Jaylis [22] : étude de cas immobilier (maison en location nue)

Jaylis a écrit :

Vous louez en meublé, nue ? Ce sont des appartements ou des maisons ?

j’ai fait un peu de tout.
Je loue encore une grande maison en nu, et effectivement, j’ai peu à faire sur place.
Mais, il faut tout de même que je vide les gouttières, et des bricoles à différents moments.
En sachant que les locataires font pas mal eux même, et que j’ai de la famille à quelques km. Donc je peux déléguer si pas dispo, ou faire une journée en famille avec un moment boulot.
Donc peu comparable.

Pour les appart, j’ai fait nu et meublé, concrètement, j’ai pas vu de différence en durée de location.
En meublé, comme en nu, ça peux aller très vite (quelques mois pour un jeune qui a retrouvé un boulot dans sa région natale à plusieurs années).
La grosse différence entre les 2, pour mon cas, c’est l’amortissement du meublé, donc la fiscalité.

Mais y a à faire, surtout entre 2 locataires.
Là j’ai un locataire qui va bientôt partir, il faut que je fasse le point précis, mais je crains d’avoir à faire peinture/parquet/plan de travail. Donc ça se fait pas en 1 journée.

Après, prendre un RBNB à côté, pourquoi pas, mais ça monte le coût des travaux, et pour moi, ce n’est pas déductible.


Ps : pour votre terrasse, si j’ai bien compris, vous faite une dalle en béton puis des lame en bois sur lambourdes.
Donc il faut préparer/dégager le lieu pour couler la dalle => 1 trajet (minimum, voir plusieurs selon le à faire)
Venir quand la toupie vient, c’est vous qui payez, donc mieux vaut suivre => 1 trajet
Après séchage, poser dalle et lambourde => 1 trajet.
Donc comme ça, sans avoir l’information, je vois déjà 3 aller retour (en supposant que tout soit fait en 1 journée), vous dites 1h15 par trajet, soit 7h30 de voiture.
C’est ce point de détail que je soulignais entre faire des travaux chez soi ou proche, et faire des travaux à 1h15 de chez soi, donc à 2h30 de trajet aller/retour.

Après, vous n’avez pas encore votre RP, mais il faut envisager l’approche patrimoniale et familiale dans sa globalité, pas juste faire du cas par cas.
Car si votre RP s’éloigne (ce qui m’est arrivé : 45 min au lieu de 20 prévu), ça peut vous faire bizarre.

Le bail n’est pas conforme, locataire non assurable sur des GLI, il a quand même 40% du loyer sous APL versé directement sur le compte du proprio, et j’ai un bon feeling.

J’estime que le risque est quasi-nul, mais j’en profite pour tenter une renégociation, pour le coup, je pense qu’il y à de grandes chances que je finisse par souler le vendeur, et peut être même le braquer mais qui ne tente rien n’a rien.

C’est une vrai guerre psychologique une négociation, ça me plait énormément, mais y à moyen que je sois en face d’une vieille pioche ^^’

Maintenant, j’ai un ami qui a un bon dossier pour emprunter, qui serait prêt à faire une SCI à l’IR avec moi. Le bien s’ auto financerait correctement.

Les AI cassent vraiment les ballz avec leur com indécente, pour quelques allers retours, coup de fils passés.
Pas un grand fan le fait de faire payer tout au vendeur, c’est l’acheteur qui a la flemme de vendre son bien soit même, merde alors, ceci dit , pour ce proprio qui n’a pas internet, je comprends tout à fait son choix.

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gunday, le 25/07/2020 a écrit :

Jaylis a écrit :

Vous louez en meublé, nue ? Ce sont des appartements ou des maisons ?

j

Ps : pour votre terrasse, si j’ai bien compris, vous faite une dalle en béton puis des lame en bois sur lambourdes.
Donc il faut préparer/dégager le lieu pour couler la dalle => 1 trajet (minimum, voir plusieurs selon le à faire)
Venir quand la toupie vient, c’est vous qui payez, donc mieux vaut suivre => 1 trajet
Après séchage, poser dalle et lambourde => 1 trajet.
Donc comme ça, sans avoir l’information, je vois déjà 3 aller retour (en supposant que tout soit fait en 1 journée), vous dites 1h15 par trajet, soit 7h30 de voiture.
C’est ce point de détail que je soulignais entre faire des travaux chez soi ou proche, et faire des travaux à 1h15 de chez soi, donc à 2h30 de trajet aller/retour.

