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#1 27/08/2020 10h18

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour à tous et à toutes ! Je vous commencer par remercier les contributeurs de ce forum dont la patience semble infinie !

VOTRE PROFIL
51, femme, régime autoentrepreneur, revenu 15k

TMI 0 (deux enfants 19 et 21 ans à charge mais au point d’équilibre financier c’est à dire que leurs études sont financées sans dépenses supplémentaires). TMI à 14% prochainement.

SCI constituée avec mes deux filles sous l’impulsion de ma banque. 1er immeuble de rapport acheté en février 2020 à Rouen Rive Gauche 175K - 1216 euros de revenus locatifs, Pret de 147K - Remboursement de 984,02
Epargne personnelle : 60K en épargne vie+ 12K livret développement durable+5K livret A.
Projet d’investissement pour complément de retraite.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
Comptables  : Je suis auto entrepreneur et je sais faire la différence entre le CA et le bénéfice.
Fiscales  : A approfondir car le foncier me semble complexe
Artisanales : J’ai déjà fait des travaux en amateur mais c’est tout.
Sociales +++
Temps disponible  : A déterminer


CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Immeuble de rapport avec un commerce au RDC (60M2) et un duplex au 1er et second (75M2). Une partie grenier avec mezzanine qui peut ajouter 50m2 à l’état brut. L’immeuble doit dater du début du 19ème.

LOCALISATION DU BIEN
-  Bourgade du 76, 1500 habitants et desservant 3000 habitants environ, commerces et écoles; plateau agricole

RENTABILITÉ DU BIEN
Immeuble prix FAI : 96000
Loyer mensuel pour les deux locaux
1200 HC/mois (compteurs eau et électricité communs)

Tx de vacances : deux locataires en place depuis 2011 (commerce et résidence)
Gestion : en direct
foncier : 1130 avec 50% pris en charge par le commerce soit 565 euros
Charges : 100 euros
Assurance PNO +GLI : 250
Frais de dossier : 800
Frais compte bancaire : 40/mois

Travaux : Isolation de l’entrée du RDC vétuste  et du toit (grenier), trois fenêtres en simple vitrage à remplacer mais pas en mauvais état. Estimation personnelle autour de 5K sans aide et fourchette haute.

Est ce que le bien prendra de la valeur : Non, du moins je ne pense pas beaucoup.

Rentabilité brute: sur le site Rendement Locatif : 13,3% brut et 8,89 net.

FINANCEMENT DU BIEN

Voici la simulation proposée.

Apport : FDN
Montant emprunté : 98K

RÉGIME D’EXPLOITATION
En réel.

CASH FLOW
Revenus mensuels de 1200 euros = 14400 annuels
Mensualité crédit de 625 euros sur 180 mois ou 761 euros  sur 144 mois avec CF positif.
Prévision de déficit foncier pour l’isolation et refaire l’entrée du RDC.

QUESTION
Je me permets de me tourner vers les forumeurs car j’ai plusieurs questions :

- Investir dans une bourgade est-il un bon choix ? J’ai regardé les statistiques Insee et je me suis promenée dans le village que je connais depuis mon enfance. Les commerces sont actifs car c’est la seule bourgade à la ronde avec un supermarché et le plateau agricole est assez dynamique. Le village ne dépérit pas. L’immeuble est en centre ville, beaucoup de luminosité et plafond assez haut. Mais quid de la demande locative car pour 600 euros, on peut aussi louer une petite maison.

- Le commerce : Il s’agit d’une entreprise Plombier/Chauffagiste installée depuis 2011 en activité depuis 2002. L’entreprise à 5 établissements dans le dpt et le gérant a aussi une autre entreprise de même activité avec un autre nom dans une autre petite ville. Il est en place depuis 2015 et l’entreprise s’est mise en redressement judiciaire en 2017. Elle est sortie du redressement en 2019.  Je me pose des questions et je me demande si je contacte le gérant ce qu’il me dira.

- L’âge de la locataire : Elle s’occupe de l’appartement comme si elle en était propriétaire, soigneuse mais elle a 65 ans…

- Financement : Privilégier 12 ans ou 15 ans ?

Je vous remercie si certains d’entre vous avait un peu de partage d’expérience ou des commentaires sur cet investissement, je vous en remercie d’avance.

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, mur de magasin

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Favoris 1   [+1]    #2 27/08/2020 10h32

Membre (2015)
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ENTJ

Bonjour,

Concernant la pertinence du choix du site, je vous invite à vous servir du net. Il existe souvent les documents suivants avec des études pertinentes donnant de la vision à moyen et long terme ainsi que des pistes d’action pour ce qui concerne une action des collectivités (ainsi vous pouvez anticiper sur une typologie de logement en apprenant par ex qu’il manque des studios ou des T5 etc) : PLUIH ou PLH. De plus, en vous rapprochant de la collectivité ou de l’EPCI compétent vous pourrez éventuellement obtenir des aides pour vos modestes travaux mais surtout voir si des contrats sont possibles sur les loyers pour sécuriser les rentrées de loyer. Enfin, à voir si vous êtes en périmètre "coeur de ville" ou "petites villes de demain" et assimilés : là encore des aides et de la mise en perspective sont possible.
Je pense qu’en quelques clics sur le net avec ces mots clés et le nom de la bourgade vous allez déjà dégrossir le sujet.
Exemples :
Le PLH - Communauté de Communes du Crestois et du Pays de Saillans
Programme Action c?ur de ville  | Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales
Et surtout : Loi Denormandie 2020 ? Investir dans l’ancien : Communes éligibles - Plafonds - Travaux de rénovation pour défiscaliser en loi Pinel ancien


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #3 27/08/2020 10h40

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CoquelicotBleue a écrit :

SCI constituée avec mes deux filles sous l’impulsion de ma banque

à l’IR ou à l’IS ?

1er immeuble de rapport acheté en février 2020 à Rouen Rive Gauche 175K - 1216 euros de revenus locatifs, Pret de 147K - Remboursement de 984,02

Là, on n’a rien appris sur la rentabilité réelle de cet immeuble.

Je vois que ça fait 2 ans que vous êtes inscrite sur ce forum et que vous avez publié plusieurs études de cas.

Si cet immeuble est l’une des études de cas, il serait bien de la mettre à jour avec les infos réelles.
Si cet immeuble n’est pas l’une des études de cas, il serait bien d’en créer une pour le présenter.

Sur ce premier immeuble dont vous avez toutes les données, il faudrait que vous calculiez la rentabilité brute, la rentabilité nette avant impôt, la rentabilité nette après impôt et prélèvements sociaux, et le cashflow annuel. Quand vous saurez faire cela, tout deviendra beaucoup plus simple pour vous, aussi bien pour gérer ce premier immeuble, que pour évaluer la pertinence des suivants.

A mon sens, c’est absolument indispensable avant de continuer à investir. En effet, avec vos faibles revenus, des immeubles à cashflow négatifs pourraient vous plomber très rapidement.

Je vous encourage donc à publier l’étude complète de votre premier immeuble, avec ces différents calculs de rentabilité et de cashflow. Les foreumeurs réagiront à vos calculs, ce qui vous permettra de vérifier que vous savez faire et que vous savez donc évaluer les coûts et revenus d’un nouveau projet. C’est en tout cas mon conseil avant de vous lancer dans un second projet.

Dernière modification par Bernard2K (27/08/2020 10h54)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#4 27/08/2020 12h06

Membre (2018)
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Bonjour Monsieur,

Je vous remercie de votre réponse. J’ai un peu d’épargne mais ce qui peut me plomber je pensais surtout à l’âge de la locataire résidente et la solvabilité du commerce. D’où mes questions sur cet investissement. Le plus : emplacement en centre ville, village dynamique et locaux permettant de faire du déficit foncier, voire de créer des petites surfaces. Le moins : âge de la locataire en place et remplacement d’un commerce (s’il venait à déposer le bilan) même s’il est sorti du redressement.

