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#101 20/11/2019 10h56

Membre (2017)
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Bonjour,

Plutôt d’accord avec Dicci.
Je ne vois pas en quoi la durée de l’emprunt a un impact les travaux futurs à prévoir. Déjà parce que le montant emprunté reste le même, alors à durée plus longue, mensualité plus faible, capacité d’épargne plus élevée pendant ces "15 premières années" pour financer les travaux futurs.

De plus ce n’est pas parce qu’on emprunte sur 25 ans qu’on s’engage à garder le bien 25 ans.

Pour moi c’est plutôt une question de gestion personnelle des dépenses à venir. C’est certain que si une personne brule son cash et n’arrive pas à épargner le cash flow économisé, il vaut mieux emprunté sur plus court pour en quelque sorte se forcer à épargner.

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#102 20/11/2019 11h05

Membre (2014)
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Je partage le commentaire de sven337 sur l’obsolescence. La durée de vie s’est même réduite depuis quelques années. Une salle de bains des années 70/80 durait 25/30 ans. Aujourd’hui, ce serait d’avantage 15/20 ans, lié notamment aux matériaux utilisés de moins bonne qualité, et une tendance décorative qui rend les objets obsolètes après 10/15 ans.

Cette obsolescence est aussi applicable à la structure de l’habitat. Les performances énergétiques sont liées à des assemblages techniques assez fragiles, comme les écrans sous toiture, les membranes d’étanchéité…

J’ai réalisé une extension avec ces matériaux, je suis assez dubitatif sur leur tenue dans le temps même si c’est extrêmement efficace. Ça n’est jamais qu’une fine couche de plastique qui se dégrade naturellement (suffit de regarder l’état des écrans sous toiture posés il y a 30 ans) et l’impact des modifications même mineures sur l’efficacité (la moindre cheville posee perce la membrane).

Le coût pour rénover correctement un bien va continuer à augmenter car il sera nécessaire de prendre en compte la performance énergétique après travaux.


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#103 20/11/2019 11h37

Membre (2013)
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sven337 a écrit :

Pour moi le fonds de son propos c’est que s’endetter "au maximum" en générant artificiellement un cashflow positif par ingénierie financière (emprunts longs)

Sachons rester simple cher @sven337, atteindre une pseudo rentabilité en empruntant sur 25 ans plutôt que sur 15 ou 20 ans, c’est plus une règle de 3 que l’ingénierie financière wink
Je suis cependant pleinement d’accords avec vous, c’est fort trompeur mais ne change rien au fond : mauvaise rentabilité et plus de durée, c’est plus de risques.

Concernant "l’obsolescence" des biens, elle est bien réelle et c’est un vrai bon questionnement.
Cependant, considérer que c’est une dépréciation inévitable du bien est à mon opinion une mauvaise approche de la question.
En effet, tout investisseur sérieux considère dès le départ les sommes qu’il devra injecter durant l’investissement en programmant de mettre de côté une partie de son cash-flow (c’est dire comme il est indispensable) chaque année pour faire évoluer le bien. Un peu comme une programmation de travaux dans un bien collectif, avec une trésorerie anticipée, un fonds travaux.
Ces sommes sont d’emblée à retirer du retour d’investissement mais portent à terme une meilleure valorisation du bien à la revente qui restera autant que possible proche de l’attente du marché. Ces sommes permettent -selon la situation de chacun- de pratiquer une certaine défiscalisation puisqu’elles sont bien entendu au réel déductibles du résultat (voire au foncier parfois de l’imposition sur les revenus du foyer)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#104 20/11/2019 11h57

Membre (2017)
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sven337 a écrit :

Pour moi le fonds de son propos c’est que s’endetter "au maximum" en générant artificiellement un cashflow positif par ingénierie financière (emprunts longs) représente un risque que les gens ont tendance à minorer, en disant "c’est pas grave j’emprunte sur 25 ans et mon tableur Excel me dit que c’est tout vert".
Cet avertissement semble valable.

