Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ?

Tentative de réponse à vos questions :
      - non
      - non
      - si le bien financé avec PTZ devient une résidence secondaire : il faut immédiatement rembourser le PTZ (c’est d’ailleurs écrit dans le contrat du PTZ).

Merci de soigner un minimum votre orthographe (utilisez reverso, pour votre bien !). Il y a tellement de fautes énormes (quelques temps, habitais, plus valu, exonéré, Il y a-t-il, soumis a,  loué, prêt a, zero, porte-il) dans votre message que d’ordinaire je ne l’aurais même pas lu jusqu’au bout (et je ne dois pas être le seul dans ce cas).

Le prêt à taux zero est remboursable dès le moment où le bien financé n’est plus votre résidence principale.

Je ne comprend pas pourquoi, avec ce que vous avez indiqué, ce bien ne serait pas votre résidence principale jusqu’à sa vente.

Bonjour à tous,

voilà depuis quelques années et quasiment tous les ans, que j’achète des villas que je retape pour les revendre et en tirer une plus-value en plus de mes rentes.

Il se trouve que je n’ai jamais eu à payer de taxe pour ça alors que j’encaisse malgré tout des sommes assez importantes pouvant aller jusqu’à 200 000 euros net la transaction en 18 mois. 

Je sais qu’il y a un risque de se voir revaloriser au titre de marchand de biens et donc de payer 30% sur les plus-valus, ce qui calme très vite..

Mais est-ce que ce risque est réel pour des transactions sur des résidences principales et qui se font de façon annuelle ?

J’ai déjà demandé conseil à mon notaire mais d’après lui il n’y a aucune raison que je subisse un redressement tant que je respecte les 1 an de délais entre l’achat et revente, ça reste assez flou…

Merci d’avance pour votre aide

Bonjour

Je relance le sujet avec un cas concret :

J’ai revendu ma RP en mai 2022 , j’ai donc divisé l’immeuble en question ou il reste 2 appartements et 1 petite maison avec une cours.

J’ai terminé en juin 2022 un ensemble de 3 maisons et 1 studio ( sur 2 parcelles cadastre )

Actuellement, je n’ai pas de RP car je suis nomade avec ma famille.

Je prévois un retour en France de 3 à 6 mois tout les 2 ans environs.

Je pense prendre un appartement ou maison qui sera libéré par un locataire à ce moment tout simplement.
Y vivre , scolarisé mes filles etc…

Par la suite , revendre bien occupé en tant que RP.

Se sera bien ma RP avec consommation , scolarisation de mes filles…
Durée courte , importante PV ( x3 / ×5 en fonction des biens ).
Les jurisprudences disent qu’il n’y a pas de délais minimum.

Quand j’arrive en France, je n’ai pas envie de payer chère un Airbnb , dormir chez les parents ou autre.

A noté que tout les logements ont des conventions ANAH et que je devrai restituer les aides car cela va devenir ma RP ( assez significatif comparer à la PV ) donc l’intention spéculative n’y est pas à mon sens car à l’achat il y a une volonté de longue durée avec les conventions.

Ma situation personnelle est atypique , je pense avoir le droit de rentrer en France et d’avoir ma RP sur courte durée.
Je pense pas que l’état doit m’obliger à relouer mon bien par la suite et ne pas le vendre si j’en ai envie.

J’ai rendez vous en visio avec ma notaire le 22 novembre.

Début 2023 , je me demande s’il est nécessaire de faire un rescrit fiscal pour exposer cette situation.
Sachant que je sors d’un contrôle fiscal ou tout est clean.

De plus cela me fera de moins en moins de gestion avec mon nouveau mode de vie. Beaucoup d’avantages qui je pense , seront bien optimisés.

Bonjour B2K.

C’est effectivement une idée mais :
- Le temps de trouver un bien sous le marché prend du temps.
- Signature du notaire aussi.
- La gestion d’artisan de nos jour est assez compliqué.
- j’aurai toujours autant de locataires 😄
- Sur place je profiterai de la famille et ami, et je pourrai plus travailler sur la société que je suis en train d’ouvrir à ce moment.

Rembourser l’anah n’est pas un problème surtout que c’est au prorata.

Sur le dernier projet , ça représente 20 000 euros pour les 3 maisons.

J’ai eu 60 000 euros d’aide en plus mais pas besoin de rembourser ( aide façade etc ).

La question demeure sur la pertinence de faire  un rescrit fiscal ?
Si contrôle je pense que ma situation est vraiment adapté à tout cela.

J’ai la "chance" d’avoir eu un contrôle fiscal qui montre que je suis clean. Donc pas de peur de m’exposer.

Mais j’ai l’impression que ma lettre RAR sera sans réponse…

J’ai lu beaucoup de jurisprudence et autre.
Si on a des consommations adaptés qui prouvent qu’on y habite vraiment , on peut pas vraiment nous attaquer.

