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#101 19/08/2020 13h54

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Je viens de recevoir le net et mon calcul n’était pas bon. J’ai finalement touché 112.045

Je verrais si dans le décompte final ils donnent le calcul. Pour l’instant je n’ai que le virement.

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[+1]    #102 19/08/2020 15h11

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Après quelques calculs, j’arrive à retrouver le net payé :

Achat de 212 parts à 434 = 92008               
Vente de 212 parts à 570 = 120840               
Plus value = 28832               
               
9 ans de détention (soit 4 années après la cinquième) :
    PV : 28832  * 0,19 * 0,76 = 4163,34       
    PS : 28832 * 0,172 * 0,934 = 4331,80       
               
Versement : 120840 - 4163,34 - 4331,80 = 112044,86               

Canyonneur

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#103 19/08/2020 16h27

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Ok, je comprends ! Personnellement  je pensais que la plus-values serait calculée sur le total réellement payé et non sur la valeur des parts frais déduits. C’est un peu bizarre finalement car on calcule une plus-value « fictive ».
En tous cas merci bien pour ce calcul

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[+1]    #104 19/08/2020 22h43

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Je ne suis pas rentré dans le détail du calcul mais la plus-value est bien calculée à partir du montant payé à la souscription frais inclus, et heureusement pour la vente ensuite.
Pour le détail du calcul n’hésitez pas à les relancer car ça peut prendre des mois.
Il peut y avoir des histoires de pvci ou autres erreurs aussi donc mieux vaut tout reprendre en détail.


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#105 20/08/2020 00h34

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Bonjour Surin,

Visiblement le calcul fait par Canyonneur semble le bon car il retombe effectivement sur le montant que j’ai reçu en partant non du montant frais inclus mais du montant hors frais ce qui augmente la plus values.

Il ne contient donc pas les frais. En effet 212*434 =92.008 mais j’ai bien payé 100.288,72 (il est précisé d’ailleurs sur le courrier de Juillet 2011 que ce montant inclus les 5% de droits d’enregistrement au Trésor public et les 4% de commission).

Si les frais doivent être inclus (ce que je croyais aussi) ils se sont trompés. Je vais voir si je reçois le détail de leur part et je vais essayer de revenir vers eux ensuite. Mais au téléphone ils ne sont guère joignables et si on arrive à les joindre ils disent d’écrire un mail. Et une fois qu’on écrit un mail, on n’a pas de réponses! Je sens que ça va pas être simple comme dit l’autre.

Dernière modification par Kdick (20/08/2020 00h35)

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#106 20/08/2020 00h56

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A mon avis, les frais doivent être inclus (sous réserve qu’ils aient effectivement été payés).

"Afin de déterminer l’imposition, il s’agit de calculer la plus-value. Celle-ci correspond au prix de vente du bien diminué du « prix de revient». A ce « prix de revient », peut s’ajouter les frais d’acquisition correspondant au montant réel sur justification uniquement." (source)


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[+2]    #107 20/08/2020 08h57

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Kdick a écrit :

Visiblement le calcul fait par Canyonneur semble le bon

La question n’est pas là. Partez simplement du principe que ce que j’ai affirmé est correct, je n’ai pas employé de conditionnel, c’est donc une certitude de ma part.
Gbl confirme "à son avis" et je réitère : il est dans le vrai. Garanti 100%.

J’ajoute que quand je vois les difficultés que rencontre AEW-Ciloger actuellement avec son manque de personnel et ses bourdes de calculs d’imposition sur les PV variant selon les associés, ayez espoir de recevoir un peu plus le jour où ils s’apercevront d’une erreur s’il y en a une.
En attendant je vous encourage à dater vos demandes, effectuer une réclamation sur leur site et saisir le médiateur si pas de réponse satisfaisante dans le délai imparti (2 mois normalement).

Dernière modification par Surin (20/08/2020 08h58)


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#108 21/08/2020 00h46

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Pour info: demande de correctif effectué ce jour à AEWCILOGER; Je vous tiendrai bien entendu au courant. Remerciements à tous pour les infos. Suivant mes calculs ils me devraient 2.526 €

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#109 29/08/2020 14h22

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Comme promis je reviens vers vous pour vous tenir au courant. Bonne nouvelle la SCPI reconnait son erreur et me dit qu’elle va me reverser 2.525€; A suivre mais ayant un mail de leur part je suppose que ça devrait se passer sans souci.
Remerciements @Canyonneur, @Surin et @Gbl !

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#110 02/10/2020 16h34

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News sur le site Ciloger :

La SCPI FRUCTIPIERRE ouvre à nouveau son capital à partir du 1er octobre 2020.