Un cash flow ne peut pas être "artificiel"; il est positif, négatif ou neutre; mais il est réel.
Vous voulez surement dire que les gens peuvent interpréter un cash flow positif comme une bonne rentabilité de l’opération, et la je vous rejoins en effet, mais il faut bien distinguer le rentabilité de la trésorerie.
Vous pouvez avoir un bien peu rentable à fort cash flow si vous n’empruntez pas.
Vous pouvez avoir un bien fort rentable à cash flow négatif si vous empruntez 110% sur une durée très courte.

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#105 20/11/2019 13h51

Membre (2016)
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ISTJ

Vous avez raison, mais le cash n’est réel que quand il est réalisé. Pas dans les cases du tableur. Or, c’est déjà compliqué et peu fiable de prévoir le cash flow précisément sur 15 ans, alors sur 25, prévoir juste est une illusion.
Je retire le mot "artificiellement". Et "ingénierie financière" qui pour le coup est plutôt pompeux. Ça ne change pas vraiment le message.

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#106 20/11/2019 14h22

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Je suis en phase avec Sven
Les adeptes de durées très longues le font pour la plupart faute de possibilité de faire autrement. Le CF positif devient plus ou moins de la consommation immédiate à crédit.

La moderne notion de CF positif est plus ou moins une vue de l’esprit. On triture chaque variable dans tous les sens et y’a plus qu’à se trouver génial quand la case CF du tableur fait apparaître une valeur positive. Je vois pas mal de projets qui ressemblent à de la cavalerie, où l’investisseur utilise le CF et les  crédits pour consommer plus immédiatement faute de réelle capacité financière et de rigueur.

Quelles que soient nos convictions, inciter à la prudence et rappeler ce qu’est fondamentalement l’investissement immobilier ne peut pas faire de mal.

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#107 20/11/2019 14h45

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Surtout, la recherche de "cash-flow" positif, en plus d’inciter à emprunter sur de plus longues durées, oriente les investissements en périphérie de villes secondaires ou en milieu rural, zones où ceux qui investissent depuis 10 ans sont très souvent en moins-value s’ils n’ont pas créé de valeur via des travaux.
Il faut aussi penser à la revente et on a souvent la plus-value qui va avec une meilleure liquidité, mais moins de rentabilité immédiate.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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[+1]    #108 20/11/2019 14h51

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Je suis d’accord avec vos propos.
Le problème c’est que pour vous justifier vous avancez que l’investisseur va probablement se planter sur les prévisions, ou consommer le cash flow bêtement.
Alors le problème n’est pas le cash flow mais bien la compétence/le comportement de l’investisseur.

Pour un même projet, une longue durée d’emprunt permet, de mon point de vue, un meilleur cash flow donc une capacité d’épargne qui s’accroit grâce à l’investissement, une capacité d’endettement pour de futurs projet qui s’accroit également, et une tranquillité d’esprit plus importante face aux échéances (en cas de petite vacance, impayés, etc)

Bien entendu cela ne doit pas masquer un projet qui n’est pas rentable (bien qu’en général un projet pas rentable a rarement un CF positif, même sur 25ans).

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#109 20/11/2019 14h51

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Je pense qu’on dérive d’un débat sur les formations à un débat sur le cash-flow…
En même temps, le cash flow est une notion statistique à calculer sur une durée : vous faites un apport et votre cash-flow mensuel et annuel sera positif au prix d’un gros CF négatif en début de location. Vous avez un CF négatif pendant 20 ans et vous vendez 3x le prix d’achat, vous faites un beau CF positif au global…
Pour paraphraser François Asselineau : "un CF c’est une statistique, et une statistique c’est un mensonge".

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#110 20/11/2019 20h22

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Asselineau se trompe. La statistique est un outils permettant d’observer la réalité selon un certain point de vue, point de vue souvent très mal explicité, voire pas du tout.
Le problème ici est de définir ce qu’est un investissement immobilier rentable et un bon cashflow. Quels en sont les critères?
Ensuite, on pourra par exemple se dire, si sur 20 ans la rentabilité est mauvaise et le cashflow négatif, alors effectivement emprunter sur 30 ans ne permet d’augmenter son cashflow que de façon illusoire. La rentabilité restant la même.

