PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 26/08/2020 14h02

Membre (2017)
Réputation :   2  

Bonjour,

Je souhaite comprendre le calcul du cash flow net de l’investissement sur SCPI avec effet levier.

J’ai réalisé un exemple simple :

10.000€ Capital emprunté à crédit à 1,95% sur 4 ans
-8.280€ Acquisition de 23 parts Notapierre
   -899€ Souscription à 9,6%
-1.085€ Délai de jouissance (mensualités du crédits des mois 1 à 5: 217€ * 5)
   -160€ Solde

Revenus mensualisés
   27.6€  Loyers  (4% annuel soit 331€ ou 83€ par trimestre)
   -217€  Mensualités
       -5€  Prélévements sociaux à 17,2%
       -8€  IR TMI 30%
    -202€ Net mensuel

Est-ce que ce caclul est juste? Ai-je oublié des frais?

Je remercie par avance les membres ayant pris le temps de me répondre.

Benoit

Mots-clés : immobilier, investir, scpi (société civile de placement immobilier)

Hors ligne Hors ligne

 

#2 26/08/2020 14h06

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   411  

Pourquoi retirer les frais, les calculs de rendement sont frais inclus.
Pourquoi retirer le délais de jouissance du capital emprunté ?

Que souhaitez vous calculer concrètement ?
Le reste à charge la 1ère année ?

Hors ligne Hors ligne

 

#3 26/08/2020 14h16

Membre (2016)
Top 20 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 SIIC/REIT
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   959  

Pourquoi Notapierre ?
Ce n’est pas une SCPI réputée pour son rendement (Taux de distribution 2019 : 4,00%) ni l’évolution du prix de la part (350 € en 2010, 360 en 2020).

Avec IR TMI 30% viser plutôt des SCPI internationales.

Prix de souscription 24/08/2020 : 360,00€.
Avec 10.000€ Capital emprunté à crédit vous pouvez en acheter 27 (presque 28).

Le Délai de jouissance est à prendre en compte pour le calcul du cash flow net, les premiers mois.

Des assurances et autres frais sur le crédit ?


Dif tor heh smusma

Hors ligne Hors ligne

 

#4 26/08/2020 14h48

Membre (2017)
Réputation :   2  

gunday a écrit :

Pourquoi retirer les frais, les calculs de rendement sont frais inclus.
Pourquoi retirer le délais de jouissance du capital emprunté ?

Que souhaitez vous calculer concrètement ?
Le reste à charge la 1ère année ?

Vous faites allusion aux frais de souscriptions? Ne sont-ils pas à régler au moment de la souscription?

J’admet humblement être un néophyte. Je souhaite savoir quels sont les encaissements et décaissements d’une telle opération.

ArnvaldIngofson a écrit :

Pourquoi Notapierre ?
Ce n’est pas une SCPI réputée pour son rendement (Taux de distribution 2019 : 4,00%) ni l’évolution du prix de la part (350 € en 2010, 360 en 2020).

Avec IR TMI 30% viser plutôt des SCPI internationales.

Prix de souscription 24/08/2020 : 360,00€.
Avec 10.000€ Capital emprunté à crédit vous pouvez en acheter 27 (presque 28).

Le Délai de jouissance est à prendre en compte pour le calcul du cash flow net, les premiers mois.

Des assurances et autres frais sur le crédit ?

Mon premier message n’était peut être pas très clair. Je souhaite simuler les étapes de l’acquisition de parts de SCPI à crédits, en identifiant chaque encaissements et décaissements.

J’ai pris Notapierre suivant les conseils de mon notaire.

Non, il n’y a pas d’autres frais sur le crédit.

Benoit

Hors ligne Hors ligne

 

#5 26/08/2020 15h29

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

ArnvaldIngofson a écrit :

Pourquoi Notapierre ?
Ce n’est pas une SCPI réputée pour son rendement (Taux de distribution 2019 : 4,00%) ni l’évolution du prix de la part (350 € en 2010, 360 en 2020).

Je m’associe aux remarques de mon "collègue" avant de souligner qu’en plus il y conflit d’intérêt entre la fonction de notaire (officier ministériel s’engageant à la neutralité) et celle de vendeur de SCPI/FCP/AV quand on sait que le CSN (conseil supérieur des notaires) est majoritaire dans l’UNOFI http://www.unofi.fr/particulier/solution.cfm.

C’est un peu comme si votre médecin vous prescrivait des médicaments qui étaient développés et vendus par son propre labo.
(et pas ceux des autres labos ?!?)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

[-1]    #6 26/08/2020 16h54

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Autre question à se poser : pourquoi un crédit sur 4 ans (seulement) pour financer un actif supposé durer beaucoup plus longtemps ?

L’objectif serait-il de générer une rente de 20 ou 30€/mois ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

#7 26/08/2020 17h36

Membre (2017)
Réputation :   2  

Non, j’ai souhaité réalisé un exercice purement théorique pour comprendre le mécanisme de l’investissement avec effet levier sur de la SCPI.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.


Pied de page des forums