Comment connaître la destination et l'usage de biens immobiliers ?

jeromem · #1

Bonjour à tous,

J’ai visité récemment un bien diviser en plusieurs logements. Dans un de ces logements, il y a des combles. Dans un autre, on a accès à une grande pièce de 90/100m² ayant servi de garage. Au dessus, il y a une sorte de plateau ouvert sur l’extérieur car il n’y a que 3 murs.

J’aimerais connaître la destination et l’usage de ces parties afin de savoir si je peux en faire des logements. Savez-vous comment je peux avoir accès à ce type d’information ?

Mots-clés : destination et usage d'un bien immobilier, immobilier, investissement locatif

Iqce · #2

Bonjour,

S’il s’agit de biens divisés en plusieurs logement qui sont à la vente c’est probablement une copropriété créée ou potentiellement à créer ; et donc le vendeur, le syndic (ou le notaire) doivent pouvoir vous répondre.

Et si le changement d’usage est possible, voir avec le document d’urbanisme sous quelle conditions : création de place de stationnement entre autre.
De plus, à vous lire, il faudra déposer une demande d’autorisation de travaux (DP et/ou permis plus probablement pour la partie non close avec taxe au passage).

jeromem · #3

Il n’y a pas de copro car le bien appartient à une seule personne. A l’origine, cela devait être une seule maison mais que le propriétaire a divisé.

L’agent immobilier me dit que tout est déclaré à usage d’habitation, mais il n’a pas de document attestant ce qu’il dit. J’aimerais donc pouvoir vérifier que c’est bien le cas.

Dernière modification par jeromem (12/10/2017 14h16)

carignan99 · #4

Si le propriétaire actuel a acheté ce bien, l’acte authentique devrait mentionner l’usage je pense. Mais évidemment, si cet acte n’existe pas, mon commentaire n’a aucune utilité…

Iqce · #5

Dans ce cas, passez au cadastre (ou appelez) et vous serez fixé.
NB : ou plus simple et sain dans la négociation : si les logements "existent" fiscalement parlant,vous devriez les voir tous apparaître sur la feuille d’imposition : à voir avec le propriétaire.

Bernard2K · #6

Je me permets de vous rappeler que :
- il ne faut jamais croire un AI
- usage et destination ne sont pas la même chose.
- urbanisme et impôts sont deux choses différentes. Les Impôts peuvent encaisser une taxe d’habitation d’un bien qui n’est pas forcément à destination d’habitation. Ils travaillent surtout en déclaratif : pourvu qu’on leur signale que ce bien est habité et qu’on paie la taxe, ils sont contents.

- certes il n’y a pas actuellement de copro puisque tout appartient à la même personne. Mais dès qu’un lot sera vendu, cela deviendra une copropriété de facto. C’est pour cela que le vendeur a dû missionner un professionnel pour établir un "état descriptif de division" et un "projet de règlement de copropriété" qui sont bien sûr des documents essentiels pour l’information du futur acheteur d’un lot. Cf. : Créer une copropriété - Mise en copropriété (conditions, état descriptif, règlement de copropriété, droits de préemption des loc | De Particulier à Particulier - PAP
Copropriété : gérer la division de l?immeuble - Copropriété - Le Particulier
Il faut aussi que ces "lots" soient inscrits au cadastre (sur la même "parcelle").

Si le vendeur ne l’a pas fait et prétend pourtant vendre à la découpe, c’est un rigolo. Si le vendeur l’a fait et que l’AI n’est pas au courant, je ne sais pas qui est un rigolo, mais au moins l’un des deux !

Dernière modification par Bernard2K (11/10/2017 22h41)

FatFlex · #7

Bonsoir,

Ca m’est déjà arrivé, le trésor public de ma ville m’avait parfaitement renseigné (ils sont charges de l’édition des taxes foncières et taxes d’habitations ).

FatFlex

Bernard2K · #8

Bonjour,

je me retrouve moi-même face à une question qui semble toute bête : comment connaître la destination et l’usage d’un bâtiment ? Mais qui se révèle un peu compliquée en pratique.

Du point de vue urbanisme, la destination d’un bien est fixée par le permis de construire. Sauf que, dans mon cas présent, il s’agit d’une maison de ville construite depuis au moins 1800. Dans un tel cas, est-il possible qu’il n’y ait aucun document d’urbanisme qui fixe la destination ? Quel document demander pour savoir la destination ?

Concernant l’usage, d’après mes informations, le bien a été utilisé à un usage mixte : activité artisanale pour le RDC, et habitation pour l’étage, au moins tout le XXe siècle (il y avait déjà cette activité début XXe, et elle y était encore en usage au tournant du siècle). Depuis une quinzaine d’années, le bien est affecté entièrement à l’habitation. Ce changement d’usage aurait-il dû faire l’objet d’une demande d’autorisation ? Comment savoir si c’est "en règle" ? Sachant que mon objectif est de garder cet usage d’habitation.

piwai · #9

Bonjour Bernard 2K,

L’article L631-7 du CCH précise qu’un "local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970" j’en déduis que s’il n’est pas à usage d’habitation, il est à usage commercial.

En revanche, je n’ai pas connaissance de quelconque document permettant de "vérifier" cette destination. Éventuellement un RCP / état descriptif de division en copropriété, mais une demande d’urbanisme aurait pu être faite pour un changement et ne pas avoir été prise en compte dans le RCP (cas vécu, et flou juridique toujours d’actualité…). Pour une mono-propriété, je n’ai malheureusement pas d’expérience.

De manière générale, je pense que la prescription de 30 ans s’applique à ce point particulier, donc si vous êtes capables de prouver l’usage d’habitation en 1990 cela ne devrait pas poser problème. Plus particulièrement, le changement commercial > habitation est en général plus aisé que l’inverse, sauf règles particulières de préservation des commerces dans le PLU.

DrMinimal · #10

Bonjour,

Pour votre seconde question, il n’y a pas de demande d’autorisation à avoir pour passer de l’usage « autre que l’habitation » à « habitation, seule la réciproque est contrainte.

Est-ce qu’il y a 15 ans le changement d’usage (on parlait encore d’affectation) vers de l’habitation se faisait sans autorisation, et a-t’il été fait dans les règles? Vous aurez beaucoup de mal à répondre à cette question qui n’a pour moi pas d’intérêt : s’il n’a pas été fait dans les règles votre logement est toujours à usage autre que d’habitation et à mon sens vous pouvez le passer en habitation selon les règles actuelles.

Comme dit par piwai, l’usage est déterminé par la manière dont été utilisé le bien au 1er janvier 1970, la preuve est libre.

Concernant la destination, vous pouvez commencer par un extrait de matrice cadastrale, il y a une colonne avec un code qui vous dit selon quelle destination (il y a marqué « affectation » mais ce n’est plus le bon terme légal) est imposé le bien.
Cela ne vous dit toujours pas si le changement de destination a été fait dans les règles à l’époque.

Vous pouvez ensuite remonter la chaîne de titres de propriété, certains notaires consciencieux décrivent parfois comment est utilisé le bien, ou si l’acquéreur compte faire des modifications et lesquelles ce qui vous donnera des indices/arguments supplémentaires en cas de conflits. Votre notaire peut le faire (très souvent vous le dispensez de cette tâche, c’est marqué dans la promesse et l’acte et le notaire n’en parle pas).

J’ai eu de gros besoins sur ces sujets dernièrement. Hors Paris, de mon expérience les notaires maîtrisent assez peu ces sujets, des notaires même jeunes utilisent à tort les termes usage/affectation/destination de manière interchangeable, et on a rarement une réponse définitive.

Vous pouvez également arpenter les archives départementales, à vous d’évaluer votre ratio risque/bénéfices et de voir quel budget temps vous souhaitez allouer à votre projet avant de vous transformer en archéologue.

Au final il s’agit surtout de récupérer un maximum d’indices convergents pour pouvoir se défendre en cas de conflit.

Si vous opérez dans le centre d’une commune avec un marché locatif tendu, la mairie sera généralement ravie que vous transformiez n’importe quoi en habitation (décente bien entendu) modulo une place de parking pour les communes idiotes souhaitant attirer toujours plus de voitures en centre ville.

Concernant les impôts, j’ai l’impression que tant que vous payez il n’y a pas de sujet…

Et comme vous êtes marchand, il peut y avoir un conflit avec votre acquéreur, mais si la question impôts/urbanisme est bien traitée je ne vois pas sur quelle base.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Iqce · #11

Bonjour Bernard,

Je vais tenter d’apporter quelque chose aux très bonnes réponses supra.