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#111 21/11/2019 07h58

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En fait si on suit la logique des investisseurs 2.0, il faut s’endetter sur 25 ans. Ok pourquoi pas.
Il n’y a qu’à lire le file ici pour s’apercevoir que toutes les informations ne sont pas données lors de ces formations (cf : voir le lien de vendeurs de rêve fourni par Jeromem plus haut).

Donc il y a les jeunes débrouillards qui se renseignent avant d’acheter puis il y a les autres (Je vais prendre pour exemple ceux qui s’endettent pour un pack sceller, Duflot et cpie sans payer une grosse d’impôts, il y a déjà un problème de raisonnement à ce stade).

Tout le monde n’a pas non plus le réflexe de dénicher les meilleurs affaires (qui sont de toute façon difficile à trouver si l’on manque du temps/n’a pas le bon réseau/loin du lieu géographique de l’achat). Ça reste un mauvais choix de l’investisseur et uniquement de sa faute.  Mais une fois pris dans le tourbillon des nouveaux gourous, il peut y avoir un emballement et un achat irréfléchi.

Sur un achat à 110% sur 25 ans, au bout de combien de temps finissons-nous de rembourser les frais annexes et commençons nous réellement à payer les murs ?
Les taux sont bas oui mais ça représente une somme et les investisseurs (si c’est vrai) multiplie les opérations. Supposons qu’ils revendent au bout de 15 ans pour effectuer des travaux dans les autres appartements faute de cashflow épargné, il y aura une décote car le futur investisseur devra faire les travaux à son niveau.

Épargné c’est beau mais les plans de vie évolue et peuvent amener des surprises. Ils sont jeunes, sans enfant. J’arrêterai ici ma courte liste…

Du coup, je ne connais pas ce journaliste "spécialiste des chroniques pessimistes de l’immobilier" mais je le trouve cohérent dans ses propos. Probablement car je ne suis pas une winneuse de l’immobilier et que j’ai des lacunes sur toute la partie juridique.

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#112 21/11/2019 08h54

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Je pense que le point fondamental est bien la rentabilité vs cash flow positif:
Aujourd’hui, il me semble que l’approche est davantage portée sur ce cash flow positif qui permet de "financer gratuitement l’achat".
Compte tenu des taux actuels, le cash flow positif s’obtient à 25 ans avec une rentabilité nette hors emprunt de 5%, alors que sur 15 ans il faut plus de 7%.
si l’on regarde la situation il y a 10 ans, le taux était plutôt à 3.8%, le rendement net devait même être de 9%.

Au final le sacrosaint cash flow positif conduit à considérer une bonne affaire un bien immobilier dont la rentabilité est de 5%, alors qu’il y a 10 ans le cash flow positif s’obtenait plutôt pour une rentabilité de 9%.

Nous avons donc ici un risque plus important de baisse des prix (comme pour une action avec un PER très élevé) ou de situation difficile (problème de locataire, travaux imprévus, …).
L’engagement sur 25 ans crée également un effet de levier bien plus important (Après 10 ans le capital restant dû est encore de 65% pour un emprunt à 25 ans vs 35% pour un emprunt à 15 ans).

Dernière modification par RX (21/11/2019 16h00)

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#113 21/11/2019 12h03

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Disons que pour l’investisseur moyen, le taux de rentabilité est une notion abstraite, ca ne se voit pas, et je dirais même parfois que ce n’est pas le plus important.

Quand vous êtes débutant ou pas à l’aise avec ces calculs de rentabilité, c’est bien plus facile et parlant de se dire : "tiens, au bout de 20/25ans j’aurais un bien de XXk€ sans avoir déboursé 1 cts de ma poche" et peu importe que le taux de rentabilité sur le bien soit de 2% ou 15%.

Même moi qui suis un financier, je ne prend même pas la peine de faire ces calculs. Je regarde uniquement le CF.
Je veux que mes investissements ne me coute rien de ma poche (donc emprunt à 110%) et ne me bloque pas pour de futurs projets (donc CF positif, donc durée d’emprunt plus longue).
Ca m’intéresse pas de savoir si la rentabilité est de 1% ou 5% ou 15%.

