PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 28/12/2014 10h16

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Suite à l’acquisition d’un bien immobilier sans prêt l’année dernière, j’ai découvert les opportunités du marché en France (je vis à l’étranger) et aimerais bien renouveler l’expérience.
Mon idée serait d’acheter un second bien pour une mise en location. N’étant pas salarié, j’ai peur de rencontrer des difficultés en demandant un prêt dans une banque française.

Du coup je me demandais s’il était possible d’hypothéquer le premier bien pour en acheter un second ? cool

Mots-clés : prêt hypothèque

Hors ligne Hors ligne

 

#2 28/12/2014 12h50

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Il est peut-être plus intéressant de se servir de ce bien comme "couverture financière" théorique auprès d’un établissement bancaire et de prendre hypothèque sur le nouveau bien acquis à crédit.
Une hypothèque réelle représente un coût ainsi qu’une immobilisation plus grande du bien hypothéqué. (sans données sur votre épargne, vos revenus, votre situation personnelle, difficile de vous aider davantage…)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#3 28/12/2014 13h24

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

C’est "possible" (mais il y a des coûts (1 à 2% du montant hypothéqué), et vous ne pourrez pas céder le bien hypothéqué sans lever l’hypothèque, ce qui ne sera possible qu’une fois le prêt remboursé et  représentera un autre coût (plus faible), sauf si vous attendez qu’elle tombe toute seule, 2 ans après la fin du prêt garanti). En pratique, c’est à négocier avec la banque. Votre situation est assez particulière, et une bonne partie des banques préfèrent (ou ne sait traiter que) les dossiers assez "standards". Donc ça limitera un peu l’échantillon de banques susceptibles de vous financer.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#4 28/12/2014 14h49

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Empiler les hypothèques ne convaincra pas forcément plus la banque, car la mise en action d’une hypothèque, c’est le "worst case scenario" pour elle. En général, avec le seul bien acquis d’hypothéqué, pour peu qu’il y ait eu apport et une paire d’années de mensualités remboursées, la banque rentrera dans ses frais, le cas échéant (si le bien n’a pas été surévalué lors de l’acquisition), mais au prix d’un long labeur.

La banque cherche avant tout à éviter les incidents de paiements, et pour mesurer le risque, ce qui est important c’est de déterminer votre capacité de remboursement actuelle et future (qui inclut les revenus locatifs, sachant que ces derniers sont très souvent minorés) et ce qu’il vous resterait pour vivre si vous deviez personnellement assumer le remboursement des mensualités (en cas de vacance locative ou de travaux, par exemple). Par ailleurs, les banques traditionnelles cherchent à développer leur fonds de commerce, et le financement de prêts "secs" n’est pas vraiment la tendance. Vous marquerez des points si d’un point de vue commercial vous êtes un profil intéressant (engagement à consommer des services bancaires et des produits financiers et d’assurance, comme les PNO maison, les équipements associés au compte de dépôt, la souscription de contrat d’AV avec versement régulier…). De plus, la domiciliation des revenus est parfois exigée.

Pour pouvoir avancer sur la réflexion, il faudra donc connaître le niveau de vos revenus (le fait de ne pas être salarié n’est pas rédhibitoire), vos charges, votre lieu de résidence fiscale, la rentabilité escomptée du bien…

Le fait d’être domicilié à l’étranger pourrait d’ailleurs constituer un obstacle bien plus difficile à surmonter que le fait de ne pas être salarié.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 29/12/2014 01h56

Membre (2013)
Réputation :   0  

Merci à tous pour vos réponses.

Mettre un bien immobilier en garantie d’un prêt me semble, sur le papier, plutôt une condition rassurante pour le prêteur. Mais il est vrai que quand j’ai évoqué la chose avec l’un de mes conseillers financiers en France, il avait l’air inquiet…
C’est plutôt dommage. Je vis en Chine et contrairement à beaucoup d’a priori, je trouve le marché de l’immobilier en France bien plus attractif si on souhaite effectuer un investissement locatif. Ici on spécule beaucoup à la revente. Mais des contraintes fiscales ont été mises en place il y a quelques années pour freiner l’envolée des prix.
Cette spéculation est néanmoins supportée par les banques qui accordent sans trop sourciller des prêts. En cas de défaut de paiement elles peuvent prendre possession du bien acquis et le mettre en vente pour se rembourser.

Du coup les réticences des banques françaises sont, en comparaison, assez surprenantes pour moi.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 29/12/2014 09h48

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

Le marché français de l’immobilier est en baisse. Ceci change la donne.
Aussi, les banques françaises ne sont pas soumises aux mêmes règles prudentielles.

Le prêt hypothécaire n’a pas bonne presse en France.

