Amortissement linéaire ou dégressif en SCI à l'IS ?

Carco · #1

Bonjour à tous,

En simulant le cashflow à long terme d’un immeuble de rapport (dans le cadre d’une SCI IS), je me suis rendu compte que celui-ci chutait lors de la 7ème année en même temps que le montant de l’amortissement.

Je suppose donc que l’amortissement est ici dégressif, ma question étant : dans une SCI à l’IS, peut-on choisir le mode de calcul de l’amortissement ? (linéaire ou dégressif)

Merci.

Mots-clés : amortissement, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière)

skywalker31 · #2

Bonjour
il me semble que l’amortissement dégressif est réservé aux biens d’équipement et que les immeubles en sont exclus. En effet, qu’est ce qui vous amène à penser que le cash flow baisse subitement après 7 ans sur un immeuble ?
cdt

Smad · #3

C’est compliqué de vous répondre avec aucun chiffre.

Cela dépend du prix du bâtiment, des frais de notaire, des travaux, des loyers, etc.

cornuskousa · #4

Je confirme
Il n’est pas possible d’amortir un immeuble selon le mode dégressif (sauf cas particuliers comme les investissements hôteliers).

Carco · #5

Merci à tous les 3 pour vos réponses.

Smad ça concerne un bâtiment à 240000e acheté en direct, frais de notaire à 18500e, loyers annuels à 27120e, environ 10 000e de travaux. Il y a plus de détails dans le lien que je mets dessous, si vous voulez prendre le temps d’y jeter un oeil.

skywalker31 ce qui me faisait penser ça était une simulation faite sur rendementlocatif.com, le lien vers cette simulation ici ( Calculateur du rendement locatif (simulateur rentabilité locative) dans la rubrique "impôts société"), et je vous copie ci-dessous la partie qui me chiffonne avec l’amortissement :

Année Loyers Charges Amort’ Impôts IS CRL
1 24 860€ -30 598€ 12 899€    0€ -622€
2 24 860€ -8 165€ 12 899€    0€ -622€
3 24 860€ -8 010€ 12 899€    0€ -622€
4 24 860€ -7 854€ 12 899€    0€ -622€
5 24 860€ -7 695€ 12 899€    0€ -622€
6 24 860€ -7 533€ 12 899€    -287€ -622€
7 24 860€ -7 370€ 4 032€    -2 019€ -622€
8 24 860€ -7 204€ 4 032€    -2 044€ -622€
9 24 860€ -7 035€ 4 032€    -2 069€ -622€
10 24 860€ -6 864€ 4 032€    -2 095€ -622€

Timinel · #6

L’ammortissement me parait tres etrange,

on dirait que le batiment s’amorti en majorité sur 5 ans … a part les meubles ( 10 % ? ) il n’y aurait pas grand chose sur cette durée.
il faudrait voir les hypotheses pour la decomposition et pour l’amortissement qui sont prises ici.

cdt

Carco · #7

Du coup, dans l’hypothèse de l’achat d’un immeuble de 240000€ sur 20 ans, avec 18500€ de notaire à ajouter, l’amortissement se fait en linéaire sur 30 ans ? (il me semble avoir vu cette durée d’amortissement pour les immeubles)
Ce qui donnerait environ 8000€/an ?

Timinel · #8

En moyenne, car il y a une table ( que je n’ai plus en tete ) mais la structure sera sur 40 50 ans,
le mobilier 5 a 7 ans …
donc vous avez moins d’amortissement au fil du temps ( sauf a racheter les meubles evidemment )

un interet je pense a ne pas trop amortir est de ne pas augmenter trop la plus value en cas de revente egalement …

cdt

cornuskousa · #9

N’oublions pas qu’il est nécessaire d’identifier la valeur du terrain dans le coût d’acquisition et que cette valeur de terrain n’est pas amortissable.

Smad · #10

Certaines « parties » du bâtiment s’amortissent sur 15,20,30 ans,etc

C’est ce qui fait que l’amortissement dure beaucoup plus longtemps que 7 ans, le simulateur ne dois pas être au point à ce sujet.

Carco · #11

Merci à tous pour vos réponses. J’étais au courant d’une partie de ce que vous m’avez dit (terrain non amortissable, durée différente pour chaque part de l’immeuble, etc) mais ce simulateur m’avait mis dans le flou.

Je vais creuser tout ça. Merci encore.

Carco · #12

Je reviens vers vous à propos de l’amortissement.
Est-ce que la durée de celui-ci est fixe (je sais qu’il est différent pour chaque "part" de l’immeuble et que le terrain ne s’amortit pas) ? Peut-on décider de la durée ? Depend-il de la superficie ou du prix du bien ?

mrdupont · #13

Bonjour,

Je lis régulièrement dans plusieurs fils de discussion que lorsque l’on a par exemple un immeuble dans une SCI IS, par le jeu des amortissements, on est tranquille au niveau fiscalité pour au moins 7-8 ans.

J’ai beau faire des essais de calculs, je n’obtiens jamais de telles durées sans avoir à payer d’IS.

Je compte me revendre à moi même (via SIC IS) l’année prochaine un immeuble que je possède actuellement en nom propre.

prix de vente : 410000 €

loyers de 40000 € / an

frais de notaires : 30000 € environ

Cela donne un amortissement aux alentours des 13600 € / an si on prend une somme linéaire sur 30 ans.
Je sais que cela sera sûrement dans les 17000 les premières années puis 11000 à un moment donné.

D’après moi, même en prenant en compte les autres charges comme les intérêts d’emprunts, la taxe foncière, les PNO … je pense que je paierai de l’impôt dès la 3 ème année.

Si quelqu’un peut me montrer que finalement je ne paierai de l’impôt que dans 7-8 ans, je suis preneur

Dernière modification par mrdupont (25/10/2020 19h42)

Trahcoh · #14

La durée sans impôts dépend aussi du rendement. Avec 12 %, c’est forcément beaucoup plus court qu’avec 6 %, puisque vous avez plus de loyers à effacer avec les mêmes charges.

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