Après, vous n’avez pas encore votre RP, mais il faut envisager l’approche patrimoniale et familiale dans sa globalité, pas juste faire du cas par cas.
Car si votre RP s’éloigne (ce qui m’est arrivé : 45 min au lieu de 20 prévu), ça peut vous faire bizarre.

Le locataire est un ancien du bâtiment  (45 ans dans le métier) et m’a proposé qu’on la refasse ensemble, nous payons uniquement la toupie afin d’éviter le transport etc… (600-800€).
Il ne désire pas de bois sur la terrasse, il pense qu’une demi journée devrait suffire.

Dernière modification par Jaylis (30/07/2020 00h01)

Jaylis, le 29/07/2020 a écrit :

Le bail n’est pas conforme, locataire non assurable sur des GLI, il a quand même 40% du loyer sous APL versé directement sur le compte du proprio, et j’ai un bon feeling.

J’estime que le risque est quasi-nul

C’est fou de lire cela. Le risque est tellement quasi-nul qu’il n’est pas assurable.
Je ne sais pas ce qu’est un bail "non conforme" mais pour arriver à se planter là dessus il faut quand même être sacrément mauvais, donc ça m’interroge à la fois sur la qualité du locataire et sur le sérieux du bailleur.

Mais c’est votre argent…

Attendez, un état des lieux baclé ou un bail non conforme, c’est pas la même chose!

Dans le 1er, pas d’état des lieux d’entrée = pas de retenue sur l’état à la sortie.
Dans le 2nd, en cas de non payement, vous allez pas avoir l’air malin!

Dernière modification par gunday (30/07/2020 11h39)

Jaylis a écrit :

Mais honnêtement, même de ma génération, les gens qui se prennent vraiment la tête pour faire les choses bien, c’est super rare, donc je suis pas trop surpris.

C’est pour cela que je dit que bailleur est un métier et non un passe temps rémunéré!

Jaylis a écrit :

Par exemple, il a oublié de révisé le loyer entres T4 2018 et T4 2019

Perso sur un des locataires, "j’oublie" la révision depuis plusieurs années.
Sur le long terme j’y gagne car, ça fidélise les locataires et comme il y a un effort de ma part, il y en a aussi un de leur part (par exemple prendre en charges des travaux eux-même).
Après, je le fait pas pour tous, c’est du donnant-donnant!
Peut être cette année là, le locataire a fait des travaux, un coup de peinture, etc…

Dernière modification par gunday (30/07/2020 12h48)

@sven337

Excusez moi mais cela ne sert à rien d’intervenir sur une file si vous la lisez à moitié, et encore moins pour avoir propos totalement déplacé envers les gens qui habitent la campagne que vous qualifié de gueux , j’imagine qu’entre votre vie perso et le covid, cela ne va pas très fort, pas besoin de venir déverser votre mauvaise humeur sur ma file.

Abstenez vous d’intervenir et occupez vous de vos moutons.

Merci.

Dernière modification par Jaylis (30/07/2020 18h06)

Jayliss : les approximations ne sont pas du côté de sven337, elles sont chez vous.

Par exemple, vous parlez sans arrêt de "refaire le bail". Or c’est impossible. Pour refaire le bail, il faudrait d’abord le défaire. Or, vous ne pouvez pas le résilier. Le locataire pourrait donner congé, mais ce serait contraire à ses intérêts.

Je ne peux que vous conseiller d’essayer d’adopter un état d’esprit tourné vers l’apprentissage, car vous avez encore beaucoup à apprendre ; et ce n’est pas en répétant des choses approximatives et/ou erronées que vous progresserez.

Je respecte l’opinion de sven337 et il a peut être raison , mais  la forme dans laquelle il l’exprime, et ces questions rhétoriques sont inappropriés, surtout qu’il n’a jamais investit lui même dans le locatif direct, et se permet d’être d’une franchise, et d’une conviction brut, c’est juste déconcertant.

@Bernard2k

Honnêtement, je m’en doutais fortement, mais j’ai dit que même si admettons on pouvait refaire un bail, ça ne marcherait pas, du coup, que je puisse ou pas, ça ne change rien, ce n’est pas ça qui va m’aider, la finalité est la même, dans l’immédiat pour aller plus vite, je n’ai pas cherché.

Mais entres ce que dit l’agent immo, les assureurs, vous faites le tri et il y à quasiment 60% de faux, et jonglez avec tout ce que disent des gens qui sont sensé être qualifié car acteur du secteur, pour lesquels on les rémunère, c’est encore une fois déconcertant.