Enfin, la situation que vous décrivez en chine a l’air de ressembler a la bulle américaine qui a précédé la crise des subprime. "La bulle immobilière chinoise risque d'éclater bientôt"

Hors ligne Hors ligne

 

#7 29/12/2014 12h46

Membre (2013)
Réputation :   0  

Cela fait 15 ans que j’entends que la bulle chinoise va exploser… ce qui ne veut pas dire que cela ne se produira pas un jour. Mais pour l’instant la pression de l’immigration de la campagne vers les villes reste très importante et ce pour plusieurs décennies encore.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 24/02/2020 17h15

Membre (2020)
Réputation :   -2  

Bonjour à tous,

Je me demandais s’il était possible d’hypothéquer un bien dont on n’a pas fini de rembourser le crédit ?

Hors ligne Hors ligne

 

#9 24/02/2020 17h46

Membre (2015)
Top 10 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1385  

Ce genre de question, sans donner davantage d’éléments, vous a déjà valu un -1.
Faites l’effort de lire le forum et ensuite, si vous ne trouvez pas, donnez tous les éléments à ceux qui pourront vous répondre.
La réponse à votre question est donc : ça dépend.
Pourriez-vous nous indiquer si ce bien fait l’objet d’une hypothèque et quelle est la garantie de l’emprunt que vous avez sur ce bien. Ca aiderait déjà.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#10 24/02/2020 17h46

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Cest "possible", mais ….tout dépend des garanties qui ont été données sur ce bien (il peut avoir déjà une hypothèque, ou vous avez pu vous engager à ne pas hypothéquer ce bien…) (sachant qu’en général ça dure 2 ans après la date de fin du prêt initial), et de ce que la banque qui prête accepte (hypothèque en second rang par ex).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#11 24/02/2020 18h52

Membre (2020)
Réputation :   -2  

Je n’ai pas donné plus de précisions car justement je n’en sais pas plus et c’est pour ça que je pose la question. Je ne savais pas que cela dépendait de la garantie de l’emprunt ou de si le bien faisait déjà l’objet d’une hypothèque. Si je savais tout ça je n’aurais pas posé la question.

De plus, je n’ai pas créé de nouveau sujet de discussion et est posé ma question dans un fil de discussion dédié à l’hypothèque je pensais donc être au bon endroit.

Je n’ai pas tous les éléments que vous me demandez, il s’agit simplement d’une question à laquelle je n’avais pas trouvé de réponse ailleurs et qui m’intéressé pour un avenir proche.

D’accord, donc si aucune garantie ne l’interdit cela est possible même si c’est compliqué et dépend du bien vouloir de la banque ?

Ce n’est donc pas interdit ?

Dernière modification par Francisco (24/02/2020 18h54)

Hors ligne Hors ligne

 

#12 24/02/2020 19h30

Membre (2015)
Top 10 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1385  

En effet rien ne l’interdit a priori, d’autant plus que si vous avez déjà une hypothèque dessus, le notaire s’en rendra compte et il ne sera pas possible de reprendre une hypothèque sur ce bien.
Par contre vous devez informer la banque de tous vos emprunts en cours.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#13 24/02/2020 20h29

Membre (2019)
Réputation :   20  

Bonjour,

Coté banque, on vous posera la question du pourquoi ?

Pourquoi vouloir hypothéquer un bien que vous n’avez pas encore remboursé ? Ce bien est-il déja hypothéqué?

Est-ce pour un nouveau projet ? La banque passera donc en "second rang" ?

Si votre premier bien est garantie par une société de caution (type credit logement ou CAMCA), l’hypotheque peut remettre en cause cette premiere garantie ?

Hors ligne Hors ligne

 

#14 24/02/2020 21h31

Membre (2020)
Réputation :   -2  

Concernant le pourquoi ? je pensais hypothéquer le bien dans le but d’acquérir un nouveau bien.

Je m’explique : dans une situation où mon taux d’endettement est élevé en raison de plusieurs investissements précédents, je pensais hypothéquer un bien afin de donner confiance à la banque et qu’elle accepte de me prêter pour un nouveau crédit. Ainsi l’hypothèque sur le bien viendrait "compenser" le taux d’endettement élevé et donnerait une garantie au banquier.

Qu’est-ce que le "second rang" ?

Hors ligne Hors ligne

 

#15 24/02/2020 21h57

Membre (2013)
Réputation :   31  

La nouvelle banque prêteuse regardera avant tout le Capital restant dû sur le prêt bénéficiant de l’hypothèque de 1er rang et regardera la valeur vénale du bien. Si il y a une valeur nette importante et si le bien concerné est considéré comme "facilement vendable" alors la nouvelle banque prêteuse acceptera peut être de prendre une hypothèque de second rang pour garantir un prêt.

Le rang est l’ordre dans lequel les créanciers détenant une hypothèque sur le bien sont servis en cas de vente du bien.

Dernière modification par Gentleman Grower (24/02/2020 22h17)

Hors ligne Hors ligne

 

#16 26/02/2020 20h13

Membre (2019)
Réputation :   20  

Francisco a écrit :

Concernant le pourquoi ? je pensais hypothéquer le bien dans le but d’acquérir un nouveau bien.

Je m’explique : dans une situation où mon taux d’endettement est élevé en raison de plusieurs investissements précédents, je pensais hypothéquer un bien afin de donner confiance à la banque et qu’elle accepte de me prêter pour un nouveau crédit. Ainsi l’hypothèque sur le bien viendrait "compenser" le taux d’endettement élevé et donnerait une garantie au banquier.

