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Favoris 2   [+2]    #1 24/10/2020 10h49

Membre (2020)
Réputation :   2  

Bonjour, j’ai lu beaucoup de post reprenant souvent le même sujet et j’aimerais condenser afin d’éclaircir au maximum la situation (en 2020!).

(Je vous expose ma propre situation)

N’hésitez pas à me corriger ou venir ajouter vos commentaires pour étoffer le post et aider le plus grand nombre (en essayant de faire au plus simple possible).

Dans le cadre d’un achat d’immeuble de rapport de 7 lots;

===>Compteurs:
- Compteurs Electrique individuel OBLIGATOIRE (pour chaque lot) +1 pour les communs, soit 8 (la revente d’électricité est interdite, seules tolérances pour des baux meublés ou colocation -> zone de flou, combien d’habitants max sur un seul compteur…?) + Disjoncteur individuels.
- Compteur Eau individuel non obligatoire, mais préférable.
- Compteur de Gaz individuel non obligatoire.

Une nouvelle loi stipule que si la modification de compteurs est réalisable et non trop couteuse, elle doit être effectuée.

+++ Si non conformité;
Remise aux norme en contactant ENEDIS pour la pose de compteur:
Construire de nouveaux locaux | Enedis

Attention cout de +/- 1000€ par compteurs, et obligation de Consuel.
Si votre demande de Consuel est effectuée par vous même, il y aura passage d’un Consuel pour vérification de la colonne montante. Si la demande est effectuée par un électricien  qualifié, le Consuel ne passera pas obligatoirement, néanmoins l’intervention sera sous responsabilité de votre électricien.

3 situations possible:
- la colonne technique est apte et l’alimentation générale aussi.
- la colonne technique est INAPTE et l’alimentation générale est apte (travaux à votre charge pour la CT).
- la colonne technique est apte, l’alimentation générale n’est pas bonne et nécessite des travaux. Parfois la mairie en profite pour intervenir à ses frais (refaire les trottoirs ou autre). Enedis prend l’intervention en partie à ces frais.

Le devis d’Enedis (intervention d’un technicien sur place) est également payant donc réfléchissez bien avant de vous lancer.

===>Reference Cadastrale:
1 référence possible sur le plan.
La référence au cadastre ne reprend que la parcelle de votre bien.

===>Relevé de propriété:
Chaque lot doit être présent sur l’acte de propriété soit 7 lots.
(Sert au calcul de la Taxe d’Habitation demandé à vos locataires)
Il est possible d’avoir plusieurs lots sur une seule référence cadastrale.

+++Si nombre de lots incorrects;
Contacter le Service des Impôts des Particuliers (SIP) en présentant votre bien, se munir d’une copie de l’acte de propriété accompagné de vos baux. Détailler comme ils faut vos biens individuellement.
Le Service des impôts vous demandera de remplir un formulaire H2 pour chacun de vos lots.
Vous avez la possibilité de faire la demande de formulaire H1 aux impôts, celui-ci vous permettra de savoir comment est référencé votre immeuble(taxe foncière).

Les impôts informeront le service du cadastre de la mairie par la suite.

La mairie pourra vous demander :
- de créer une place de parking (voiture, vélo etc…). Il est important de vous renseigner au niveau du PLU de votre ville car les demandes sont vraiment différentes d’une à l’autre.
- de vous acquitter d’une taxe parking si cela n’est pas possible (taxe qui n’est plus vraiment d’actualité).
- de remettre le bien dans son état d’usage d’origine si les deux solutions précédentes ne sont pas réalisables.

Si impossible:
Dans le cadre d’un immeuble divisé à la sauvage, le seul point qui peut vous sauver est le délai de prescription de 10ans. Si vous pouvez prouver que votre bien était loué en l’état depuis plus de 10 ans la mairie ne peut plus rien vous demander.

Afin de faire une découpe correcte, il vous faudra également passer par un géomètre expert afin d’obtenir un Etat Descriptif de Division (EDD) à jour (environ 150€ par lot). Il vous est possible de passer par votre notaire qui mandatera le Géomètre par la suite.

Un fois toutes ces étapes effectuées, il vous sera possible de revendre votre bien à la découpe. Attention toutefois dans ce cas, il vous faudra créer une copropriété (1500€ environ) si vous n’êtes plus le seul propriétaire sur la référence cadastrale.

===>Acte de Vente:
Tous les lots doivent être présents et bien détaillés sur l’acte.

+++ Si compromis incorrect;
Changer de notaire en urgence!

===>Diagnostics.
Si non conformité du diagnostique, ce n’est pas forcement grave.
Electrique, plomb, amiante, toiture apparente… (mérule non obligatoire).
Ce diagnostic est fourni à titre indicatif. A vous de prendre vos responsabilités, après tout vous êtes maintenant propriétaire!
Notez cependant que certaines obligation de décontamination seront effectives.

J’espère que ce post pourra en aider certains.

Tchuss

Dernière modification par Rudybnc (08/11/2020 08h56)

Mots-clés : compteur, division, electrique, immeuble, officielle, rapport


Bzh Bzh

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#2 24/10/2020 12h51

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   149  

Bonjour,

Je voulais faire un post à peu prêt identique sur le plan technique, puisque vous ouvrez le bal je rentre dans la danse big_smile

Rudybnc a écrit :

===>Compteurs:
- Compteur Eau individuel non obligatoire, mais préférable.
- Compteur de Gaz individuel non obligatoire.

La loi a changée en juillet 2020
https://www.service-public.fr/particuli … its/F14745
et
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/ … 0042128452

Chacun doit connaitre et ne payer que sa propre consommation.

N’oubliez pas non plus l’arrêté du 6/9/2019  qui impose une date limite au 25/10/2020 pour équiper les logements collectifs dont la consommation se situe entre 80 et 120 kilowattheures par m² et par an.
Je sais c’est demain  roll

Rudybnc a écrit :

+++ Si non conformité;
Remise aux norme en contactant ENEDIS pour la pose de compteur:
Construire de nouveaux locaux | Enedis

Attention cout de +/- 1000€ par compteurs et passage du Consuel pour vérification de la colonne montante (possible demande de remise aux norme de la colonne montante et des disjoncteurs différentiels). Enedis contactera également la mairie. Ils devront peut être effectuer une intervention au niveau de la voirie.
Le devis d’Enedis (intervention d’un technicien sur place) est payant donc réfléchissez bien avant de vous lancer.

Parfois ca peut être plus compliqué. Dans l’ordre :
- Tel à Enedis pour ouvrir un dossier, sans N° de dossier rien ne se passera. Vous expliquez votre projet et il vous rappelle (RV) pour qu’un technicien vienne sur place vérifier la colonne montante.

3 cas "Enedis" alors se produise :
- La colonne est apte à recevoir les compteurs supplémentaires et donc tout va bien coté Enedis. Ils vous demanderont éventuellement de changer par des compteurs Linky.
- La colonne ne peut recevoir les compteurs supplémentaires,  donc des travaux sont a faire réaliser par un électricien et contrôlé  par Enedis.
- Enedis en profite pour créer/changer/réparer leurs câbles de distributions d’énergie et les travaux seront parfois/souvent à votre charge par un devis Enedis en plus des travaux de votre électricien pour la distribution interne.
La Mairie peut prendre en charge la voirie car ca les arrange ou alors ils en profitent pour refaire les trottoirs. Mais c’est pas une obligation ni une généralité.

Quelques soit les travaux réalisés ou a réaliser un Consuel est obligatoire MAIS :
- Pas de visite, ca c’est l’organisme qui le décide en fonction de l’électricien que vous aurez pris et qui aura rempli le Consuel. Sachez qu’un particulier a le droit de déposer un Consuel.
Si vous déclarez le Consuel en tant que particulier, une visite sera réalisé par l’organisme et elle est payante.
Si c’est un électricien, en fonction de sa qualité de travail connue au Consuel, ils feront une visite ou pas à la charge de votre électricien.

Effectivement quand Enedis se déplace pour un particulier les devis sont payants.

