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#1 11/10/2020 18h58

Membre (2015)
Réputation :   6  

Bonjour à tous,

Marié sous le régime de la communauté de bien réduite aux acquêts (sans contrat), je suis actuellement dans un processus de création de deux sociétés civiles immobilières avec mon frère.
Le capital social apporté dans chacune d’entre elles sera issu de bien propres (héritage), ce qui figure dans les statuts en cours de rédaction (et je n’aurai aucun mal à le prouver, si tant est que ça me soit demandé).

Mon notaire, en revanche, me demande de faire signer les statuts par ma femme. Pour des raisons personnelles, c’est une option que je souhaite éviter (pas de souhait de lui cacher, elle est tout à fait au courant, mais je souhaite lui éviter des démarches administratives à ce stade).

Après quelques recherches dans le code civil, je ne comprends pas bien mon obligation à le faire. Si les biens sont propres, je ne vois pas d’obligation d’information, à l’inverse de biens communs.

Partagez vous cette lecture ?

Je vous remercie pour votre aide.

Mots-clés : biens propres, conjoint, fiscalité, imposition, mariage, sci

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[+2]    #2 11/10/2020 22h31

Membre (2016)
Réputation :   132  

Bonjour Riermi,

Je vous propose de répondre à votre problème sous deux angles :

1. Il y a un consensus pour dire qu’un époux commun en bien n’a pas à demander l’autorisation de son conjoint pour utiliser ses biens propres comme il l’entend.
Par suite, il n’est pas possible de devoir faire signer les statuts à son conjoint si vous créez une société civile avec vos biens propres.
En effet, dans le cas contraire, le simple refus de signer de votre conjoint vous empêcherait d’apporter vos biens propre à votre société. Par suite cela reviendrait à lui demander une autorisation;
Donc votre notaire ne peut pas expliquer que c’est une obligation, c’est forcément faux;

D’ailleurs, le conjoint n’a même pas à demander l’autorisation pour apporter des biens communs au capital social d’une société, il n’a qu’une obligation d’information, pour permettre au conjoint de revendiquer la qualité d’associé sur la moitié des parts générées par l’apport.

2. Deuxième angle :
Existe-t-il une obligation d’information du conjoint ?
Si la réponse était oui, alors une simple lettre recommandée suffirait, et en aucun cas la signature des statuts ne s’imposerait.
Mais, à ma connaissance, la réponse est non. Donc même la lettre recommandée ne s’impose pas;
En effet, si un époux ne peut, sous la sanction prévue à l’article 1427 du code civil, employer des biens communs pour faire un apport à une société ou acquérir des parts sociales non négociables sans que son conjoint en ait été averti et sans qu’il en soit justifié dans l’acte, en aucun cas, cela ne concerne l’emploi de biens propres pour faire un apport à une société.

Je partage donc votre lecture et il faut challenger votre notaire sur les textes sur lesquels il s’appuie, et vous verrez qu’il devrait finir par vous dire que c’est simplement préférable…

Attention toutefois, les revenus de vos sociétés civiles, même constituées avec des biens propres seront communs, et par suite appartiendront pour moitié à votre épouse;
Sauf à placer les revenus en réserve, auquel cas, ce ne sont plus des revenus, c’est le capital social qui prend de la valeur, et donc ce devrait être l’associé qui s’enrichit et uniquement lui, pas la communauté.

Tenez nous au courant de la suite avec votre notaire

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#3 11/10/2020 23h25

Membre (2015)
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Un grand merci pour ce message précis.
Je suis soulagé de voir que vous partagez ma lecture, je vais challenger le notaire, mais c’est sans doute bien par précaution qu’il me recommande de faire signer tout par ma femme.
Je vous tiens informé de la suite de mes aventures avec plaisir.
Bien à vous,
Romain

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#4 12/10/2020 00h20

Membre (2014)
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Bonjour

Je suis etonné par la reponse ci dessus

Attention toutefois, les revenus de vos sociétés civiles, même constituées avec des biens propres seront communs, et par suite appartiendront pour moitié à votre épouse;

Je comprends tout a fait cela pour une SCI IR mais pas dans le cadre d’une IS
le point n’est pas précisé dans la question initiale par ailleurs.

