Shackleton : étude de cas immobilier (usufruit, nue-propriété et SCI)

Shackleton · #1

Bonjour à tous,

Suite au fil de Malo et d’autres sur ce forum. Je me suis lancé dans une simulation.

Voici les données :

600K€ de SCPI en PP (financé sur 25 ans) avec 40% (360K€) de SCPI Européennes
300K€ de SCPI en Usufruit (financé sur 15 ans)

Le tout dans une SCI à l’IS, une vente des SCPI en PP à la 26ème année et une distribution de dividendes de la totalité de la trésorerie dans la foulée.

Download - TransferNow

Que pensez vous du fichier ? Tient il la route ?

Une question, je n’arrive à comprendre l’impact fiscal des SCPI Européennes (imposition dans le pays étranger ou en France… si quelqu’un à la réponse pour des SCPI comme CORUM ou autre.

Infos : Taux de crédit via Meilleur taux
Simulation sans revalorisation des rendements / sans revalorisation des parts / sans changement de fiscalité sur 25 ans (on rigole…).

Merci à vous ! Toute correction peut aider la communauté.

Mots-clés : pp, scpi, us

GoodbyLenine · #2

Shackleton a écrit :
Une question, je n’arrive à comprendre l’impact fiscal des SCPI Européennes (imposition dans le pays étranger ou en France… si quelqu’un à la réponse pour des SCPI comme CORUM ou autre.

Sur ce point précis, cet exemple détaillé devrait vous aider.

Artemide · #3

Bonjour, projet intéressant réalisé par plusieurs membres ici.

Je n’ai pas analysé votre simulation mais dans tous les cas je vous conseille de commencer les démarches auprès des banques et d’être patient, trouver ce type de financement peut être long et complexe.

Shackleton · #4

GoodbyLenine a écrit :
Shackleton a écrit :
Une question, je n’arrive à comprendre l’impact fiscal des SCPI Européennes (imposition dans le pays étranger ou en France… si quelqu’un à la réponse pour des SCPI comme CORUM ou autre.
Sur ce point précis, cet exemple détaillé devrait vous aider.

Merci GBL, je me disais bien que j’avais déjà vu ce post, il est super clair. Le chiffre donné de 14K (distribution) pour 15K (recettes) est il la norme / une bonne moyenne pour la majorité des SCPI Européennes en terme de ratio d’imposition ?

GoodbyLenine · #5

Il n’y a pas vraiment de "norme" (la constitution et l’usage du RAN peuvent créer de fortes distortions), mais, en moyenne à long terme, la SCPI distribuera un peu moins que ses "recettes", car elle devra aussi payer l’impôt à l’étranger.

Pour avoir des "vrais" chiffres, je vous suggère de lire les rapports annuels des SCPI concernees. De mémoire, par exemple pour Corum Origin ou Corum XL (qui ne constituent pas de RAN), la différence est un peu plus grande (vers 18%). Mais pour certaines SCPI, il n’est pas facile du tout en lisant le rapport annuel, d’évaluer l’impact par part des impôts payés à l’étranger (essayez pour Novapierre Allemagne, par exemple… il y a juste un chiffre en p25 du rapport annuel 2019, sur les impôts payés en Allemagne (on ignore la proportion de "taxe fonciere" ou d’autres chose), qui représente 7.9% du résultat net de la SCPI, et nulle part un chiffre par part).

Talondort · #6

Bonjour,

Merci pour ce partage et bon courage pour vos démarches si vous vous lancez.
Si je peux me permettre un conseil, certaine dépenses sont à intégrer dans le bilan comptable.
Notamment frais d’assurances (les financeurs en demanderont), frais de comptabilité et potentiellement d’autre frais liés au fonctionnement de la SCI.

Il me semble également que la quote part des intérêts d’emprunt "liés à l’étranger" ne sera pas déductible de la fiscalité.

Shackleton · #7

Talondor, vous avez raison, j’ai omis les frais (compta, fisca etc) volontairement pour simplifier la chose. Bien vous pour les interêts d’emprunts non déductibles je vais me renseigner, c’est le cas quand on investit en direct mais via une société (SASU), je ne sais pas si cela s’applique aussi.

Shackleton · #8

Re bonjour à tous,

Voici le lien vers le fichier actualisé -> SCPI Montage SCI IS - Google E-Tablolar

Je pense (encore) optimiser en prenant en direct (moi) la NP des SCPI US détenues par la Holding via (aussi) un crédit bancaire.

Auriez vous des retours à faire sur ce fichier (quasi) finalisé ? Notamment au niveau des chiffres / compta / trésorerie (une erreur dans mon tableau peut vite couter cher).

Je me pose la question de la déductibilité des intérêts d’emprunts -> Sont ils valable pour NP / US ? Sont ils bien calculés dans le tableau ? Nous sommes en holding (SASU) non en SCI.

Dernière modification par Shackleton (07/09/2020 18h24)

Talondort · #9

Bonjour,

Je n’ai pas de remarques sur votre fichier ne connaissant pas les spécificités des SASU.

J’ai échangé avec plusieurs établissements bancaires pour mon propre projet.
Il est à noter une certaine frilosité particulièrement sur les durées.
Malgré un dossier solide, je n’ai des pré propositions que sur 15 ans et pas de financement d’US à crédit.

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