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#114 21/11/2019 12h46

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MichMouch a écrit :

Quand vous êtes débutant ou pas à l’aise avec ces calculs de rentabilité, c’est bien plus facile et parlant de se dire : "tiens, au bout de 20/25ans j’aurais un bien de XXk€ sans avoir déboursé 1 cts de ma poche" et peu importe que le taux de rentabilité sur le bien soit de 2% ou 15%.

Même moi qui suis un financier, je ne prend même pas la peine de faire ces calculs. Je regarde uniquement le CF.

Il faut tout de même garder en tête que ce cash flow positif a une contrepartie qui est le niveau de risque de l’opération. Financer par un emprunt de 110% à 25 ans est bien plus risqué que financer par apport + emprunt de 80% à 15 ans.
Il faut donc au moins s’assurer que ce risque supplémentaire est correctement rémunéré.

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#115 21/11/2019 14h19

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Ca dépend, quel risque ?
Risque sur l’immeuble ou risque de ne plus pouvoir rembourser le crédit ?

Dans les deux cas, si j’ai les moyens de mettre 20% d’apport, je préfère les garder à dispo et emprunter plutôt que de les immobiliser dans l’immeuble.

EDIT: Surtout que votre exemple est biaisé… Si je mets de l’apport, j’augmente le cash flow. Si je réduis la durée d’emprunt, je réduis le cash flow.

Dernière modification par MichMouch (21/11/2019 14h22)

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#116 21/11/2019 14h34

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MichMouch a écrit :

Ca dépend, quel risque ?

Le risque global de l’opération. Par définition le recours à l’emprunt implique un effet de levier quand tout se passe bien, qui peut devenir un effet de massue si ça se passe mal.
Plus vous empruntez beaucoup et longtemps, plus cet effet est fort.
Attention je ne dis pas que c’est mal (au contraire, si l’objectif est de maximiser les gains, prendre des risques est inévitable), je dis juste qu’il faut en être conscient.

MichMouch a écrit :

EDIT: Surtout que votre exemple est biaisé… Si je mets de l’apport, j’augmente le cash flow. Si je réduis la durée d’emprunt, je réduis le cash flow.

Si vous mettez de l’apport vous avez un manque à gagner sur cette épargne qui n’est plus disponible pour l’investir à un meilleur rendement que le taux de l’emprunt. Au total vous réduisez le cash flow net mais votre niveau de risque est plus faible car vous empruntez moins.

Si vous réduisez la durée d’emprunt, vous réduisez et le cash flow et le niveau de risque car vous empruntez moins longtemps. Logique.

Dernière modification par dangarcia (21/11/2019 14h35)

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Favoris 1    #117 14/04/2020 22h44

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Sujet super intéressant, ici on apprend quelque chose à toutes les pages du forum, c’est super (je parle pour moi qui débute)

Quand vous parlez du risque, vous parlez de celui pris en compte par la banque ? Donc ce qui fait que l’on vous prête plus ou moins facilement ?

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#118 30/08/2020 15h57

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Je suis assez novice mais pour le coup je suis en phase avec MichMouch. Il y a sans doute un biais car je fais plus ou moins ce qu’il prone.

Emprunter sur 25 ans augmente la probabilité d’un cashflow positif … ok mais c’est déjà pas mal d’être en CF+. Dans la plupart des cas un investissement immo c’est "je paye pendant 20 ou 25 ans à fond perdu et j’espère toucher les loyers après la fin de l’emprunt".

Avoir un CF positif est déjà bien.

Ensuite en empruntant sur une plus longue période (25 ans  vs 15 ans par ex) on diminue les mensualités … ce qui permet de faire plus de projets immo avec la même capacité d’emprunt (en respectant la fameuse règle du 33%).

Par ailleurs en empruntant à 110% on peut garder son épargne pour d’autres projets : bourse, AV, etc. Ce qui permet de travailler (et idéalement de gagner) sur les 2 niveaux.

Enfin je trouve plus risqué d’emprunter sur 15 ans car cela implique de plus grosses mensualités pour le remboursement de l’emprunt. En cas de défaut d’un investissement immo la sanction peut être sévère. Alors qu’une mensualité sur 25 ans sera plus douce.

Pour en revenir aux formations :
- bien sur que c’est une façon très lucrative pour eux de gagner de l’argent sans avoir à investir grand chose (un peu de pub, quelques vidéos facilement réalisable avec du matériel courant).
- ca motive. Parfois il faut y aller et gérer les petits soucis en cours de route. C’est un défaut que je trouve à ce forum : c’est tellement pointu par moment que finalement moi je suis paumé … et je ne fais rien.

En pratique je n’en ai jamais acheté ceci dit!

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[+2]    #119 30/08/2020 17h51

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Je ne suis pas vraiment "novice", mais le dernier message me semble comporter quelques "biais" (que certains qualifieront de typiques de novices ayant abusé de formations sur le net et peu pratiqué) :

Piou Piou a écrit :

Emprunter sur 25 ans augmente la probabilité d’un cashflow positif … ok mais c’est déjà pas mal d’être en CF+. Dans la plupart des cas un investissement immo c’est "je paye pendant 20 ou 25 ans à fond perdu et j’espère toucher les loyers après la fin de l’emprunt".

Avoir un CF positif est déjà bien.

Ensuite en empruntant sur une plus longue période (25 ans  vs 15 ans par ex) on diminue les mensualités … ce qui permet de faire plus de projets immo avec la même capacité d’emprunt (en respectant la fameuse règle du 33%).

En prenant un minimum de distance, on réalise que :
     - en remboursant un crédit, on ne paie pas "à fond perdu" : les éventuels sceptiques pourront analyser l’évolution de la valeur nette du patrimoine pour s’en convaincre;
     - avoir un CF positif n’est ni bien ni mal : c’est simplement plus ou moins bien adapté au reste de la situation financière et aux objectifs de chacun (pour certain c’est bien adapté, pour d’autres pas du tout);
     - emprunter sur une plus longue durée peut éventuellement (il faudra encore convaincre les banques…) permettre de faire plus de projets tout de suite, à très court terme, mais si on se projette sur la durée totale, sur toute sa vie, faire des emprunts sur 25 ans a toutes les chances de permettre de faire moins de projets sur l’ensemble de sa vie. Il n’y a guère que si le marché immobilier est dans une phase de forte hausse continue (ce que certains ont certes vécu, sur leur marché, depuis qu’ils investissent) qu’emprunter sur la durée la plus longue devrait presque toujours s’avérer être le meilleur choix.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#120 01/09/2020 07h35

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Oui vos remarques sont pertinentes tout à fait. J’ai une approche plus anxiogène de ces investissements et c’est sans doute la raison pour laquelle je vois les choses un peu différemment (mais promis je n’ai jamais fait de formation en ligne ou succombé aux charmes d’un gourou de l’immo).

- Vous avez raison que le patrimoine grossit plus vite avec un emprunt sur une court durée.

- Il est exact que le CF en soit est simplement un indicateur et qu’il est à adapter à la situation de chacun. Votre remarque m’a permis de mettre le doigt sur ce qui m’a intéressé avec ces CF+ … ou plutôt je vois le CF comme un remboursement automatique de l’emprunt avec une marge de sécurité (toujours ce côté anxieux!).

Exemple : avec le confinement plusieurs locataires ont donné leur préavis assez rapidement (confinement en mars + études en fac = fin d’année scolaire jusqu’au mois d’octobre. Ils sont logiquement retournés chez leurs parents se mettre au vert). Et comme c’est du LMNP le préavis est d’un mois. J’ai donc eu moins de revenus locatifs + impossibilité de faire visiter : baisse des revenus locatifs.

Avec un emprunt sur 25 ans c’est passé tout seul. Sur 20 ans je pense que cela aurait pu passer, éventuellement grâce aux autres locataires (intérêt d’avoir plusieurs locations avec des profils de locataires différents) et au CF dégagés par les autres appartements. Sur 15 ans sur tous les appartements c’est sur que non. Et dans un contexte ou mes revenus pro ont été nuls pendant 2,5 mois c’est appréciable.

Ainsi, en ce qui me concerne, ce CF+ est aussi une sécurité pour diminuer fortement le risque d’avoir à y mettre de mes économies pour payer ces emprunts. Je peux le faire mais je préfère continuer mes investissements en AV.

- Par contre il est vrai que l’investissement sur 25 ans permet de faire plus de projets au départ mais bloque ensuite les choses. Beaucoup d’investisseurs revendent mais personnellement, à moins d’un pépin de parcours, je ne vois pas l’intérêt. En ce qui me concerne je réfléchis plutôt à continuer via une SCI IS mais avec des biens plus qualitatifs que je souhaite conserver (si tant est que l’on puisse prévoir à aussi long terme). J’ai aussi réfléchi au statut de marchand de bien mais ce n’est pas pour moi je pense. Enfin les SCPI m’ont beaucoup intéressé mais … malgré l’aide de Malo et son partage d’expérience je ne suis pas convaincu.

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#121 01/09/2020 09h04

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Piou Piou a écrit :

Exemple : avec le confinement plusieurs locataires ont donné leur préavis assez rapidement (confinement en mars + études en fac = fin d’année scolaire jusqu’au mois d’octobre. Ils sont logiquement retournés chez leurs parents se mettre au vert). Et comme c’est du LMNP le préavis est d’un mois. J’ai donc eu moins de revenus locatifs + impossibilité de faire visiter : baisse des revenus locatifs.

J’ai constaté chez mes locataires exactement le contraire. Aucun départ lié au confinement car les étudiants n’ont su qu’il n’y aurait pas de retour en classe ni d’examen fin mai. Comme la plupart retournent dans la même école l’année suivante, ils ont tous gardé leur meublé.

Les seuls départs que j’ai eu à gérer étaient décidés avant confinement. Les appartements libres debut mai ont tous été loués courant juin alors que les autres années, je ne trouvais pas de locataire avant la rentrée scolaire. Donc cette année, aucune vacance en juillet/août. Ce sera une année identique en taux de remplissage voire meilleure.

Pour revenir aux formations, cashflow etc, les investisseurs (débutants) ne prennent pas assez de recul et ne regardent pas au-delà de 5 ans. Ils se contentent dans la plupart des cas à calculer le cashflow (en oubliant la fiscalité croissante, même en lmnp). Si vous voulez investir régulièrement, il faut superposer les effets de chaque achat et vérifier la faisabilité au bout de 10 ans, 15 ans en terme de d’endettement, d’effet ciseau fiscal, et de marge de sécurité pour les évènements de la vie (impayés, achat RP, études enfants, séparation…).

Personnellement, je décide mes investissements pour que le cashflow soit proche de 0 sur 15 ans (fiscalité comprise). L’avantage de choisir une courte durée est :
- limiter les intérêts financiers
- rembourser plus vite le capital
- limiter les frais de remise en état de l’appartement (déco, électroménager…)

Le gros avantage de choisir des durées courtes est de pouvoir récupérer un maximum de cash en vendant à partir de 8/10 ans d’exploitation. Cet apport servira ensuite pour de plus gros projets.

Les prêts sur 25 ans et plus sont toxiques pour les acheteurs car ils donnent l’impression de pouvoir emprunter plus pour le même effort mensuel. Ces longues durées ont surtout l’effet pervers de faire monter les prix de l’immobilier. Les gagnants sont les vendeurs et les banques à mon sens.


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#122 01/09/2020 09h09

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Piou Piou, votre dernière phrase est une conclusion en elle même : vous n’êtes pas convaincu et vous avez vos convictions ce qui semble le propre de chaque investisseur.
Les discussions sur CF+ avec emprunt à 25 ans aboutissent au mêmes conclusions : chacun fait selon ses convictions, ses moyens, sa capacité d’épargne, son âge, son projet, sa foi en l’avenir, ses goûts et… les taux d’intérêts et essaie de convaincre (se convaincre ,) les autres qu’il a raison.

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#123 01/09/2020 19h59

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lachignolecorse a écrit :

J’ai constaté chez mes locataires exactement le contraire.

