Quelles astuces pour rester en LMNP le plus longtemps possible ?

LeFrigo · #1

Je suis dans une situation à la limite du passage LMNP/LMP alors je suis en train de réfléchir pour trouver un moyen de rester dans LMNP le plus long possible.
Comme vous le savez, la condition de passage est que la recette LMNP est >23k et >50% des autres revenus (charges exclues)
Ma situation est suivante :
- Revenus salariés net imposable : 60k. Après abattement forfaitaire : 54k
- Recette LMNP : 56k
Alors normalement je serai basculé en LMP.
Maintenant, si j’’opte pour une déduction aux frais réels au lieu de 10% forfaitaire, par exemple 2k de déduction. Alors mes revenus salariés après la déduction des charges seront 58k. Je vais payer un peu plus d’’impôt mais je peux continuer à rester dans LMNP.
Je ne sais pas si cette solution va marcher ? Est-ce qu’’il va poser du problème en cas de contrôle fiscal ?

Mots-clés : fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel)

GoodbyLenine · #2

Si vous expliquiez pourquoi vous souhaitez éviter de devenir LMP (et donniez un peu plus de détail sur la manière dont vous détenez les biens loués meublés, et sur comment vous les louez : longue durée, courte durée, beaux sur plusieurs années, etc.) on aurait plus d’éléments pour comprendre la problématique, et vous faire des suggestions.

Vous êtes sur que ce sont les revenus pro après abattements (ou frais réels) qui comptent, quand on les compare aux recettes (avant déduction d’une quelconque charge) de location meublée ?

Avez-vous des moyens pour augmenter les "revenus professionnels" de votre foyer fiscal ? (une autre activité, une rémunération de gérance de SCI, etc. ?)
Comment vos revenus pro et vos recettes de location meublée devraient-ils évoluer dans les 5-10-15 prochaines années ?

Ezerian · #3

Bonjour,

Si vos frais réels sur vos revenus salariés sont de moins de 10 %, vous allez normalement automatiquement voir 10 % déduit de vos salaires et assimilés.

Bonne journée.

LeFrigo · #4

Je veux éviter le LMP pour le moment parce que j’ai encore un stock assez important de charges et d’amortissement car au début de l’activité.
Pour les biens de LMNP, je les détiens en nom propre, exploité en LMNP long durée, baux d’un an renouvelable.
Dans la comparaison, ce sont bien les revenus pros après abattements (ou frais réels) et les recettes (la somme de tous les loyer, charges inclus) de location meublée.
Je suis en train de réfléchir sur la possibilité d’augmenter les revenus pros également mais le seul moyen possible est une augmentation de salaire qui risque d’être compliqué dans cette situation Covid.
Pour la projection dans 5-10-15 ans, c’est assez difficile mais actuellement je n’ai pas d’autres projets en cours alors l’augmentation des recettes sera au rythme de l’augmentation des loyers et l’’augmentation des revenus pro sera l’augmentation de salaire. De tout façon, je peux envisager un changement vers LMP une fois le stock de charges et d’’amortissements consommé (dans 2-3 ans).

GoodbyLenine · #5

Quelques suggestions/pistes à creuser :
- creuser (avec un comptable pro) ce qu’il advient vraiment du "stock assez important de charges et d’amortissement" d’un LMNP qui deviendrait LMP;
- passer la location d’une des chambres de vos colocations en "nu" (quitte à vendre les meubles au locataire, qui vous les revendra un jour, ou en échange d’une baisse de loyer)… c’est sans doute abusif ;
- vendre (voire donner) une quote-part d’un de vos biens (ou juste son usufruit temporaire) à un investisseur qui sera content de trouver un bon rendement (vous étant content de le perdre, pour rester LMNP si ça a tellement de valeur);
- augmenter vos revenus pro (donnez qqs cours de maths,…);
- diminuer vos recettes de location meublée (par ex au lieu de payer l’intérêt et de le répercuter sur vos locataires faites leur prendre l’abonnement eux-mêmes, idem pour d’autres charges);

Alpins · #6

Bonjour,

LeFrigo soulève le problème des loueurs en meublé qui vont passer d’un statut à l’autre (LMP/LMNP), que ce basculement soit choisi (achat/revente d’un appartement) ou subi (fluctuation des revenus, impayés de loyers…). Cet article fait le point. Si je résumé correctement

1) Les amortissements sont transmis lors d’un changement de statut LMNP/LMP; c’est une bonne nouvelle.
2) les déficits en LMNP sont reportables pendant dix ans. C’est mieux que rien, mais dans le cas d’un passage définitif en LMP, ces déficits sont perdus.
3) En LMP, les déficits sont imputables sur les autres revenus professionnels (intéressant si TMI élevée).
4) En LMNP, il y a priorité des charges sur les amortissements (voir le tableau de cet article). Si vous débutez une activité en LMNP, vos charges vont être rapidement déduites et vos amortissements reportés. Le passage en LMP ne doit pas être problématique.

Comme le suggère GBL, prenez contact avec votre comptable pour:
1) savoir ou vous en êtes en matière de déficit et amortissements;
2) vérifier que je n’ai pas écrit de bêtises!

Bonne journée!

Dernière modification par Alpins (07/09/2020 08h45)

LeFrigo · #7

J’ai bien vérifié et il me semble ce que vous écrivez ne sont pas des bêtises
La transmission des amortissements est vraiment une bonne nouvelle.
Si non, ma situation actuelle est le résultat d’une optimisation erronée. Je pensais que les revenus pour calculer le 50% sont les revenus imposables avant déduction des charges.
De tout façon, j’ai encore du temps pour anticiper car c’est la projection pour l’année prochaine (2021 à déclarer en 2022).
Une autre question, en cas de passage temporaire vers LMP, puis revenir en LMNP, comment calculer le PV lors du revente?

Alpins · #8

A ma connaissance, c’est le régime fiscal LMNP qui s’applique, indépendamment du fait que vous ayez été LMP à une époque.

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