A l’IR sur la SCI.

Le 1er immeuble a une rentabilité nette de 6,68% sans les prélèvements sociaux et impôts et 6,20% après prélèvement. Peut être que mes calculs sont erronés ?
PRIX FAI : 172 K        Crédit : 147K à 1,25 sur 15 ans.    Apport : 38572 euros
Coût crédit : 26662 euros (interêts et assurance)
Revenus : 1216 HC/mois
Foncier : 1200 euros
Remboursement crédit : 984,02 euros
CF = 232 euros mensuels
Frais agence : 8% mensuel (inclus dans le revenu mensuel avec l’assurance GLI)
Charges non récupérables : 120 euros annuel (électricité et abonnement cage escalier)
Assurance PNO : 120/an
Pas de vacances locatives : Ecoles supérieures, Etablissement hospitaliers et bureaux à proximité.

Prélèvements et impôts (simulation sur rendement locatif) : 970 euros/annuel
Déficit foncier à venir : 4K sur 2020 (Réfection peinture cage d’escalier + remplacement fenêtre)

D’autre part, la banque a suspendu les prélèvements pendant six mois et je me retrouve avec une trésorerie positive de 8K.

Pour ce projet :
Rendement net (hors impôts et prélèvements) 12,17%
PRIX FAI : 96 K
Crédit : 96K à 1,25 sur 15 ans
Apport : FDN = 9300
Revenus : 1200 HC/mois
Foncier : 1130 euros. TF à 50% à 625 euros
Remboursement crédit : 625 euros sur 15 ans
CF = 575 euros
Charges non récupérables : 100 euros annuel (électricité et abonnement cage escalier)
Coût du crédit : 14523
Assurance PNO : 120/an
Maintenance : 200 euros
Gestion en direct

Projet de déficit foncier sur l’isolation vétuste du RDC et des combles avec un CF de 807 euros sur les deux immeubles. Pour ce second projet, si les deux locataires viennent à venir défaillant, je me pose des questions.

Merci beaucoup pour votre réponse rapide, je ne savais pas je je vais me renseigner pour la sécurisation des loyers. Effectivement, ce serait rassurant.  La SCI n’est pas éligible aux subventions Coeur de Ville et la commune n’est pas situé dans ce périmètre. Il faut aller sur Fécamp et Dieppe mais je ne connais pas bien.

Iqce a écrit :

Bonjour,

Concernant la pertinence du choix du site, je vous invite à vous servir du net. Il existe souvent les documents suivants avec des études pertinentes donnant de la vision à moyen et long terme ainsi que des pistes d’action pour ce qui concerne une action des collectivités (ainsi vous pouvez anticiper sur une typologie de logement en apprenant par ex qu’il manque des studios ou des T5 etc) : PLUIH ou PLH. De plus, en vous rapprochant de la collectivité ou de l’EPCI compétent vous pourrez éventuellement obtenir des aides pour vos modestes travaux mais surtout voir si des contrats sont possibles sur les loyers pour sécuriser les rentrées de loyer. Enfin, à voir si vous êtes en périmètre "coeur de ville" ou "petites villes de demain" et assimilés : là encore des aides et de la mise en perspective sont possible.
Je pense qu’en quelques clics sur le net avec ces mots clés et le nom de la bourgade vous allez déjà dégrossir le sujet.
Exemples :
Le PLH - Communauté de Communes du Crestois et du Pays de Saillans
Programme Action c?ur de ville  | Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales
Et surtout : Loi Denormandie 2020 ? Investir dans l’ancien : Communes éligibles - Plafonds - Travaux de rénovation pour défiscaliser en loi Pinel ancien

Encore merci d’avoir répondu.

