PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#26 29/01/2019 16h36

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

Que le propriétaire ne renouvelle pas le bail pourquoi pas mais pour autant est-ce que le locataire va partir ? Pas si simple

Si vous avez fait une visite avec l’agence et signé un bordereau de visite cela couvre l’agence mais il est certain qu’ils ont raison d’être prudent.

Un consultation du cadastre ou à la police municipale permet souvent d’avoir le nom du propriétaire , pour les coordonnées c’est plus compliqué.

Je vous rassure le paiement en heure ou expulsion est utopique , ce qui est réaliste c’est le paiement ensuite c’est un autre histoire….

L’expulsion c’est 18 mois et la saisie sur salaire n’est pas instantanée , voyez avec votre notaire il pourra vous expliquer

Le départ contre effacement de la créance ne se fait pas au bon vouloir du propriétaire , c’est un argument qui entre dans une discussion.
Comme dans toute discussion , il faut négocier et avec les locataires on marche sur des œufs.

Je ne vais pas vous donner tout les trucs des locataires mais vous pouvez y laisser des plumes si vous tombez sur un spécialiste  de l’impayé.
Cela ne semble pas être le cas donc il faut la jouer monter en pression tranquille puis redescente suivant les réactions.

Une chose est certaine vous devez connaitre votre sujet , huissier , , commandement à payer , délais , passage au tribunal , , saisie sur salaire , expulsion.

Concernant les bouteilles , je ne me dérange au minimum pour un carton de 6  big_smile


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #27 03/12/2020 14h53

Membre (2016)
Réputation :   5  

Bonjour,

Comme c’est rare de le lire je reviens sur cette file partager notre expérience après ce premier achat, et aussi parce qu’on a en vue un second achat moins ambitieux mais plus "personnel".

Donc nous avons bien acheté l’immeuble suite à nos échanges sur cette file, je tiens d’ailleurs à remercier les intervenants, Bernard2K pour ses conseils et remarques certes acerbes pour un débutant mais pleines de bon sens, Philippe pour notre conversation au téléphone à l’époque, et les autres dont je n’ai plus les noms en tête.

Pour revenir à notre achat, la signature définitive s’est faite en Juillet 19, donc il y a un an et demi. En substance tout s’est bien passé mais voici tout de même les points que je retiens comme étant à améliorer pour le prochain investissement.

- Améliorer notre estimation des travaux. En effet les 5 appartements étaient en bon état, même plutôt très bon état. Seulement aveuglés par notre empressement nous n’avons pas pris en compte l’aspect esthétique de la chose. Les cuisines étaient en effet réduites au plus simple appareil, soit un évier encastré dans un meuble avec deux portes, les SDB étaient sur un modèle semblable, du carrelage très vieux jeu, seulement trois carreaux au dessus des éviers à colonne pour économiser.

Les anciens propriétaires nous ont dit de ne pas faire de frais car de toute façon les locataires cassent tout. Il faut dire qu’ils ont loué à des gens auxquels nous ne louerons jamais.

Bref, quelques temps après l’achat un locataire s’en va. Sans même prévenir un jour disparu, la clé sur la porte et l’appartement vide. C’est toujours mieux que quelqu’un qui ne paye pas et qui reste.

C’est là que nous avons dû refaire le premier appartement, puisque comme énoncé plus haut, c’était propre mais en fait trop banal pour donner envie, et nous voulons louer à des gens qui peuvent payer un peu plus cher que le marché locatif local.

Nous avons donc remis 7k€ sur la table (j’ai remis mon associé n’ayant pas de fonds) pour refaire la cuisine équipée, chez brico dépôt et la SDB pareil. Le tout avec hotte, plaque à induction et four de bonne qualité. Nous sommes partis sur une augmentation de loyer correspondant à une rémunération de l’apport à 10% bruts annuels, soit 70€ mensuels.

Aves de jolies photos l’appartement s’est loué en une semaine.

Suite à ça une autre locataire est partie, en nous laissant un appartement vide mais extrêmement sale. Nous avons nettoyé, abattu une cloison et tout refait comme l’autre, en augmentant le loyer en considération.

Depuis pas d’autres travaux, il reste deux appartements à refaire en cas de départ, le cinquième étant habité par quelqu’un qui compte partir "les pieds devants".

Tout ça pour dire, l’estimation des travaux est importante évidemment mais doit intégrer plus qu’un appartement "propre", surtout quand on veut louer plus cher.

Ensuite au moment de l’achat il y avait un couple qui ne payait plus son loyer. Nous avons été les voir avec notre artisan, et avons promis les travaux qui n’avaient jamais été faits par l’ancien propriétaire (changement des radiateurs pour du plus efficace, joints des fenêtres mal faits et d’autres petits trucs). Maintenant ils payent leur quote part et sont toujours là.

La créance n’a pas été reprise, comme conseillé par vous, nous avons eu quelques appels des anciens propriétaires qui voulaient que nous allions nous occuper de leur dette, évidemment nous n’en avons rien fait c’est à eux de s’en occuper.