Rudybnc a écrit :

La mairie pourra vous demander :
- de créer une place de parking (voiture, vélo etc…). Il est important de vous renseigner au niveau du PLU de votre ville car les demandes sont vraiment différentes d’une à l’autre.
- de vous acquitter d’une taxe parking si cela n’est pas possible (taxe qui n’est plus vraiment d’actualité).
- de remettre le bien dans son état d’usage d’origine si les deux solutions précédentes ne sont pas réalisables.

En cas de permis de construire les parkings sont obligatoires, la taxe n’est peut être plus d’actualité mais ils ont d’autres outils de pression, voir de non conformité au Permis de construire.
Maintenant dans une petite ville de province vs Paris les négociations ne seront pas les mêmes. Mais ne sous estimez pas les pouvoirs de nuisances pour non création de places de parking.
Dans les métropoles vous pouvez acheter des places de parkings à un gérant de parking public pour compenser, Ca coute moins cher qu’une taxe.

Rudybnc a écrit :

Un fois toutes ces étapes effectuées, il vous sera possible de revendre votre bien à la découpe. Attention toutefois dans ce cas, il vous faudra créer une copropriété (1500€ environ) si vous n’êtes plus le seul propriétaire sur la référence cadastrale.

Comme vous dite :
- Création de  copropriété
- Création d’un règlement de copro qui doit être rédigé par un Professionnel (avocats, notaires…)
- Trouver le premier syndic de copro avec qui vous allez négocier votre premier contrat sur cette corpo, ATTENTION à son pouvoir de nuisance
si vous avez fait des travaux "non conforme". Négociez bien avant, car après trop tard !
Il défendra pas vos intérêts mais ceux des Copropriétaires dont vous.

Rudybnc a écrit :

===>Diagnostics.
Si non conformité du diagnostique, ce n’est pas forcement grave.
Electrique, plomb, amiante, toiture apparente… (mérule non obligatoire).
Ce diagnostic est fourni à titre indicatif. A vous de prendre vos responsabilités, après tout vous êtes maintenant propriétaire!

Il y a quand même des obligations de décontamination si vous réalisez des travaux. Et ca n’ira pas en s’arrangeant dans le temps.

Pascal

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[+1]    #3 25/10/2020 08h30

Membre (2020)
Réputation :   2  

Salut, effectivement c’est un sujet tellement compliqué que je me suis dit autant tout mettre en écrit et essayer de mettre à jour régulièrement…

"Chacun doit payer et connaitre sa propre conso"….. "Sauf si les travaux sont trop couteux ou irréalisable"………

C’est quand même un peu contradictoire tout ca.

Je prend note de vos réponses et j’incère ca !

Merci à vous


Bzh Bzh

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#4 25/10/2020 09h25

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   149  

Bonjour,

Rudybnc a écrit :

"Chacun doit payer et connaitre sa propre conso"….. "Sauf si les travaux sont trop couteux ou irréalisable"………

C’est quand même un peu contradictoire tout ca.

Merci à vous

Oui c’est contradictoire, mais ca laisse la porte ouverte en cas d’impossibilité financière.

2 Exemples :
- Votre appartement est un duplex avec accès en RdC, pour allez a la chambre il y a un escalier en colimaçon. Mettre un ascenseur handicapé demanderais à modifier la structure (trop petit pour un nouvel escalier) de l’immeuble et changer l’escalier. C’est une impossibilité technique

- Pour créer votre colonne montante de division de compteur, Enedis doit installer un transfo pour augmenter la puissance locale dans la rue cout 110 000€, alors que vous avez un studio. Impossibilité financière.

Maintenant il y a des règles pour que ca passe en dérogation :
- Inutile d’allez voir l’urbanisme en disant "je n’ai pas les moyens" ou en ayant fait faire un devis pas une entreprise sans "fondement"
- Il faut faire étudier et chiffrer "l’impossibilité" par un bureau d’étude ou un architecte ou votre avocat qui consulte  un des deux précédent. Rapport à l’appuis.
- Il faut avoir épuisé toutes les solutions connexes, c’est a dire être assuré que c’est vraiment impossible techniquement et que cela entraine des couts "inhabituels" par rapport au marché.

C’est simple comme c’est sujet à interprétation, il faut venir avec un dossier bien ficelé, si vous ne voulez pas réaliser les travaux.

Pascal

Dernière modification par bascarol (25/10/2020 09h28)

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