Qu’est-ce que le "second rang" ?

Bonjour,

Je comprends l’idée, mais ce n’est pas forcément le raisonnement préféré des banquiers.

Dans le jargon, on dit "qu"on ne prete pas pour une garantie", ce qui signifie que si les fondamentaux de votre dossier sont déja border-line (TE elevé, reste à vivre faible etc), ce n’est pas en rajoutant une garantie que votre dossier sera mieux : il conservera toujours des ratios risqués.

Une banque prete de l’argent en espérant ne jamais avoir recours à la garantie (car couteux, long et lourd).

Hors ligne Hors ligne

 

#17 19/09/2020 18h23

Membre (2017)
Réputation :   1  

Bonjour smile

Je me pose aussi des questions au sujet des crédits hypothécaire.

Si j’ai un bien immobilier d’une valeur d’environ 150K déjà payé et que je n’ai aucun crédit d’aucune sorte en cours. Est-il possible pour moi d’obtenir un crédit hypothécaire de 100K (sur par exemple 15 ans) afin de les investir en bourse ? Ou bien la seule solution que j’ai pour obtenir autant de cash est de revendre le bien immobilier ?

Dernière modification par Faure475 (19/09/2020 18h26)

Hors ligne Hors ligne

 

#18 19/09/2020 18h36

Membre (2020)
Top 20 Portefeuille
Top 20 Finance/Économie
Réputation :   279  

Faure475 il y aussi un entre deux, la vente à réméré.
https://fr.wikipedia.org/wiki/R%C3%A9m%C3%A9r%C3%A9

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #19 19/09/2020 18h40

Membre (2019)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Expatriation
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Réputation :   1349  

INTJ

@Faure475 : c’est possible mais il faut trouver un courtier ou une banque qui accepte de le faire et ça engendre des frais d’hypothèque, de dossier …


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic  - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations

Hors ligne Hors ligne

 

#20 19/09/2020 18h48

Membre (2017)
Réputation :   1  

Merci, je ne connaissais pas la vente à réméré mais je préférerai éviter toute vente.

On dirait que l’obtention d’un crédit hypothécaire est un parcours du combattant sad Il n’y a donc aucune façon d’obtenir du financement pour investir en bourse ?

Hors ligne Hors ligne

 

#21 19/09/2020 18h57

Membre (2014)
Réputation :   57  

En Allemagne, c’est une pratique très courante.
Il faut qu’il y ait une marge suffisante entre la valeur du bien et le crédit restant dû.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #22 19/09/2020 19h27

Membre (2018)
Top 20 Année 2023
Top 10 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 5 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   520  

ESTJ

J’ai acquis cette année une résidence secondaire à l’étranger (Portugal) en prenant une garantie deportee sur ma RP, finie de remboursée avec le même établissement bancaire.

La discussion m’a également ouvert la porte, non exploitée à date, d’une ligne complémentaire en US de scpi ou autre actif financier. Pour schématiser, la RP valant le double de la RS en gros, en terme de garantie pour la banque, le risque reste très limité…

Hors ligne Hors ligne

 

#23 21/10/2022 16h23

Membre (2021)
Réputation :   37  

Bonjour,

Je suis intéressé également à mettre en place un prêt hypothécaire mais ma banque le Crédit Agricole ne le fait pas. Avez-vous déjà négocié des prêts hypothécaires avec des banques françaises et lesquelles?

Hors ligne Hors ligne

 

#24 21/10/2022 17h00

Membre (2019)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Expatriation
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Réputation :   1349  

INTJ

J’ai déjà essayé mais impossible d’y arriver sauf si le bien est situé à Paris ou en Côte d’Azur sad


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic  - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations

Hors ligne Hors ligne

 

#25 20/01/2023 11h20

Membre (2022)
Réputation :   3  

Si je résume cette conversation très intéressante, le prêt hypothécaire se fait dans d’autres pays mais en France il est moins courant donc possible mais plus chargé en frais.

Le prêt hypothécaire se fera aussi si le projet montre que le prêt sera bien remboursé. Les banques se disant que le mieux est encore de revoir la couleur de l’argent plutôt que de se casser la tête à revendre l’immobilier sous-jacent en cas de souci. Est-ce que ceci exclut du coup les investissements en bourse avec le prêt?

Je m’y intéresse car j’aimerais rembourser l’emprunt de ma résidence secondaire, faire un apport de ma RS en bien pour une société, emprunter en prêt hypothécaire in fine, me servir du cash obtenu pour investir en bourse, la société déduira les intérêts et reportera l’imposition. Je sens que mon banquier va me claquer la porte vu la complexité du dossier par rapport à ses PEL habituels mais je vais essayer de me renseigner.

Est-ce que quelqu’un à l’expérience de la faisabilité ou non d’un prêt hypothécaire in fine?

Dernière modification par SeedSquall (20/01/2023 11h21)

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums