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Favoris 2   [+5]    #1 12/08/2020 18h13

Membre (2017)
Top 20 Entreprendre
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Bonjour à tous,

Je me lance dans le récit de mon expérience de crowdlending, et tenterai de mettre cette rubrique à jour régulièrement.

Avant cela, quelques informations sur mon profil : la 50aine, marié et 3 enfants, vivant en Ile-de-France, entrepreneur (plusieurs entreprises créées, développées puis cédées), j’ai changé de vie et me consacre désormais à des activités qui m’amusent et me laissent le temps de profiter de la vie.

J’ai investi dans des domaines variés : de l’immobilier familial (résidence principale et secondaire), un portefeuille boursier d’environ 500 k€ (PEA, PEA-PME, et un petit CT investi en valeurs étrangères), quelques assurances-vie, un portefeuille de SCPI, avec un recours régulier au démembrement pour gérer mes problématiques civiles (transfert patrimonial vers mes enfants), et des parts en direct de quelques PME dont j’ai croisé la route des fondateurs.

Dans un souci de diversification, je me suis lancé dans l’aventure du crowdlending en mars 2019.

----------------------

Le crowdlending est l’une des deux composantes du crowdfunding : sa particularité est d’investir dans des emprunts d’entreprises ou des obligations, pour financer des projets (immobilier, croissance) contre une rémunération fixée à l’avance (un taux d’intérêt sur une durée).
J’ai écarté de mes intentions l’autre grande forme, le crowdequity, étant déjà très investi en actions.

Le crowdlending ne s’opère pas en direct : il est nécessaire de passer par des plateformes qui confrontent l’offre et la demande (moyennant rétribution), et qui apportent une valeur ajoutée plus ou moins avérée (analyse de dossiers, promotions, constitution d’un véhicule juridique pour rassembler les prêteurs, etc.).

Comme vous le verrez, c’est loin d’être un long fleuve tranquille. Il s’agit en effet de produits de type high yield (haut risque = haut rendement), pas du tout liquides, avec de vraies difficultés à évaluer le niveau de risque en temps réel, et à piloter son portefeuille dans la durée, en l’absence d’une évaluation neutre et objective des produits (comme c’est le cas pour les actions ou les parts de SCPI).

J’envisageais d’y consacrer une enveloppe d’environ 150 k€ sur une durée d’au moins 8 ans, ce qui conditionne une partie des choix que j’ai été amené à effectuer, et de diversifier mes investissements sur 50 à 80 lignes, en opérant des choix autonomes sur chacune des lignes investies (pas d’investissement automatique ou attrape-tout).

----------------------

Je vous présenterai mon approche en 3 temps :

1) le choix du vecteur d’investissement, et des plateformes associées

2) la constitution du portefeuille initial (15 mois m’ont été nécessaires)

3) la mesure de la performance et le suivi de mon portefeuille

A plus tard !

Dernière modification par Politok (30/08/2020 20h28)

Mots-clés : crowdfunding, crowdlending, is, patrimonial, portefeuille, sas (société par actions simplifiée)


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#2 13/08/2020 15h53

Membre (2016)
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Très intéressant, merci pour le partage.
On n’a pas souvent eu l’occasion de voir des retours sur de tels montants. Je partage votre difficulté "d’y voir clair", qui m’a peu à peu fait me détourner de ce moyen pourtant très prometteur.
C’est chronophage, il est difficile d’avoir des infos fiables et c’est beaucoup basé sur la "confiance" en la plateforme. Les choses ont cependant évolué avec une concentration et une professionnalisation des acteurs, certains se spécialisant par exemple dans les énergies renouvelables, l’immobilier, etc…
Je suis curieux d’en entendre plus sur votre expérience

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#3 13/08/2020 16h49

Membre (2014)
Réputation :   57  

J’ai pour ma part investi en tout sur 54 projets de Crowdfunding immobilier sur différentes plateformes, entre 8% et 10% par an depuis 2015.
J’ai toujours 30k€ investis en permanence.

J’ai toujours été remboursé, souvent avec retard mais toujours remboursé (+ les intérêts)

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Favoris 1   [+2]    #4 14/08/2020 22h02

Membre (2017)
Top 20 Entreprendre
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1. Organiser mon véhicule d’investissement et choisir mes plateformes


1.1. Choisir le véhicule juridique


J’ai commencé par mettre au clair mes contraintes et mes objectifs.

[1] constituer un pécule pour pouvoir le transférer à mes enfants dans quelques années (5 à 10 ans), au moment de leur entrée dans la vie active, dans les meilleures conditions possibles

[2] limiter l’imposition des bénéfices sur cette période

==> [2.1] limiter l’incidence du portefeuille sur mon revenu fiscal de référence
==> [2.2] compte tenu du niveau de risque, permettre de déduire les pertes des gains et n’être éventuellement imposé que sur les gains nets

Sur le 2ème point, un critère s’est avéré déterminant : avoir la possibilité de provisionner des pertes, même si elles ne se concrétisent que plusieurs mois ou années après (exemple : l’entreprise qui a émis une obligation fait voter une résolution d’AG l’autorisant à différer de 24 mois le remboursement du capital en gelant les intérêts ==> ça ne sent pas bon du tout et ça se provisionne pour compenser les gains immédiats par ces pertes à venir).

Grosso modo, je disposais de trois possibilités : (peut-être y en a-t-il d’autres mais je ne les ai pas identifiées) :

> investir en direct : aucun de mes objectifs remplis

> investir via un PEA-PME (la loi PACTE d’avril 2019 a en effet rendu les titres de crowdfuding éligibles à ce support défiscalisé). D’un point de vue fiscal, ça tient la route, seule la CSG étant due à la sortie. En revanche la détention de titres non côtés sur le PEA-PME coûte cher en droits de garde et frais d’inscription. Et le PEA-PME est un support personnel. Il n’existe pas de mécanisme de transmission souple prévu vers ses enfants.

> investir via une société d’investissement familiale

Cette dernière option s’est avérée couvrir tous mes objectifs. En particulier le choix de la holding commerciale (forme juridique : SAS), imposée à l’IS, permet d’isoler complètement le véhicule de mon patrimoine, de provisionner les pertes avec une grande souplesse, de bénéficier du taux d’imposition réduit (15%) sur les bénéfices.

Par ailleurs elle ouvre des perspectives variées en sortie : soit une distribution (imposée au PFU de 30%) pour distribuer le cash, soit un réinvestissement dans d’autres activités, pour mon compte ou celui de mes enfants. Cette dernière possibilité ouvre par ailleurs des possibilités d’optimisation fiscale assez tentantes. Je laisse les plus aguerris se pencher sur la question et nous pourrons y revenir plus tard. On verra dans quelques années si l’occasion se présente.

Concernant l’objectif "transmission", l’opération est relativement simple : capital faible, apport en compte courant important. A la sortie, si l’investissement est perdant, c’est moi qui essuierai les pertes. S’il est gagnant, le compte courant est remboursé mais les bénéfices sont répartis entre les actionnaires (pour l’essentiel mes enfants).

Et c’est parti : rédaction des statuts, immatriculation de la SAS (500 € tout compris), négociation d’un compte bancaire (gratuit) auprès de ma banque, recours à mon expert comptable pour arrêter les comptes annuels (1000 €, pas cher payé au vu du caractère exotique des titres et du suivi à effectuer). Pas d’autres frais en perspective.

Le véhicule d’investissement est prêt. Reste à trouver les plateformes pour souscrire les premiers titres.

A suivre

Dernière modification par Politok (14/08/2020 22h05)


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[+1]    #5 15/08/2020 11h18

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1. ORGANISER MON VÉHICULE D’INVESTISSEMENT ET CHOISIR MES PLATEFORMES

1.2. Choisir les plateformes de souscription


Le moins que l’on puisse dire, c’est que la liste des plateformes est démesurément longue, pour un nombre d’opérations qui reste relativement limité (certaines plateformes proposent à peine 1 opération par mois).

Une liste (incomplète) est disponible et .

La liste de celles acceptant les personnes morales (SAS à l’IS), et pas uniquement les particuliers, est beaucoup plus limitée. Je n’ai pas trouvé de site les répertoriant, aussi ai-je testé chacune des plateformes pour le savoir.

Pour chacune d’elles, la fréquence des dossiers, l’antériorité, le track record des défaillances, le modèle économique, la taille de la communauté, les avis des utilisateurs, et surtout le travail fait par la plateforme pour évaluer les dossiers ont été examinés pour vérifier si elles acceptent tout et n’importe quoi ou si elles sont sélectives. En particulier les plateformes qui mouillent la chemise en co-investissant avec les investisseurs ont été particulièrement appréciées.

La qualité du site web et les fonctions qui font gagner du temps à l’investisseur (tableau de bord, historique des flux financiers, espace documentaire permettant de retrouver tous les contrats et les souscriptions, actualités et suivi de chacun des produits investis) ont été particulièrement regardés.

Elles ont été classées au final en quatre catégories.

Liste des plateformes acceptant les investisseurs personnes morales retenues pour les investissements

A utiliser en priorité
* Fundimmo : immobilier
* Homunity : immobilier
* Investbook : PME françaises
* Koregraf : immobilier
* WeShareBonds : immobilier & PME françaises

A utiliser ponctuellement
* Gwenneg : thématique Bretagne (immo & PME)
* Lendosphere : énergies renouvelables
* Look&Fin : PME européennes (plateforme belge)
* Raizers : immobilier
* WiSEED : diversifié (immobilier, énergies renouvelables, PME)

A tester ultérieurement
* Immocratie : immobilier
* Lymo : immobilier

Test en échec
* Credit.fr : diversifié (procédure de création de compte trop compliquée pour une personne morale. Pas réussi à aller au bout)
* LENDOPOLIS : énergies renouvelables & immobilier (les dossiers ne sont pas accessibles aux franciliens … uniquement aux départements où les projets se mettent en place)
* LITA.co : investissements éthiques (facture des frais cachés aux investisseurs, pas très éthique …)

Remarque : l’appréciation sur Wiseed peut paraître sévère, mais c’est l’une des seules plateformes à facturer des frais d’entrée aux investisseurs, et la solidité des dossiers m’a paru hétérogène, avec une approche misant sur la quantité plutôt que la qualité. Cette impression initiale s’est confirmée au fil des mois.

Et voilà pour cette première étape : le véhicule d’investissement est en place, les dossiers sont complets auprès des plateformes d’investissement, et les premières notifications par e-mail arrivent, annonçant les opportunités et mettant à disposition les documents et analyses. Pour certaines d’entre elles, il faut réagir dans l’heure, et même dans les secondes qui suivent l’ouverture à la souscription (Look&Fin, record de clôture à 2 secondes !), sinon c’est trop tard, la salle est pleine.

Dernière modification par Politok (15/08/2020 11h19)


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Favoris 1   [+3]    #6 20/08/2020 00h06

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2. La constitution du portefeuille


2.1. Le cycle de peuplement du portefeuille


J’espérais initialement constituer le portefeuille en 2 à 3 mois. Il m’en a fallu 15 au final.

Le premier constat est le volume réduit d’opportunités d’investissement.
Bien qu’abonné à une dizaine de plateformes, je recevais tout au plus 2, rarement 3 dossiers par semaine. Les 4 plateformes les plus actives sont Fundimmo, Homunity, Koregraf et WeShareBonds.

En 2ème : les dossiers sont peu diversifiés.
D’un côté, le crowdlending immobilier, qui se distingue en deux grandes familles :
- le refinancement de chantiers faiblement commercialisés, à des taux élevés (8 à 11%) sur des périodes généralement courtes (12 à 24 mois)
- quelques belles opportunités de chantiers attractifs (belle localisation, record track du promoteur de qualité) mais portés par des opérateurs (holdings) déjà très endettées car engagés sur d’autres chantiers en parallèle. Dans ces cas les taux étaient moyens (6% à 8%) sur des périodes plutôt longues (24 à 36 mois).

De l’autre côté, du crowdlending de PME désireuses de financer leur croissance sans diluer leur capital, sachant qu’elles peinent à obtenir des emprunts bancaires classiques. Les taux sont relativement bas (4 à 8%) sur des maturités variables (12 à 48 mois).
Sur ce segment spécifique, WeShareBonds fournissait les dossiers les mieux documentés, jusqu’à début 2020. A compter du printemps 2020, Investbook, nouvel entrant sur le marché, a montré un beau potentiel.

En 3ème : l’évaluation du risque pour l’investisseur est peu outillée et la valeur ajoutée de la plateforme plutôt limitée.

Je tiens à saluer WeShareBonds pour le sérieux des évaluations. C’est l’un des seuls opérateurs à indiquer clairement : "niveau de risque = C-" pour des dossiers clairement pourris. Les autres ont tendance à présenter les dossiers de manière lisse et positive. Il ne faut pas faire l’erreur de les considérer comme des tiers de confiance mais bien comme des grossistes de produits financiers.

Ce constat impose de se faire soi-même sa propre évaluation et choisir les dossiers sur lesquels vous investissez. Je pense que la stratégie qui consiste à investir de faibles sommes sur tout ce qui bouge, en espérant moyenner son risque, est perdante.

Enfin, les calendriers s’étirent en longueur.
Entre le moment où vous décidez d’investir sur une ligne et le moment où les intérêts commencent à courir, il peut se passer 6 semaines, et même jusqu’à 3 mois. C’est un délai pendant lequel les fonds ont été transférés vers la plateforme, mais qui ne vous rapportent rien.
Cette période est un délai de sous-performance masqué, jamais évoqué par les plateformes, mais qui vient grever la performance réelle des produits.

Et je découvre ces derniers jours que c’est la même chose à la sortie. L’emprunt expire le 30 juin, mais les fonds sont reversés le 1er septembre, pour de prétendus délais administratifs. C’est à nouveau 2 mois d’intérêts de perdus.

Morale : quand vous voyez un investissement sur 12 mois à 10%, sachez qu’en réalité vos fonds seront bloqués 15 à 16 mois, pour des intérêts courant sur 12 mois. La performance brute est donc davantage un 7.5% qu’un 10% ….

Ce constat incite donc à privilégier des durées d’emprunt plus longs.

2.2. La gestions des incidents de parcours (*spécial Covid*)


Il y a trois catégories de plateformes :

1) Celles qui vous tiennent au courant de la situation de vos investissements, et en particulier de l’avancée des chantiers (lending immobilier).

La palme revient à Homunity, Koregraf et Gwenneg, dont vous lisez toujours avec grand plaisir les rapports fréquents "jusqu’ici, tout va bien !" ou "remboursement échéance".

Ca ne signifie pas qu’il n’y aura pas de belles déconvenues à la fin. On verra cela dans quelques mois.

2) Celles dont vous n’entendez jamais parler.

Ni le site web ni les emails ne vous renseignent sur l’évolution des projets sur lesquels vous avez investi. Il vous reste à attendre le débouclage des opérations, en espérant que tout ira bien et que vous récupérez vos fonds et, tant qu’à faire, les intérêts associés.

Dans cette catégorie, Fundimmo a un site vraiment mal fait. L’information, parcellaire, existe mais elle n’est pas accessible depuis son portefeuille, si bien qu’il est fastidieux d’essayer d’évaluer la situation.

3) Celles qui vous annoncent de mauvaises nouvelles, mais qui vous expliquent que c’est pour votre bien….

C’est l’occasion d’évoquer le comportement de deux plateformes : WeShareBonds et Wiseed.

Sur la période avril - juin 2020, elles ont toutes les deux soutenu activement les entreprises emprunteuses dans la mise en place de la neutralisation des dossiers d’investissement, pour cause de covid. C’est ainsi que la moitié des emprunts souscrits auprès de ces plateformes ont fait l’objet d’une AG, co-organisée par la plateforme (!?), repoussant de 6 mois (et jusqu’à 24 mois pour l’une d’entre elles) les échéances d’emprunt et les remboursements.

Le différé de remboursement peut s’expliquer, afin d’éviter des défaillances et finir en procédure collective avec bien peu de chances de récupérer sa mise. La neutralisation des intérêts sur la période, en revanche, s’explique nettement moins, d’autant que les entreprises ont pu bénéficier de différents dispositifs de soutien de l’Etat (PGE, chômage partiel, différé voire neutralisation de charges sociales et fiscales), contrairement aux investisseurs.

Contactée, WeShareBonds m’a répondu directement par le biais de son PDG, avec une réponse circonstanciée et presque convaincante.
Wiseed, en revanche, s’est avérée beaucoup moins pro et n’a pas daigné justifier son positionnement.

Sur le moment, c’est particulièrement désagréable pour l’investisseur de constater que la plateforme, là encore loin de jouer le rôle de tiers de confiance neutre entre emprunteur et prêteur, penche clairement du côté de son client, l’emprunteur. Sur la durée, il faudra voir si la réponse s’est avérée la bonne pour éviter les défaillances et les pertes sèches, ou si les emprunteurs y ont vu une simple opportunité d’abaisser le coût de leurs emprunts, avec la bénédiction des plateformes.

Prochain épisode : le détail du portefeuille au 31 juillet 2020, et mes réflexions sur la difficulté d’organiser le pilotage de son portefeuille de titres crowdlending


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[+1]    #7 30/08/2020 20h28

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3. Composition et performance du portefeuille crowdlending de Politok


3.1. Méthode


Le portefeuille est évalué tous frais compris et est exprimé en net d’impôt
> les coûts de gestion sont inclus dans l’évaluation du portefeuille (expert comptable : 1.000 € / an, frais administratifs)
> l’impôt sur les sociétés (rappel : la SAS est à l’IS) est inclus dans l’évaluation du portefeuille

Gestion de la trésorerie
> la plupart des plateformes ont tendance à retenir les versements dans un portefeuille électronique propre à la plateforme. Pour réinvestir ces montants, il est nécessaire d’être vigilant et de vider régulièrement ces portefeuilles vers son compte en banque
> pas de précipitation dans le réinvestissement : après avoir testé les formules de robot d’investissement, je les ai annulées pour privilégier l’analyse personnalisée des dossiers et l’investissement manuel

Evaluation du portefeuille
> les produits financiers donnent lieu à des cycles de remboursement extrêmement variés : in fine intégral (capital + intérêt), in fine partiel (intérêts par périodes, capital à l’échéance), mensuel, par trimestres, par semestres. Pour neutraliser ces différences et rendre possible une évaluation mensuelle du portefeuille, une évaluation des titres est réalisée automatiquement en lissant les performances in fine et en les ramenant au mois.
> les événements affectant les titres - remboursement anticipé, suspension de versement pour COVID ou autre, difficultés financières sont enregistrés et donnent lieu à mise à jour du portefeuille. Ceci explique pourquoi, d’un mois sur l’autre, la performance pourrait plonger (un titre en défaut de paiement contrebalance environ 10 titres qui performent normalement).

Pour piloter mon portefeuille, un outil dédié sous Excel a été réalisé.

3.2. Synthèse au 31/07/2020


Capital investi : valeur résiduelle de capital non encore remboursé
Remboursés : montant du capital et des intérêts déjà versés
Capital évalué : évaluation des titres du portefeuille à date de consolidation
Durée : durée de vie du portefeuille depuis son lancement (mars 2019)
Taux équivalent annuel : taux net de rémunération annuelle du capital depuis le démarrage du portefeuille






3.3. Détail du portefeuille





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[+2]    #8 31/12/2020 12h17

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Bonjour à tous

Voici en deux graphes une actualisation à fin décembre de mon portefeuille de crowdfunding.





Par rapport au 31/07/2020, la rentabilité annuelle (avant impôt) du portefeuille progresse de 3.51% à 4.29%. Elle progresse vers la rentabilité théorique (comprise entre 8 et 10%), compte tenu du faible nombre de défauts constaté à date.

Toutefois rien n’est acquis en la matière, puisque le moindre défaut ferait plonger la rentabilité du portefeuille d’environ 2%. Or les défauts se découvrent tardivement, le plus souvent.

Je souhaite partager deux éléments de réflexion personnelle :

1) Modèle économique peu sain


Après analyse, il m’apparait que le modèle économique n’est pas vraiment sain. Les plateformes de souscription se comportent en distributeurs de produits, et non en tiers de confiance.

Elles sont rémunérées par les porteurs de projet, et n’émargent pas au succès des opérations. Dès lors leur intérêt n’est pas aligné sur celui des investisseurs, hormis dans un seul cas de figure, celui du co-investissement (la plateforme investit aussi sur le projet).
Malheureusement l’information de co-investissement n’est pas vraiment documentée, et à ma connaissance cette situation est rare (hormis sur la plateforme WeShareBonds).

Cela n’incite donc pas les plateformes à renforcer les contrôles en entrée, et à jouer réellement le rôle de porte-voix des investisseurs durant la phase d’exécution.

Plusieurs affaires en cours (Maud Maquillage @WeShareBonds, CITF @WiSeed) ont donné l’occasion de constater ces lacunes.

Cela m’incite à penser que le marché des plateformes (encore très nombreuses) va devoir se consolider, et son modèle évoluer pour développer la confiance et conquérir davantage de clients.

2) Lazy / non lazy


Le temps à consacrer à la constitution et à la gestion du portefeuille est conséquent.
En phase de constitution (qui a duré environ 12 mois) : j’y passais environ 10h par mois. En phase de gestion, j’y passe 3 à 4h par mois.

La nécessité de diversifier le portefeuille sur un grand nombre de lignes, afin de diluer le risque de défaut, est indépendant du montant investi.

Dès lors ce temps me semble quasiment indépendant de la valeur du portefeuille.

Pour un portefeuille de faible ampleur (< 20 k€), l’effort n’est pas rentable dans une approche financière lazy où l’investisseur souhaite autant que possible jouir de son temps.

Dès lors il y a probablement matière à constitution de clubs d’investissement spécialisés dans la gestion de portefeuille de crowdfunding, pour atteindre le seuil critique de 100 à 150 k€, qui constitue à mon sens le seuil à partir duquel le temps investi peut être rentabilisé.

Dernière modification par Politok (31/12/2020 12h21)


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#9 31/12/2020 17h27

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Politok a écrit :

Bonjour à tous


Malheureusement l’information de co-investissement n’est pas vraiment documentée, et à ma connaissance cette situation est rare (hormis sur la plateforme WeShareBonds).

Cela n’incite donc pas les plateformes à renforcer les contrôles en entrée, et à jouer réellement le rôle de porte-voix des investisseurs durant la phase d’exécution.

Il me semble, sauf erreur de ma part, qu’Homunity, que vous avez l’air de connaître, est aussi dans ce cas puisque Tikehau Capital (qui possède Homunity) investit sur certaines opérations (à hauteur de 50% max) et c’est mentionné dans le "résumé" de l’opération en question sur le site d’Homunity"…


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[+1]    #10 31/12/2020 17h59

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Caskman a écrit :

Il me semble, sauf erreur de ma part, qu’Homunity, que vous avez l’air de connaître, est aussi dans ce cas puisque Tikehau Capital (qui possède Homunity) investit sur certaines opérations (à hauteur de 50% max) et c’est mentionné dans le "résumé" de l’opération en question sur le site d’Homunity"…

Exact !

Je n’ai pas encore eu l’occasion d’éprouver le comportement d’Homunity sur les suspicions de défaut car tous les projets que j’ai souscrits auprès d’eux sont in fine et aucun, hormis un seul (surcoût important sur un chantier immobilier), n’a fait l’objet d’une alerte, jusqu’à présent "sans impact sur la rentabilité".

Dernière modification par Politok (31/12/2020 17h59)


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#11 23/08/2021 23h33

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Bonjour Politok,

je suis moi aussi investi dans le CF immo, pour un montant toutefois inférieur au vôtre (de l’ordre de 30 k€ actuellement).

Constatez-vous comme moi ces derniers mois une succession de retards de paiement, certains contractuels lorsque le promoteur active la clause qui lui permet de prolonger l’emprunt, d’autres moins contractuels quand l’opérateur ne peut tout simplement pas procéder au remboursement à échéance du délai prorogé ? Quel est votre ressenti sur le sujet ?


Être célèbre sur internet c'est comme être riche au Monopoly

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#12 19/10/2021 19h29

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Super travail de documentation Politok dont je vous suis reconnaissant, c’est très intéressant de voir la trame de réflexion et la progression.

Je suis moi-même sur la réflexion d’une structure a l’IS qui permettrait de loger tous ces "autres produits" (= hors coté en ETF buy&hold dans ma stratégie) car déménagements fréquents en EU et cela devient compliqué de gérer tout cela fiscalement. Une société civile (souvent dite « patrimoniale » même si cela est juste une question de rédaction de statuts – objectif CCA et distribution dividendes un jour peut-être) me semble être assez simple à gérer alors que la gestion d’une SAS semble plus lourde.

Pourquoi avoir alors fait le choix d’une SAS plutôt qu’une SC ?

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#13 20/10/2021 08h06

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ENTP

A mon sens, la SAS n’est pas plus lourde, surtout pour un associé unique où il n’y a rien à faire d’autre que l’AGO. En plus les règles de la SAS sont plus souples si l’on veut prévoir des aménagements particuliers.
Autre avantage de la SAS, on peut faire un don manuel des actions ou de la nue-pro aux enfants sans passer par un notaire (alors que pour la SC c’est impossible).

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#14 01/11/2021 11h01

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L’intérêt de la SAS (à capital variable dans mon cas) est effectivement la possibilité extrêmement fluide de faire entrer et sortir des investisseurs, et en l’occurrence des membres de sa famille, avec un formalisme minimal et des coûts à zéro. Pour une gestion patrimoniale familiale, c’est imbattable en frais de structure.

L’autre intérêt est la possibilité de réinvestir les gains dans d’autres activités, y compris commerciales. Dans mon cas, j’ai choisi une activité commerciale de holding passive (eh oui, ça existe), qui permet de prendre des participations dans des entreprises et de facturer ponctuellement des prestations, par exemple comme administrateur indépendant.


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#15 01/11/2021 13h37

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dusgas, le 20/10/2021 a écrit :

Autre avantage de la SAS, on peut faire un don manuel des actions ou de la nue-pro aux enfants sans passer par un notaire (alors que pour la SC c’est impossible).

Notez que ça n’est pas aussi clair du tout pour l’impossibilité de don manuel pour des parts sociales, et que la jurisprudence n’est tout simplement pas encore précise à ce sujet (mais tend à confirmer que le don manuel de parts sociales est possible).

On ne peut pas réaliser un don manuel via un écrit sous seing-privé, mais on peut constater la réalité de ce don manuel après coup (via un pacte adjoint, un extrait du registre des associés, etc.). Le transfert de propriété est matérialisé par le consentement des parties et non par un écrit.

A nouveau, il faut sans doute attendre encore un peu pour avoir une confirmation claire de la possibilité ou non du don manuel.

Politok a écrit :

L’intérêt de la SAS (à capital variable dans mon cas)

J’ai souvent lu qu’une société à capital variable était un mauvais choix car la jurisprudence manquait, avez-vous eu ce genre de conseil également ?

L’autre intérêt est la possibilité de réinvestir les gains dans d’autres activités, y compris commerciales. Dans mon cas, j’ai choisi une activité commerciale de holding passive (eh oui, ça existe), qui permet de prendre des participations dans des entreprises et de facturer ponctuellement des prestations, par exemple comme administrateur indépendant.

Savez-vous si cela vous fait entrer dans le champs de la CFE ?
La jurisprudence est encore hésitante à ce sujet, mais j’aurais tendance à penser qu’une forme commerciale joue en votre défaveur.

Clausan a écrit :

Pourquoi avoir alors fait le choix d’une SAS plutôt qu’une SC ?

La SAS présente certains intérêts en effet (frais sur les mutations, moindre sensibilité à la rédaction de l’objet social, facturation, etc.) la SC de son côté a aussi quelques atouts, par exemple :
- l’absence de notion d’abus de bien social : si la société a pour vocation essentielle la gestion du patrimoine familial et la transmission tout en gardant des pouvoirs suffisants, ça peut être un point important.
- la possibilité d’avoir des comptes courants débiteurs : qui apporte également une flexibilité intéressante (par exemple si un enfant est associé, pour l’aider à avoir un apport sans que l’avance ne puisse être requalifiée en donation, ce qui aurait pu être le cas en cas de prêt par un parent puis décès)

Bref, il faut regarder selon ses objectifs personnels.

Dernière modification par Geronimo (01/11/2021 13h41)

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#16 01/11/2021 18h42

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ENTP

Notez que ça n’est pas aussi clair du tout pour l’impossibilité de don manuel pour des parts sociales, et que la jurisprudence n’est tout simplement pas encore précise à ce sujet (mais tend à confirmer que le don manuel de parts sociales est possible).

Les impôts ne vous enregistrerons pas le don. Or pas d’enregistrement = pas de date certaine = risque de réévaluation de la valeur du don à la date que le fisc voudra retentir.

J’ai souvent lu qu’une société à capital variable était un mauvais choix car la jurisprudence manquait

A quel sujet ?

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#17 01/11/2021 18h45

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dusgas a écrit :

Les impôts ne vous enregistrerons pas le don.

Le cerfa des impots prévoit la case de don manuel de parts sociales smile.

A quel sujet ?

Par exemple, la nécessité d’enregistrer chaque année le PV annuel d’approbation des comptes auprès des impôts, voir par exemple cet article.

La formalisation de la réduction ou de l’augmentation de capital est certes simplifiée ; elle n’est cependant dispensée ni de la formalité de l’enregistrement ni surtout du paiement des droits ; ceux-ci font l’objet de l’article 825 alinéa 1 du Code général des impôts et d’une note reprise au BOFIP [1] :
- lors d’une augmentation de capital intervenant en cours d’exercice, il n’y a pas lieu à enregistrement ;
- aucune dispense similaire n’est prévue en cas de réduction de capital ; dans la mesure où il n’est pas établi de procès-verbal lorsque cette opération est réalisée dans le cadre d’une SCI à capital variable, le rachat des parts par la société doit à notre sens être soumis au droit proportionnel de l’article 726 du Code général des impôts [2] ;
- si une opération sur capital a eu lieu durant l’exercice, le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle d’approbation des comptes annuels doit mentionner le montant du capital précédemment taxé et celui du capital à la date de clôture.

Trois possibilités peuvent alors se présenter :
- le capital en fin d’exercice est inférieur au montant précédemment taxé (ou au capital initial s’il s’agit du premier exercice durant lequel des opérations sur capital ont eu lieu) : le procès-verbal doit être enregistré dans le mois de sa date et il y aura lieu à perception de droits au taux fixe de l’article 680 du Code général des impôts soit 125 € ;
- le capital n’a pas baissé mais son montant reste inférieur à celui du capital avant la première réduction : il n’y a pas lieu à enregistrement ;
- le capital a augmenté et est supérieur à ce qu’il était avant la première réduction : le procès-verbal doit être enregistré dans le mois de sa date et il y aura lieu à perception de droits au taux fixe de l’article 810 I du Code général des impôts soit 375 € (ou 500 € si le capital social est d’au moins 225.000 €).

Il n’y a donc aucune dispense de droits ; il peut en revanche résulter de cette réglementation fiscale une économie de droits si la société a réalisé plusieurs opérations sur capital durant l’exercice ; cet intérêt doit être relativisé :
- encore faut-il précisément que la SCI ait réalisé plusieurs opérations de ce type durant l’exercice ce qui est loin d’être courant ;
- la taxation des actes constatant le rachat des parts dans le cadre des réductions de capital au taux prévu par l’article 726 du Code général des impôts est susceptible d’avoir pour effet pervers une majoration des droits : ceux-ci n’étant pas plafonnés, il peut résulter de l’application du taux proportionnel de 5 % des droits excédant largement le montant de 375 ou 500 € applicable aux réductions de capital des SCI à capital fixe.

On note que le formalisme décrit par le BOFIP est assez contraignant et que la simplicité, volontiers vantée par ses promoteurs, de la SCI à capital variable doit être relativisée. On peut d’ailleurs se demander si toutes les SCI à capital variable respectent scrupuleusement ce formalisme ce qui conduit alors à s’interroger sur l’opposabilité des mouvements d’associés à l’Administration fiscale…

Dernière modification par Geronimo (01/11/2021 18h56)

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#18 01/11/2021 18h54

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ENTP

Avez vous essayé ?

Sur la réduction ou augmentation de capital il n’y a pas de droit à payer à ce jour. Votre article date un peu.

Et je ne comprends pas bien cette analyse dans votre citation : pour moi le capital variable a une borne basse, une borne haute, tout ce qui se passe au milieu ne donne pas lieu à publication ni enregistrement.
Et il ne faut pas mélanger le rachat de parts (par la société) qui est une cession, des autres modalités de réduction de capital.

Ceci dit l’intérêt du capital variable dans la sci est quasi inexistant puisqu’en cas de mouvement d’associés on est tenu de mettre à jour les statuts

Dernière modification par dusgas (01/11/2021 19h10)

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#19 01/11/2021 19h28

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dusgas a écrit :

Avez vous essayé ?

Non, mais je répondais à votre question sur la possibilité d’enregistrement auprès des impôts en vous mettant en lien le Cerfa qui permet la déclaration et qui prévoit tout à fait explicitement le don manuel de droits sociaux.

Sur la réduction ou augmentation de capital il n’y a pas de droit à payer à ce jour. Votre article date un peu.

Pourtant le BOFIP indique de tels droits ($80), mais cela semble en effet être devenu gratuit depuis 2019. Les paragraphes $120 à $170 indiquent tout de même le formalisme à suivre pour l’enregistrement auprès des impôts (enregistrement du PV d’AG annuel, gratuit mais à faire. EDIT : ou alors ça aurait été supprimé depuis cette année ?).

Après je n’ai jamais totalement creusé la question de la société à capital variable, je n’en avais pas vraiment l’utilité dans mon cas (société civile pour la gestion du patrimoine familial), mais j’ai clairement toujours vu qu’elle était déconseillée (par avocats fiscalistes et CGPI) sauf cas très particuliers (par exemple quand on s’attend à de nombreuses opérations sur le capital chaque année, ce qui n’est pas un use case très courant, surtout dans le cadre de la gestion d’un patrimoine familial et avec une durée de gestation chez l’Homme de 9 mois big_smile ).

Dernière modification par Geronimo (02/11/2021 04h28)

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[+4]    #20 19/08/2022 17h59

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Bonjour bonjour

Petit update de performance du portefeuille de crowdlending en date du 30 juin 2022.

Au total, ce portefeuille a compté 76 lignes, sur 11 plateformes.

- 33 lignes ont été liquidées : 32 remboursées intégralement (capital + intérêts), 1 en défaut total (100% de perte, sur plateforme Wiseed)
- reste 43 lignes actives : 39 sans alerte à ce stade, et 4 en danger

Le taux de rendement net annuel s’établit, à ce jour, à 3,52%. Par net, comprendre frais de gestion (tenue comptable) et impôts (CFE, IS) compris.

A noter :
- le taux constaté souffre de l’absence de réinvestissement des gains (220 k€ investis/réinvestis sur un montant initial de 161 k€, donc seulement 37% de réinvesti), l’expérience de constitution du portefeuille se voulant limitée dans le temps avec une issue de désinvestissement complet. Pour une valeur plus représentative, il aurait fallu continuer à réinvestir les remboursements
- ce taux ne peut que baisser dans les prochains mois, au gré des mauvaises surprises sur les lignes qui seront dans l’incapacité de rembourser le capital ou les intérêts.

Certes, par rapport au taux de livret A sur la période, c’est très bien. Mais la bourse lazy (ETF, fonds) a fait bien mieux, pour moins d’efforts.

Conclusion
L’expérience est intéressante, mais je suis plutôt mitigé sur le résultat.
Une satisfaction d’ordre psychologique, néanmoins : avoir réussi à aider des projets de qualité qui ne parvenaient pas à obtenir un financement bancaire.

=> Par rapport à vos propres critères de performance et de temps à y consacrer, est-ce que vous trouvez que le jeu en vaut le chandelle ?



Portefeuille complet




Portefeuille encore actif




Courbe de valeur


Dernière modification par Politok (19/08/2022 18h03)


Mes portefeuilles : SCPI en usufruit, crowdlending

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#21 20/08/2022 00h18

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Merci pour ce suivi intéressant. Avec un recul un peu moindre que le vôtre en durée, mais une stratégie assez proche: investissement sur quelques années puis désinvestissement progressif (pour raison fiscale mais aussi temps vs rendement), j’en arrive à une conclusion similaire: le risque et surtout le temps à investir pour rester diversifié sur les projets crowdlending est énorme par rapport au gain. J’ai actuellement plusieurs projets en danger, et comme vous un projet qui a coulé à 100% sur Wiseed (le même sûrement).

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#22 20/08/2022 09h18

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Partage intéressant ! Avez vous un split immobilier vs le reste ? Il me semble que le niveau de risque et de garantie est sensiblement différent !

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#23 20/08/2022 19h10

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Merci pour ce partage très instructif, qui permet de voir qu’entre le rendement attractif affiché et la réalité nette il y a une belle différence.

Pourriez vous nous en dire plus sur l’opération Wiseed qui s’est mal terminée ? Sur leur site, il n’y a pas de liste des sorties "ratées"

Cordialement
PAF151

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#24 22/08/2022 14h22

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J’ai la même analyse et suit en train de me désengager des plateformes de Crowdfunding.
Trop chronophage effectivement pour un résultat au final relativement moyen et je préfère me focaliser sur la bourse.
Mais surtout, c’est l’impression de manque de transparence qui a fini par m’achever. Pour les souscriptions, pas de soucis, ça communique à tout va, mais lorsque ça se corse, il n’y a plus personne. Dans beaucoup de cas, on se demande si les analyses ont vraiment été faites sérieusement.
Sur Wiseed, en crowdfunding immobilier, à ma connaissance, il n’y a eu qu’une faillite?
Si je ne devais garder qu’une partie, ce serait justement cela. Cela semble, peut être à tort, moins risqué et les montants levés exigent un effort un peu plus important de transparence.
Wiseed est loin d’être le plus mauvais de la classe!
Les énergies renouvelables sont aussi intéressantes sur le papier mais moins bien rémunérées et là aussi ça manque un peu de recul.

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#25 22/08/2022 19h04

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Politok a écrit :

Le taux de rendement net annuel s’établit, à ce jour, à 3,52%. Par net, comprendre frais de gestion (tenue comptable) et impôts (CFE, IS) compris. (…)
=> Par rapport à vos propres critères de performance et de temps à y consacrer, est-ce que vous trouvez que le jeu en vaut le chandelle ?

De mon côté je n’ai investi que sur du crowdfunding immobilier, par choix. Le taux de rendement à ce jour (sur les projets remboursés en tout cas, soit un peu plus d’une trentaine) est plus proche des 8,3% bruts / 5,8% nets d’IR, ce qui me semble plus en adéquation avec le temps passé à éplucher les dossiers et à essayer de lire entre les lignes pour comprendre de quoi il en retourne. Des détails sont disponibles ici (octobre 2021) et ici (juillet 2022).

Bien que ce rendement net soit supérieur à la plupart des SCPI par exemple, et que j’en sois globalement satisfait, il me semble que la rémunération des investisseurs n’est pas à la hauteur des risques encourus. J’ai l’impression que tout est très fragile et que nous n’avons pas vraiment les clés pour cerner les risques avec précision : un rien peut faire basculer un dossier pourtant prometteur vers des retards à n’en plus finir et/ou un défaut partiel ou total. J’ai aussi l’intuition que certaines plateformes ont voulu grossir trop rapidement en acceptant un peu tout le monde, y compris quelques bons gros boulets, mettant directement en danger les contributeurs pour piquer des parts de marché à la concurrence à tout prix (on n’oublie pas que les intérêts ne sont pas du tout alignés : la plupart des intermédiaires sont rémunérés au lancement d’une opération obligataire, pas lors du débouclage).

Je continue à investir tout en étant très précautionneux, ou en tout cas en ayant l’impression de l’être.


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