
Les actifs visés au (i), au (ii) et au (iv) ci-dessus sont désignés ensemble les "Actifs
Immobiliers"


Ce qui n’enlève rien à la nécessité de transparence…

Hors ligne Hors ligne

 

#24 03/08/2021 10h34

Membre (2019)
Réputation :   12  

C’est une des limites (ou opportunités selon l’avis de chacun) des SCI vs les SCPI, les règles d’investissements sont seulement fixées par les statuts qui peuvent être rédigés de manières larges (cf l’extrait cité par Brisepif).

Dans une SCPI la part des actifs hors immobilier direct serait il me semble limité à 10%.

Hors ligne Hors ligne

 

#25 03/08/2021 20h41

Membre (2013)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

Les associés de ces SCI sont de toute façon les compagnies d’assurances et non les détenteurs d’UC. Pour plusieurs SCI (SCI aviva, gf pierre..) il n’y a pour ainsi dire qu’un seul associé et il appartient au même groupe que la société de gestion.  C’est donc un statut peu protecteur des intérêts des particuliers.

Cela dit même avec ce statut, je pense que si la méthode comptable autorisée par l’amf ne permettait pas un gain significatif perçu dès l’acquisition des biens, ces SCI dédiées au viager n’auraient pas accepté autant de cash (car cela aurait été la garantie d’avoir une performance décevante).

Dernière modification par NicolasV (03/08/2021 20h45)

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums