Prêt professionnel pour médecin libéral : comment juger la qualité d'une offre de prêt ?

Gaut1985 · #1

Bonjour à tous,

Ma femme (35 ans, médecin pneumologue) a pour projet de s’installer en libéral au sein d’un cabinet de 8 médecins de la même spécialité à partir de début 2021. Ce projet se concrétise après 1 an et 4 mois d’association au sein de ce cabinet, validant que cela lui plairait et réciproquement. C’est un cabinet qui fonctionne très bien, draine une patientèle de toute la région.

Pour concrétiser ce projet, ma femme a fait une demande de prêt professionnel visant à racheter à sa prédécesseur ses parts de SCI, ses parts de SCM (Société Civile de Moyens), et sa patientèle. Elle a fait 2 demandes auprès de banques différentes, mais n’a reçu à ce jour qu’une seule proposition malgré plusieurs relances, les banquiers disant être surchargés de travail, ce que je peux comprendre. J’avoue être en totale incapacité d’évaluer la qualité de la proposition reçue pour un prêt pro (est-ce si différent d’un prêt immo ?) et c’est pour cela que je partage auprès de ceux qui en sauraient un peu plus mes interrogations.

Voici l’offre de prêt :
L’offre comprend 2 prêts pour un total de 144k€. Date de début : 01/01/2021 avec demande de différé de 6 mois (car fin de grossesse et congés maternité. Il n’était pas possible de décaler la date car calée sur le départ de la précédente).

Prêt n°1 : SCM (matériel et droit d’entrée dans la société de pneumologie) + patientèle
Montant 46.100 euros
Taux : 0.65% (dont 0.1% pour le différé)
Durée : 7 ans
Assurance : 100% , à 3.93€ / mois ( et 10.81 si prise en charge ITT)
Frais de dossier : 100€

Prêt n°2 : SCI (Murs du cabinet)
Montant : 92.363€
Taux : 1,04% (dont 0,1% pour le différé)
Durée : 15 ans
Assurance : 100%, à 7.25€ (21.66€ si prise en charge ITT)
Frais de dossier : 120€

En contrepartie, nous nous engageons à :
- Domicilier votre Chiffre d’Affaires à hauteur de 100 %
- Finaliser le transfert de votre épargne évoqué à la mise en place de votre prêt habitat
- Domicilier 100% de vos revenus privés en nos livres

Avez-vous un avis sur la proposition ou les marges de négociation pour un tel prêt professionnel ? Je pense déjà pouvoir demander la suppression des 0,1% pour différé et les frais de dossier. C’est pas folichon mais je suis preneur de points de vigilance pour aider ma femme dans son projet.
Merci d’avance.

Mots-clés : libéral, medecin, pret professionnel

MisterVix · #2

Bonjour

La première question à se poser, indépendamment de l’offre de prêt, concerne le prix de ce qui est vendu.

PATIENTELE: Les patientelles aujourd’hui ne valent plus rien sauf dans certaines équipes très prestigieuses, c’est à dire quand n’importe quel médecin ne peut pas s’installer en face (besoin de réseau, de matériel ou d’autorisations). Ca ne signifie pas que les patientèles ne s’achètent plus, juste que ca ne "vaut" pas grand chose.

PARTS DE SCM
Une SCM en général ce sont des charges. Donc souvent elles ne valent que quelques euros symboliques, et elles ouvrent droit à un usage de la structure et de son personnel, et sont associées à l’obligation de participer aux charges à hauteur de sa quote part.
Par contre il peut y avoir du matériel détenu par la SCM (fibroscopes, spiromètres, et autres matériels). Ca évidemment ca a un cout.

SCI: Je suppose que c’est la SCM qui est locataire, mais est ce bien le cas? Y a t’il d’autres locataires (ca n’est pas pareil de se louer à soi même et de louer à des tiers).
Et surtout surtout est ce que la SCI porte elle même une dette ou non?
Là il faut se faire aider d’un comptable pour évaluer le prix des parts.

Concernant le prêt ensuite.

Le taux sur le prêt n°1 est conforme à ce qu’on voit actuellement sur 7 ans.
Le taux pour le crédit immo également sur 15 ans rien à redire. Juste à savoir si Mme sera en SEL ou en BNC (pour la déductibilité des intérêts).
Les frais de dossiers sont très souvent négociables. Je trouve toutefois que c’est une mauvaise négo car peanut.

Pour les assurances tout dépend des clauses qu’il y a dedans.

Pour le différé je ne suis pas compétent.

Par contre les clauses de domiciliation obligatoire me font bondir:

- Domicilier son CA sur le compte pro qui fait le prêt semble évident. Je ne suis pas certain que ca puisse constintuer une obligation contractuelle mais c’est logique.

-Domicilier les revenus privés est un abus inacceptable. Seul le crédit immobilier pour la résidence principale est assorti d’une clause contractuelle de domiciliation (valable au maximum 10 ans et l’avantage consenti en échange devant être clairement stipulé dans le contrat, ainsi que les conséquences d’un changement de domiciliation).
Donc soit vous êtes déjà client de cette banque pour un crédit immobilier sur votre RP, soit vous ne devez pas accepter, non seulement parce que c’est abusif de la part de la banque, mais surtout parce que vous serez alors privé d’aller voir les prêts de la concurrence le jour où vous achèterez.
Je comprends néanmoins dans la troisième clause, que vous avez déjà un crédit habitat.

-Finaliser le transfert de l’intégralité de votre épargne.
Que votre banquier lorgne sur l’intégralité de votre épargne, et vous demande dans un contrat "win win" mutuel de mettre vos économies chez lui semble logique. Toutefois graver cela dans le marbre est totalement abusif, et là encore vous privera d’aller voir la concurrence.
Passez dix minutes sur ce forum, vous verrez que les courtiers de bourse en ligne, les contrats d’assurance vie en ligne sont incroyablement moins cher et plus innovants que ceux des banques. Les SCPI des banques ne sont pas les meilleures etc etc etc…

Bref, que votre banquier vous fasse des propositiones ets une chose, qu’il vous force contractuellement à mettre toutes vos billes chez lui…… C’est niet!

Dernière modification par MisterVix (22/11/2020 01h44)

serenitis · #3

Bonsoir,

De mon point de vue, les offres sont très bonnes et à votre place, je n’irai même pas chercher à revoir le 0,1 de différé. Les frais dossier sont symboliques, même remarque. Vérifiez d’avoir une clause de remboursement anticipé gratuit, même si le coût de l’argent prêté ici est quasi nul, c’est toujours mieux d’avoir le choix.

Précision : je recours régulièrement aux prêts pro sur 7 ans mais mes activités n’ont aucun lien avec le médical.

Vous demandez de domicilier le pro est une contrepartie normale. Vigilance sur les services liés (exemple terminal CB).

Par contre, je n’accepterai jamais les contreparties perso : épargne et revenus. Le surcoût des produits et services bancaires chez eux (exemple delta sur pea chez un broker) pourrait vous coûter cher sur la durée.

Les banques de réseaux type crédit mutuel et Banque POP sont friands de vos profils : si l’une d’entre elles ne vous répond pas, ou pas assez vite, essayez une autre agence de la même enseigne, la réponse peut-être très différente.

Édit // post simultané avec Mistervix, pour une approche assez semblable !

Dernière modification par serenitis (21/11/2020 22h51)

Gaut1985 · #4

Bonsoir,

Merci pour vos 2 avis plutôt rassurants.

Sur la question de la patientèle, je suis également dubitatif. Le prix que ma femme paye est 35k. C’est énorme, car cela ne vaut rien dans les faits. Les patients viendraient quand même tant les besoins et l’offre du cabinet sont importants… Mais la tradition du cabinet veut que le dernier arrivé paye sa patientèle et ma femme s’est calée sur le dernier arrivé il y a 2 - 3 ans, sans payer plus ni moins… Ne pas payer c’est aussi le risque de se mettre ses nouveaux associés un peu à dos, il faut assumer et ma femme n’est pas du genre à assumer ce genre de position (je ne le serai pas moi non plus). Peut-être qu’un autre, plus tard, le fera…

Pour les contreparties (épargne et revenus perso) j’ai oublié de signaler que c’est la même banque avec qui nous avons contracté un crédit immo RP il y a un an… Dans ce cas, cumulant les 2, on doit au moins avoir revenu pro chez eux, et peut être garder ailleurs un petit PEA ou PEL qui traîne… non ?

Bonne soirée

Dernière modification par Gaut1985 (22/11/2020 20h50)

FXB67 · #5

Il faut nuancer l’absence de valeur de la patientèle.
Pour une activité de spécialiste qui ont "pignon sur rue" (si c’est l’un des seuls cabinets de cette spécialité dans le bassin de vie voire dans le département), ça peut être long de se constituer une patientèle de novo (car dans ce genre de spécialités, c’est le généraliste qui adresse, et il n’adresse que s’il connait). Et le temps c’est de l’argent.

C’est d’autant plus vrai pour la pneumo car c’est une spécialité qui n’est pas d’accès libre, et dont la patientèle vient rarement spontanément contrairement aux dermatos voire cardios. Et elle peut même se contenter ne de pas venir du tout (un patient asthmatique ou BPCO a beaucoup moins de difficultés à squeezer son suivi spécialisé qu’un patient cardio par exemple).

C’est le fait d’être envoyé par le généraliste qui amène les patients, et souvent ça implique d’être adressé à un confrère donné.

Si les 35k évitent d’attendre 2-3 ans pour décoller avec une patientèle pleine, ça les vaut largement même dans le contexte actuel, où globalement les jeunes médecins sont en position de force.

Après il faut situer ça dans l’économie globale de la transaction, notamment voir si le prix des murs (via les parts de SCI) est raisonnable ou pas.

Ne perdez pas de vue que c’est votre femme qui a le bargaining power. Les parts de sociétés civiles (SCI, et encore pire, SCM) sont illiquides au possible et la sortante a déjà de la chance de trouver une acheteuse.

edit : Il manque aussi des données dans cette discussion, par exemple :
- combien les associés médecins paient il de loyer à la SCI? parce que même prise dans une transaction globale, la sci est un investissement
- quelle est la valeur des murs?

Dernière modification par FXB67 (22/11/2020 21h18)

AleaJactaEst · #6

Les taux sont bons, mais loin d’être excellents ou exceptionnels. Trouver d’autres banques qui proposerait au moins ça me semble tout à fait jouable.

Les contre parties sont en revanches trop exigeantes.

Double6 · #7

35000 euros ce n’est pas le problème. Les pneumos sont généralement fortement regroupés et il est illusoire de s’installer seul, c’est plus à considérer comme un droit d’entrée que comme une vente patientèle. C’est ridicule par rapport au chiffre d’affaire si l’endroit est plaisant.
Pour la SCM ceux ne sont que des charges mais les suivants reprendront la SCM c’est transparent.
Je trouve les 46000 plutôt chers mais à mettre en relation avec le matériel. Le danger de la SCM c’est d’être solidaire des dépenses pour les employés pas de la somme qu’on y met au départ.
En ce qui concerne les murs SCI ils ne valent que par la reprise du suivant (ou l’amortissement sur des années mais dont l’efficacité est discutable) ou la location au suivant (encore plus discutable) mais sur 15 ans ce n’est pas grand chose si bien placé.
Je regarderais donc plutôt que la somme totale l’endroit où je mets les pieds : qui va partir, dans combien de temps, suis avec des anciens avec lesquels je n’aurais jamais la main sur une décision, la SCM est elle un gouffre de mauvaise gestion (généralement on y retrouve un empilement de charges qui n’ont jamais été remises à plat, etc).
Le problème n’est pas l’argent, le prix, les taux. Où on va et dans quoi on s’engage, le reste s’amorti avec le temps.
Un centre doit avoir une dynamique et une attractivité cad chacun de ses membres doit apporter un plus à l’ensemble c’est surtout ça qu’il faut mesurer avec la bonne tenue des charges de la SCM (employés ancienneté primes treizième mois nombre d’arrêt de travail procès etc).

Dernière modification par Double6 (22/11/2020 22h00)

Range19 · #8

Très justes remarques Double 6.
La bonne ambiance, les jolis murs etc, c’est ce que l’on vous présente quand vous êtes successeur/acheteur potentiel.
Ce milieu n’est pas particulièrement tendre avec les siens. S’informer sur le contenu des AG (y-en-a-t-il seulement), la gestion réelle, les comptes, les flux, salaires, âges moyens, contraintes sociales etc s’impose.
Même si le plateau technique est top, il faut se poser la question d’avec qui on s’associe, leurs qualités professionnelles, certes, mais aussi de gestionnaires (rigueur) et les contraintes à moyen et long terme (âge moyen des confrères, du personnel , situation perso des salariés, bilan social s’il y en a un ou au moins une amorce etc etc).

Relisez attentivement les statuts des sociétés et les modalités de contributions aux coûts/charges et de cession de parts.

Ce type de structures (sci et SCM) aussi potentiellement rémunérateur qu’il soit peut-être un véritable boulet si acheté à la légère. Dans les faits, quasi invendables, on manque de pneumologues partout.

Un autre aspect : il semble que les jeunes médecins se plaignent beaucoup des contraintes de gestion en exercice libéral. En société, ce sera bien pire, avec de vrais boulets à la patte.

FXB67 · #9

Petite précision d’ailleurs sur une SCM : comme le nom l’indique, c’est une société civile, donc une société de personnes, et il n’y a rien de pire car ça implique la responsabilité illimitée des associés, certes conjointe (chacun au prorata de sa part dans la SC) mais illimitée quand même!

C’est d’ailleurs pour ça que les SC d’exercice (SCM, SCP) sont en voie de disparition quasi totale chez les médecins au profit des SEL qui permettent la responsabilité limitée.

donc je plussoie ce qui a été dit par Range 19 et Double 6 : méfiance totale (voire demande d’un audit) sur la SCM.

Dernière modification par FXB67 (23/11/2020 18h38)

Range19 · #10

UN autre aspect à considérer, pas si anecdotique. Nous y avons été confronté, un an après son installation avec rachat de clientèle, de parts de SCI et de SCM, un associé de mon épouse est parti.
Il a fallu racheter ses parts des sociétés faute de successeur.
Trouver des successeurs il y a 20 ans était très difficile, aujourd’hui nous savons tous que c’est bien pire.
Donc : lire attentivement les statuts et ce qu’ils prévoient, le cas échéant négocier le coût de ce risque (pas de rachat de clientèle par exemple).

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