Petit à petit nous sortons de l’agence, il reste encore 3 appartements sur les 5 chez eux, mais dès que nous avons une bonne raison nous en récupérons un.

Finalement un investissement qui tourne bien, avec une rentabilité brute importante après les travaux effectués, et un cash flow moyen de 300€ mensuels. Pour l’emprunt je précise que nous l’avons eu sur 20 ans à 1.42%, soit des mensualités de 960€ grossièrement.

Je retiens surtout l’importance d’avoir un compte assez rempli pour faire face aux travaux, si je n’avais pas eu en tout les 15k€ à avancer en moins de 6 mois ça aurait été bien plus difficile.

Pour notre second achat, une maison de village, je créerais un autre fil.

Merci encore pour l’aide que vous nous avez apporté avant l’achat, cela nous a permis d’être plus prudent.

Dernière modification par ganon551 (03/12/2020 14h59)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1    #28 03/12/2020 15h22

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Très bien de faire un retour d’expérience.

Très content que vous ayez pu résoudre le litige avec les locataires. Ca arrive de temps en temps qu’un locataire qui ne paie plus soit en fait "en grève" contre un propriétaire qui ne fait rien. Dès qu’on renoue le dialogue et qu’on fait les travaux, ça repart. Pour autant, ça reste assez rare car, souvent, derrière des impayés, il y a d’autres plus gros problèmes (chômage, consommation de drogues légales ou illégales etc.).

Sur les travaux, je bois du petit lait quand je vous lis. Plus j’acquiers d’expérience, plus je me rends compte que l’immobilier sans travaux, ça n’existe pas. Toute la question est de mesurer l’ampleur des travaux "en retard". Même un appartement où tout est correct et fonctionnel peut être "en retard", par rapport au goût du jour : mal isolé thermiquement, manque de prises électriques, SDB et cuisine vieillottes ou sous-équipées, etc.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

En ligne En ligne

 

#29 03/12/2020 17h54

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Retour d’expérience intéressant.
La question de la sous évaluation des travaux est systématique chez les débutants et fréquente chez les autres.
Il y a aussi la sous évaluation du temps nécessaire et de la perte de revenu locatif pendant les travaux.

Bonne chance pour la suite qui se présente bien.

Hors ligne Hors ligne

 

#30 04/12/2020 09h17

Membre (2016)
Réputation :   5  

Merci pour vos réponses.

Effectivement sous évaluation des travaux, quand on démarre on ne se rend pas bien compte de l’importance d’un appartement attractif pour les annonces, le second appartement par exemple où nous avons supprimé la cuisine borgne pour l’ouvrir avec un bar sur le salon, avec installation d’une cuisine équipée de bonne taille, s’est loué en 48h et nous avions deux profils très intéressants ce qui est rare ici.

Concernant la perte de revenu notre immeuble à un "point mort" à 3 appartements donc avec un appartement à refaire à la fois ça passe bien, notre trésorerie monte tous les mois et nous avons tout mensualisé y compris la TF pour lisser le cash flow.

Le temps nécessaire à effectivement été un point de tension avec mon associé, mon travail à la vigne me prenant énormément de temps, mais depuis nous en avons discuté et à terme le but est de grossir et de pouvoir le rémunérer pour le temps passé en travaux et gestion, il vient de passer un diplôme d’electricien et va continuer avec la plomberie le but étant d’être autonomes.

C’est d’ailleurs ce qui fait que nous sommes intéressés par cette petite maison de village dont la structure est refaite mais où tout l’intérieur est à refaire, pour commencer tranquillement avec une rénovation complète sur un bien peu cher et à 200m de chez nous, en demandant un report de crédit de 6 mois.

Hors ligne Hors ligne

 

#31 15/12/2020 14h52

Membre (2019)
Réputation :   17  

ganon551, le 03/12/2020 a écrit :

Bonjour,
Finalement un investissement qui tourne bien, avec une rentabilité brute importante après les travaux effectués, et un cash flow moyen de 300€ mensuels. Pour l’emprunt je précise que nous l’avons eu sur 20 ans à 1.42%, soit des mensualités de 960€ grossièrement.

Je retiens surtout l’importance d’avoir un compte assez rempli pour faire face aux travaux, si je n’avais pas eu en tout les 15k€ à avancer en moins de 6 mois ça aurait été bien plus difficile.

Attention à cette formulation de 300€ de cash flow mensuel.

Parce que pour l’instant, vous avez pas récupéré les 15K investi, et avant que vous ne les ayez récupéré, il est probable qu’il y ait d’autre travaux à entreprendre qui feront pencher le CF du mauvais côté. Et encore, vous avez mis la main à la pâte.

Dans toutes les simulations, on focalise parfois sur des détails à quelques dizaines d’euros, et on oublie l’entretien des logements qui représente bien plus.

Je le sais, je l’ai aussi appris à mes dépends.


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums