Prêt bancaire très bas, compensé par une assurance de prêt élevée !

Gratouille · #1

Dans le cadre d’un nouveau projet immobilier, nous avons reçu 2 offres différentes via un courtier en crédit.

Celui nous propose l’offre de la banque A, avec un taux à 1.18% sur 25 ans et son assurance de prêt intégrée. Enfin, l’offre de la banque B (notre banque actuelle) à 1.65% sur 24.5 ans et son assurance de prêt également intégrée.

Le courtier se réjouit du meilleur taux vu cette année sur cette durée toutes banques confondues et …je pressens l’arnaque.

Ainsi, j’analyse les documents bancaires pour le client, beaucoup de chiffres dans tous les sens pour brouiller les pistes, mais aucune conclusion ou synthèse, je la fais donc moi-même, en comparant le coût total du crédit et les mensualités, assurance incluse.

Résultat : la banque A est plus chère de 20 k€ sur 25 ans, à cause d’un cout d’assurance de pret à 80k€ au lieu de 20k€ pour la B…!

Relatant cette conclusion au courtier (qui me parait surpris de mon choix !), je demande donc à la banque A de revoir à la baisse son Assurance de Pret (à 100/100 par tete). Celle-ci m’explique qu’elle ne peut la revoir sans augmenter son fameux taux record, puisqu’elle doit bien margé quelque part…

Je trouve donc cette pratique commerciale (=la présentation d’un super taux avec un prix d’assurance exorbitant caché dans le tas + une présentation de l’offre assez floue) particulièrement malhonnête et tiens à le signaler sur ce forum.

Dernière modification par Gratouille (25/06/2019 10h35)

Mots-clés : assurace de pret, banque, emprunt

naphto · #2

De manière générale, le contrat de prêt doit indiquer le taux global (TAEG).
Il est quand même assez "simple" de comparer le coût global d’un crédit. Surtout sur des durées très similaires (il suffit presque simplement de comparer les mensualités).

Cependant, je pense préférable de choisir l’offre de la banque A. Il est toujours possible de faire une délégation d’assurance par la suite.

Hazdrubal · #3

Le TAEG devrait pouvoir permettre une comparaison des offres. Ce taux prend en compte toutes les dépenses engagées dans le cadre du prêt. De combien est-il pour chacune des offres ? (Sa mention est obligatoire sur les offres)

tikou · #4

oui, demandez le TAEG qui est obligatoire depuis 2016. Il inclue normalement tous les frais du crédit, y compris l’assurance donc doit permettre une comparaison facile.

Dernière modification par tikou (25/06/2019 10h49)

Gratouille · #5

naphto a écrit :
Cependant, je pense préférable de choisir l’offre de la banque A. Il est toujours possible de faire une délégation d’assurance par la suite.

Oui, c’est une question qui se pose….pas ouvertement car sinon, la banque A va faire demi-tour.
Pour nous, s’agit’il d’une pratique vicieuse ou pas ?

bibike · #6

En tout cas c’est légal, vous pouvez changer dès la fin de la première année, et même dès le début, si vous présentez un devis d’une offre déléguée avec des garanties supérieures à celle de la banque, dans ce cas ils ne peuvent refuser la délégation.

C’est comme la domiciliation de revenus que l’on vous impose, parfois sans l’écrire…

Avantage individualisé consenti en échange de la domiciliation bancaire
En contrepartie de la domiciliation bancaire pour obtenir un crédit immobilier, les établissements ont l’obligation de consentir un avantage individualisé au prêteur. L’avantage individualisé peut être un taux de crédit préférentiel par exemple.

Source

Lisez les textes, soyez accommodant à l’oral, respectez les écrits contractuels et pensez à plus tard : si vous souhaitez solliciter cette banque de nouveau alors il faut peut-être donner un peu pour pouvoir recevoir de nouveau, à vous trouver le juste milieu.

Dans le même cas que vous Boursorama me fait 1.6% sur 25 ans, et la CE 1.15%.
Alors même si je déteste payer cartes bleues et co, je vais peut-être m’y résoudre et je serai encore largement gagnant.

Pour la délégation d’assurance c’est une autre histoire, la banque doit vous fournir une fiche standardisée de 11 garanties maximum que doit respecter le contrat délégué.
Si vous apportez un devis et cette fiche standardisée qui surpasse celle de la banque, vous pourrez mettre en avant la protection de la banque et de vous même (plutôt que de pointer le tarif…).

InvestisseurHeureux · #7

Comme déjà dit plus haut, ces offres où la banque affiche un taux de prêt canon pour se rattraper sur l’assurance sont en réalité une aubaine, puisqu’il est possible ensuite de changer d’assurance : Assurance prêt immobilier et loi Hamon : renégocier son assurance ?

Gratouille a écrit :
Je trouve donc cette pratique commerciale (=la présentation d’un super taux avec un prix d’assurance exorbitant caché dans le tas + une présentation de l’offre assez floue) particulièrement malhonnête et tiens à le signaler sur ce forum.

Les banques auraient des pratiques commerciales douteuses ? Vous m’étonnez ? ;-)

FunnyDjo · #8

Il faut cependant bien vérifier les conditions couvertes par cette assurance auprès d’un courtier en assurance. Il faut que la nouvelle assurance couvre les mêmes conditions que celle de la banque.
J’ai rencontré cette difficulté avec une assurance payée en devise sur un prêt en devise (cas particulier pour les frontaliers).

AleaJactaEst · #9

J’ai fais il y a quelques temps la même démarche.

Changer d’assurance s’avère beaucoup plus fastidieux que ce que j’imaginais.

Mais effectivement rien d’impossible et j’ai pu trouver de meilleur garanties plus de 2 fois moins chère.

InvestisseurHeureux · #10

AleaJactaEst a écrit :
Changer d’assurance s’avère beaucoup plus fastidieux que ce que j’imaginais.

Parce que les banques rechignent, traînent les pieds et qu’il faut relancer 15 fois ! Normalement, la procédure est quasi-automatique, le nouvel assureur se charge de tout.

AleaJactaEst · #11

Oui on m’avait dis que le nouvel assureur s’occupait de tout…

Mais que nenni. En plus j’ai payé pendant plus de 6 mois pour les deux assurances. Le surcout n’est pas catastrophique mais au final non négligeable.

J’ai du recevoir 5 recommandés de l’ancienne assureur (rien que ça). Me demandant des documents (des tas) de documents sous X jours. J’ai demandé au nouvelle assureur de faire le nécessaire. Nouveau recommandé 15 jours plus tard pour dire que les documents n’avait pas été reçu dans les délais et ainsi de suite…

C’est fait exprès, c’est très décourageant et sans doute très rentable pour la banque.

Dernière modification par AleaJactaEst (25/06/2019 14h36)

InvestisseurHeureux · #12

Votre témoignage en corrobore d’autres, hélas, et ce sur l’ensemble des aspects.

Vous devriez pouvoir récupérer les paiements en double en sollicitant votre banque, à coup d’AR.

Mais c’est vrai qu’il est navrant de devoir se battre, même pour une démarche parfaitement légale et normalement standardisée.

witefree · #13

Rien ne vous empêche à la fin de la première année de changer d’assurance de prêt, faite jouer la concurrence. C’est très simple, un peu de paperasse, des questions indiscrètes de l’assureur et vous gagnez des milliers d’euros. Moi je fais toujours ça.
La cardif assurance ne sont pas cher pour exemple.

Dernière modification par witefree (30/06/2019 22h51)

GoodbyLenine · #14

Vous l’avez fait, witefree ? Parce que la plupart des témoignages de ceux qui en ont réellement fait l’expérience indique que c’est bien plus compliqué et long que ce que vous semblez croire.

Si vous l’avez fait, dites le, et nommez la banque avec laquelle ça a été aussi simple.
Sinon, peut-être devriez vous vous abstenir de poster un avis aussi tranché….

Bernard2K · #15

witefree a écrit :
Rien ne vous empêche à la fin de la première année de changer d’assurance de prêt

Je me permets d’ajouter que, tant qu’à donner des conseils tranchés, autant qu’ils soient exacts. On peut changer d’assureur durant toute la première année (loi Hamon en 2014, c’est possible depuis 5 ans déjà), pourquoi attendre la fin de la première année ? Ca revient surtout à courir le risque de laisser passer la fin de cette première année, et après d’être alors renvoyé à la fin de la 2e année (on peut changer à chaque date anniversaire du contrat, amendement Bourquin, 2017, c’est plus récent).

Pit · #16

GoodbyLenine a écrit :
Si vous l’avez fait, dites le, et nommez la banque avec laquelle ça a été aussi simple.
Sinon, peut-être devriez vous vous abstenir de poster un avis aussi tranché….

Moi je l’ai fait avec Boursorama très facilement. J’ai été agréablement surpris.

Jacques · #17

Je confirme. Je l’ai fait avec boursorama aussi. Et je l’ai changé d’assureur après 2 mois. C’est super facile. Pas comme je m’inquiétais avant.