FRUCTIPIERRE investit, de manière directe ou indirecte, majoritairement dans des locaux à usage de bureaux avec une diversification en locaux commerciaux ou d’activités et, à titre accessoire, dans des locaux d’habitation.

Le patrimoine immobilier de FRUCTIPIERRE est principalement situé à Paris et en Île-de-France et à titre de diversification, dans les principales métropoles régionales.

Les chiffres clés de l’augmentation de capital :

Objectif de collecte : 79 999 878 €, majorable de 30% en cas d’atteinte avant le 31 décembre 2021 ;
Date de clôture des souscriptions : 31 décembre 2021 sauf clôture anticipée et sans préavis en cas de souscription intégrale avant cette date ;
Prix de souscription : 606 € par part net de tous frais ;
Minimum de souscription : 15 parts soit 9 090 € ;
Commission de souscription : 9,03% TTC soit 54,72 € par part (inclus dans le prix de souscription) ;
Commission de gestion : 10,80% TTC du montant des produits locatifs HT encaissés ;
Jouissance des parts : le premier jour du troisième mois à compter de la fin du mois au cours duquel la souscription est réalisée.
Pour plus d’informations, la Note d’Information de FRUCTIPIERRE explicitant notamment les conditions générales, les frais, le fonctionnement de la SCPI et les facteurs de risque, doit être consultée.

Canyonneur

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#111 26/05/2022 08h00

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Bonjour, n’ayant toujours pas reçu les documents fiscaux de la SG un associé pourrait il m’envoyer les sommes à déclarer par part de Fructipierre SVP?

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#112 26/05/2022 09h53

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Vous les avez forcément reçus, ils sont dans votre espace associé, sinon ils les ont aussi transmis vers la mi-avril sur l’adresse mail que vous avez communiquée.
Par part Fructipierre :
Revenus fonciers bruts (ou recettes brutes) ❶ 27,20
Frais et charges ❷ 9,09
Intérêts d’emprunts ❸ 1,08
Revenus fonciers nets(bénéfice ou déficit) ❹ 17,04
3VZ 0,71
7LS 0,053
A arrondir ensuite.

Dernière modification par Surin (26/05/2022 09h54)


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#113 26/05/2022 11h02

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Merci surin,
En fait des 4 Scpi que je détient de cette SG, je n’ai reçu par courrier que les infos fiscales de Laffitte Pierre. À ce jour, rien pour les autres…
Quand à mon espace associé cela fait 15 jours que j’ai envoyé un message pour  l’activer, je n’ai reçu qu’un mail d’attente. Ça sent le manque de personnel au service associés.

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#114 12/10/2022 15h24

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ESTJ

Bonjour

Je découvre ce post tardivement, j’ai une proposition de la BP pour financer des SCPI AEW.

J’ai lu les 5 pages et je ne comprends pas trop la plupart des critiques à l’égard de Fructipierre concernant l’AK, les "magouilles" sur le marché secondaire, la fixation du prix etc.
Si je regarde l’évolution récente c’est plutôt très très bon selon moi : TVDM moyen certes mais revalorisation excellente (cf tableau primalliance ci-dessous) donc TRI exceptionnel.
Alors certes rien ne dit que les revalorisations vont se poursuivre mais pour quelqu’un ayant investi il y a 10 ans ça me parait un excellent investissement :


Idem pour fructirégions, je ne vois pas en quoi le passage en variable aurait pu être défavorable (dans les fait entre le TVDM et les revalo ça me semble également un très bon investissement).

J’ai rdv vendredi avec le CGP de la BP pour étudier la question.


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#115 12/10/2022 18h06

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Le critère le plus important, à mon avis, c’est le ratio "Résultat courant / Prix d’achat" par part. 

A votre place, je chercherais le Résultat courant/part 2021, et j’essayerais de comprendre comment ce "Résultat courant/part" pourrait évoluer (en particulier s’il faut s’attendre à ce qu’il continue de baisser à long terme, comme il a baissé ces 10 dernières années) dans le futur (quand je serais associé, si je le deviens), sachant que le prix auquel je payerais mes parts à priori je le connais.


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#116 12/10/2022 22h53

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ESTJ

Il était de 18€, ils ont distribué 23€ en récupérant 5€ sur la réserve de plus value (et un RAN de 8.50€/part)

Mais n’est-ce pas normal que le résultat baisse au fil des ans vu que les prix de l’immobilier augmentent plus vite que les loyers ?
Ils utilisent les plus values pour maintenir le TVDM à un niveau correct plutôt que d’augmenter la part et compenser ainsi la faiblesse du résultat (relativement à la valeur de part)


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Favoris 1   [+3]    #117 13/10/2022 02h20

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Si vous louiez un bien en direct, trouveriez-vous normal que le montant du loyer (ou du revenu foncier : le loyer moins les charges que le bailleur doit acquitter) baisse ainsi ?

C’est en gros l’équivalent de ce qui se passe quand le résultat par part d’une SCPI baisse ainsi…

Les causes peuvent être multiples, et on peut en particulier penser à :
  a- le montant des loyers baisse
  b- la vacance locative augmente (plus vite que les loyers) 
  c- les charges non récupérables augmentent (plus vite que les loyers), par ex les commissions de la SdG ou les travaux
  d- la SCPI vend les biens qui rapportaient des gros loyers (pour matérialiser des "plus-values") et investi dans d’autres biens qui rapportent des loyers plus faibles (à capital investi équivalent, frais de transaction inclus),
  e- la collecte est dilutive (les nouveaux investisseurs achètent leurs parts en apportant à la SCPI moins de cash que ce qu’il faudrait pour investir en maintenant le résultat par part des associés existants)
  f- le levier d’endettement diminue, ou devient moins relutif

A mon avis :
   a- est peu probable
   b-, c-, f-  doivent pouvoir être identifiés par une analyse des bilans
   d- est difficile à identifier, sauf si à disposer des prix de cession et d’achat (frais inclus) et des loyers, pour chaque bien (rare sont les SCPI transparentes à ce point).
   e- n’est pas non plus évident à identifier, mais ça reste possible avec une analyse approfondie des bilans annuels

Le plus probable, c’est une combinaison de d- et e-. Et c’est un réel problème pour les associés.

Quand on compare (comme je l’avais fait ici) l’évolution du résultat par part à celui par action des SIIC (qui ne diminue pas ainsi sur le long terme depuis une bonne décennie, sauf impact de la crise Covid et de la hausse des taux récemment), on réalise que cette baisse du résultat (en €uros) par part de SCPI n’est pas une fatalité, ni une caractéristique du marché de l’immobilier pro dans lequel elles investissent (comme les SIIC, qui toutefois n’émettent pas sans cesse de nouvelles actions/parts comme les SCPI, et qui ne sont pas rémunérées en plus quand une plus-value est externalisée comme les SdG de SCPI). La plupart des SIIC publient même une synthèse avec l’impact par action de chaque facteur sur l’évolution du résultat, et de la valeur du patrimoine, (ce qui permet de mieux comprendre quels facteurs influent).


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#118 13/10/2022 11h48

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GoodbyLenine a écrit :

Si vous louiez un bien en direct, trouveriez-vous normal que le montant du loyer (ou du revenu foncier : le loyer moins les charges que le bailleur doit acquitter) baisse ainsi ?

Il ne baisse pas en valeur absolu, il baisse pour une part, or comme il y a eu des augmentations de capital le ratio ne peut que baisser en phase de croissance des prix de l’immobilier.
Ou alors je n’ai rien compris ?

Dit autrement si j’achète un appartement 100k€ et que je le divise en 1000 parts de valeur 100€ et que je touche 10k€ de loyer (10€ par part).
Si la valeur de l’appartement augmente de 5% par an mais que le loyer ne progresse que de 1%, au bout de 10 ans (11k€ de loyers) : comme l’appart vaut 163k€ si on imagine 1 AK de 630 parts à 100€ pour que la part reste à peu près à 100€ chaque part produira 11000/1630=6.75€
Donc le résultat est bien passé de 10€ à 6.75€ par part mais le dividende est maintenu en distribuant la PV au fil des ans (distribution compensée par l’AK)

J’ai bon ou je suis totalement dans le faux ?


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#119 13/10/2022 12h04

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Je crois que votre raisonnement a (au moins) une grosse faille : avec les 63k€ de l’AK, vous devriez avoir acquis un autre bien, générant un loyer, et la somme des revenus fonciers par part devrait dépasser 10€ (voir Notes).

Ceci, sauf à ce que l’émission de parts soit dilutif (= le prix de ces parts est trop bas, et spolie les anciens associés) ou à ce que des "frais" divers accaparent une part (trop) importante le cash amené lors des AK. Auquel cas la somme des revenus fonciers par part serait entre 6.75€ et 10€ (elle ne sera de 6.75€ que si le cash amené avec les nouvelles parts ne permettait de générer aucun loyer additionnel).