Dernière modification par CoquelicotBleue (27/08/2020 12h15)

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[+1]    #5 27/08/2020 13h39

Membre (2020)
Réputation :   3  

Bonjour.
Je ne suis pas un expert mais je pense que vous faites erreur sur certain calcul
Pour moi le cash-flow est la différence entre les revenus et l’ensemble des charges du bien y compris impôt.
Pour votre premier immeuble je trouve un cash-flow après impôt de 31€/mois autrement dire vous êtes à l’équilibre et cela sans prévisions de vacances locatives.
Et pour le second un CF d’environ 344€/mois

Le risque est en effet moins dilué qu’avec un nombre d’appartement plus élevé et plus petit pour le même revenu. Après au cœur du forum il y a tout un tas d’astuces pour se démarquer et faire en sorte d’avoir envie de CE bien.

Dernière modification par Caparzo (27/08/2020 13h46)

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[+1]    #6 27/08/2020 15h23

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Bonjour Madame,

Je vous confirme qu’il y a des erreurs dans vos calculs sur votre premier immeuble. Je ne rentrerai pas dans le détail.

Je vous avais suggéré d’ouvrir une étude de cas spécifiquement pour ce premier immeuble. Vous avez préféré mettre les chiffres du 1er immeuble dans l’étude de cas du deuxième. Il ne faudra pas vous étonner si ce fil devient embrouillé. Un peu de méthode et d’organisation, que diable !


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#7 27/08/2020 16h37

Membre (2018)
Réputation :   2  

Effectivement, pour les études de cas précédentes, j’ai complétement abandonné les recherches sur Le Havre. L’occasion s’est présentée sur Rouen Rive Gauche en janvier 2020 et j’avais déjà eu pas mal de contacts avec ma banque, j’avais déjà constitué la SCI et je savais ce que la banque  était prête à financer (biens loués sur Rouen ou Le Havre, pas Elbeuf avec un financement en dessous de 200K et un remboursement mensuel de 30% en dessous des revenus mensuels).

Veuillez m’excuser, je ne savais pas que l’on pouvait ouvrir un fil sur un projet déjà finalisé.

Caparzo a écrit :

Le risque est en effet moins dilué qu’avec un nombre d’appartement plus élevé et plus petit pour le même revenu. Après au cœur du forum il y a tout un tas d’astuces pour se démarquer et faire en sorte d’avoir envie de CE bien.

@Caparzo
Oui je m’avance un peu et je suis un peu pessimiste sur les vacances locatives après le départ de la locataire car pour l’instant elle est très bien installée et ne semble pas vouloir partir. Je vais étudier les différentes pistes.

Dernière modification par CoquelicotBleue (27/08/2020 16h56)

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[+1]    #8 28/08/2020 10h11

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CoquelicotBleue, le 27/08/2020 a écrit :

VOTRE PROFIL
51, femme, régime autoentrepreneur, revenu 15k

Bienvenue sur le forum ! (et une femme, dans ce déluge de testostérone)
Je rebondis sur vos propos, et complète les interventions intéressantes préalables des autres forumeurs.

CoquelicotBleue, le 27/08/2020 a écrit :

LOCALISATION DU BIEN
-  Bourgade du 76, 1500 habitants et desservant 3000 habitants environ, commerces et écoles; plateau agricole
Investir dans une bourgade est-il un bon choix ? J’ai regardé les statistiques Insee et je me suis promenée dans le village que je connais depuis mon enfance. Les commerces sont actifs car c’est la seule bourgade à la ronde avec un supermarché et le plateau agricole est assez dynamique. Le village ne dépérit pas. L’immeuble est en centre ville, beaucoup de luminosité et plafond assez haut. Mais quid de la demande locative car pour 600 euros, on peut aussi louer une petite maison.