C’est top! J’y vois un biais sur mon choix de locataires … je vais orienter plutôt sur jeunes travailleurs ou études longues. En l’occurence ce sont des étudiants de 19 ans en fac littéraire. Sans faire dans les clichés je pense qu’un certain nombre sont peu motivés par leurs études.

lachignolecorse a écrit :

Pour revenir aux formations, cashflow etc, les investisseurs (débutants) ne prennent pas assez de recul et ne regardent pas au-delà de 5 ans. Ils se contentent dans la plupart des cas à calculer le cashflow (en oubliant la fiscalité croissante, même en lmnp). Si vous voulez investir régulièrement, il faut superposer les effets de chaque achat et vérifier la faisabilité au bout de 10 ans, 15 ans en terme de d’endettement, d’effet ciseau fiscal, et de marge de sécurité pour les évènements de la vie (impayés, achat RP, études enfants, séparation…).

C’est tout à fait exact. A vrai dire l’amortissement du LMNP s’épuise d’autant plus rapidement que les biens sont rentables. Normalement d’ici 2021 j’approcherai les 100ke de revenus locatifs / an avec une vacance de 5% (non constatée l’année dernière).Donc l’amortissement ne fera pas long feu et comme tous les appartements ont été refaits à neuf (cuisine, sdb, électricité … tout!) il y a peu de charges à déduire.

Ne pouvant acheter éternellement de nouveaux appartements pour créer du déficit je vais payer des impôts. Mais cela reste de l’argent prêté, qui s’auto rembourse. J’en aurai moins mais c’est toujours mieux que rien. Le seul bémol que j’y vois est la diminution de la capacité d’emprunt.

lachignolecorse a écrit :

Le gros avantage de choisir des durées courtes est de pouvoir récupérer un maximum de cash en vendant à partir de 8/10 ans d’exploitation. Cet apport servira ensuite pour de plus gros projets.

Oui c’est une bonne idée. Mais obtenir un CF+ sur 15 ans devient réellement complexe. J’ai lu votre présentation : vous avez le temps et les compétences pour retaper les appartements (achetés "en gros"). Mais c’est un cas très spécifique : combien de personnes peuvent en faire autant? N’ayant ni le temps ni les compétences je préfère sacrifier ma capacité d’emprunt. Sachant que ma RP est payée ce n’est pas un lourd tribut. En tout cas il me pèse moins que la nécessité de devoir puiser dans mes économies en cas de vacance ou confinement.

Ceci dit je vais réfléchir à descendre en dessous de 25 ans car vos arguments me semblent pertinents.

De façon plus générale j’aimerais élargir sur le passage à l’acte et l’exposition de ce qui a été fait ou tenté sur ce forum. Les remarques et conseils sont pertinents et TRES utiles. Je lis ce forum depuis une dizaine d’année je pense et il m’a beaucoup apporté.

Mais l’optimisation à outrance à eu tendance à me bloquer. En vous lisant j’ai presque l’impression qu’avoir une renta nette sur de l’immo locatif à 10% c’est nul … parce qu’emprunt sur 25 ans. Il est sans doute possible de faire mieux et je vous remercie de me challenger à le faire (et d’ailleurs je vais sans doute raccourcir les durées d’emprunt). Il faut se lancer : ce ne sera pas parfait mais cela permet d’apprendre, de prendre conscience des choses à faire et de progresser.

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#124 07/10/2020 10h05

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A propos des formations video et autres marchands de rêve, Guillaume Fonteneau du blog patrimoine vient de se fendre d’un billet qui mérite d’être lu, je trouve :

Depuis des mois, je vous alerte contre ces youtubeurs qui vous font miroiter la fortune, l’argent facile et la perspective de devenir rentier grâce à l’immobilier locatif.

Depuis des mois, j’essaie de vous convaincre d’être prudent face à ces rois du marketing qui vendent très chèrement leur pseudo-formation pour devenir riche sans effort. (…)

La suite ici : La faillite de la secte des rentiers de l’investissement immobilier locatif


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#125 07/10/2020 10h30

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Bonjour,

Très intéressant en effet et prémices d’une catastrophe à venir pour certains.

Il faudrait de plus que le régime LMNP soit réservé uniquement à des appartements qui offrent des services. Ça mettrait fin à cette folie et cette aberration fiscale ou alors ça créerait des services de conciergerie et l’attrait fiscal serait balancé par des emplois créés.

Peut-être simpliste comme vision, mais je ne comprends pas la raison d’être du LMNP pour de la location saisonnière vues les dérives actuelles.

Bonne journée.

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