Maintenant, j’ai appelé 3 assurances loyer impayés leur expliquant la situation, ils m’ont dit la même chose à cause de l’état des lieux.

Je leur ai dit que je ne voulais pas d’assurance pour la dégradation du bien (l’état des lieux ne sert à rien à priori du coup) mais juste pour les loyers impayés, ils m’ont dit que ça ne changeait rien. Ceci dit, je vais insister auprès d’autres assurances, on verra bien.

Ceci dit, j’ai déjà comme dit plus tôt 40% du loyer versé directement par la CAF sur mon compte.
Le locataire n’est pas ami avec le proprio mais a toujours payé ses loyers pendant 5 ans.
Cette personne a l’air d’être une personne de principe.

Enfaite, vous avez peur qu’il ne paie pas car il n’a pas assez de revenu ? Mais en vrai, je vous assure on peut vivre avec 650€ de reste à vivre, surtout quand ces revenus sont fait passivement. Et encore une fois, je ne sais pas ce qu’il a sur son compte en banque, c’est quelqu’un qui a travaillé toute sa vie, je doute qu’il ait 0 argent de coté.

Dernier point, la maison est quand même décoté, jamais je n’ai vu une maison dans cette état quasiment sans travaux à ce prix là, ceci dit la différence n’est pas non plus indécent, mais c’est certains qu’elle vaut à minima 10% de plus que son prix.

Perso, je n’ai jamais pas les moyens de créer de la rentabilité à 10% plus en achetant des immeubles, de studio, et je ne pense pas que beaucoup de gens peuvent emprunte pour ce genre de chose.

Alors excusez moi, de tenter du 8,5% sans travaux, avec un locataire certes pas parfait, mais à ce prix là, je ne pense pas pouvoir faire le difficile, encore une fois, il faut connaitre un peu le secteur, si j’attends 4 ans avant de retrouver une rentabilité à 10% ça ne sert strictement à rien à part perdre du temps à trouver un locataire fidèle.

Tout le monde ne peut pas emprunter 250k pour allez diviser, faire des travaux, et retirer 1250€ de cashflow. Je trouve le bien vraiment pas mal.

@Zappaty Admettons qu’il ne paye pas, j’ai 40% du loyer payé pendant 3 ans, après il sera obliger de partir, sinon procédures. Donc j’aurais perdu quoi ? 1 an et 2 mois et demi de loyer ? Pour au final, une fois qu’il sera partit avoir un loyer un peu plus élevé, et avoir une flopée de locataire potentiel.

@jaylis,  je vais être direct.

Vous foncez droit dans le mur avec votre sac de certitudes.

Non seulement vous balayez d’un revers de la main les recommandations, mais en plus vous vous persuadez vous même de la pertinence de votre projet.

Vous fonctionnez totalement à l’envers, vous êtes typiquement le genre de gars que nous appelons un "pigeon".

Vous êtes remplis de certitudes et vous préférez vous accrocher à ça plutôt que de devoir faire un effort d’apprentissage.

J’ai investi comme Gunday en immobilier direct. Immeuble de rapport. Hyper centre d’une ville en pleine expansion. 9.7% de renta brut avec des 100enes d’heures de travail pour l’obtenir. Et je n’en ai pas eu pour 250k€, loin de là.

Non, il ne faut pas avoir des fortunes à investir pour y arriver. Mais il faut SE FORMER, apprendre et surtout comprendre.

Oubliez la forme des messages de sven qui vous vexe, car il a raison sur le fond.

Préférez vous quelqu’un de gentil mais qui vous ment ou quelqu’un de direct mais qui vous dit la vérité ?

Dernier point : de tous vos raisonnements erronés, le plus grave concerne la gestion du loyer.

Quand votre locataire ne payera pas, et qu’il vous laissera des milliers d’euros de dettes + une maison totalement délabré car pas content d’avoir été viré, comment allez vous gérer cela ?

Vous aurez les fonds pour tout refaire ? L’affaire est elle toujours aussi belle en incluant une probabilité de 40k€ de travaux de rénovation d’ici 3 ans ?

Plus drôle, si l’envi lui prend de rendre son logement insalubre et d’appeler la DAL, qui aura la joie de reloger son locataire à ses frais le temps de remettre son logement en état ?

Je force le trait volontairement, mais vous devez vous former et accepter que votre affaire n’est peut être pas aussi belle que vous le pensez.

Je vous souhaite (peu importe vos decisions) dans tous les cas, de la réussite.

Zappaty

Votre comportement ne mérite même pas de réponse, et je reste poli.

Bon vent