Mais je veux remarquer que dans mon cas je ne l’ai pas fait seul. Il y a un site qui m’aide ça. Je recherche la meilleure assurance sur ce site et termine mon document. Ensuite, ce site m’aide à envoyer un document officiel à la banque. Chaque fois que j’ai un problème, je contacte avec eux pour demander de l’aide. Je pense que maintenant il y a beaucoup de sites comme celui-ci.

Dernière modification par Jacques (01/07/2019 11h51)

witefree · #18

GoodbyLenine a écrit :
Vous l’avez fait, witefree ? Parce que la plupart des témoignages de ceux qui en ont réellement fait l’expérience indique que c’est bien plus compliqué et long que ce que vous semblez croire.

Si vous l’avez fait, dites le, et nommez la banque avec laquelle ça a été aussi simple.
Sinon, peut-être devriez vous vous abstenir de poster un avis aussi tranché….

Mais BIENSUR que je l’ai fait sinon je n’en parlerais pas ! Raaalala.

Mon organisme prêteur est le crédit agricole et pour assurer mes prêts, j’ai changé au bout d’un an et je suis passé chez CARDIF: 80% de baisse de gagné !
Maintenant vous savez ce qu’il vous reste à faire….

Toutefois, il faut être en bonne santé, pas d’opération chirugicale en vue ou passée et ne pas être soucieux des questions intrusives de l’assureur.

ps: sur le site de la CARDIF assurance vous pouvez faire une simulation et voir la différence avec votre assurance actuelle.

Dernière modification par witefree (01/07/2019 19h15)

Laucyn · #19

Pour information je fonctionne souvent avec Securimut pour mes clients et pour moi, c’est une filiale appartenant à 80% à Macif et 20% Maif de mémoire.

Il pratique de très bon tarif pour les profils sans risques : moins de 40 ans, pas de problème de santé ou de professions dites " dangereuses ".

Ils octroient également une équivalence de garanties au contrat initial ce qui permet de rendre caduc le refus de résiliation des établissements bancaires. Ils gèrent aussi la résiliation et je n’ai pour l’instant pas eu à me plaindre de leur service de résiliation.

April à aussi parfois, selon les profils des cotisations intéressantes

Jeryagor · #20

Je suis chez April personnellement pour mon assurance de prêt, c’est le meilleur tarif que j’ai trouvé (je suis passé par un courtier en ligne, les tarifs proposés directement sur le site officiel d’April étaient moins intéressants pour une raison qui m’échappe…).

bibike · #21

Bonsoir,

Un complément de témoignage sur la délégation d’assurance.
Boursorama accepte la délégation d’office sans vous poser le moindre problème (et leur assurance CNP n’est pas exorbitante). Par contre le taux nominal du crédit n’est pas terrible (1.45% sur 25 ans).

La Caisse d’Epargne (1.10% sur 24 ans) m’a refusé la délégation au prétexte qu’ils avaient négocié avec le courtier par qui je suis passé, une assurance groupe pour moi et Madame. C’est un accord entre eux et le courtier (qui ne m’en a jamais parlé), pas moi.
Mais cela ressemble à David vs Goliath c’est soit je prends cela soit ils retirent leur proposition commerciale (surtout que je suis pressé par le temps).

Leur assurance est hors de prix (cas typique du taux très bas compensé).

Ma femme ayant d’importants problèmes de santé, elle avait déjà passé 5 semaines à remplir de la paperasse pour une assurance déléguée (5 questionnaires de santé pour un seul assureur, des comptes rendus médicaux, d’hospi, de prises de sang + une commission d’analyse de niveau 2 auprès du médecin conseil etc….) et elle était hospitalisée pendant le RDV bancaire…. j’ai donc réussi avec l’aide du conseiller, à faire accepter par leur "agence de réponse aux appels d’offres des courtiers" de prendre l’assurance déléguée de Madame et moi en assurance groupe, pour éviter à Madame un second parcours administratif de dingue avec la CNP (hors de prix de toute façon, pas le même tarif que chez Bourso alors que c’est la même assurance…).

Je leur donne le devis et les CG (Madame ne sera assurée qu’en décès / PTIA, exclusion sur toutes les garanties incapacités (totale, partielle, temporaire, permanente) exclusion sur la garantie dos et psycho également… et convention AERAS refusée.

La CE m’indique devoir contrôler les équivalences. Je leur dis que vu l’état de santé de Madame et des nombreuses exclusions je ne vois pas comment cela pourrait être équivalent à leur Fiche Standard d’Information. Je ne vois pas non plus la nécessité puisque mon ADI couvre déjà tout le prêt (ce qui est le minimum demandé 100% sur chaque garantie).

10 jours d’attente plus tard le verdict est celui que j’avais pressenti, ils refusent l’assurance déléguée pour non équivalence des garanties !
Ils m’ont proposé de faire le prêt avec seulement une assurance groupe à mon nom et rien pour Madame et de mettre en place une épargne de substitution pour compenser…… J’ai halluciné….

Cela m’a mis en colère, concrètement Madame ne serait pas mieux assurée avec leur assurance groupe vu son état de santé, j’ai les revenus me permettant d’emprunter seul la somme demandée en respectant le tiers d’endettement, j’ai pris leur assurance groupe hors de prix avec 100% du capital assuré sur toutes les garanties exigées, autrement dit, légalement l’assurance de Madame est facultative c’est du bonus et ils me la refusent parce qu’elle est malade ? Belle discrimination.

Je leur ai dis le bien que je pensais de leur stupide process et de la décision incohérente qui en découle (un emprunt avec seulement une ADI complète plutôt qu’une ADI complète + une assurance déléguée partielle pour Madame… très logique comme décision!).

Bref, 3 heures plus tard, après avoir demandé la permission au président des Etats-Unis probablement, la CE me rappelle et accepte de monter le prêt avec l’assurance déléguée de Madame malgré les insuffisances de garantie…………

On attend l’édition de l’offre pour comparer avec Boursorama.
Normalement avec le taux de crédit, la CE nous fait économiser environ 10K€ sur la durée du prêt (caution non remboursable déduite versus caution crédit logement chez Bourso).
10K d’économies s’ils acceptent rapidement la délégation de mon ADI, que je compte bien leur envoyer dès la 1ère échéance du prêt (et si on se sort rapidement de la carte GOLD qu’ils nous obligent à souscrire à l’oral, pas dans l’offre).

Tout ça pour dire :
C’est possible d’avoir deux assurances différentes suivant l’emprunteur, et ce dès le début du prêt.
Boursorama sont des gens charmants, facilitateurs, conciliants, et respectent la loi (mais un peu cher sur le taux).
C’est possible de faire accepter une assurance déléguée malgré une insuffisante de couverture/d’équivalence. Comme quoi !

GentlemanGrower · #22

Je ne suis pas neutre mais pour moi faire un prêt avec une délégation d’assurance c’est un peu comme aller au restaurant en apportant du vin de sa propre cave….
À la souscription l’emprunteur à tout loisir de faire jouer la concurrence pour choisir le meilleur couple assurance/taux de crédit.
L’assurance emprunteur est notamment là pour sécuriser le prêteur.
En changer en cours de prêt sans frais pour l’emprunteur, alors qu’une bonne partie des démarches et des responsabilités sont supportées par le prêteur et l’assureur, relève à mon humble avis une fois de plus d’une dérive consumériste…
Mais encore une fois je ne suis pas neutre…

bibike · #23

Pour info en délégation le coût total de l’adi serait de 4 000 euros à 100% sur ma tête pour toute la durée du pret. Il est de 13 000 euros avec l’assurance groupe qui couvre moins bien car délai de carence plus élevé sur l’ITT de mémoire….

Meilleur couverture et plus de 3x moins cher est ce qu’il y a une quelquonque logique la dedans ?

bibike · #24

Bonjour,

Second REX d’une substitution d’assurance mais cette fois ci sur un crédit conso de 60 K€ (assurance facultative en théorie mais le conseiller m’a obligé à la prendre vu la somme et la durée).

Sur les crédits conso, c’est différent des crédits immobiliers.
La loi Hamon, qui permet de changer d’assurance dans les 12 premiers mois du crédit, ne s’applique pas.
L’amendement Bourquin qui permet de changer d’assurance à chaque anniversaire, s’applique.

L’organisme prêteur n’a jamais répondu à mon courrier recommandé avec AR.

Je viens de les appeler et voici pourquoi :
Ils acceptent d’annuler mon contrat d’assurance purement et simplement, à date anniversaire (pour l’annuler plus tôt il aurait fallu faire ma demande dans les 30 jours post signature, j’imagine qu’il s’agit d’un délai de rétractation).

Donc en gros la substitution ils s’en fichent complètement, le contrat d’assurance externe n’a pas à couvrir les mêmes garanties que le contrat groupe et il est clairement facultatif, je peux annuler mon assurance emprunteur et ne pas la substituer.

Bon je ne vais pas faire cela, la somme est importante et le contrat externe est peu cher 516 € au total contre 2670 € pour le contrat groupe. Donc je vais réellement substituer.

Encore 2K€ économisés sur une assurance de prêt, à garanties identiques.

Dernière modification par bibike (17/08/2020 16h01)

bibike · #25

Bonjour,

Un [url=Crédit immo : Société Générale, Crédit Mutuel… les mauvais élèves de l’assurance emprunteur?utm_source=cbanque&utm_medium=email&utm_campaign=lettre-essentiel-214]article[/url] intéressant sur les statistiques de la délégation/substitution d’assurance emprunteur.

Certains établissements bancaires trainent particulièrement des pieds. Selon Securimut, la banque la moins collaborative serait la Société Générale qui répondrait en dehors des délais pour 82% des demandes qu’elle a traitées. Elle est suivie de près par le Crédit Mutuel et le CIC hors délai dans 77% des cas, puis par le Crédit Foncier (68%), la Caisse d’Epargne (63%) et LCL (62%). A l’inverse, La Banque Postale et le Crédit Agricole respectent les 3 quarts des fois le délai de 10 jours.

Ce temps d’attente important n’est pas le seul écueil soulevé dans cette étude. Les réponses souvent incomplètes des banques mettent aussi les emprunteurs en difficulté, obligeant Securimut à relancer 6 fois sur 10 la banque pour obtenir toutes les informations indispensables. Un quart des demandes nécessitent même au moins 3 échanges, sans quoi le changement d’assurance emprunteur ne peut avoir lieu. Les plus mauvais élèves sont là encore la Société Générale, avec 37% des dossiers nécessitant au moins 3 relances, et le groupe Crédit Mutuel, pour qui cette proportion atteint 24%.

Je confirme le mauvais score de la CE, 6 mois quasiment pour ma première substitution en loi Hamon.
Intéressant de constater les deux bons élèves.

1 emprunteur sur 2 découragé de changer d’assurance
« Les mesures dilatoires mises en œuvre par les banques pour décourager les demandes sont à la fois les procédés les plus déloyaux et les plus dissuasifs pour les emprunteurs », s’indigne Securimut. Au troisième trimestre 2019, ce partenaire des assureurs estime à 18% les emprunteurs qui ont abandonné la délégation demandée pour un crédit immobilier souscrit il y a plus d’un an. Ce taux de renonciation est en baisse par rapport à début 2019. Il reste toutefois plus élevé dans deux groupes bancaires : le Crédit Agricole et le Crédit Mutuel.
En savoir plus : Crédit immo : Société Générale, Crédit Mutuel… les mauvais élèves de l’assurance emprunteur

Sans oublier le refus oral de déléguer dès l’offre de prêt.

Et une bonne news à venir pour contrer l’opposition passive des banques :

Un amendement pour résoudre le problème des délais
Le problème est que ce choix de rester dans la banque pour l’assurance du crédit immobilier peut coûter cher aux emprunteurs. Ils « pourraient, sur la durée totale du prêt, réaliser des économies allant de 6 500 à 15 000 euros » en faisant jouer la concurrence comme l’expose un amendement en cours d’étude à l’Assemblée nationale basé sur des propositions de l’UFC Que Choisir.

Les députés vont en effet légiférer dans une dizaine de jours sur la possibilité de résilier un contrat d’assurance emprunteur à tout moment, et non plus, une fois passée la première année de souscription, uniquement à chaque date anniversaire du contrat.

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Prêt bancaire très bas, compensé par une assurance de prêt élevée !

#1 25/06/2019 10h34

#2 25/06/2019 10h45

#3 25/06/2019 10h45

#4 25/06/2019 10h49

#5 25/06/2019 10h50

naphto a écrit :

#6 25/06/2019 11h26

1 #7 25/06/2019 11h47

Gratouille a écrit :

#8 25/06/2019 12h03

#9 25/06/2019 12h12

#10 25/06/2019 13h12

AleaJactaEst a écrit :

#11 25/06/2019 13h36

#12 26/06/2019 14h52

#13 30/06/2019 22h50

#14 01/07/2019 00h15

#15 01/07/2019 00h40

witefree a écrit :

#16 01/07/2019 07h57

GoodbyLenine a écrit :

#17 01/07/2019 11h41

#18 01/07/2019 19h00

GoodbyLenine a écrit :

#19 02/07/2019 14h56

#20 02/07/2019 15h27

[+1] #21 15/08/2019 01h21

#22 15/08/2019 10h58

#23 15/08/2019 11h16

#24 17/08/2020 15h54

#25 25/09/2020 13h34

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