Au niveau de ce que l’on dénomme l’application du droit du sol, n’oubliez pas que l’on est dans du déclaratif. Donc, effectivement, si l’usage constaté est "habitation", vous pouvez partir de bonne foi sur une demande d’autorisation d’urbanisme relative à de l’habitation.
L’article R 151-27 du code défini les 5 destinations de construction, n’hésitez pas à le signaler si besoin (et oui, je confirme derechef les écrits supra mais "preuve à l’appui" ) :

code urbanisme a écrit :
Article R151-27

Créé par Décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 - art.

Les destinations de constructions sont :
1° Exploitation agricole et forestière ;
2° Habitation ;
3° Commerce et activités de service ;
4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ;
5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

S’il n’y a aps de document sur la commune ou l’EPCI type PLU ou PLUi : pas de soucis pour le changement de destination. A contrario, un rapide coup d’oeil au document renseigne sans équivoque.

NB : j’ai eu un cas compliqué à trancher par le passé dans mon ex vie pro de serviteur de l’Etat, pour un bâti inoccupé depuis des décennies dans une succession ; au final j’ai considéré que le bâtiment bien qu’à usage agricole désuet et sans doute ponctuel était 1) en centre bourg, 2) avec les réseaux à proximité immédiate, 3) avec toutes les caractéristiques d’un bâtiment à usage d’habitation : croisées (fenêtres + volets), dispositions intérieures etc Et donc : habitation. Je n’en ai plus jamais entendu parlé, les différents intervenants ont validé cette approche.
En synthèse (edit) : "quand personne n’en sait rien, personne n’en sait rien" et on en revient au bon sens.

Dernière modification par Iqce (17/08/2020 11h03)

ChrisNC · #12

Bonjour,

Je suis dans un cas un peu similaire et je souhaite solliciter votre bienveillance sur la problématique rencontrée:

Le cas est le suivant:

Nous avons acheté un bien il y a 10 ans avec un bail précaire oral (année 1950) et une sous location induite (notre loyer était d’environ 2400 EUR annuel et le détenteur du droit au bail percevait 15’000 EUR annuel du locataire).
Après des années de procès (pas loin d’une décennie … merci la justice française) pour évaluer l’indemnité d’éviction auprès des tribunaux, nous avons réussi à obtenir un prix décent et résilier le bail.

Pour l’anecdote, le bailleur étant décédé et le procès étant suivi par l’héritier "nouveau bailleur", nous avons demandé la communication de la dévolution successorale pour justifier la mauvaise foi sur l’indemnité d’éviction (rapport de 1 à 3 sur l’évaluation)

La rentabilité de l’opération est la suivante :
-Achat couvert par le loyer modéré et passif purgé lors de la récupération du bail.
-Indemnité + Travaux : 130 KEUR
-Pas de porte: +20’000 EUR (one shot)
-Loyer: 17’200 EUR
-Charge copropriété: 200 EUR/an
-Rentabilité : env. 15.6% (au prix d’une longue procédure et d’un coût juridique estimé à 10KEUR)

Ceci étant dit, nous avons récupéré le bien qui est composé d’un local commercial et un appartement studio au dessus (entrée différente). Ce studio a servi principalement de logement pour le locataire commercial.

Le local commercial a été reloué au même locataire et le studio a été rénové et reloué comme habitation à un autre locataire.

Néanmoins et lors de la déclaration d’occupation (nouvelle réglementation), je me retrouve avec les 2 parcelles en local commercial. De ce que j’ai pu comprendre des différents échanges du forum, il semblerait qu’une modification de destination soit la solution … mais avec un éventuel coût (parking).

Quel risque si je ne déclare pas ?

Dans tus les cas, cette modification sera nécessaire car elle permettrait 1. de clarifier l’usage des parcelles et 2. éventuellement de pouvoir revendre ultérieurement le studio.

Qu’en pensez-vous ?

Merci

Dernière modification par ChrisNC (14/04/2023 07h31)

ChrisNC · #13

Bonjour,

Un élément complémentaire après avoir bien relu l’acte d’achat et le règlement de copropriété:

Le bien immobilier est bien divisé en deux lots distincts à usage d’habitation et de commerce avec dans l’acte un lot précisant la destination "Commerce" et un lot précisant la destination "Appartement".

En conséquence, je déduis que le service des impôts à rattacher "à tort" l’appartement au commerce.

Avez-vous déjà rencontré ce cas ? Des recommandations ?

En vous remerciant par avance,

Bien cordialement,

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[+1] #10 17/08/2020 10h23

[+1] #11 17/08/2020 10h39

code urbanisme a écrit :

#12 14/04/2023 06h15

#13 18/04/2023 07h30

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