De plus pour l’intention spéculatif j’ai les conventions anah .

Et en plus 2 princesses qui vont à l’école en fonction de mon adresse.

Oui mais j’ai beaucoup entendu qu’il ne répondait pas ( comme il n’y a pas d’obligation.)

Sauf erreur de ma part ?

Apres c’est prévu pour début 2023.

Bonjour lautho.

Oui mais :
- Y a pas d’intention de revente à l’achat avec les conventions anah
- j’ai besoin d’un logement quand je reviens en France et j’ai pas envie de chercher une maison pour payer une locations.
J’ai un patrimoine où je peux profiter de mon immobilier.
Je rembourserai les aides anah.

Cela deviendra par définition ma résidence principale.

D’avoir un projet de reprendre un logement locatif pour ma RP est tout simplement une solution en fonction de nos "contraintes" familiale pour avoir un logement en France.

Je ne comprends pas en quoi le rescrit me pénaliserait car je n’ai rien vendu et je sors d’un contrôle fiscal ou tout est remis à zéro. De plus kes impots n’ont rien trouvé car tout était clean.

Tellement clean que j’ai même du déficit foncier en plus car j’ai été trop sévère envers moi même.

J’ai décidé d’être transparent et visible dans la vie car je n’ai rien à me reprocher et cela permet de faire de belle rencontres.
Cela est aussi une preuve pour les impôts que je sois en voyage et besoin d’avoir une RP en France quand je viens… dans mon patrimoine j’ai de l’immobilier justement j’ai le droit d’en profiter à mon sens et c’est pas l’état qui va m’imposer de louer ou de garder ma RP si j’ai pas envie de me prendre la tête avec de nouveau locataires avant un autre départ !?

Votre message est intéressant, avez vous subit ou une expérience avec l’administration fiscal pour le côté "parano"  ?

Bonsoir
Mer.ci B2K

Apres réflexion je suis assez d’accord avec le 3/ .

Tout ce que j’ai effectué jusqu’à présent a été bon , on peut le voir surtout sur mon contrôle fiscal notamment.

Autant suivre mes convictions sans se prendre la tête. On verra déjà quand je reviendrai en France 😅

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Copyright © Mingzi a écrit :

Vente de la résidence principale : l’un des deux époux peut ne pas bénéficier de l’exonération d’impôt

Monsieur et Madame B cèdent leur appartement. L’époux bénéficie de l’exonération d’imposition de la plus-value immobilière au titre de la résidence principale, mais pas son épouse qui réside dans un EHPAD.

Les faits
Monsieur et Madame B ont cédé, le 19 mai 2020, l’appartement qu’ils avaient acquis le 30 novembre 1999. Monsieur B a bénéficié de l’exonération d’imposition de la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de cette cession, au titre de la résidence principale, mais pas son épouse qui réside depuis le 21 octobre 2017 dans un établissement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) de façon continue. Celle-ci doit s’acquitter d’un montant de 37.098 euros au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur la fraction non-exonérée de la plus-value.

Leur réclamation contentieuse ayant été rejetée, les requérants demandent au tribunal la décharge de cette imposition.

Le jugement du tribunal
Il résulte des dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts que la plus-value réalisée par une personne physique lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier qui constitue sa résidence principale au jour de la cession n’est pas passible de l’impôt sur le revenu. Pour être considéré comme résidence principale, au sens de ces dispositions, l’immeuble doit constituer la résidence habituelle et effective du cédant.

Les époux sont mariés, depuis 1972, sous le régime de la communauté d’acquêts. L’appartement a ainsi été acquis, en 1999, sous le régime de la communauté de biens. Dès lors, l’administration fiscale a estimé que Mme B était propriétaire pour la moitié du bien cédé.

Toutefois, Madame B est hébergée dans un EHPAD de façon continue depuis le 21 octobre 2017 en raison de sa situation médicale. L’appartement vendu ne pouvait donc pas être regardé comme étant sa résidence principale à la date de cette cession. Par conséquent, elle ne remplissait pas les conditions pour bénéficier de l’exonération prévue au 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts.

Les époux argumentent qu’ils ont été contraints de vendre leur résidence principale pour financer le placement et les soins de Madame B alors que Monsieur B était atteint d’un cancer et que leur fils aîné est handicapé et invalide à 80 %. Toutefois, le tribunal considère que si cet argument est susceptible d’être exposé à l’appui d’un recours gracieux auprès de l’administration fiscale, il ne peut être utilement soulevé devant le juge.

En conséquence, il résulte de tout ce qui précède que la requête des époux est à nouveau rejetée par le tribunal.

Source : Tribunal administratif de Lyon – 6ème chambre – 8 novembre 2022 N° 2102003