Merci
Cdt
Timinel

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#5 12/10/2020 07h01

Membre (2014)
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Les intérêts des propres sont des communs.

C’est un diction que l’on retient après un divorce

Dernière modification par lachignolecorse (12/10/2020 07h31)


Faire et laisser dire

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#6 12/10/2020 07h17

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Timinel a écrit :

Bonjour

Je suis etonné par la reponse ci dessus

Attention toutefois, les revenus de vos sociétés civiles, même constituées avec des biens propres seront communs, et par suite appartiendront pour moitié à votre épouse;

Je comprends tout a fait cela pour une SCI IR mais pas dans le cadre d’une IS
le point n’est pas précisé dans la question initiale par ailleurs.

Merci
Cdt
Timinel

Je pense qu’ici il faut comprendre les revenus comme ce qui est perçu par les associés :
- loyer si IR
- dividende si IS. Les loyers appartiennent dans ce cas a la société.

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#7 12/10/2020 08h11

Membre (2015)
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Je ne suis absolument pas un spécialiste mais la SCI a comme "propriété" de vous rendre indéfiniment et personnellement responsable au contraire d’une société type SARL , qui limite votre responsabilité ( hors malversations ) à vos apports. En ce sens , votre épouse n’est peut être pas autant "écartée" de ce montage que cela et son information ne me paraît pas si choquante.

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#8 12/10/2020 10h10

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rlermi, le 11/10/2020 a écrit :

Bonjour à tous,

Marié sous le régime de la communauté de bien réduite aux acquêts (sans contrat), je suis actuellement dans un processus de création de deux sociétés civiles immobilières avec mon frère.
Le capital social apporté dans chacune d’entre elles sera issu de bien propres (héritage), ce qui figure dans les statuts en cours de rédaction (et je n’aurai aucun mal à le prouver, si tant est que ça me soit demandé).

Mon notaire, en revanche, me demande de faire signer les statuts par ma femme. Pour des raisons personnelles, c’est une option que je souhaite éviter (pas de souhait de lui cacher, elle est tout à fait au courant, mais je souhaite lui éviter des démarches administratives à ce stade).

Après quelques recherches dans le code civil, je ne comprends pas bien mon obligation à le faire. Si les biens sont propres, je ne vois pas d’obligation d’information, à l’inverse de biens communs.

Partagez vous cette lecture ?

Je vous remercie pour votre aide.

Pour bien faire les choses il faudrait prévoir dans les statuts une renonciation expresse de votre épouse à son statut d’associé. En effet, les parts de la SCI seront des biens communs et à ce titre, votre épouse acquière automatiquement le statut d’associé.
Cela veut dire qu’elle à un droit d’information ainsi que de participation aux décisions prises en assemblée (en fonction des dispositions statutaires).
Pour éviter d’éventuelles situations de blocage, il est fortement recommandé de faire signer à votre épouse cette renonciation.

Dernière modification par spot (12/10/2020 11h43)

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[+1]    #9 12/10/2020 11h14

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EDIT : j’avais émis quelques approximations et erreurs. Le message ci-après est donc corrigé, après avoir lu cette source qui expose un cas proche : Cabinet Stanislas Lhéritier: Cas pratique: communauté, SCI, procédure de divorce et décès

Prenons un exemple : Jean a un frère, Xavier. Ils sont chacun mariés selon le régime légal, et veulent constituer une SCI à 50/50 grâce à la donation que leur font les parents. Ils ne veulent pas que leurs épouses soient associées de la SCI.

Les parts de la SCI sont un bien propre pour Jean et Xavier, car l’argent d’une donation est un bien propre, et que le remploi d’un capital propre pour acquérir des parts sociales de SCI donne le caractère de bien propre à ces parts sociales acquises par un époux.

"Les fruits de biens propres sont communs". Or, les fruits = les dividendes. Pas de dividende = pas de fruits, donc pas de revenus communs ; seulement une augmentation de valeur de la SCI (si le bénéfice est placé en réserve) ; donc augmentation de la valeur des biens propres de Jean et de Xavier.
Si SCI IR, Jean et Xavier sont imposables (IR+PS) sur le revenu foncier. Or, en pratique, c’est le foyer fiscal, le couple, qui paie les impôts avec l’argent de la communauté. La communauté de Jean et sa femme Simone va donc payer une imposition relative à un bien propre de Jean. Or, "l’impôt sur les revenus constitue une charge directe des revenus personnels d’un époux, étrangère aux besoins de la vie familiale". (arrêt du 22 février 1978)
A partir de là, deux cas :
- si les dividendes (revenu commun) versés par la SCI sont à peu près équivalents au « revenu foncier net », alors la communauté aura reçu un revenu et elle aura aussi payé l’imposition relatif à ce revenu, ce qui est normal et équitable.
- En revanche, si la SCI met tout ou partie du bénéfice en réserve, la communauté aura payé l’imposition qui est la dépense nécessaire d’un bien propre, sans pour autant recevoir le revenu équivalent, ce qui n’est pas normal ; Jean doit alors récompense à la communauté pour le montant de cette imposition payée.
On voit que le problème, c’est qu’en SCI IR, on a deux définitions très différentes du revenu : le revenu fiscal est reporté obligatoirement sur Jean et Xavier, comme étant la somme des loyers HC diminuée des charges déductibles ; alors que le revenu civil, ce sont les dividendes, qui dépendent du vote de l’AG.

Dans un tel cas, la SCI IS me semble bien mieux adaptée. Ainsi, les charges et revenus de la SCI (y compris son imposition) sont ceux de la personne morale, indépendamment des associés. Les associés décident ensuite, en toute indépendance, soit de laisser le résultat dans la SCI (et d’augmenter donc la valeur de leur bien propre), soit de verser un dividende (et d’apporter donc des revenus communs à leur ménage).

Dernière modification par Bernard2K (12/10/2020 15h05)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#10 12/10/2020 11h30

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Mea culpa
J’avais pas saisi que l’origine des sommes était propre.

Dernière modification par spot (12/10/2020 11h30)

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#11 12/10/2020 12h10

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Bernard2k soulève un excellent point avec cette histoire de remploi.

Pour de sombres histoires de statut matrimonial qui avait soudainement changé (sans qu’on soit au courant…) pour le régime de la communauté légale, mon avocat m’avait fortement conseillé que moi et mon épouse signions une convention de remploi de deniers propres pour ma société (en gros,  que la souscription au capital de la société, faite par voie d’apport en numéraire, a été effectuée par emploi de deniers propres. Donc les parts de la société = biens propres).

Peut être une bonne idée de faire la même chose pour votre SCI?
(note : c’est une simple convention, pas compliqué à faire).

Dernière modification par carignan99 (12/10/2020 12h12)

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#12 12/10/2020 12h45

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ESTJ

J’ai créé une sci avec mon épouse et un associé personne physique dans la même démarche que vous, à savoir que son épouse était exclue du montage (elle ne voulait pas entendre parler du projet)

Si la création n’a pas posé de souci particulier, quand on est passé par le financement, c’est une autre histoire : la banque a demandé la caution des deux couples…

Son épouse a signé la caution, mais demande le divorce quelques mois plus tard,,,

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#13 12/10/2020 13h16

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EDIT : message inutile, car j’ai mis à jour mon message précédent.

Dernière modification par Bernard2K (12/10/2020 14h13)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#14 12/10/2020 14h04

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On peut garder en tête aussi qu’en cas de déconfiture de la SCI les associés seront garants donc la communauté impliquée pour celui (ceux) marié(s) sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.

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#15 12/10/2020 20h14

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carignan99 a écrit :

Bernard2k soulève un excellent point avec cette histoire de remploi.

Pour de sombres histoires de statut matrimonial qui avait soudainement changé (sans qu’on soit au courant…) pour le régime de la communauté légale, mon avocat m’avait fortement conseillé que moi et mon épouse signions une convention de remploi de deniers propres pour ma société (en gros,  que la souscription au capital de la société, faite par voie d’apport en numéraire, a été effectuée par emploi de deniers propres. Donc les parts de la société = biens propres).

Peut être une bonne idée de faire la même chose pour votre SCI?
(note : c’est une simple convention, pas compliqué à faire).

Merci pour ce retour. Mais du coup c’est justement ce point que j’essaie d’appréhender : quel risque à ne pas le faire ? Les biens sont propres et il est très souvent facile de le démontrer (héritage par exemple) donc je ne vois vraiment pas dans quel cadre on pourrait challenger la nature propre de l’apport…

Range19 a écrit :

On peut garder en tête aussi qu’en cas de déconfiture de la SCI les associés seront garants donc la communauté impliquée pour celui (ceux) marié(s) sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.

Qu’appelle-t-on déconfiture de la SCI ? Si la SCI n’a pas de dette, je ne vois pas le risque pour l’époux/se

Merci à tous pour ces excellents retours

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[+1]    #16 12/10/2020 21h24

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A votre question : quel risque à ne pas le faire ?
Je n’ai qu’une réponse (fort peu juridique j’en conviens) : quel risque à ne pas le faire? (s’agissant d’un bout de papier pas bien compliqué…)

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#17 13/10/2020 15h35

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carignan99, le 12/10/2020 a écrit :

A votre question : quel risque à ne pas le faire ?
Je n’ai qu’une réponse (fort peu juridique j’en conviens) : quel risque à ne pas le faire? (s’agissant d’un bout de papier pas bien compliqué…)

C’est un peu la réflexion que m’a fait mon notaire !
Je suis d’accord avec vous, mais j’aurais aimé avoir une approche un peu plus juridique de sa part.

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#18 13/10/2020 16h35

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Bonjour,

Tout à déjà été dit. En fait, c’est une question de point de vue. Aujourd’hui votre sci n’a pas de dette et donc vous ne voyez pas l’intérêt de faire intervenir votre conjointe. Le problème est pour l’avenir que vous ne maîtrisez pas forcément (et le notaire non plus).
La SCI est une société avec un inconvénient majeur : tous les associés sont solidairement et indéfiniment responsables des dettes.
Prenons un exemple : dans 10 ans la sci n’a plus les moyens de payer la taxe foncière. Et bien à ce moment l’administration se retournera vers les associés. Étant marié en communauté, votre conjointe se retrouvera garante de la dette que la sci aura créé auprès de l’administration.

J’espère vous avoir un peu éclairé.

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#19 13/10/2020 19h37

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rlermi a écrit :

carignan99 a écrit :

A votre question : quel risque à ne pas le faire ?
Je n’ai qu’une réponse (fort peu juridique j’en conviens) : quel risque à ne pas le faire? (s’agissant d’un bout de papier pas bien compliqué…)

C’est un peu la réflexion que m’a fait mon notaire !
Je suis d’accord avec vous, mais j’aurais aimé avoir une approche un peu plus juridique de sa part.

Dans votre cas, ça me semble être assez simple. Convention de remploi = vous actez le fait qu’il s’agit d’un bien propre (par traçage des fonds). Votre épouse n’a donc rien à faire ni à voire dans la gestion des SCI que vous souhaitez créer. Donc vous lui évitez toute démarche administrative à ce sujet.
C’était bien votre problématique de départ, non?

(Pour mémoire :

rlermi a écrit :

Mon notaire, en revanche, me demande de faire signer les statuts par ma femme. Pour des raisons personnelles, c’est une option que je souhaite éviter (pas de souhait de lui cacher, elle est tout à fait au courant, mais je souhaite lui éviter des démarches administratives à ce stade).

)
Note : je ne suis pas notaire ni avocat donc je ne garantis pas l’exactitude de mon "analyse".

Dernière modification par carignan99 (13/10/2020 19h46)

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#20 13/10/2020 21h29

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Cyrielle143 a écrit :

La SCI est une société avec un inconvénient majeur : tous les associés sont solidairement et indéfiniment responsables des dettes

Dans une SNC, je veux bien mais pas pas une SC.

art 1857 code civil
A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

Si la solidarité provient d’ un cautionnement, est un autre sujet.