Votre zone de chasse doit être connue et reconnue par vous seule. Autant le forum peut vous aider concernant les calculs purs et théoriques, sur le calcul des impôts, sur une question relative à l’urbanisme,… mais personne ne pourra vous dire si votre zone est "bonne" ou non.
Chacun définit le risque et son aversion au risque propre, pareil concernant la vacance locative. Ici même, vous trouverez des investisseurs sur des immeubles de rapport dans des zones lâches, des investisseurs dans des murs de commerce dans des centres commerciaux, des investisseurs en Pinel dans des villes qu’ils n’ont jamais visitées, des investisseurs dans des zones extrêmement tendues avec 3% de rentabilité,…. Et chacun sera heureux et satisfait de sa stratégie.
Ceci dépend de votre but et de votre personnalité.
Pour ma part, j’investis sur Lyon, où je n’atteins pas une rentabilité à 2 chiffres comme on peut le voir chez d’autre IH, mais où je suis pile à l’équilibre financier, mais avec un taux de vacances locatives nul et un vaste choix de locataires à chaque renouvellement.
D’autres privilégient la rentabilité, mais qui dit grosse rentabilité dit prise de risque, ou temps personnel important à fournir. Pour ma part, je n’aurais pas été prête à doubler ma rentabilité au risque d’avoir des semaines (mois?) de vacances locatives, ou des dossiers de locataires qui ne me conviennent pas.
Dans mon cas, je peux " imposer" la signature d’un bail notarié, qui me rassure. Je précise cela directement dans mon annonce, ne visiteront que ceux qui sont d’accord.
Par contre, même avec un gros attachement sentimental, je n’aurais pas investi dans le village de mon enfance, car, en écartant l’aspect sentimental, d’un point de vue purement financier, c’est une "mauvaise zone" pour moi.

CoquelicotBleue, le 27/08/2020 a écrit :

Tx de vacances : deux locataires en place depuis 2011 (commerce et résidence)

Pour paraphraser le légendaire investisseur Warren Buffett, s’il suffisait de connaître le passé pour anticiper le futur, les libraires seraient les plus riches du monde.
J’ai acheté mon studio avec un locataire en place pendant 15 ans en mars 2017. En décembre, il n’était plus là. Ne présageons pas des perspectives futures.

CoquelicotBleue, le 27/08/2020 a écrit :

Frais compte bancaire : 40/mois

Ceci me semble fort élevé.

CoquelicotBleue, le 27/08/2020 a écrit :

- Le commerce : Il s’agit d’une entreprise Plombier/Chauffagiste installée depuis 2011 en activité depuis 2002. L’entreprise à 5 établissements dans le dpt et le gérant a aussi une autre entreprise de même activité avec un autre nom dans une autre petite ville. Il est en place depuis 2015 et l’entreprise s’est mise en redressement judiciaire en 2017. Elle est sortie du redressement en 2019.  Je me pose des questions et je me demande si je contacte le gérant ce qu’il me dira.

Concernant les commerces, il s’agit d’une catégorie bien à part de l’habitation. Catégorie que j’affectionne, mais qui doit se regarder sous un autre angle que sous celui de l’habitation pour un particulier.

Concernant la localisation dans la ville :

L’entreprise a besoin d’accessibilité et de visibilité, donc proche d’un axe passant (voiture ou piéton), facilement accessible avec des stationnements faciles (gratuits si possible), avec d’autres commerces (effet bénéfique d’une zone dynamique de commerce : je vais à la poste, et tiens je passe devant le fleuriste, ah tiens et si je prenais un bouquet, et tiens je passe devant la boulangerie je vais ramener du pain,…) ou un marché qui attire les foules.
Choix entre le centre ville et la zone commerciale (comme vous dites, il y a un supermarché, donc où vaut il mieux implanter son commerce ?). Question ouverte.

Concernant le local en lui même

La taille bien entendue, mais également l’accessibilité personne handicapée, la visibilité (mètres linéaires de vitrines), la possibilité de mettre une signalisation sur les murs de l’immeuble, la possibilité d’avoir une zone de stockage et une zone de chargement/déchargement au pied de l’immeuble pour les livraisons. La zone " espace publique" et la zone "espace privé", un espace sanitaire.
La nécessité de travaux ou non (moquette usée par les nombreux passages vs carrelage flambants neuf),
la possibilité de changement d’activité (un assureur ? Un coiffeur?…)
Bien entendu, si le local est tout neuf tout propre et que la façade de l’immeuble fait " décrépie", le ressenti du commerce en pâtit.

Concernant le bail

J’aurais tendance à dire que sur le commercial, il y a 3 points à prendre en compte : la qualité de l’emplacement, la qualité du bail, la qualité du locataire.
Donc concernant le bail, une lecture minutieuse avec l’aide d’un professionnel du droit est à mon avis indispensable. Il ne s’agit pas d’un bail d’habitation, qui suit un " fil rouge". Ici, tout peut être mis, ou non dans le bail. A chaque achat de locaux pro, j’ai passé beaucoup de temps à tout lire, afin de savoir dans quoi je mettais les pieds. Il n’y a pas de changement de bail quand on achète un local loué, on prend la suite. Donc bien savoir dans quoi on se plonge.

Concernant le locataire

Ses récentes mauvaises passes financières, et maintenant le covid et l’impact sur les entreprises PME avec une " faible trésorerie de secours" me font craindre que le dossier n’est pas assez solide.
Que faire s’il dépose le bilan ? Qui va vous régler ? Y a-t-il un garant ?(cf bail)
Ce n’est pas une procédure "facile", ni "rapide", voici un exemple d’un bailleur suite à la liquidation judiciaire de son locataire. Vous trouverez de nombreux témoignages de bailleur sur le net, qui se retrouvent à devoir lancer des procédures judiciaires alors qu’ils pensaient naïvement récupérer le local et le bail dès la liquidation prononcée.
Pour ma part, je regarde souvent du côté des liquidations judiciaires, qui sont une autre voie d’accès à la propriété méconnue, mais qui nécessite de se plonger dans ses " subtilités".

CoquelicotBleue, le 27/08/2020 a écrit :

- L’âge de la locataire : Elle s’occupe de l’appartement comme si elle en était propriétaire, soigneuse mais elle a 65 ans…

Effectivement, vous mettez le point sur la protection renforcée des personnes âgées, qui vous laissent bien dans l’embarras si jamais ça se passe mal.
Je vous laisse le lien pour les seuils de revenu pour bénéficier de la protection.
Pour ma part, j’y vois une forte décote de l’appartement, comme expliqué dans le premier lien.
De plus, son âge peut entraîner des soucis de santé et l’escalier (pas d’ascenseur ? 1er étage au dessus du commerce ?) peut être rapidement une source de problème (difficulté à monter les courses,…).

En espérant vous avoir donné des pistes de réflexion,
Bonne étude de projet smile

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#9 30/08/2020 12h56

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour et veuillez m’excuser pour ma réponse tardive, ayant eu accès au forum uniquement sur mon smartphone depuis vendredi.
Je vous remercie de votre réponse complète et détaillée qui m’a beaucoup aidé dans mes réflexions.

L’emplacement est considéré comme N°1 avec pignons (avec deux façades) sur rue et place, face au square de la mairie et de l’église, avec des des places de stationnements disposées en face et en bordure, à la croisée des deux rues principales de la bourgade. D’ailleurs le magasin a posé deux grands panneaux verticaux en bordure de chaque vitrine. L’appartement du dessus est très lumineux (un très grand plus pour la Normandie), en lisant le PLU c’est une spécificité du centre ville (de très hautes fenêtre sur les façades). Le village comprend un groupe scolaire de 250 élèves, une petite médiathèque, des clubs de sports, pharmacie, bar tabac, boulangerie, postes… bref, une certaine vitalité. Il n’y a pas de zone commerciale, juste un Carrefour Contact avec point essence et une petite ZAC. En consultant l’Insee, les habitants sont soit des agriculteurs, soit des retraités, soit des fonctionnaires, dont 70% ont un lieu de travail hors du village.

Le bien est déjà décôté de 25% entre la vétusté de l’arrière boutique et l’âge de la locataire.

j’ai vu le bien mercredi soir, j’ai eu une réponse de ma banque vendredi en début d’après midi qui est d’accord en principe sur un prêt de 100% avec apport des FDN par la SCI, soit un emprunt de 98K et un apport de 9300 (simulation FDN). J’ai fait une offre au prix par mail ce vendredi en fin d’après midi après entretien avec l’agent. L’offre précédente en dessous du prix a été déclinée (dixit l’agent immobilier).

