Déduction des amortissements non déduits au moment de la cession d'un bien immobilier ?

Le résultat est bon, ainsi que la "formule". Par contre, l’explication me semble un peu… étrange.

La plus ou moins valu est la différence entre le prix de vente net et la valeur comptable (ou fiscale) de votre bien.
Les amortissements sont le reflet de l’usure/perte de valeur du bien dans le temps.

De manière générale, on calcul la plus ou moins value ainsi :

Prix de vente net (= prix de vente - frais déductibles liés)
- Coût d’achat (valeur de l’immobilisation telle qu’inscrite au bilan)
+ Amortissement comptabilisés (en cumul)

On aurait donc dans votre exemple :
200
-200
+15 + 15
= 30

On arrive bien au même résultat, mais il me semble incorrect de dire que les "les amortissements pas encore déduits pourront être intégrés dans le calcul de la plus valu".
Les amortissements "pas encore déduit" ne sont à aucun moment pris en compte : comptablement/fiscalement, ils n’existent tout simplement pas. On ne prend en compte que ce qui existe, à savoir le coût d’achat et les amortissement déjà comptabilisés/déduits fiscalement.

EDIT : je pense qu’il est important de faire la distinction, car il arrive que des écritures d’amortissements ne soient pas passées en fin d’exercice (souvent par oubli/erreur, rarement volontairement). Ces "amortissements pas encore déduits" ne peuvent être "récupéré" que selon des règles relativement complexes, et pas toujours dans leur intégralité. Il est donc possible que si cette situation se produisait, il ne puissent être "intégrés dans le calcul de la plu valu".

Dernière modification par wulfram (08/12/2020 15h56)

Bonjour,

Je suis d’accord avec Wulfram.

a écrit :

A contrario, si cette dépense de 100k, avait été passée en charges déductibleS sur l’exercice, il n’en n’aurait pas été tenu compte dans le calcul de la plus-value ?

Dans la logique, non, même si à mon sens les règles de la comptabilité commerciale obligeaient l’immobilisation de ces travaux à l’actif dans une société à l’IS. A mon avis votre comptable a eu raison.

a écrit :

Pensez-vous que cela s’applique à la vente d’un bien immobilier loué en LMP ?

Oui car ce sont les règles BIC qui s’appliquent à la fois à la plus-value LMP et aux sociétés à l’IS

BOFIP BOI-BIC-CHAMP-40-20
400
Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession de l’immeuble si celui-ci est inscrit à l’actif de leur exploitation. Ces plus-values sont soumises au régime des plus-values ou moins-values à court terme ou à long terme, prévu par les articles 39 duodecies et suivants du CGI.

a écrit :

Ou pour les sociétés imposées à l’IR ?

Une SCI à l’IR ne peut pas faire de location meublée.

Après si une SCI à l’IR propriétaire d’un immeuble loué nu vend l’immeuble, le régime de taxation applicable à l’immeuble dépendra du régime fiscal des associés. Dans l’hypothèse d’un associé à l’IS, ce qui a été dit ci-dessus s’appliquera pour la détermination de la plus-value à hauteur de sa quote-part (art. 238 bis K du CGI).