Ensis : étude de cas immobilier (générer un revenu d'appoint)

Ensis · #1

Bonjour à tous,

J’aurais besoin d’avis extérieurs, c’est pour ma compagne.

Quelques infos de contexte, ma compagne a un appartement en indivision avec son frère, appartement de 3 pièces, 70-72 m², localisé à Nice (partie ouest).

Jusqu’à la semaine dernière, l’appartement était occupé par leur mère, mais en raison de son âge et de son état de santé, elle a été placée en EHPAD.

Il est nécessaire de dégager environ 800 euros pour compléter la somme demandée par l’EHPAD, le reste étant couvert par la retraite de sa mère (les prix sont violents…).

L’appartement est côté à environ 250 000 euros.

La question est de savoir si son frère et elle passe l’appartement en location en espérant dégager au moins 800 euros par mois, mais il faut tenir compte des impôts, ou alors ils vendent l’appart et chacun se débrouille pour extraire au moins 400-500 euros par mois net d’impôt.

Est ce que vous pensez que c’est possible que 125 k€ génèrent la somme espérée ? De manière pas trop illiquide ? Mix SCPI, actions ? Autres ?
Ma compagne a un TMI de 0% actuellement, mais elle commence un nouveau boulot en septembre, et elle devrait passer dans la tranche à 30%.

Je suis preneur de tout avis ^^

Mots-clés : location, placement, scpi (société civile de placement immobilier)

redbee · #2

Je ne connais pas le marché à Nice, donc je ne sais pas si 800€ de cash flow est réalisable..

Par contre, donner de l’argent à ses parents pour l’aider à vivre, c’est déductible des revenues: Puis-je déduire l’aide que j’apporte à mes parents et pour quel montant ? | impots.gouv.fr

Stratus · #3

Bon sur le papier 250.000€ ça suffit pour générer un rendement suffisant pour 800€/mois.

La difficulté est qu’il ne faut pas se rater vu les enjeux…

Générer ce type de rendement va vous obliger à placer sur un support boursier principalement.

Je tenterai plutôt une assurance vie avec d’excellentes UC comme Comgest Monde. Vous programmez ensuite un rachat partiel programmé mensuel.

Louer le bien directement vous expose à la fiscalité (en meublé peut-être pour optimiser). Mais en cas de soucis de loyer ça peut devenir une vraie galère pour vous

GoodbyLenine · #4

Une autre manière de raisonner : les 250 000€ (produit supposé de la vente de l’appartement), même s’ils ne rapportaient rien (0%), permettent de financer les 800€/mois requis pendant 26 ans (250 000 / 800 /12 = 26 et des broutilles).
En outre, ceci va générer une économie d’impôt (de 240€, soit 800€ * 30% avec TMI = 30%, j’ignore s’il y a aussi un impact au niveau des prélèvements sociaux). Donc il ne faut que 560€/mois (et les 26 ans deviennent 37 ans). L’espérance de vie moyenne d’une personne qui entre en EHPAD est, hélas, bien plus courte, même si certains y résident durant des décennies.

De manière générale, je crois qu’il ne faut pas vraiment raisonner en affectant le produit de la vente, ou les revenus qui en sont tirés, directement au financement de l’aide à la maman. Il faut investir le produit de la vente en tenant compte de l’ensemble du patrimoine de votre compagne (voire du couple, hors concubinage, lequel avec des revenus très différent est très pénalisant), et idem pour son frère (pour qui les mêmes choix ne seront pas forcément pertinents), éventuellement, par précaution, en conservant en cash (ou sur un livret peu rémunéré) de quoi financer l’aide de 800€/mois pendant quelques années. Conserver et louer l’appartement est juste un des choix d’investissement possibles (mais qui doit être le même pour le frère et la soeur), et sa pertinence dépend du rendement potentiel, et des aspects liés à la gestion au quotidien que ça implique (selon que vous êtes sur place, bricoleur, disponible, compétent pour être bailleur, ou pas, ce sera différent…).

Canyonneur75 · #5

Le cas m’inspire les réflexions suivantes :

1 - La mère de votre compagne a t’elle un droit d’usufruit sur le bien ? Ou autrement dit votre compagne et son frères sont ils propriétaires ou nu-propriétaires ?
Cela change totalement la donne….
En effet, si la mère de votre compagne est usufruitière les revenus locatifs lui reviennent et en cas de vente elle recevra une partie du prix de vente (qui dépend de son age que vous n’avez pas précisé) qui permettra de couvrir pendant plusieurs années la somme nécessaire… Dans ce cas, il conviendra de choisir un placement liquide pour sa part qui permette des retraits au fil de l’eau… Pour la quote part de votre compagne, un placement à plus long terme peut être envisagé.

2 - Si votre compagne et son frère sont propriétaires, il convient de distinguer deux choses :
- la pension à verser à leur mère, déductible fiscalement
- le devenir du bien : comment votre compagne et son frère se projettent à long terme sur le bien ? Si il n’y a pas de projet à long terme, le mieux me semble de sortir de l’indivision et donc de vendre le bien, ce qui permettra aux deux parties de choisir les placements à réaliser (et éventuellement l’achat d’un bien immobilier avec sa quote-part)…

Si votre compagne peut financer sa quote-part à verser à sa mère sur ses revenus, le problème de la liquidité n’est pas primordial…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (02/08/2020 20h22)

Ensis · #6

Effectivement, c’est un point que je n’ai pas abordé pour ne pas compliquer le sujet tout de suite, mais sa mère est bien usufruitière et elle et son frère son nu-propriétaires.

Je me demande s’il va pas y avoir un problème d’impôt si sa mère touche tout de suite les revenus locatifs…

Dernière modification par Ensis (02/08/2020 23h36)

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