Et donc, samedi après midi, je reçois un appel comme quoi blabla… une autre offre envoyée… sur une autre boite mail… blabla… mes excuses…. blabla… mais c’est une offre paiement comptant sans clauses suspensives… blabla…mais si vous voulez abandonner les clauses suspensives, je peux présenter votre offre… Bref, je ne sais pas quoi dire par politesse sur ce forum. Je ne comprends jamais. Pourquoi présenter deux offres puisque le proprio ira forcément vers l’offre en cash.

Je vous remercie d’avoir attiré mon attention sur le bail commercial dont j’ai pu prendre connaissance ce samedi.  Et il y a effectivement des zones d’ombres : le bail s’est terminé le 30 mars 2020, donc reconduction tacite mais sur un loyer de 1100 euros alors que l’agent annonce un loyer à 600 euros. Il y a peut être une renégociation (mais pas d’avenant)? J’ai du mal à croire qu’un immeuble à 98k générant 1700 euros de loyers HC serait à ce prix. Il n’y a pas de garant, juste une clause résolutoire assez standard.

Je vous remercie encore pour toutes vos contributions qui me permettent de mieux définir mes projets d’investissements. C’est grâce au forum que je me suis lancée dans l’achat de mon premier IDR et que je continue activement sur un second avec une rentabilité plus élevée. Mon souhait serait pour le troisème d’arriver à convaincre la banque de faire un prêt à 110%.

Dernière modification par CoquelicotBleue (30/08/2020 13h40)

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[+2]    #10 25/01/2021 16h41

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour à toutes et à tous sur le forum,

Je présente tous mes meilleurs voeux à l’équipe et à tous les participants qui nous conseillent bénévolement avec expertise. En 2020, j’ai réussi à acquérir deux petits immeubles de rapports comprenant cinq lots dont un local commercial, tous loués. Je n’aurai jamais réalisé ces achats sans la lecture de ce forum et les réponses qui m’ont été fournies gracieusement.

Si certaines ou certains lisent ce message et pensent à se lancer dans l’investissement locatif, mon profil est des plus atypiques donc avec une bonne banque, un bon dossier solide et bien ficelé, de bonnes recherches et de la réactivité pour acheter, on peut y arriver. Sans le forum, je n’aurai jamais pensé à investir dans des immeubles de rapports, je n’aurai pas su comment présenter mon dossier à la banque (j’ai commencé en amont avant même d’avoir vu des biens pour connaitre ma solvabilité ) et comment faire des recherches de biens (il faut être très réactif, en parler autour de soi, ne pas négliger le bouche à oreille et être du coin  pour connaitre les lieux) et lire le forum sur les fausses bonnes affaires à fuire. Je n’ai jamais pris de formations sur Youtube ou autres. Je ne viens pas commenter souvent car mon niveau d’expertise est très loin des autres et pour l’instant, je croise les doigts, aucun soucis avec les locataires ou les bâtiments.

Un de mes locataires est parti mais reloué avec une semaine de vacance avec une hausse de 30 euros sur le loyer sans avoir à faire de travaux.  Maintenant je vais réfléchir si je passe en SCI à l’IS ou rester à L’IR.

Je pensais investir dans un troisième bien mais les conditions se durcissent ou alors il faut trouver un IDR à moins de 75K avec une renta brute de +10% et pas de gros travaux. Je n’ai pas assez de réserves pour faire des gros travaux et du déficit foncier. J’ai aussi un immeuble qui a besoin de travaux d’isolation et de remise à niveau électrique (un seul compteur pour deux unités).
Donc à voir.

Donc encore merci et bonne année (un peu tardivement) à toutes celles et ceux qui participent à ce forum ou qui se lancent dans l’investissement locatif.

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