Sur la question initiale : si la communauté profite des dividendes distribués, elle  supporte l’impôt sur le revenu et prestations sociales / flat taxe (sci IR ou IS  distrisbuant),

Par contre la question du paiement de l’imposition alors qu’il y a pas de distribution de dividende pour une société  translucide à l’IR ouvre t-elle  une récompense à la communauté  lors d’un divorce ou du décès ?

en 2009 situation pas clairement définie:
Cabinet Stanislas Lhéritier: Cas pratique: communauté, SCI, procédure de divorce et décès

Aujourd’hui, il faudrait voir si le cas a été jugé.

Recherche (trop?) rapide n’a rien donné mais pas chercher beaucoup.

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#21 14/10/2020 09h18

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HHub, le 13/10/2020 a écrit :

Par contre la question du paiement de l’imposition alors qu’il y a pas de distribution de dividende pour une société  translucide à l’IR ouvre t-elle  une récompense à la communauté  lors d’un divorce ou du décès ?

en 2009 situation pas clairement définie:
Cabinet Stanislas Lhéritier: Cas pratique: communauté, SCI, procédure de divorce et décès

Aujourd’hui, il faudrait voir si le cas a été jugé.

Recherche (trop?) rapide n’a rien donné mais pas chercher beaucoup.

Je n’ai rien trouvé non plus. Pour autant, le raisonnement exposé dans le cas pratique que vous citez (et que j’ai cité aussi plus haut) me semble valable.

Il faudrait voir comment font les notaires, en pratique. Je pense que, dans le cas général, ils ne s’en occupent pas si on ne leur pointe pas spécifiquement ; ils ne vont pas chercher la petite bête.

Mais si Simone, la femme de Jean, fait remarquer : "dites, ça fait 10 ans que la SCI met tout son bénéfice en réserve, pour des sommes astronomiques, sans verser le moindre euro de dividende ; 10 ans que Jean et Xavier se vantent de l’augmentation de valeur de leur SCI ; 10 ans que l’impôt sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux sont payés par la communauté, et j’ai fait les comptes, on parle de 320 k€ d’IR et PS payés rien que pour Jean et moi, je ne parle pas du ménage de Xavier et sa femme car ce n’est pas mon problème ; alors, vous n’oublierez pas de prendre en compte que le paiement par la communauté d’une dépense nécessaire d’un bien propre de Jean, pour ce montant de 320 k€, génère une dette envers la communauté du même montant !". Dans un tel cas, si Simone pointe cela sous le nez du notaire, avec justificatif à l’appui, ils serait bien obligé de le prendre en compte. Et je vois mal comment un juge pourrait leur donner tort de le faire.
Il reste l’incertitude sur l’évaluation du montant de cette dette d’impôt issu de ce revenu foncier. On prend le taux marginal d’imposition, car on considère que c’est un investissement supplémentaire, qui vient après les revenus du ménage, ou bien le taux moyen ?

En fait, dès lors qu’on veut être associé d’une société et pas son épouse, le mariage sous le régime légal, c’est vraiment peu adapté. Ou alors on applique la logique du régime légal jusqu’au bout : on fait tout à 50/50, donc si Jean veut investir à 50/50 avec son frère, il faut en fait faire 25 % Jean, 25 % Simone sa femme, 25 % son frère Xavier, 25 % sa femme Julie. Ainsi, les titres, la finance : tout est à 50/50 entre les deux époux et on ne risque jamais de s’embrouiller dans les calculs.

Dernière modification par Bernard2K (14/10/2020 12h58)


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#22 14/10/2020 10h38

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D’après les cas que j’ai rencontré, les loyers perçus de biens propres (détention en direct ou en sci ir) ne donne pas lieu à récompense. Seuls les dividendes d’actions, de sci is ont fait l’objet d’une éventuelle récompense.

En général, les avocats et notaires que j’ai rencontré, m’ont toujours conseillé de mettre les biens propres à part, y compris dividendes, loyers et compenser clairement par des opérations traçables les compensations nécessaires (ex IR à payer en propre sur la partie imposable et payée par la communauté). Idem, privilégier les produits à capitalisation plutôt qu’à dividende.

Pas très glamour mais il faut être pris pour ne plus se faire prendre.


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