Note 1:  La seule PV qu’une SCPI peut distribuer est une PV effectivement réalisée en cédant un immeuble, pas une PV potentielle sur un bien conservé, et encore moins le cash venant de la collecte à l’occasion d’une AK (les CaC y veillent !)
Note 2 : Si le nouveau bien est similaire à l’ancien, et acheté quand l’ancien bien vaut 135 (entre 100 et 163…), il devrait générer 11×63/135, soit 5.13ke, ou 5.13/1.63=3.15€/part, à diminuer un peu pour tenir compte des divers frais,  mais le prix des nouvelles parts devrait en fait être plus élevé que 100€ pour (au moins compenser ces frais et) ne pas diluer les anciens associés. On constate que 6.75 + 3.15 est assez proche des 10€/part initiaux…


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[+1]    #120 13/10/2022 18h14

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Ayant investi dans ces SCPI il y a quelques années, je ne le regrette pas en effet. Je vais vous donner le même conseil qui m’a été donné à l’époque par le conseiller : "privilégiez Fructipierre à Fructirégions car elle est bien plus qualitative".

Dans les faits cela se confirme, le résultat de Fructirégions Europe est en chute libre, celui de Fructipierre baisse aussi mais permet de distribuer le même dividende avec l’aide de la plus-value, conséquente et qui ne semble pas s’arrêter.
Faites du 30/70 ou 40/60 par exemple.
Dans l’absolu je serais plutôt vendeur de ces SCPI aujourd’hui dans la mesure où elles font toutes les deux objet d’une augmentation de capital avec un prix délibérément choisi en baisse par rapport à la valeur de reconstitution.

Attention à la valeur de réalisation de Fructirégions Europe qui baisse, les investissements en Europe ne sont pas couronnés de succès si l’on en croit la vacance en Espagne ou les achats en Allemagne qui ne permettent ni d’envisager de plus-value futures, ni de servir 4% aux associés.
Prudence donc, personnellement je me garderais d’investir non pas dans ces SCPI (surtout Fructipierre) mais d’orienter mon investissement dans ces SCPI au prétexte qu’on veut bien me les financer.
Il y a mieux ailleurs, après il faut arriver à le financer par soi-même ou tout organisme.
Avez-vous pensé à l’avance sur AV ?


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#121 14/10/2022 14h32

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Surin, le 13/10/2022 a écrit :

Il y a mieux ailleurs, après il faut arriver à le financer par soi-même ou tout organisme.
Avez-vous pensé à l’avance sur AV ?

Je n’ai pas d’AV (enfin juste pour prendre date mais très peu d’argent dessus).
Le financement c’est bien ça le problème, j’ai contacté pas mal de banques et pour l’instant je n’ai aucun retour positif (ou alors à des taux prohibitifs). Avec ma banque j’ai un financement à 100%, sans frais à un excellent taux sur 20 ans.
Donc mon choix c’est soit je passe mon tour pour 1 an ou 2 (le temps que les taux redescendent) soit j’investis avec eux à leur conditions. J’ai fait une simulation financière, dans le cadre de ma SCI étant donné que j’ai du déficit pour couvrir tous les français c’est très rentable (beaucoup moins évidemment que de l’immobilier physique, c’est ce qui me fait hésiter)

J’ai eu un rendez-vous d’1h avec le CGP de la banque ce matin.
D’abord il considère que n’avoir que AEW Patrimoine est un gage de sécurité car ils sont actionnaires et la connaissent très bien et c’est pour ça que la banque ne cherche pas à financer d’autres SdG.
Ensuite il met en avant le TRI sur 10 ans des SCPI Fructipierre et Fructirégions, et sur ce point il a plutôt raison, même un pierval santé ne leur arrive pas à la cheville (cf SCPI : laquelle/lesquelles choisir ? p.6 ).
Et enfin sur le ToF que j’estimais médiocre il met ça sur le compte de grosses rénovations du parc de bureau qui vont permettre de relouer plus facilement à l’avenir dans un contexte de tension sur les bureaux suite au covid. Il m’invite à consulter les bulletins trimestriels pour approfondir ce point.

Il m’a confirmé les AK, celle de fructipierre se termine au 31/12 et a déjà été entièrement souscrite sad

Dernière modification par bed43fr (14/10/2022 14h35)


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[+1]    #122 01/09/2023 13h56

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Baisse du prix de part pour Fructirégions Europe de près de 10 % :
La SCPI FRUCTIREGIONS EUROPE modifie son prix de souscription | AEW Patrimoine
On passe à 210 € frais inclus. Classique : passage à capital variable accompagné d’une baisse du prix de part de 7,5 %, peu après on augmente les frais de souscription ce qui a pour conséquence d’abaisser encore la valeur de retrait de 2 %, puis là ce sont encore 10 % qui partent en fumée ou dans un immeuble à la Défense.
Cela représente 18 % de baisse par rapport à la belle époque où cette SCPI était à capital fixe et voyait son prix s’apprécier au gré des soucriptions en 2019.
Retour à la valeur de 2014.


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